ザ・ガーデンズ東京王子ってどうですか？

[物件比較中さん [男性 40代]]

ザ・ガーデンズ東京王子についての情報を希望しています。
物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。
よろしくお願いします。

所在地：東京都北区王子五丁目1番39の一部、四丁目31番9（エアリーコート棟）、東京都北区王子五丁目1番39の一部（ブルームコート棟、カームコート棟）（地番）
交通：京浜東北線 「東十条」駅 徒歩5分
東京メトロ南北線 「王子神谷」駅 徒歩6分
埼京線 「十条」駅 徒歩13分
間取：2LDK＋S～4LDK　※Sはサービスルーム（納戸）です。
面積：65.07平米～85.09平米
売主・販売代理：三井不動産レジデンシャル
売主・販売代理：近鉄不動産
売主・販売代理：大和ハウス工業
売主・販売代理：三菱地所レジデンス
売主：長谷工コーポレーション
販売代理：長谷工アーベスト
施工会社：株式会社長谷工コーポレーション
管理会社：株式会社長谷工コミュニティ

資産価値・相場や将来性、建設会社や管理会社のことについても教えてください。
（子育て・教育・住環境や、自然環境・地盤・周辺地域の医療や治安の話題も歓迎です。）


[スムログ 関連記事]
ザ・ガーデンズ東京王子　予定価格と間取り　モデルルーム訪問
https://www.sumu-log.com/archives/1463
名作マンション訪問特別編【桜×マンション（前編）】
https://www.sumu-log.com/archives/15537/

[10801: 通りがかりさん]

金融の素人がそれっぽく話してるけど、スッカスカだなぁ話が。
マイナス金利が黒田日銀総裁の任期(2018年春)とともに終わる？←は？
マイナス金利が終わると長期金利が下がる？←は？？

まぁ10798の当面変動ってのは全然あり。数年後に固定に乗り換えても全然悪くない。要は金利の上昇幅は今のインフレから鑑みても急騰はないでしょ。
10799と10800の言うとおり、デベもアホじゃないから供給絞って価格下落スピードを鈍化させるでしょ。東京にそれなりの大きさのマンション用の用地がないのは明らか。あんまり長く書くと長文さんとか言われるからこの辺でやめよ。

[10802: 検討板ユーザーさん]

>>10801
素人ならではの推測を文末に表したつもりでしたが。なんせFXで手付け位溶かした素人なもんで。
敢えて煽りに乗るならば、最初の3行があれば中身のある文章が後3行書けましたね。金融の玄人のご高説を拝聴してみたいです。

[10803: 検討板ユーザーさん]

皮肉を書きましたが、10801さんにはレスを期待してます。変動金利が上がるときに借り換えと言っても、その時には既に固定金利も上がっているのでは？

[10804: 10811]

>>10803 検討板ユーザーさん
さすが素人。
金利が上がる時に変動だけ上がって固定が上がらないことなんてありえない。
長期金利が上がって変動から固定に変えたいってなっても、今から固定で借りるより変動＋固定の方が、出来上がり安く借りられるって話。
ただ、固定に乗り替えるコストとか事務手間考えたら、十分金利低いし長めにフィックスすること自体は極めてまともな判断だとは思うね。
黒田総裁の後任も自民党の息のかかったリフレ派だろうから、緩和状態は今後も継続。衆院解散時期見計らう時に緩和やめて円高株安になるようなことは絶対しないから、やっぱり当面低金利は継続。北朝鮮がミサイルでも撃ってきたらそれはそれで円高→予防的に緩和措置を講じる。つまり金利が上がる要因が少ない。

[10805: 匿名さん]

>>10799 匿名さん
高値維持のままですね。
ただし、リセールという意味では中古も下げなくてはならなくなるためやはり不動産業界全体が不振ですね。

個人としては都内は二極化を予想しています。
都心3区のいい立地のみ投資用物件の取り合いによる価格吊り上げがあるでしょうが、山手線の外は下落の一途でしょう。

販売数に関しては、過去のような数になることはないかもしれませんね。
ただし、マンションデベロッパーとは常に新築マンションを供給していかないとダメな構造で、まるで泳ぎ続けないと死んでしまう鮫のようです。リノベマンションも力を入れ始めているとは言ってもやはり新築を作って売らないといけないのです。

[10806: 匿名さん]

>>10804 10811さん
欧米は金利を下げることにより景気回復し、今金利上昇面ですが、日本にはマイナス金利は効果ないみたいですね。
黒田さんからは恨み節と言い訳しか聞こえません。

