MJRザ・ガーデン鹿児島中央ってどうですか？

[買い換え検討中 [ 40代]]

MJRザ・ガーデン鹿児島中央ってどうですか？

公式URL：http://www.jrkyushu.co.jp/mjr/kagoshima-chuo/index.html

コンセプトが、
　プレミアムなSTORYを、生きよう

大規模なので色々期待できそうですね。
共用部分やサービスなどいろいろなことについて気になってます。

所在地：鹿児島県鹿児島市上荒田町857番（地番）
交通：JR「鹿児島中央」駅徒歩11分、鹿児島市交通局「中洲通」電停徒歩8分
総戸数：472戸
売主：九州旅客鉄道株式会社
施工会社：MJRザ・ガーデン鹿児島中央新築共同企業体（三井住友建設株式会社・株式会社岩永組）
管理会社：JR九州ビルマネジメント株式会社

[81: 匿名さん]

この付近のJRは高架化しないの？
谷山は高架にしたばかりなのに。
踏切をなくしたほうが安全。

[82: 匿名さん]

>>81
高架化はないでしょう。なぜならこのあたりは既に盛り土による立体交差をやってしまっているから。
中州陸橋もそうです、指宿枕崎線も郡元駅までは立体交差です。
鹿児島本線も、第4種踏切などが少し残ってますが、田上郵便局付近までは立体交差です。

[83: 匿名さん]

早くデザインあがって欲しいですね。
五棟の並びが気になりますね。

[84: 買いたいけど買えない人]

デザインはあるようですが、JRさんが公表していませんので、悪しからず。8月までお待ちを。MJR唐湊のモデルルームでお聞きになってはいかがでしょうか。

[85: 匿名さん]

>>84
名前間違ってませんか？
こっちが正解でしたっけ？

[86: 不動産購入勉強中さん]

杭打ち工事が始まったということは図面があるということでしょう。１，２，３号棟から工事を始めています。これは南側　4，5号棟が後から工事。これは東側。構造は唐湊のマンションが５棟できると思ってください。（（２LDK～４LDK）これをL型にして1階部分を渡り廊下で結ぶ。・・・団地型ではなく単棟型にする。(団地型にすると管理が複雑になる　１棟ごとに管理組合ができ、また５棟全体の管理組合もできますので全部で６個の管理組合を作らないといけないが、単棟型だと１個ですむ）ここは準工業地域で容積率は２００％ですから延べ床面積４７３８０．３９㎡４７２戸　(これ以上は造れない)となっているのでしょう。販売開始は７月上旬。モデルルーム(プレハブ２階建て）ももうすぐ完成。詳細は販売準備室　０１２０－９８３－０２２までお問い合わせください。

[87: 匿名さん]

唐湊とここの校区は違うのかな？
唐湊は中郡と鴨池のようなきもしますが遠いですよね。
こっちは武小と武中なので近いですね。
武中の坂で子供は鍛えられますがPTAで親は坂
しんどいね。

[88: 働く女子さん]

ブックオフの近くに友人の家があるけど中央駅まで歩くのはこれから先の季節暑くてキツイと思いますよ
帰りはいいかもしれないけど、買い物の帰りだと荷物が多くてこれまたキツイ
神田の電停からも近いとは言い難いし、重い荷物を持っての移動は大変そう

[89: 不動産購入勉強中さん]

高層マンションの火事は怖い
２６日午前７時前、東京・江東区北砂の１４階建てのマンションの１２階の部屋から火が出ました。消防車２４台が出て火はおよそ２時間後に消し止められましたが、火元となった部屋のおよそ４５平方メートルが焼けました。警視庁によりますと、この部屋に住む３歳の男の子と５歳の女の子を含む家族４人と、上の階に住む男性の合わせて５人が煙を吸うなどしてけがをしました。警視庁と東京消防庁が火事の原因を調べています。

消防はしご車は14階　４５ｍまでとどくのか。唐湊もここのマンションも14階建てです。皆さんはどう思いますか？

[90: 匿名さん]

はしご車だけで消火するわけじゃないですし
1階だろうが14階だろうが火事の怖さは変わりませんし

[91: 不動産購入勉強中さん]

