シティテラス品川イースト PART4

[購入検討中さん [男性]]

シティテラス品川イーストについての情報を希望しています。
物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。
引き続きよろしくお願いします。


物件URL：http://www.sumitomo-rd-mansion.jp/shuto/tennoz/index.html
前スレ：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/590554/

所在地：東京都品川区東品川五丁目9-3他（地番）
交通：山手線 「品川」駅 バス4分 バス停から 徒歩5分 、東京モノレール 「天王洲アイル」駅 徒歩3分
東京臨海高速鉄道りんかい線 「天王洲アイル」駅 徒歩4分
間取：2LDK＋S～3LDK　※Sはサービスルーム（納戸）です。
面積：67.02平米～71.11平米
売主：住友不動産
施工会社：株式会社長谷工コーポレーション
管理会社：住友不動産建物サービス

資産価値・相場や将来性、建設会社や管理会社のことについても教えてください。
（子育て・教育・住環境や、自然環境・地盤・周辺地域の医療や治安の話題も歓迎です。）

[169: 購入検討中さん]

築年数が上がると修繕積立金はどうしても高くなりますね、それはCTEも同じですが、やはり新築は気持ちいい。大金払うのだから個人的には買うなら新築です。

[170: 購入検討中さん]

ここも今話題の羽田新飛行ルートの騒音被害を被る物件ですがなにも対策されてないのですね。
とても不安になりますね

[171: 匿名さん]

契約者内覧会も今月あるようですね。部屋から景色の見え方、エントランスなどの共用部分の仕上がりが気になりますね。

[172: 匿名さん]

B棟申し込み者のなかで、買い換えの検討者のかたは
早めに売りに出しておいたほうが良いですよ。

中古マンション在庫が増えはじめているそうです。

http://diamond.jp/articles/-/85709?page=5

[173: 匿名さん]

同じ価格と広さ、似たような眺望の抜けなら、築10年でもWCTを選ぶ人結構いると思うよ。だって、こことWCTじゃマンションとしての格が違うもん。
住むことだけじゃなくて資産価値ってものを気にする人ならね。
もちろん、自分が新築に住みたいという絶対的なこだわりがある人もいて、そういう人はCTEを選択するというのは理解できます。
が、そうじゃない人も相当数いるよ。

[174: 匿名さん]

>>173
資産価値という意味では築年数差10年は大きいです。10年後築20年はねぇ～
6000万円前後中古のWCTは60平米ですからね。同じ予算でだとWCTはないと思います。

[175: 匿名さん]

WCT中古？
ないない。
上記の通りCTEと同様の広さと眺望でいくらよ？
部屋の仕様はCTEのほうが良いし、
りんかい線とモノレールへの駅距離も近い。
築年数と今後の管理費修繕積立金を考えるとWCTはないわ。

[176: 匿名]

wctかこのマンションどっちかあげるって言われたらwctにするなー
りんかい線、モノレールよりも品川駅近いほうがいいなー
100円で駅まで連れてってくれるしね

[177: 匿名さん]

そもそもWCTと比較すること自体がナンセンス。
立地も価格も向こうの方が上だし、CTE検討層の予算じゃ検討対象外。
WCT中古は予算ある人がリノベーションして住む家。

[178: 匿名さん]

建物内モデルルームは5月ごろ出来ると以前は聞きましたよ。

[179: 匿名さん]

5月までに何部屋位残るでしょうか？部屋を見てから決めたいですがその頃には値上げしますかね？予想より残ったら値上げはないと思いますが。。

[180: 匿名さん]

WCTは低層（東向or北向）の中古の相場は㎡あたり約100万くらいはする。
70㎡だと約7,000万だね。
これに仲介手数料が加わると約7,200万てところかな。
壁紙張り替え等の簡単なリフォームで部屋を新品な感じにしてトータル7,300万てとこでしょうか。

[181: 匿名さん]

>>180
100万のリフォームは甘すぎでしょ
CTEと同じレベルの仕様にするなら300はかかると思うよ

[182: 匿名さん]

ってか、それならその金で初期のベイシティやハーバーテラスの新築買うよ。
あそこ10年以上たってるでしょ。中の共有施設も中古そのものでしたよ。

というか、WCTの話題いいから。宣伝ご苦労様。

[183: 匿名]