欧米諸国が金利を上げていくと益々日本との金利差が広がり、機関投資家は日本の不動産から引き上げるのでは？
それでなくとも120円のころから見れば円高も進んでおり、五輪前かつ取得から5年経ち税制有利になれば利益確定に走るでしょう。

[10807: 匿名さん]

>>10800 匿名さん
そう思いたいが、実際ここのところの住宅着工数は分譲マンションが驚異的な伸びを見せてる。
販売数を抑えるために延期していた計画が動き出したのだと思う。

[10808: 匿名さん]

>>10807 匿名さん

晴海・有明・小杉も？の大規模案件が動いただけでは。。採算度外視の価格設定をした大田六郷のようなモデルは難しいと思うなぁ。。

[10809: 匿名さん]

>晴海・有明・小杉

上で書いたこれって、半分はもう富裕層ビジネスと言われ始めているやつですよね。湾岸はスカイズ・ベイズあたりからキャピタル狙いの購入者が飽和している感じですが。

[10810: 匿名さん]

昨年末の毎日新聞のコラムですが、このロングスパン販売というのが高値維持＆着工増の理由としていい線行ってる気がします。

２０１７年マンションキーワードは「ロングスパン販売」
https://mainichi.jp/premier/business/articles/20161227/biz/00m/010/002...

[10811: 10811]

>>10806 匿名さん
マイナス金利が効果ないなんて金融の世界では常識。ただ自分があげた旗はそうそうおろせない。日銀はやってる感をだしつつ、日米金利差が自然に拡がって円安株高の状態にいてほしい。その間に企業の業績回復→賃金拡大に繋がってほしいって思ってる。ただ思いの外、インフレが進んでないから困ってる。まぁ自分たち国民のデフレマインドがかなり浸透してるのが原因だろうな。経済好転の決定的な要因が見つけ出せない中で、そりゃ賃金あげられないし設備投資にもカネ回らない。だからフィンテックみたいな新しい
動きに期待してんだよ。

話逸れたけど、あと数年はこの低金利は享受できるよ。長期金利も０～0.10%から仮に上昇しても0.2とか0.3%の節目刻みで日銀もコントロールしてくよ。そこら辺から焦って固定に替えても、それまでの変動の期間の恩恵のがデカイと思う。

[10812: 匿名さん]

>>10807 匿名さん

驚異的な伸びとは？あなたの個人的な感覚ですか？
驚異的な伸びを示す具体的な指標をどこで確認すればいいのか、教えてください。

[10813: 評判気になるさん]

ガーデンズってフラット３５s対象物件ですかね??

[10814: マンション比較中さん]

金利が上がれば、早く売ろうと価格を下げても購入者はローン支払い総額はむしろ増えて購買力は落ちる。
金利が上がらければ在庫負担は低いままで、デベは価格下げずにのんびり売る。
どっちにしても、今買えない人には手が届かず、ひたすらマーケットが縮小していくだけ。

[10815: 匿名さん]

>>10813 評判気になるさん

S対象です。省エネだったかな、Bのほう。

[10816: 匿名さん]

>>10768 口コミ知りたいさん
他の色んな長谷工マンションでトラブルになってるが、、

[10817: 匿名さん]

>>10816 匿名さん

マッチポンプかよ

[10818: 匿名さん]

都内は大損はない。多少の損はしかたない。

大損かますのはずばり浦和を八千～億買いの人。
浦和駅15分超の物を5500万以上買いの人。

[10819: 匿名さん]

住む前から売ることや賃貸にだすことを考えてるのばかりだね
そんなだから気づいたら周りは中国人だらけになっていたという笑えない事態になる
メ○○ティのように・・・

[10820: 検討板ユーザーさん]

10811さん、ご高説ありがとうございました。結局のところ、理屈は理解していても、数字のない中で判断できないというのが実情です。シミュレーションしないといけないですね。
当たり障りなく20年固定や、ミックスで10年後に金利が高い方を纏めて返すかというとこもありかと考えていますが、浅はかですかね？

[10821: 評判気になるさん]

どう考えても変動一択でしょ

[10822: 10811]

>>10821 評判気になるさん

>>10821 評判気になるさん
一択ではないでしょうが、まだ低金利が続くとみるのであれば確かにフィックスする必要はないでしょうね。金利の上昇の時期もまだ先でしょうし、その金利上昇幅もたかが知れてますからね。
長く借りて住宅ローン控除の恩恵や場合によっては会社からの手当て(当社は住宅ローンの残額に応じて手当てが支給されます。)の恩恵を受けつつ、住宅ローン控除が切れる11年目あたりから繰り上げ返済してくのが賢いかもしれませんね。この１０年間で金利がどれだけあがるか、上がるとしたらその要因は何かを思案すると、自ずと選択する金利も決まってくるように思えます。