消火活動だけなら連結送水管がありますので問題ないと思います。大事なことは助け出すことができるかどうかです。
東京消防庁によりますと
「はしご車は、主に高所での消防活動を容易にするために製作された車両です。火災時など、ビルの高層階に取り残された人の救出や高所からの放水活動及び警戒活動を行います。なお、当庁のはしご車には、地域の建物特性に応じて３０ｍ級と４０ｍ級があります。４０ｍ級はより高い建物で、３０ｍ級はより離れた建物で活動することができます。また、電線等の障害物（架線障害）やセットバックしている建物に対応するため、先端屈折式はしご車も導入しています」　・・・　とのことです。まことに失礼ながらMJR唐湊もこのガーデンもバルコニーに「隔て板」がありません。（バルコニーがコンクリート壁でふさいでいますので避難通路になっていません・・非常時のとき隣に避難することができませんし避難ハッチもないようです。）市民病院の防災ヘリを期待しているのでしょうか。

[92: 匿名]

>>91
隣への移動はできますよ。目立たないですが隔て板が下の方にちゃんとあります。

[93: 不動産購入勉強中さん]

唐湊の場合はE　F　Gタイプの場合はへだて板がありますが、（ここは2方向避難ができないため）　A　B　C　Dタイプの場合は外階段が2個ありますので(つまり2方向避難ができますので)へだて板を造らなかったとのことです。ザ・ガーデンも同じような設計になっているようです。（設計担当のかたがおっしゃっていました。間違っているといけませんので営業の方に確認してみてください。）

[94: 匿名さん]

3Mは廃れたが3Tは健在。
しかもここのTは子供より親の質が悪いことで有名。
附属中や私立に行かせるならいいかもね。
せめて甲南中校区だったら、私立残念組が近年リベンジに燃えて進学率上がってきてるんだけど。

[95: 匿名さん]

Ｔ中が悪いって思われるのは、一部のやんちゃなお子様が
いるからでしょう。
顧問の先生にもよりますが、部活入れてれば、連帯責任で
やんちゃできなくなりますし、市内ベスト８クラスのそれなりに
力入れてる部活があれば、そこに入部させれば素行は悪くなることは
ないですね。続かなかったり、スポーツ崩れの場合は、素行の
悪いお子様とつるむ確率が高くなるので、用心しますが。
これは、どこにでも有ることで、ここだからって事ではないですね。

[96: 匿名さん]

火災は火だけじゃない。
煙り、化学物質の煙りの臭さは半端でない。
燃えなくてもマンション全体にこの臭いが染み込む。

鍋の取っ手を焼いて閉まった臭いより強烈だし、毒性の高い煙りを吸うと死ぬよ。

毒性の高い煙を吸いそのまま動けなくなり死亡。

[97: 不動産購入勉強中さん]

ここの販売計画では2LDK（６４．２２㎡）～４LDK（１２４．３㎡）です。販売価格は２０００万円台から４０００万円台になるのでしょうか。管理費は唐湊から推察しますと71円/㎡×６４．２２㎡＝４５６０円/月から71円/㎡×１２４．３㎡＝８８３０円/月。修繕積立金は65円/㎡ですから４１７０円/月から８０８０円/月くらいかな。
つまり4Lの方は2Lの方の約2倍管理費等を払うことになります。議決権が4Lの方が2個持てれば問題ないでしょうが、ほとんどの場合　規約では1住戸1議決権になっていると思います。区分所有法第30条第3項では「規約は区分所有者間の利害の衡平(公平ではない)が図られるよう定めなければならない」と規定されていますのでこれが衡平なのかいささか疑問ですね。

[98: 購入検討中さん]

チラシではトレーニングジムの写真が載っていましたが、共用施設にジムができるのでしょうか？

[99: 匿名さん]

ここ、鹿児島中央駅から徒歩11分て嘘でしょ？
結構早歩きじゃないと無理！

誇大広告甚だしいわ。

[100: 匿名さん]

中央駅西口までの道のりが900～1000ｍですから、普通に歩けば徒歩10～15分ぐらいですね。
不動産広告の徒歩所要時間は｢分速80ｍ｣と法律で決められていますから、そもそも誇大も過小もありません。

[101: 不動産購入勉強中さん]