>>179
今の販売ペースだと3〜4ヶ月位当初見込より早いので、販売ペースを緩やかにするために値上げするのは十分考えられます。
他の住友物件と違い、角部屋以外同じ間取り、高層階、低層階共にそれぞれ魅力があるため、気に入った人が諦める要素が少ないのも販売が順調な要因だと思いますので、悩んでいるなら早い方が良い気がしますよ。

[184: 匿名さん]

おれはシティタワー高輪に住みたい。中古にするなら。一度知り合い宅でお邪魔したことあるけど、コンシェルジェが、2.3人いて、内廊下、部屋もすごくて、億ションって素直にすごいと思ったよ。
まあ、億ションはむりだから、CTEで十分

[185: 購入検討中さん]

購入検討中です。
近くに火力発電所が気になりますが、いかがでしょうか。
過去議題にあがってたらすみません。

[186: 匿名さん]

>>183
ありがとうございます。迷った挙げ句買い時を逃して、結局中古でさらに割高で買わされる可能性がありますね。

[187: 匿名さん]

>>185
PART3に書き込みありましたので転記します。

656：匿名さん [2016-01-17 18:33:09]
>>622
https://www.toshiba.co.jp/tech/review/2002/03/57_03pdf/07.pdf
火力発電所は都市ガスを燃やすタイプなので、排気はキレイだそうです。発電所よりも車の排気ガスのほうが気になるところですね。

[188: 匿名さん]

中古は築年数20年以降は横ばい傾向だから、
未来予想図はこんな感じかな。

CTE 新築　　坪320 、築10年　坪300 、築20年　坪250
WCT 築10年　坪350、築20年　坪300 、 築30年　坪280

[189: 匿名さん]

>>188

うーん、なかなか妥当な線ですね。
20年後もWCT周辺は大きな変化は無いと思いますので、あとはCTE周辺の環境がどの程度整うかでしょうね。

[190: 匿名]

初板を見てみたのだけどなんだか当時が懐かしいね。
まだ情報があまり無く「300万/坪はありえない」とかいろいろ議論されてる。

ちなみに、初めて「CTE」という略称が出てきたのはこちらの書き込み。

[初板のNo.460]
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/529833/23

[191: 匿名さん]

このマンションはキャピタルゲイン出ますか？

[192: 匿名さん]

ここは飛行機もうるさいし、トラックもうるさそうですね。倉庫街ですし...まぁ仕方がないのかもしれませんが

[193: 匿名さん]

ここも中古になっても10年15年くらいは価値は下がらないだろうね。上がる可能性もある。
1月も目黒のタワマンに続いて資産価値が落ちないマンション城南ランクインでしたね。

[194: 購入検討中さん]

>>193
駅近と眺望は不変ですから、しかも両方ともかなり優秀な部類です。
マンション周辺にはまだなにもありませんので、今後便利になる事はあっても今以上に不便になる事もありませんからね!
購入者が引き渡し後大量に売りに出す事がなければ、他の物件と比べると資産価値は保ちやすいと思いますよ。

[195: 匿名]

今日の地震怖かったので免震のパークホームズ品川の中古の方がいいのかなと思いました

[196: 匿名さん]

http://www.manshon.jp/taishin/taishin_a_03.html
不整形な建物が地震に弱いそうです。
パークホームズはV字形ですね。弱い形状だから免震にする必要があっただけです。

[197: 匿名さん]

>>195
ちなみに免震ゴムは5年〜10年毎に点検、メンテナンスが必要で、管理費や修繕費には点検、メンテナンス費用は含まれていない事がほとんどです。
免震がよさそうと思ってなにも考えずに手を出すと後で泣きをみるので気を付けましょう。

[198: 匿名さん]

ここの仕上がりはいかがでしょうか？？

[199: 匿名]

>>196
こちらは長谷工製田の字棒状マンションなので免震は必要ないということですか？

[200: 匿名さん]

棒状？　少なくとも鉛筆型マンションではないはずだが(笑)

[201: 匿名さん]

>>199
必要ないです。
逆に板状より地震に強い形状はありますか？

[202: 匿名さん]

