グランドメゾン江古田の杜

[物件比較中さん [ 30代]]

グランドメゾン江古田の杜についての情報を希望しています。
複合開発の街ですね。便利になるといいですね。
子育て施設が充実していそうでいいなと思ってます。

物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。
よろしくお願いします。

所在地：東京都中野区江古田３丁目1101番24（地番）
交通：都営大江戸線「新江古田」駅徒歩10分、西武池袋線「江古田」駅徒歩14分
売主：積水ハウス
施工会社：長谷工コーポレーション
管理会社：積和管理

資産価値・相場や将来性、建設会社や管理会社のことについても教えてください。
（子育て・教育・住環境や、自然環境・地盤・周辺地域の医療や治安の話題も歓迎です。）

[2801: 匿名さん]

仕入れ失敗には違いないんだけど、単純な高づかみとはちょっと異なる。

ここの入札があったのは2014年。
東京の不動産価格上昇が明らかになったのは2012年～2013年なので、
不動産価格の上昇基調は明らかだった。

西武線沿線でも大泉のプラウドタワーとか、富士見台のパークハウスとか23区内の大規模物件なら
坪200万円台後半～300万円台でも普通に売れていた状況だから、
より都心よりの江古田の大規模開発なら不動産価格の上昇基調と合わせて
坪300前半ならなんとかなると思える雰囲気があったのも事実。

ただ一点見逃していたのは駅距離にこだわる消費者の心理。
15年ぐらい前なら、駅距離があって環境の良い立地はむしろ好まれる状況だったんだけど、
今は逆に敬遠されるようになってる。
そこを読みきれなかったんだね。

積水は建物仕様にお金をかけるんじゃなくて、湾岸の物件みたいに小竹向原あたりの駅までのシャトルバスを用意したほうが売れ行きにはプラスだったと思う。
今の消費者が求めてるのは通勤・通学の利便性だってことがわかってなかったのが最大の敗因。
賃貸棟を入れたらシャトルバスを作っても十分にペイする規模なんだし・・・

[2802: 名無しさん]

>>2801 匿名さん
んー、そもそもシャトルバス物件そのものが敬遠対象でしょう。
シャトルバスなんて管理費増大のタネですよ。

[2803: 匿名さん]

>>2801 匿名さん

駅距離の評価を見誤るって、その時点でデベとしてはアウト。これ以上単純な失敗はないと思うのだが。

[2804: 匿名さん]

>2802

シャトルバスはいいアイデアだと思うけどね。

晴海のパークタワーなんて駅徒歩12分でシャトルバス付。
このご時世なりに売れ行きは悪くない。
ティアロ・クロノの豊洲物件もシャトルバスありだったと思うし、
駅から遠い場合はそれを補う交通手段がないと厳しいですよ。

車寄せからバスが出ているなら、駅距離のデメリットをちょっとでも埋められる。

植栽を削ってでもそうするべきだったと思うな。

[2805: 匿名さん]

モリモリな森で高値
「里山をお手本にした自然と共生する暮らし」

[2806: 匿名さん]

ここは勤め人の購入する物件ではない。
車通勤できる中小の経営者、自由業、開業医とかには悪くない。ただ500世帯もそんな層が新江古田徒歩15分の僻地に集まる訳もなく予想通りの大苦戦。
竣工4年後に完売できればいい方だな。
2022年オリンピックも終わり不況に突入してそうだし
4年後の最後の一部屋が投げ売りで4割引なら両親に買おうかな。

[2807: 匿名さん]

いつか完売するって！
時間が解決してくれるさ！

[2808: 匿名さん]

誰も興味なく過疎化してますね。
やはりトレンドは駅近。
契約者は価値と価格のバランスを見誤ったとはいえ
新築で廃墟みたいな住まいは少しかわいそう。

[2809: 匿名さん]

ゴーストタウンになりませんように祈ります。

[2810: 匿名さん]

契約者というより、ゴーストタウン化するような価格で事業をした売主に問題あるかと思います。契約者は納得して購入してるのでしょうから、あまり関係ないかと。

[2811: 匿名さん]

週刊新潮見た？
地面師さんが１１戸買ったとか。
部屋番号出てるんで、その部屋買った方がいれば誤報になるが。

[2812: 匿名さん]

>>2811 匿名さん
またセキスイが地面師にやられたのか。完全に狙われてるな。

[2813: 匿名さん]