マンション建設計画のエントランス東口から歩いてみました。第一乾燥場踏切、武小の東門を通るとほぼ直線で信号はありません。タイヨー武町まで7分、「出逢い杉の広場」まで１０分２０秒でした。チラシにウソ、偽りはないようです。（南口からでは１分加算したほうがよい）
この第１乾燥場踏切では新幹線ができる前、列車の通行量が多かったためか事故が多かったそうですが、今はないようです。近々　遮断機をつけて車いすも通れるよう整備するそうです。武小の通学路にもなっていません。それから共用空間が１１あるといっていますが、４号棟に共用室を８か所計画しているようです。これを「家族や居住者間同士の交流を育む多彩な共用空間」と言っているのでしょう。

[102: 不動産購入勉強中さん]

昨日はチラシがたくさん入っていました。唐湊はあと６邸とのこと(まだ全部うれてなかってようです)　エイルマンション草牟田（６５戸）、サンパーク加治屋町パークサイド（３５戸）　グランドパレスプライムスクエア鹿児島中央（２８戸）
このほか　MJR上本町、サーパス平田公園レジデンス、ラ・カーサグランデ加治屋町、サーパス照国表参道、サーパス谷山緑地公園、シャイニー紫原、グランドパレスオーシャンステージ与次郎　　　これにザ・ガーデンが加わる。　　札幌の二の舞になりませんように。

[103: ﾋﾞｷﾞﾅｰさん]

ここは、かなり残るんじゃないかな～？
だって400以上…！素人の私でもゾッとする(((^_^;)
大規模マンションは中古売るときにもかなり苦労するって言うし。同じ建物の中古が何件か時期被って売られてると、売れにくいらしい…。その可能性大。価格も上げられないしね。
だって、何件も中古出てると、訳有り？とか、思われかねないでしょ？？
人居る分、トラブルも多いでしょ？

[104: ﾋﾞｷﾞﾅｰさん]

鹿児島は60戸とかでも売りきりに苦労するのに凄いね(((^_^;)
かなり低価格なのかな？
お金持ち層は好みじゃなさそうですね(((^_^;)

[105: 匿名さん]

団地型マンションなので、共用部分はてんこ盛りで、
間取りは、ウナギの寝床、狭いスパンで、スタンダード
オプションで、お値段あげる段取りですよ。
三棟目でこけちゃう可能性あるからね。
ここ最近の販売開始マンションは、グレード上げてきてますから
お金に余裕ある方は、加治屋、高麗、平野町でしょう。
ここは、鴨池のＦステージといい勝負かな？

[106: 匿名さん]

マンションバブルで、麻痺してんじゃないかな？
青田売りで完売できたのも、去年までの話ですよ。
札幌の二の舞だよ。バブルはじけりゃ、デべの倒産
ゼネコンのばばヌキがはじまり、ゼネコンの淘汰が
始まりますよ。
ＭＪＲのような、潰せないデべがインパクトデカい
業界の足引っ張る様な、案件を各地でドカドカと
花火打ち上げるのは、いかがなものか？
ブレーキ効かない暴走列車、レールが外れないと
止まりませんね。

[107: 不動産購入勉強中さん]

皆さんなかなか的を得たご意見です。
今日は電柱３本設置しました。配線は近隣住民との調整のため後日するそうです。杭打ち工事も本格的になってきました。
ただここは５棟できますが団地型ではありません。

[108: 匿名さん]

熊本でもガーデンが計画中ですね。
近くのＭＪＲ大江が、被災してますから
そこの対応しだいで、売れ行きに影響しますね。
天災なので、デべの責任は本来は無いのですが
感情的になった、被災住民からは、恨み節が
スレで漏れ出ています。「ココ観てから、
検討しろ」ってお気持ちは、痛い程分かりますが・・

[109: 匿名さん]

団地型ではなく、東向きと南向きコの字型ですね
東向きが第一期で南向きが第二期ということなのでしょうね

[110: 匿名さん]

同じ敷地内の複数の棟があり、共有施設もあるので、
並びがどうあれ、団地型と言うのかな？
団地型定義の認識が間違ってたかもしれません。
105でした。
109さんイメージ有り難うございます。

[111: 不動産購入勉強中さん]