>>185
火力発電所、私も最初気になったのですが、いろいろ調べていくうちに、さほどマイナスではないと判断しました。
まず、火力発電所を作るような場所は、地盤がしっかりしていること、
万が一大地震が来て、橋が寸断されるようなことがあっても、まず火力発電所があるような場所から復旧させるであろうこと。
東日本大震災でも大丈夫だったので、そんなに心配はしていませんが、火力発電所があるからこそ、孤立する可能性が低いかな？と思います。

[203: 匿名さん]

>>202
橋が寸断されたら陸の孤島でしょ。
スーパーも無いし食料も調達できないのでは？

[204: 匿名さん]

橋が3本とも落ちて埠頭に船がつけられないような大地震が来たら、ここ以外も壊滅してますわ。

[205: 匿名]

>>201
免震はあったらいいな！という付加価値でなくてもいいけどあった方がいいと思うのですが。維持費は少々かかっても家に居る時の安全と将来売却する際、免震付きの方が良いと思います。
板でも筒でもv型でも地震で倒壊することはないと思います。

[206: 匿名さん]

>>203
人の少ない孤島にローソン✖３もあるので、非常時の食料＆飲料調達はむしろ安心ですよ。

[207: 匿名さん]

>>206

確かに
今の品川埠頭だから天王洲駅前でこの値段で買えるからしょうがないよね。
公園もだんだん整備されてきたようだし、徐々に整備されていけばいい話

[208: 匿名さん]

>>205
倒壊なんて、地割れするような大地震じゃなきゃ今時のマンションどこもしません。
芝浦のケープタワーは免震だけど地震の影響を受けやすいトライスター形だったからヒビ入りまくって今だに補修できてません。そういうのはイヤでしょ、てこと。

[209: 匿名さん]

やっぱり湾岸は地盤弱いんだね。
東日本大震災以上の地震が来たら(その可能性は高い)ある程度の被害は覚悟かな。

[210: 匿名さん]

地震に強い形状なのはその通りだけど、免震が必要ないってのは言い過ぎでしょ。ちょっと揺れるだけで怖い人もいるんだし。

[211: 匿名さん]

>>210
板状14階建には無駄だし必要ないって意味なんですけど。
実際ここのタワー棟は免震になるらしいですよ。

[212: 匿名さん]

>>206

なんでローソンが多いんだろう？三菱系が多いのかな

[213: 匿名]

板状って外見がちょっとだよね

[214: 匿名]

30年後はほとんどの家がベランダに布団干し出して団地になってることでしょう…

[215: 匿名]

今朝、台湾で大きい地震あったようですね

[216: 物件比較中さん]

いい立地の物件なんで迷ってます。
来月、建物の中をみてから決めます。好みの高さの部屋が残っていることを祈ります！

[217: 匿名さん]

タワマンも団地である事には違いないし、CTEを縦に3つ重ねるとタワマンと同じ形。
狭い土地にたくさんの人が住んでるという意味ではタワマンの方が貧乏臭いような気もしますけど、それは人それぞれの感じかた。こちらの物件のタワー棟の計画もありますので好みで選べますね。ただ20階とかだと部屋から運河は視界に入らないのではないでしょうか？
横長スタイルが全戸から運河ビューを楽しむには一番あってると思います。

[218: 物件比較中さん]

>>217

自分もそう思ってますよ。

[219: 匿名]

>>217
あなたがこのマンションが大好きだということはよくわかりますがだからって他のマンションの固有名詞を出して根拠もない批判をするのはよくないと思いますよ。

[220: 匿名さん]

>>219
固有名詞？
検討者板なので原則みんなこのマンションは少なからず気にいってますよ。

[221: 匿名さん]

私は217さんではないですが、ケープタワーのことですか？
有名な話だし友人が住んでいるので補修が始まっていないのは事実ですよ。上層階の金持ちは鹿島に補修させたく、下層階の人は安いとこでやらせたくて意見がまとまらないそうです。

[222: 匿名さん]

会社をリタイアしたら、田舎の戸建に引っ越したいから15年くらいでリセールしたい

[223: 匿名さん]

>>217

確かに三つ重ねるとタワマンと同じ形だね。３つを並べ、面積が広い分、ワイドな居住者専用デッキがもてるということですか

[224: 購入検討中さん]

オプションでフロアコーティングの見積りされた方いらっしゃいますか?
外部業者に見積りをとったところ30年保証の上級グレード全室で20万円前後との事でした。これって適正価格なのでしょうか?

