パレストリッツガーデン百道ってどうよ？

[物件比較中さん]

パレストリッツガーデン百道について語りましょう。

公式URL：http://www.dax-jp.com/mansion/p_ritzgarden/index.html

所在地：福岡県福岡市早良区西新７-801-39（地番）
交通：地下鉄空港線「藤崎」駅より徒歩9分
　　　西鉄バス「博物館南口」バス停より徒歩6分
　　　西鉄バス「防塁前」バス停より徒歩7分
売主：株式会社ダックス
施工：株式会社川口建設
管理会社：株式会社ダックス

【物件情報の一部を追加しました 2015.12.18 管理担当】

[2384: 通りがかりさん]

最寄り駅に徒歩9分、11分が駅近に該当するのでしょうか？
今から25年後は高齢化社会が更に促進してます
駅徒歩５分ニーズは更に高まってると思います
駅徒歩で12分と同じく離れてるタワーズは商業施設にヤフオクドームと若い世帯受けする要素があり、むしろファミリーはそっちに広い部屋を求めるかもしれません
駅近のブリリアは手が届かない、西新の他駅近は部屋が狭めが多く、駅近で広い部屋は希少でしょう
しかし、ここが駅近でないのも事実です
新築にこだわりなければ中古でしたら広くて駅近を探せます

[2385: 匿名さん]

ここまで売れ残ったら何年か先に中古で売ろうとしても、なんか大変そうな気がしますね。
中古なら広い部屋の方が売りやすいとは思いますが、問題は買ったときの価格とのバランス
でしょうね。
さすがに大損して売る人は滅多にいないと思いますけどね^^

[2386: マンション投資家さん]

>>2384
すいません。書き方が悪かったですね。
2381は広いほうが売りやすいというこのマンションについての意見であり
2382はこのマンションじゃなくてもっと一般的な条件に付いての説明です。
ここが駅近と言うわけではありません。
駅近とは鉄道に5分以内。できれば3分以内が理想ですね。

[2387: 匿名さん]

>>2386 マンション投資家さん

詳しそうなので、例えば駅徒歩３分の中古で狙い目マンションを１つ挙げるとしたらどこでしょうか？
売り出し価格とそれから10年後の相場予測で下落率が1番低い物件が理想です
どんなに良い物件でも相場より高値掴みではリセール時に損しますので

[2388: 匿名さん]

投資家さんはここの90㎡超の部屋が幾らなら買いますか？
賃貸運用してからま25年後売却の流れで利益を上げるという仮定の話になります。
利益が500万なのか1000万かで目標値で変わりますが、投資家が考える合格ラインでも好きな評価方法にて参考までにお願いします。

[2389: マンション投資家さん]

>2387　匿名さん
今だったら、あまりないですね。少し前なら千早、香椎、箱崎、吉塚、呉服町、姪浜。
自分が住まないのが前提です。すべて3000万円以下。月賃貸15万円以上の物件です。
と、言うのは東区が一番値上がりが遅かったからです。
逆に一番早く値下がりするリスクもありますが、インカムゲイン（賃貸料）の利回りが良い。
千早の物件は1000万程度値上がりしていますし利回りも物凄く良いです。
逆に自分が住んでも良いなと思った物件は、薬院大通り、城西、六本松、赤坂、姪浜の別の物件。姪浜以外は新築ですが。
過去10年くらいで値下がりの少ないのは千早、薬院大通り、西新等です。
利回りも良いです。
（特に利回りが良いのは東区と南区です。南区は古い建物が多いのでちょっと新しいと有利。）
ただ、西新はここ3年で急に新築が高くなったので利回りの悪化が著しいです。
西新買うなら今じゃないでしょう。

[2390: マンション投資家さん]

>2388
と、言うわけで私なら買いません。今は子供の教育も考える必要がないのでなおさら。
西新はそういう意味では無駄なプレミアが乗っているので。

自分が思うに広い部屋はインカムゲインは少ないがリセールバリューは25年後もそれなりにある。ただ、共益費や修繕積立金が高い場合はその限りではありません。

大濠アドレスの物件が10年ほど前に中古で売り出されましたが、
バブルの頃の物件で、物は凄く良かったのですが130ｍ２くらいで4800万円でした。
リーマンショック後で冷え込んでいた時期ですね。
今となっては1億近くしそうですが、共益費と修繕積立金で月5万円。
駐車場も入れると月7万円くらい必要で、しばらく買い手がありませんでした。

[2391: 匿名さん]

>>2389 マンション投資家さん

解説ありがとうございます
今の市況では時既に遅し、美味しい条件の新築はないという事ですね
5年前にM J R六本松買った人はホクホクですよね
あの頃は駅前なのに安かった

[2392: マンション投資家さん]

私の現時点での唯一のお薦めはGM浄水ガーテンシティでしたが完売しましたね。
完売する前に薦めると業者と思われるので完売するまで伏せていました。

[2393: 匿名さん]

>>2392 マンション投資家さん

完売する前に薦めると業者と思われるなら、完売した後に薦めるのはどういう立場なのでしょうか？

中古での売却を狙っているとか？

[2394: マンション投資家さん]