区分所有法第６６条に
「一団地内に数棟の建物があって、その団地内の土地又は付属施設がそれらの建物の所有者の共有に属する場合には、それらの所有者は、全員で、その団地内の土地、付属設備及び共有部分のある建物の管理をおこなうための団体を構成し、この法律の定めるところにより、集会を開き、規約を定め、及び管理者を置くことができる」とあります。
複数棟のマンションが、敷地、駐車場、管理棟、ゴミ庫、自転車置場などを共有しているマンションを団地型マンションといいます。
つまりここの５つの建物(１号棟から５号棟)が別個の建物である場合は団地型となります。鹿児島では鴨池ニュータウンなどがその例です。
団地型マンションでは棟ごとに管理組合ができ(５つの管理組合)また５棟全体の管理組合を作らなければなりません。（計６個の管理組合）また管理規約も団地型管理規約になりとても複雑になます。
そこで最近のマンションでは数棟をエキスパンションジョイントでつなぎ１棟の建物としています。そうすることにより管理組合も１個となり　管理規約も単棟型の管理規約となりますので管理がしやすくなります。熊本の２つに割れたマンションなどがその例です。ザガーデンの場合は５棟の１階部分をジョイントでつないで単棟型にしています。（２階以上はつながっていません。）

[112: 匿名さん]

一階だけの繋がりなら、地震によるジョイントの
破損は軽減されますね。
それにしても五棟のマンションは圧巻ですね。
風景が一変します。

[113: 匿名さん]

共用施設の内容が、チラシで広告されましたね。
あんな充実した施設がたまらない方は、ここしかないでしょう。
施設使わない、住民と群れたくない方は、敬遠しますね。
３０年前ぐらいなら、大人気になったでしょう。

[114: 匿名さん]

7月から売り出しなのに早い宣伝広告ですね。
他社の物件も多いので先手撃つのかな。
ここは東向と南向きか選択出来るから
唐湊のデメリットをちゃんとカバー出来た感じ。
ここの物件で巷のマンション不況が占えますね。
大方予想では、完売は厳しいと見られますが
できれば、予想に反してバカバカ売れて、
新築も中古も下落しないことを望みます。

[115: 匿名さん]

売れ行きとか見物だけどうちは無しかな(^^;
プライベートは極力静を求めちゃう。
車から部屋まで遠いのも嫌だし。何かと疲れそう

[116: 匿名さん]

毎日のことなんで、駐車場は考えちゃいますね。
機械式よりは、平置き、雨ざらしよりは、屋内
と欲いえばきりがないけど。
灰と雨が鹿児島は夏はヒドイから、
理想としては、エイル上之園みたいな
完全平置き屋内自走式駐車場がいいな。
管理費は高いと思うが・・・

[117: 匿名さん]

こういう大型の集合住宅で、公の施設が充実しているとこで
一番気をつけないといけないことは、モンスター住人の発生です。
共有施設では、当然住人の接触の頻度が増します。　自己中者は
利権の様に共用施設を使いたがります。自己中者同士共有する
わけですから、些細なトラブルは発生するに容易いでしょう。
これがこじれるとモンスター住人なるものが誕生してしまう。
共用施設の管理使用規定は、厳しいぐらいがいいかもしれません。

[118: 匿名さん]

厳しくてもモラルの欠片もないような人達って絶対居るしこれだけの戸数あるとゾッとしますね！
賃貸契約の人もそれなりに居ると思うし。ただでさえマンションってご近所付き合気を使うのに。

[119: 匿名さん]

平置き駐車場、中央駅まで も割と平坦で歩いて行けるのはメリットかな。南向きもあるようだし、あとは間取りと価格次第

[120: マンション検討中さん]

中央駅まで徒歩11分って言ってるけど、敷地の外に出るだけで5分はかかりそうだねここ

[121: 匿名さん]

子供たちがはしゃいでさわぐ共用施設は、ないほうがいいね。
ジムとかR指定にするべきです。
キッズルームも親同伴でないとトラブルは多くなりますよ。
子育て世代が多いマンションのイメージしかないが
購買層はその世代がしめるから仕方ないかも。

[122: 購入経験者さん]

ここ魅力的ですね
子育て世代としては

[123: 匿名さん]

子育て世帯が大半でしょうね。逆にこんな大規模マンション老人ばかりだと組合関係大変になるでしょう。

[124: 匿名さん]

ちびっこさんたちは、走り回るのが仕事だから
屋内でかかと歩きしても下に聞こえないぐらいの
防音性能が欲しいですね。
子育て世代に人気のありそうな所なんで。

[125: 匿名さん]