[225: 匿名]

>>221
217さんはトライスター型だから強度がない。
V型だから強度がないから免震だと言っています。
どこにそのような根拠があるのでしょうか？

[226: 匿名さん]

>>225
免震にした理由なんてデベの都合だろうけど、強度が弱い理由は196さんのリンク先に出ているのでは？

[227: 匿名さん]

スミフのマーケット部門の人にぜひ読んでもらいたい。
CTE のポエム　　出来が良くて思わずクスっとします。

http://moromorolife.seesaa.net/article/432686580.html

[228: 匿名]

ケープは耐震構造ですよ。芝浦だとキャピタルマークタワーは免振ですが。ケープはヒビが入りまくったことは有名ですが、重要な構造躯体に影響は出ていないようですが。

[229: 匿名さん]

B棟は下の階ばっかり売れてて上がさっぱりなので、上と下の価格をひっくり返すかもしれないそうです。そんなマンションありますかね？下より上が安かったら上を買いますよね？

[230: 匿名さん]

>>229
上の階が安いなら上を買います。

[231: 匿名さん]

高層階からだと部屋の中から見た時、手前側の運河がバルコニー下に隠れてしまうからではないでしょうか？B棟待ちしてた理由が眺望を重視の人が多かったから下が人気なのかしれないですね。
上が安くなるのは選択肢が増えるので嬉しいですが、余計迷う。。

[232: 匿名さん]

ドゥトゥールかシティテラス品川イーストで迷ってます。坪100以上は違うから天王洲の方が魅力的だけど、ドゥトゥールは中にエレベーターなどの設備がすごいんだよな。ただ完成まで時間がかかり、勝どきが通勤に便利な駅じゃないのが問題。

[233: 匿名さん]

>>229
ひっくり返すというより、単に下の階を値上げされるかも、と聞きましたよ。

[234: いつか買いたいさん]

B棟も相変わらず好調のようですね。
近くにスーパーができたら、中古でもいいから買いたいマンションです。

[235: 匿名さん]

>>233
下の階の値上げでしたか。。。

[236: 匿名]

スーパーは品川埠頭にはできないから、天王洲アイル側だね。

[237: 匿名さん]

埠頭の中のローソンはポートストアといって普通と少し違う品揃えですが、ここのローソンはどっちですかね？

[238: 匿名]

夏の西日の苛酷さと、トラックやトレーラーの騒音粉塵に耐えられるか？
冬の昼間は寒そうだし、思案が続く。

[239: 匿名さん]

南側のフォレストパークに住む予定ですか？それは過酷ですね。

[240: いつか買いたいさん]

>>239
笑

埠頭側にはスーパーできませんかね
アイル側だと駅ナカか、清掃工場の後釜か
なんでもよいから作ってほしいな

[241: いつか買いたいさん]

>>237

かなり気になりますね。ローソンの規模にもよります。

[242: いつか買いたいさん]

>>232

もし同じ坪単価なら、勝どきから10分だろうとドゥトゥールだろうけど、坪単価が違うし、そもそも場所も違うから、比較対象になりにくいですよ。

比較対象としてはラグナタワーとかWCT、アイランドあたり。でも全部中古ですからこちらも比較としては難しいですね。難しい！

[243: 匿名さん]

ポートストアは港湾施設の福利厚生施設という位置付けのようです。
なので、ここのマンションのローソンは普通のローソンでしょう。

[244: 周辺住民さん]

>>232

通勤以外ではドゥトゥールの魅力が圧倒的かな。
豪華エントランス、充実した共用施設、そしてランドマーク的存在、スーパー併設で銀座や築地も至近。
オリンピックを間近で感じられるし、5年間は再開発を楽しめる。
知人からは羨望の目で見られるのもこちら。
坪単価も違うし比較する物件でないけど、ドゥトゥールに関心があるのであれば、こちらを選んでおいたほうが後悔はないと思いますね。

[245: 匿名さん]