>>2811 匿名さん

どういう事ですか？

[2814: 匿名さん]

2811です。

週刊新潮4月19日号によると
積水は西五反田の土地の件で地面師Aさんに騙されたと大々的に報道されたけど、
騙されて契約したのと同時期に、
そのAさんにここの部屋を11戸売った。

その部屋はどういう扱いになっているんだ、
という疑惑。

部屋番号も出てる。

[2815: 匿名さん]

同じ地面師ですか。
地面師さんは偽登記の魔法使いだな。

[2816: 匿名さん]

いや、この件は地面師Aが積水に７億円ほど支払っている。
しかし購入したAは登記はできないだろうから部屋はどうなるのかと。

マンションの外観写真出てたがなかなか立派だね。

[2817: 匿名さん]

なるほど、そういう流れだったのですね。
ありがとうございました。

[2818: 匿名さん]

不便な大江戸線しか使えない上に更に自分の棟まで入れると

15分も歩かされる物件は今時のトレンドではない。

往復で30分もロスしてでもここに住みたい？

少なくとも勤め人にはそんなゆとりの時間は無いだろう。

それでいて価格が高いから全然売れない。

駅徒歩５分の物件と１５分の物件の利便性はお察しの通り。

契約者は利便性の悪さを承知していながら見て見ぬふりしてる。

しかし全て車移動で完結する仕事とかセカンドハウスには悪くはない物件かも。

[2819: 通りがかりさん]

何がどうなるほどなのかさっぱり分からん。記事見たけどあの部屋ごとの金額の資料を出してるのは一体誰？？

[2820: 匿名さん]

>>2818 匿名さん
駅徒歩5分でも大規模マンションだったら棟までプラス5分は同じですよ。公正ではない比較に悪意を感じます。
大規模ならではの豊富な共有スペースがあるというメリットがある反面、エントランスからの距離があるというデメリットもある。正しく伝えるべきです。

[2821: 匿名さん]

>>2818 匿名さん
補足ですが、23区内駅徒歩10分以内の大規模マンションを探していますが、だいたい6000万から7000万台です。5000万台で買える物件となると、日吉やら練馬、吉祥寺のバス便しか見つかりません。またこちらの物件の周辺でみても、定借のパークホームズが同程度の価格です。7000万出せる人は駅徒歩5分の物件をかえばいいんでは？

[2822: 匿名さん]

先週から江古田の森バス停始発・中野駅行きのバスが大幅増便されてるのに、公式サイトでは全然触れてませんね。
必ず座れて中野へ20分は東京駅方面通勤者なら魅力のはず。

同じく徒歩7分の江古田二丁目始発池袋東口行きのバスも目白駅まで15分。
これも行先によっては便利。

売る側の研究不足というか、知識不足が気になります。

[2823: 匿名さん]

まとめるとここは結局の所目白、中野行きの
バス便物件であり
道路渋滞で時間が読めないから勤め人には
不向きということですね。
新江古田に片道徒歩15分じゃ貴重な朝の時間が
もったいな過ぎる。

そのうち本来の資産価値に見合う妥当な価格に
さや寄せせざる負えないでしょうね。

[2824: 匿名さん]

たしかに子育て共働きの家庭には厳しいでしょうね。
環境的には良好ですけど。
旦那が都心勤務で奥さんが在宅専門職とかならOKかも。
あとは旦那の1馬力で悠々暮らせる家庭とか。
そういう条件にハマる人が少ないから販売が進まないのでしょうが。

[2825: 匿名さん]

ここはいわゆる先生と言われてる方々で自らが事務所の代表であるか中小の経営者には悪くない物件。しかし実際に契約してるのは勤め人が比較的多いんだろうが雇われの身には決して便利な物件ではない。現在のマンション選びの最重要項目は勤務地と自宅が近いことなのに最寄り駅往復だけで30分も必要な物件に5000万以上払うなんてナンセンス。15分歩くなら戸建てでしょ。

[2826: 匿名さん]

もういいんじゃない、駅から遠い議論は。
散々してたし。

[2827: 匿名さん]

同じ価格帯なら駅近物件と比較し、郊外に住んだところでトータルの時間は変わらない。満員電車に乗る時間が増えるか、駅までの歩く時間が少し増えるか。

[2828: 匿名さん]

支線扱いの大江戸線のマイナー駅の徒歩１５分て正直不便ですよ。
満員電車に乗る時間そんなに減りますか？
例えば大手町まで45分はかかるから徒歩入れたら会社まで１時間以上ですね。
郊外とあまり変わらない・・・
残念すぎる・・・