チラシ入ってましたね。ジムとかスカイラウンジとかスタディルーム、ここまで共用施設がついているのは初めてでは？

[126: 匿名さん]

意外と使わない共用施設

[127: 匿名さん]

管理費が高くなくて、4000万以上だったら買いたいですが、、。庶民価格のマンションなら 買いたくないです。しょうもないトラブルが多そうで。

[128: マンション比較中さん]

>>127 匿名さん

管理費なんて安いのは最初だけですぐ上がるっしょ。ここは特に。

[129: 匿名さん]

何か管理組合とかめんどくさそう。
これだけ戸数多いと何かと自分の意見とか通らないだろうし…
多すぎてもマンションは良くない

[130: 周辺住民さん]

そうですね～
大所帯のメリット・デメリットありますね。
確かに世帯数が多くなれば、モンスターの人数・確率は高くなりますよね。
総会はかなりの混乱が予想されます。
メリットは管理費・修繕積立金は安くなる事でしょうか。
単純計算で470戸でしたら80戸のマンションの1/6になります。
少なくとも1/3はかくじつでしょうね。
でもスカイラウンジの利用方法、キッズルームでのママバトル、その他共用施設の運用方法など想像するとゾッとしますね。
いずれにしても興味津々、いろんな意味で楽しみです。

[131: 匿名さん]

まだ先の発売なのにスレ大人気ですね。
話題性があるマンションです。
消費税の先送りが吉と出るか？凶と出るか？
各社こぞって駆け込みタイミング計ってましたから
更に、延期となると駆け込み供給量が増えて、
バブルがでかくなり、大変になるような気もします。

[132: 匿名さん]

管理費は高そう…。
それだけ人居たらボロくなるのも早いし、共用部の維持費、管理費も高いでしょ…。管理人も一人じゃないと思うし。
話題性はありますね！こんなモンスターマンション鹿児島市にないもん。

[133: 匿名さん]

そして数十年後は高齢化進み、東京のどこかの団地型マンションみたいになるの確実

[134: 周辺住民さん]

RE-NET(アール・イー・ネット）の5月28日号に鹿児島市内の新築分譲マンション供給状況についてという記事がありますが、MJRザ・ガーデン鹿児島中央の472戸を筆頭に足し上げると、なんと1,000戸超えの大供給状態です。
子育てが終わった団塊世代の郊外団地戸建てからの住み替えがある程度は見込めるにしても、市内の戸建てやマンションからの住み替えの需要がどのくらいあるのでしょうか。
マンション市場にお詳しい方、どのような購買層があるのでしょうか。
解説をお願い致します。

[135: 匿名さん]

自分が使いもしない共用施設の為に管理費払うとか絶対やだね
ここまで多いと愛着全く沸かなそう=大切にしない

[136: 匿名さん]

>>134 周辺住民さん

111さんに解答して欲しいね！
ここでは、賢者だから。
134さんが本人だとしたら意味無いけど。

[137: 匿名さん]

何割売れるんだろうか。
JR　VS　他社　って、感じでドキドキ。

[138: 匿名さん]

マンションの住み替えにしても、戸建てからの住み替えにしてもマンモスマンションは、不利でしょう。
流れ的には、煩わしくない住み心地良さそうなところで
落ち着きますね。
こちらのガーデンさんは、はじめての方が好みそうな

[139: 匿名さん]

>>138 匿名さん

同感同感。
初めて所有する人はこう言うマンモスマンション選びそう。
マンションからマンションに住み替える人はよっぽどでなきゃ選ばないでしょうね。
私は選ばない。

[140: 匿名さん]

マンション住み替えの方は、場所、日当たり、眺望の優先順位で選ぶ傾向がありますね。
ビギナーさんは、眺望、場所、日当たりが優先順位になる傾向があります。
購入層は、ビギナーさんが７割はしめるでしょうから、東側眺望から売れて行くでしょう。
高層階と庭付きは即売れ状態だと思いますが、残り４割ぐらいから苦戦しますね、
マンション住み替えの方は、マンモスは敬遠気味なので他の市街地狙うと思われます。
竣工しても２割から３割のこるかもしれませんね。
そこらへんは、損益分岐点ですからデべさんは、投げ売りはしないかもしれません。
４、５棟目の変更は、共用部分を大々的にＣＭしちゃってるので、出来ないかも・・