[10823: マンション検討中さん]

>>10816 匿名さん
二重床よりも遮音性、コスパに優れていると、このスレでは一定の結論が出ていますよ。フニャフニャ床も子供に優しいので、子育て中の家族にはメリットになります。

[10824: 匿名さん]

よくお分かりですね

[10825: 匿名さん]

リフォーム以外に効果のよくわからん二重床で高くなるよりは断然いい

[10826: 匿名さん]

最近の二重床はリフォーム性も直床と変わらないっす。むしろ何かしようとすると床下の支柱追加やフローリング全体の組み直しが必要でリフォームもコスト増。
意味のあるメリットは床の感触と掃出し窓の見た目(段差がないこと)くらいかな

[10827: 匿名さん]

そのメリットと引き換えに天井高が10cm低くなるのとどっちが良い？ってことだと思う

[10828: 匿名さん]

>>10827
直床スレでよく出てくる話だけど、直床マンションが二重床より10cm天井高が高いというデータはあるのだろうか。
自分はそういうイメージないんだけどね。
うちは二重床で天井高260cmだけど、ここは270cm以上ってことかな。

[10829: 匿名さん]

>>10826 匿名さん
吸音材が挟まっているあの沈む板って、冷蔵庫とかソファみたいな重い家具を置いたとこって凹まないの？

置いてる間、板の見た目や光の反射が歪んだ見た目になるかどうかと、
数年後に、重いモノをどかした時にへこみ癖がついて元に戻らないようなことがあるかどうか
を知りたいです。

直床の話って、いつも遮音性とリフォーム、踏み心地ばっかり語られるけど、私はそっちが気になっています。

[10830: 匿名さん]

>>10828 匿名さん

確かにそうですね。失礼しました。
掃出し窓の段差がなくなるレベルだと、天井高の差は5cmくらいかもしれませんね。

[10831: 匿名さん]

二重床も直床も一長一短で必ずしも二重床が良いということではないと理解しているが、このスレで直床が良いと結論づけられているのは単にガーデンズが直床だからだよ。ガーデンズが二重床だったらここのスレでは「二重床で良かった」「直床は安普請」みたいな書き込みが増えてたと思う。少なくとも二重床の物件で「ここが直床だったら天井が高くて良かったのに」なんて書きこみは見たことはない。

[10832: 匿名さん]

>>10831 匿名さん

名前を失念したのですが、確か湾岸タワーのどこかで天井高が240台で残念という話は見た事があります。レックスかブランズだったか。

[10833: 匿名さん]

湾岸タワーを選ぶ方々は眺望と二重床が拠り所だろうから(営業のセールストークがそうだから)、直床にする位なら天井は低くて良いという考えでしょうね。

[10834: 匿名さん]

>>10829 匿名さん

重量物を置いている間の沈み込みはあるでしょうね。重説に書いてありますし。気になるかどうかは実際にモデルルームでご覧になるのが良いと思います。

[10835: 匿名さん]

床で選ぶわけではないからここを買うなら直床が良いと信じればいいし、他を買うならここに書かれたことは鵜呑みにせず検討先の仕様を前向きに捉えた方がいいと思う。あまり気にするとどこ買っても幸せになれないよ。

[10836: 匿名さん]

>>10833 匿名さん
あと、内廊下と田の字間取りでない点が快適性の面で決定的に違うんだが。タワマンに住んだ経験のある人は長谷工板マンには住めません。

[10837: 匿名さん]

どうぞどうぞ、タワマンをお買い上げ下さい。
外廊下はタワマンでもメジャーなのでご注意を。

[10838: 評判気になるさん]

>>10836 匿名さん

面白いですね、内廊下のタワマンにしか住めないあなたがこの掲示板に書き込んでる理由は何ですか？

[10839: 匿名さん]

ガーデンズの価格帯で比較できそうな新築タワー案件はシティタワー金町くらいではなかろうか。

[10840: 匿名さん]

>>10839 匿名さん
シティータワー金町って何年かけて売ってるの？さすがにもう終わった？

[10841: 匿名さん]

>>10840 匿名さん

まだ売ってるみたい。スミフは竣工売りで値上げを図るビジネスモデルだから、売れ残りというイメージを持ってるなら違うよ。彼らスミフからすると、数ヶ月でエアリー300戸を完売したガーデンズは安く捌きすぎて販売戦略ミスだと思っているんじゃないかな。