[2829: 匿名さん]

大手町なら中野から東西線つかえば実質マンションから45分くらいで行けますよ。新宿、池袋はマンションから30分あれば着きますね。

[2830: 匿名さん]

新宿5キロ圏内をアピールしながら30分もかかるのは切ない。

[2831: 匿名さん]

>>2830 匿名さん
8000万払えば四谷や笹塚で買えますよ。そしたらもう少し時短できますね。

[2832: 匿名さん]

>2831
四谷や笹塚だと、環境がねえ…。
たしかに便利ではあるけど、、、

[2833: 匿名さん]

アクセスに関して見ました。
駅遠ですが、徒歩15分以内に様々な駅に行けるのは大きいですね。
通勤や通学をするにあたって、本当に便利な立地条件であると思います。
車での移動は、どの時間帯にどれぐらい混雑するか気になりますね。

[2834: 匿名さん]

値段が下がれば売れると思う。

[2835: 匿名さん]

今のサラリーマンのマンションえらびのスタンダードは駅距離。
そこより環境を選ぶ人ももちろんいるけど少数派。
さらに価格が高すぎとなれば売れ行き不振は当然。
売れるまで５年10年粘るか、価格改訂するかは、デベの戦略次第だね。

[2836: 匿名さん]

のんびりclassには良いマンションですよ。( ͡ .͜ .͡ )

[2837: 匿名さん]

>>2835 匿名さん
駅近でも郊外は避けたいトレンド。

[2838: 匿名さん]

＞2837

主要駅へのアクセスが悪い大江戸線徒歩15分物件は残念ながら郊外物件と変わらないという評価になる。

家族全員で車移動できるなら良いが現実的ではない。

[2839: 匿名さん]

売れ残り戸数を隠蔽してしまいましたね。
一年後に中古物件になるまでに完売できる
残戸数ではないから売る側としては隠したい気持ちはわかるが。結局このままの進捗率だと中古販売は確実。
いかに情弱に高値で売り付けられるか！
ここは積水の腕の見せ所！

[2840: 匿名さん]

中野までバス20分ねえ。
東小金井あたりの駅近とあまり利便性変わらないな。

[2841: 匿名さん]

ここで「駅15分」を連呼してる方は同一人物でしょうね。
実際は10分なのに。

駅入り口からホームまで時間がかかるのは地下鉄や大規模駅なら当然。
よほど田舎のローカル線でもないかぎり。

[2842: 匿名さん]

個人差あるけどマンションは、エントランスには入ればホッとするし、出れば気分が変わる、駅までの起点は、エントランスのような気がしますが。

[2843: 名無しさん]

>>2841 匿名さん
だからやたらと深い大江戸線物件はアクセスや資産評価の上でハンデがある。

[2844: 匿名さん]

>>2842匿名さん
先日、見学に行きました。
敷地内は綺麗で、歩いていても気持ち良かったです。だから、敷地内に入るだけでもホッとするのでは？

[2845: ご近所さん]

ここってもう分譲されてたんだね。夜に通っても電気まばらすぎて関係者しか入っていないかと思った。

[2846: 買い替え検討中さん]

大江戸線の中でも新江古田は深くないですよ。現地行った事あります？

[2847: 匿名さん]

新江古田は深くないし結構いいよ。

自動運転の時代になれば駅近より環境でしょ

[2848: 名無しさん]

新江古田が浅くても他の駅が深いと使い勝手落ちるなあ。
新宿とか六本木とか大門とか。
選ぶべきでないとは言わんが、大江戸線は避けたい路線。

[2849: 匿名さん]

＞2846　＞2847
行き先の駅が地下４階ぐらいの地中奥深いところに着くことがほとんどの大江戸線

新江古田駅が浅くても意味がない。

例えば５路線アクセスの飯田橋も大江戸線のホームの深さは相当しんどい。

最初から飯田橋にマンション買うのはアリですね。

しかし新江古田がやっとの人には飯田橋は・・・・

[2850: 匿名さん]

>2847

自動運転の時代こそ駅近ですよ。
電車がなくなることは絶対にない。

むしろ、自動運転になったら都心方向への交通規制が厳しくなるから、
電車でないと都心方向へ入れなくなるよ。
（東京の道路は電車の代替で人を運べるだけのキャパはない。）