[141: 匿名さん]

マンションからマンションへの住み替えなんてそんなにいないでしょう？戸建からの住みかえはあっても。今までにない大規模マンションだから普通に売れそうだけど…

[142: 匿名さん]

こんだけ中古が売買されてるのだからマンション住み替えもある程度いますよ。
中古市場が高いから成せる技ですが。
住み替えなら今がいい時期ですね。
今からは中古が売りにくい状態が続きますよ。

[143: 匿名さん]

でも戸数多すぎな気が。鹿児島ってこんなにマンション売れてるの？

[144: 匿名さん]

駐車場面積広すぎてAEONみたい(笑)
買うなら早く買わないと敷地内でも駐車場遠くなるね…

[145: 匿名さん]

毎日が商業施設の駐車場だと思うと萎えちゃうよ。最初から駐車場の区割りも決まってると思うよ高額のところから近いのが普通ですかね。

[146: マンション比較中さん]

>>145 匿名さん
駐車場は恐らく唐湊と同じ方式で購入価額＋購入時期で優先順位をつけていくやり方でしょうね。同じMJRでも南鹿児島の方はかなり揉めたようですし。

[147: 匿名さん]

>>146 マンション比較中さん
駐車場で値踏みされますね。
キャンセル等で揉めるのかな？
情報有り難うございます。
145でした。

[148: 匿名さん]

120%で必ず確保出来る事と、洗車スペースや車横付け出来たりする所は良いですねえ！！

[149: 評判気になるさん]

こんだけ多ければ常に誰か使ってて利用出来なそうだけど…
過剰に期待しすぎじゃない？
意外とね使わないよ共用施設なんて

[150: 匿名さん]

ATMとクリーニング取次店のあるコンビニに賃貸した方が
ずっと便利なんですが。
家賃収入で管理費相殺出来るしね。近くのコンビニ無くなったようだしね。
共用施設は常に管理組合の議題に上がるでしょう。
数年後廃止とかあり得ますね。

[151: 不動産購入勉強中さん]

しばらくぶりに覗いてみました。ずいぶんにぎやかになりました。NO１３６でお問い合わせがありましたので個人の意見を述べ
てみます。
全国のマンション販売落ち込み、23年ぶり低い水準に
テレビ朝日系（ANN） 2月22日(月)19時30分配信
　去年1年間の全国のマンション販売戸数は7万8000戸余りに落ち込み、1992年以来、23年ぶりの低い水準になりました。
　不動産経済研究所によりますと、2015年の全国のマンションの平均価格は、4618万円と前の年よりも7.2％＝312万円上昇しました。建築資材や人件費が上昇し、1973年の調査開始以来、最も高くなりました。このため、販売数は7万8089戸と前の年よりも6.1％減少しました。バブル崩壊後の1992年以来、23年ぶりの低い水準です。今年の販売については、不動産経済研究所は、去年販売を見送った物件が売りに出されたり、消費税が10％に引き上げられる前の駆け込み需要が期待できるとして、7.6％のプラスと3年ぶりの増加を予想しています。
戸建て住宅、人気じわり　マンション価格高騰余波
2016/2/19 10:12

　東京都内で新築戸建て住宅の人気が拡大している。不動産各社は戸建て事業に力を入れ、発売から短期間で完売も相次ぐ。千代田区や中央区、港区といった都心部を中心にマンション価格が高騰し、他の区部の一戸建てに割安感が出ているためだ。戸建てはマンションに比べて価格変動が小さく、今後も住宅購入の選択肢とする消費者が増えそうだ。
全国マンション発売戸数、15年6.1％減　平均価格は最高に
　不動産経済研究所（東京・新宿）が22日発表した全国マンション市場動向調査によると、2015年の発売戸数は14年比6.1％減の7万8089戸だった。前年割れは2年連続。平均価格は4618万円で14年比7.2％上昇し、調査を始めた1973年以降で最も高かった。　最大市場の首都圏では14年比9.9％減の4万449戸だった。このほか、中国地方が15.0％減、九州地方が16.6％減と減少幅が大きかった。東海地方は14.6％増だったが、名古屋圏以外の地方都市での発売が堅調だった。
産経新聞社が発行する「夕刊フジ」の公式サイト「ZAKZAK」に「マンション業界は確実に衰退する。～２０年後は９割減の市場」という記事が掲載されています。「　日本の住宅事情は飽和を通り越し、大幅に余剰している」また平成２７年度は空き家は８００万戸を超える。　マンション市場も問い合わせが極端に少なくなっているとのことです。