先日天王洲アイル駅前の交差点でドゥトゥールのチラシを配っていた。コンセプト・価格帯がここのＣＴＥとは違うし、そもそもスミフ同士なのに取り合い？とちょっと違和感があった。

[246: 匿名さん]

>>244

あちらとこちらが混在しており、わかりずらいコメントですが、
ドゥトゥールのほうがいいですよと解釈しました。ありがとう

[247: 匿名さん]

>>245
ギャラリーのビル前ではクラッシィハウスから声かけられました。なんだかんだ人気のマンションなんですね。

[248: 匿名さん]

>>244
こちらとは？
ドゥトゥールってすごいですよね。マンション内にエスカレータって‥！
ただ管理費等もお高いし入居が22年‥比較対象では無い気がします(*_*)

[249: 匿名さん]

この物件は低層でも水辺という眺望の武器かあり、他の物件に
比べて低層の評価が極めて高い。
対岸の船からのプライバシーが気になるという意見もあるが、
それも30分に一回程度でデメリットよりメリットのほうが高い
。
そういう意味ではＡ棟の3階から５階くらいが5980てあった
一期一次組がこの物件で一番資産価値が高い部屋を買った人に
なるかなぁ。

[250: 匿名さん]

>>249

5980万は二階のパンダ部屋一つだけでしたよ

[251: 匿名さん]

運河は少し臭いますね。冬でこのレベルだと夏はキツそうな環境に思えます。

[252: 匿名さん]

シーフォートスクエアのボードウォークを歩いている人たちはかなりきつい環境ですよね（笑）

[253: 匿名さん]

>冬でこのレベルだと夏は
上京したばかりの人かな？まだ屋形船とか乗ったこともないんだね。

[254: 匿名さん]

>>248
ドゥトゥールはそろそろ入居では。

[255: 匿名さん]

>>247
スミフは、三井のモデルルーム前で良くチラシ配ってるよ。

[256: 匿名さん]

>>250
それは5880万の部屋ですね
5980万の部屋は価格スレにもある通り結構ありました

[257: 匿名さん]

>>256
第一期は5980万円結構あったんですね。B棟ではすでに数百万円値上げですね。。。

[258: 匿名さん]

来月には国交省の答申で羽田アクセス線への言及があるかと思うので、その内容を見てから検討の判断をしても良いでしょうね

[259: 匿名さん]

>>258
アクセス線の答申内容が購入の判断を左右するならやめておいた方がいいですと思いますよ、後悔するのでは。大きなお世話ですけど。

[260: 匿名さん]

答申でここに有利な内容が発表されたときに販売しているものを
即時申し込みするというのは結構良いかも。
スミフも答申で良い内容が出ても、値上げは次回なのでその
間はリスクも少なく格安で買えるので狙い目ですね。
答申発表っていつ頃ですか？

[261: 匿名さん]

>>260
有利な内容とはどのような事が予想されるのでしょうか。あてにはしませんが気にはなります。

[262: 匿名さん]

今日の様子がブログにアップされてました
http://view.tokyo/?p=22190

[263: 匿名]

ドトールよりこっちの方が絶対いい‼️

[264: 匿名]

ドトールじじばば多そうじゃん。
子育て世代は絶対こっち

[265: 匿名さん]

ドトールってコーヒーショップ。。

ブログアップありがとうございます。
さすがに素敵な仕上がってきましたね。。感心

[266: 匿名さん]

マンション横の植栽はいい感じですね。

B棟のモデルルームか待ち遠しです。
マイナス金利で更に金利安くなりそうなので、
もう少し待ってB棟購入予定。B棟のモデルルーム見てから決断かなぁ
B棟の値上げリスクもありますが、金利の優遇幅拡大、
マンション価格も値下がり傾向だから
焦って買わない方針です。

高い買い物ですからね。

[267: 匿名さん]

ローンは3月に実行しても、変動金利なら4月と10月に見直しがかかるので、同じですよ。逆に優遇幅は今後小さくなる可能性があるそうです。

[268: 匿名さん]

現在もこれからも数年？は金利もかなり安いままイケそうな感じですね。
これなら私も変動金利を選択しておけば良かった。
今更ですが後悔先に立たずですね。
日本も一度、バブル崩壊してから変な感じです。
まさか数年後、一気に金利が上がることは無いと思いますが。