[10842: 匿名さん]

>>10834 匿名さん
どちらかと言うと、数年後中古で売る際にソファなどをどかしたところにへこみが残らないかの方が心配。
このあたりって、どなたか直床に長く住まれた方で経験談をお持ちの方いれば教えて下さい。

[10843: 10834]

>>10829 匿名さん

追加です。二重床も床下の支柱はゴムに乗っているので、重量物を載せるとその支柱が支える範囲で僅かにたわむ事がありますよ。生活する分には全く気にならないですが。ピカピカの床コーティングをすると面反射の差が分かりやすくなるので、細かい点を気にする方にはお勧めし難いかもです。そもそもフローリング自体、天然木材の使用率が多いほどたわみが出やすいデリケートな製品です。

[10844: 匿名さん]

タワマンだめだわ、まど開かないつくりが多いから

[10845: 匿名さん]

田の字はたしかにつまらんが、タワマンの安いのは真四角な狭いチンケなのもさらにだめ

[10846: 匿名さん]

タワマンは七割がシナ。Taxの関係から5年後売るからそろそろ空き部屋増。価格がた落ち間近。

[10847: 匿名さん]

煽る言葉を用いた他物件の下げは良くないと思います

[10848: 匿名さん]

登録・抽選は来週末になりそうですね。

[10849: 匿名さん]

WEBで来訪予約ができるのが9/3までになってる。

[10850: 匿名さん]

[前向きな情報交換を阻害するため、削除しました。管理担当]

[10851: マンション検討中さん]

正直そう思います。
タワーマンションは何だかんだ価値を感じます。
建物にお金掛けてるからね。
ガーデンは何故高層にしない？
理由はわかる人にはわかるよね。

[10852: マンション検討中さん]

無駄に建物増やし戸数増やし、バーベキューなどの無意味な共用増やし売り逃げだね。
ガーデン語るなら緑増やそう。
新築マンション値上がりに便乗した物件ですね。

[10853: マンション検討中さん]

新築一軒家買える！
王子神谷なら。

[10854: 通りすがりさん]

シティタワー金町よりここのほうが売れているのはどうせ説明するんだろう？

[10855: マンション検討中さん]

土地があった方が
将来いいよー

[10856: 匿名さん]

駅近＆都心アクセスが良いのが特長のガーデンズが、駅徒歩12分の案件と競合するわけないでしょ。

[10857: マンション検討中さん]

金町買うな。

[10858: 評判気になるさん]

>>10856 匿名さん
エアリーだったら実質10分くらいかかるでしょ

[10859: 匿名さん]

>>10858 評判気になるさん

ブルームとの差は1分だし、西棟は住戸からエントランスまでの距離は普通のマンションと変わらない

[10860: 匿名さん]

ついでに言うとメトロまでの距離はエアリーが1番近くて4分。

[10861: 匿名さん]

エアリー南棟の話ね

[10862: 検討板ユーザーさん]

>>10851 マンション検討中さん

高層にしない理由ってなんでしょう？

[10863: 匿名さん]

７大ターミナルとかいう名言残した人はもうさってしまったのか？

[10864: 匿名さん]

タワマンは地方の人か大陸の人が好きだね

[10865: 匿名さん]

そういや大陸も７つだね

[10866: 匿名さん]

[スレッドの趣旨に反する投稿のため、削除しました。管理担当]

[10867: 検討板ユーザーさん]

>>10860 匿名さん
ですね。東京王子よりガーデンズ王子神谷が適切ですね。

[10868: 匿名さん]

海も７つ。７つの大海。ディズニーシーもそれがテーマ。
ちなみにガーデンズからは一本でディズニーシーに行けます。

[10869: 匿名さん]

ガセのネガ情報ばかりなので、早く完売してスレ閉鎖して欲しい。

[10870: 匿名さん]

ネタが尽き、ネガレベルが低すぎる…

[10871: マンション検討中さん]

流れに押されて買うと危ないマンションですね。
ベビーブームの人の大学入試みたい。
大学入るのが目的
マンション買うのが目的
今、そんな大学は定員割れ潰れそう
ガーデンは大丈夫かな？

[10872: 匿名さん]

>>10870 匿名さん

仰る通り、相手するだけアホらしくなるようなネガですね。

[10873: マンション検討中さん]

そうかなー
当たってるよ。
認めたくない気持ちはご察しますが

[10874: 匿名さん]

今度の北千住徒歩5分の三井は坪320だって。
すごいねー

[10875: 匿名さん]