鹿児島を見てみると土地価格は全国で３０位だが家賃は７位（福岡の１５位より高い）つまり、マンション価格も高い。ちなみに平均年収は４２０万で２９位です。不動産購入は年収の５倍が限度ですから４２０万×５＝２１００万ということになります。もちろん年収８００万以上の方も５％ほどおられます。
関係者はどう見ているのでしょうか。

[152: 匿名さん]

>>151 不動産購入勉強中さん さん

136です。読みごたえありますね！
有り難うございます。

[153: 匿名さん]

孤立を恐れる子育て層には丁度良いんじゃない？
共用部でママさんや、お子さんもお友達作り出来るだろうし。
子育て層にはメリット有りそうなマンションじゃないかな？
雨の日も敷地内で遊べるし。

[154: 匿名さん]

子育てマンションですね。就学前や小学生のいる世帯ならいい物件ですよ。
新婚さんにもいいですね。にぎやかなマンションで活気もあると思います。
それを嫌う、４０代からシニアはひいちゃうでしょう。
問題は、若い世代が購入できる価格帯に収まるかです。
２５００万から３３００万に収まれば需要はあるでしょう。
建築コストは坪７０万換算で２０００万前後３０％の利益で
２６００万ですからＪＲに勝算あるのでしょうね。
価格がこれより高いとやり過ぎと思ってしまう。

[155: 匿名さん]

>>154 匿名さん

>>154
ってことは唐湊はやっぱり割高だったですね。元々社宅で自分の所の土地でしょ？今回のガーデンは買った土地だから…どんな金額になるんでしょうね。

[156: 匿名さん]

唐湊は割高というより、相場みて周りに合したのでしょう。
土地分は自前ですから、コストは安いですよ。
どっかで言ってたが、粗利益４０％以上とか、だから
宣伝バンスカうてるのでしょう。
一般のデべさんは１５％がやっとでしょう。

[157: マンション検討中さん]

間違いなく唐湊よりは高くなります。
ご覚悟を

[158: 匿名さん]

価格気になります。ここが他と比べて安かったらこっちに流れてきそうですよね。470戸以上なのでもしかすると低価格もありえるかも！？それだけ売らないといけないし。唐湊以上なら売れなそうだし。

[159: 匿名さん]

どこと比べるか？だが、シャイニーに比べたら高いし
サンパークと比べたら、どっこいどっこいですかね。
他は、草牟田以外値段が出てこないね。

[160: マンション検討中さん]

シャイニーって伊敷の？
あそこと比較するのは論外でしょ

[161: 匿名さん]

ゼネコンさんの請け負い金額を総世帯数で割ると
確かに2000万きりますね。土地代がなんぼかは
公表されませんが一世帯あたり数百万でしょうね。
気になるのは、建築コスト坪60万円代で出来るのが
不思議です。80万ぐらいが相場と思ってました。
ボリュームの違いでしょうね。
企業努力でコスト削減はいいことですが、
それをユーザーに還元しないとこがこのデベロッパ
の凄いとこです。多分安くないでしょう。
唐湊より5から7%は上げてきますよ。

[162: 匿名さん]

シャイニーかわいそう。

[163: 匿名さん]

あながちシャイニー伊敷の土地代は、ガーデンと
同じぐらいじゃないの？
入札で購入でないし、JTの土地だから40万とかありそうな
金額でないかな？逆に伊敷の方が高かったりして。
草牟田エイルは相場70万ぐらいでしょ。

[164: 匿名]

土地代の分、唐湊よりも高くなる予定って営業マンには言われたよ

[165: 匿名さん]

>>164 匿名さん

1戸あたり14坪ですね、50万であれば700万
60万であれば、840万アップとなりますが
やっぱり唐湊が割高だったんでしょうね
唐湊に土地代プラスしたらとんでもない
価格になるような気もします。

[166: 匿名さん]

唐湊より土地分のっけたら売れないよ。
４７０戸も売るのに高級マンション価格で
売るはずがないよ。
唐湊の想定時価より上荒田の想定時価の差額分
は価格に上乗せするはずです。
あくまでも想定時価であり、取得簿価でないよ
唐湊の取得簿価は限りなく安く
上荒田の取得簿価は、時価より大分安いでしょう。
唐湊で３０００万であれば３２００万ぐらいには
納めないと、売れないよ。
結局仕上がりコストの問題で、唐湊は超収益物件
で、ガーデンは高収益物件なんでしょう。
デべ目線でみるとね。

[167: 匿名さん]

ここはなんとなく下階から売れそう。
子育て世帯低には低層人気だし。安いしね。
市立病院近いしお年寄りもそれなりに来るかも。
高層階は市立病院関係とか、鹿大近いし中学～大学のファミリーとかね。

[168: 匿名さん]

南向きは、なかなか無いから魅力的。鹿児島は桜島の東向きが多いから

[169: 購入経験者さん]

けっこう賃貸物件としてもいいんじゃないかな
小学生くらいの子がいる転勤族には受けそうだけど

[170: 匿名さん]

今期発売は南向きだらけですぞ。
サーパス カーサ サンパーク プレミスト Ｆステージ

[171: 匿名さん]

転勤族の賃貸物件には、いいかもしれませんね。
子育てコミニティーも自然発生する環境ですから
でも賃貸の運用となると肝心なのが利回りです。
２５００万の物件で年１２０万で貸されても
実質3.5％の低利率いい運用とは言えません。

[172: 匿名さん]

賃貸なんて借り手が居るだけマシと思う。
マイナスにならなければ良い。
自分が住まないから貸すだけだし。要らなくなったら売却。
マンモスマンションのデメリットは売却時だとおもう。
戸数多いと売却重なる率も上がるし、そうなった時が売れにくいんだよねー。特に東向とかは要注意。

[173: 匿名さん]

新築時は勢いもあって売れやすいけど、中古の場合はそう簡単にはいかないよ。
そのマンション特有のデメリットもリアルに加わりますし。
中古物件は買う側が慎重になりますし。
向きも環境もかなり大事。東向きと南向きがあるマンションは特にね。
先々を考えるとやはり躊躇います。

[174: 匿名さん]

転勤で鹿児島来た人は桜島が見える部屋希望の人が多い気がする。市内住みは南向きが人気があるのでは？

[175: 匿名さん]

陽当たり大事だね。
陽が当たらない部屋は躊躇される。

[176: 匿名さん]

最初の3棟は、東向だよね。
南向きは、4棟目からかな？
お勧めは、4棟目の東側
次は５棟目の西側かな。
居間から桜島みたい方は、
最初の3棟がお勧めですね。
電車とヘリが気にならない方は

[177: 匿名さん]

確かに電車ヘリ煩そう～。
共有部も煩そう～笑

[178: 不動産購入勉強中さん]

ここは１号棟　２号棟が南側で３号棟、４号棟　５号棟が東側（桜島側）です。まず１，２，３号棟を先工し　竣工は３０年７月頃。４，５号棟が後工　竣工は３１年３月頃だそうです。ただし、杭工事(三谷セキサン)は同時期にやるようです(５月から始まっています。)。棟外モデルルームはほとんどで出来上がりましたし、東側の市道も３ｍ拡張（７ｍ）しました。JRに近い市道(行き止まり道路)も２ｍ拡張(６ｍ)する予定です。その先の第１乾燥場踏切も改良されます。３，４，５号棟が東側(JR側)ですから桜島の眺めはいいですが、列車のディーゼエンジンの音が（夜中の充電等のため）うるさく感じると思います。近隣のマンションでは２重窓にしているところもあります。音を気にされる方は１．２号棟(南側)にされた方が無難です。

[179: 匿名さん]

１７６です。
いい加減なこと
いってしまいました。
１７８さん
有り難う御座います。
これからも宜しくお願いします。

[180: 匿名さん]

南向きグランドエントランス側が良さげですね～
東側の夜中の昼間の電車の音とか夜中のエンジン音？嫌ですね。二重窓になるんでしょうか？
桜島眺望のどこがいいのでしょうかね。
周りに転勤族だらけだけど桜島興味ないよ。
それどころか灰にげんなりしてる