北千住はいろんな鉄道が乗り入れてるようで、使えない路線ばかりが乗り入れてるからちっとも便利じゃないのでいらない子。

[10876: マンション検討中さん]

オイコス赤羽志茂のMRオープンがまもなくですね。南北線メインの方はカームも選べる部屋がわずかですし、価格とブランドではあちらが優位なので検討対象になりますね。南北線なら王子神谷の中古の方がコスパは良さそうですが。

[10877: 匿名さん]

シティテラス加賀の中古が出てる。西向き12Fで坪260弱。路線や駅距離はイマイチだけど仕様は良いね。

[10878: マンション検討中さん]

マンション高いよ
今は買うべきでないのかな

[10879: 匿名さん]

シティテラス加賀はシナの民泊が多い臭い。本気なら調査が必須。

[10880: 匿名さん]

>>10877 匿名さん
シティテラス加賀を買うなら事前にそこの過去スレを見ておくべき。
そのエリアに買うなら加賀レジが良いかと思う

[10881: 匿名さん]

>>10878 マンション検討中さん
今はマンションは厳しいね。
代わりに今は戸建てが安い。お買い得なのは戸建てだね。

[10882: 匿名さん]

>>10880 匿名さん

うちはガーデンズ検討者ですが、シティテラスのスレを見てマンションの内情を住民が外部掲示板に赤裸々に書くのは百害あって一利なしだなぁ、、と思いました。

[10883: 匿名さん]

>>10882 匿名さん

その通り。でもここもそうなるよ。800世帯もいたら必ず書き込む人いるからね。

[10884: 匿名さん]

>>10881 匿名さん

戸建はマンションでは気にしなくて良いような戸建特有のリスクがたくさんあるからね
特に安い極小3階建なんかは。

[10885: 匿名さん]

二階建4LDK南道路　p付きの巣鴨5200万即売れちまいましたね

[10886: マンション検討中さん]

車所有者は戸建メリットが大きいですね。

[10887: 匿名さん]

戸建は土地100平米ないと辛い

[10888: マンション検討中さん]

タワマンに一度は住みたいな

[10889: 匿名さん]

何事も経験
色々住んでみるがよろし

[10890: 匿名さん]

タイル張りを節約すると一部屋につきデベはタイル代いくら節約できるんだろ？大規模だと全体では結構浮くのかな？タイル節約は見映えだけの問題なら目をつぶるが。
詳しい人教えて。

[10891: マンション掲示板さん]

>>10890 匿名さん
吹き付けは修繕費がタイル張り寄りかさむので契約者にはデメリットでしかありません

[10892: 匿名さん]

ガーデンズも妻側やエントランスはタイル張りなんだけど。。あえて言えばバルコニー側はマリオンだけでもタイル張りにしてほしかったな。

[10893: 匿名さん]

>>10891 マンション掲示板さん
吹き付けのが安いんじゃねーの？？？

[10894: 匿名さん]

でもいくしかないよね
せっかくこれだけの大物物件がでてきたのは一期一会としか
言えないのだと思います

[10895: 匿名さん]

バルコニー側が吹付けというのは、最近の順梁のマンションでは普通ですよ。他にもパークホームズやシティテラス、パークハウスでも目にします。

[10896: 匿名さん]

最近は大手不動産のブランドマンションでもバルコニー側が吹付けなんですね。

理由は資材高騰のコストカットですか？

[10897: 匿名さん]

吹き付けがなにがそんなにいやなんですかね？不思議。
注文戸建１億でも吹き付けですよね

[10898: 匿名さん]

バルコニー側が吹付けはリセールに影響あるのでしょうか？

修繕費が吹き付けのほうが高くつくみたいですね。

[10899: 匿名さん]

マンションの仕様は買い手の満足度や資産性も考慮して決めているようなので、総タイル張りにしなくても満足度や資産性は大きく損なわない、価格が上がるより良い、とデベが判断したんだと思います。(要はコスパが良くない)
価格高騰は資材だけでなくて、職人さんの労務費も上がっているようですよ。

ガーデンズは全てをコストカットするのではなく、グレードを維持している所もあります。ハイサッシや玄関窓、食洗機、突板フローリングなど。これらは価格を下げるより満足度を優先した部分です。そのバランスが人気の理由ではないでしょうか。

[10900: 匿名さん]

ま、想定客層が普通のサラリーマン(あるいは共働き世帯)というのであれば上の通りですが、3期の価格まで行くと少しズレ感はありますね。坪280の直床案件って他に思いつかないかも。