近所を買いましたけど当面売る気はありません。
単にこの場所物凄く気に入っているだけです。
福岡市以外の人にその良さを知ってもらいたい。
それだけです。
マンションはあちこち持っているのでここだけを推す理由がありません。
そのなかで特に気に入っているというだけです。

[2395: 匿名さん]

>>2394 マンション投資家さん

グランドパレス浄水通りは売れ残ってますが、ここの評価はいかがでしょうか？
2Lで101㎡で不思議な間取りです

[2396: マンション投資家さん]

スレチですね。
行けばわかります。グランパレスも悪くはないけど、ラブホと揶揄される外観は好みがわかれるでしょう。私はバルコニーで朝食をとるのでそもそも眼中にありません。敷地いっぱいに建っているし、すぐ目の前には贅沢な敷地を使ったGMが聳え立ちます。ネット頼りじゃなくてもっと足を使うべきだし、もっと情報を収集すべき。

今の低金利は長く続きません。福岡市は毎年人口が12000人増えていますが、マンション供給戸数も4000戸～5000戸あると思います。ほとんどがファミリー向けです。
やがてだぶつくでしょう。そのときに最初に値下がりするのは郊外です。
今は中心部が高くて買えないと郊外で妥協するのは間違いなくババをつかみます。
坪単価も10年前は140万くらいだったのが今や西新のタワーは300万～800万らしいですね。
坪250万以上は高いと思います。

パレストに関して言えば値引きが前提になると思います。
坪220万以下に収まれば許容できるかな。

[2397: 匿名さん]

>>2396 マンション投資家さん

ありがとうございます
グランドパレスは特殊な趣向が生活イメージ出来ないので、いざ売却時にもなかなかジャストミートが難しいかもです
そして、投資家さんがほぼ毎日当スレを見ているのは駅遠でもパレストが安くなれば買いたいということなんですね
そもそもここで貴方以上に詳しい方の書き込みは望みにくいし、メリットはないはずです
それでも気になる物件なのでついつい覗いてしまうのでしょうか？
29.1坪の最安部屋が6670万〜
これが220でしたら6400万です
交渉で簡単にまとまりそうに思います
わたしの場合はもっと安全を見て6100万が購入ラインです

[2398: 匿名さん]

そろそろ完成から1年半
ダックスフンドさんの決算が1月
12月前に本気の交渉で勉強していただく交渉を投資家さんが発揮されるのでは？と睨んでます（笑）
駅遠とはいえ、坪210で買えるなら下落率は抑えられますし、平置きは後々の修繕費ではアドバンテージです
規模も91部屋なので中規模になるので、共用部の維持に金がかかるとは思いますが何とかなるかなーと

[2399: 匿名さん]

西新のマンション価格暴落がここから始まりそうですね。

[2400: 匿名さん]

ますます注目度が高くなってきている印象です。

残り9戸は早い者勝ちですね。

[2401: マンション検討中さん]

みんな値引き待ちですねw
1割引は勝ち取るべきです
9部屋は簡単には無くなりませんので12月末まで辛抱です

[2402: 匿名さん]

ダックスフンド！

[2403: マンション検討中さん]

中古扱い？

[2404: 匿名さん]

値引きされないと買えない人が群れてきたね。
期待を裏切られてまた手のひらを返すのが目に見えてます。

[2405: 通りがかりさん]

伝説のマンションとはここですか？

[2406: マンション投資家さん]

>>そして、投資家さんがほぼ毎日当スレを見ているのは駅遠でもパレストが安くなれば買いたいということなんですね

いや、そんなことはありません。
私は駅から5分以内にしか興味はありませんから。
同じ閑静なら地下鉄駅5分の浄水を選びます。
進学に有利というプレミアムはその対象がいない夫婦には無駄なプレミアムです。

[2407: マンション検討中さん]

値引きしてください。
どうぞお願いします。

[2408: マンション検討中さん]

ターゲットとなる子供がいればプレミアム代も適正になるのでご家庭次第です
ただ、駅から微妙に遠くて、徒歩５分圏内に買物できるとこがないのでネットスーパー生活になる

[2409: マンション検討中さん]

ダックスが販売するマンションでトイプードルを飼っても良いのでしょうか？
愛犬のクララちゃんがトイプーです
トイプーだから値引きが抑えられるのではないかと

[2410: 匿名さん]

最近 意味不明な投稿が増えましたね

[2411: 匿名さん]

パークハウス百道の販売開始前に売り切るのが基本だろう
こんだけ値引き待ちが群れてるからそれ次第では完売近いかもしれない

[2412: 匿名さん]

周辺に大手の話題性もある物件が複数販売開始を控えている中で、現状ここは大幅値引きで早めに売り切るしかないと思う。

[2413: マンション検討中さん]

これから売り出しの物件は更に高値掴みになるので今にして思えば値引きしてパレスト買っとけば良かったと後悔する人も出るだろう

[2414: マンション検討中さん]

平置き駐車場は魅力的
自走式が増えている中でメリットある

[2415: 匿名さん]

年内に完売間違いなしです

[2416: 匿名さん]

>>2415 匿名さん

ハハハハハ！！
あなた誰？
何か訳あり、、、、の方？

[2417: マンション検討中さん]

確かに完売近いやもしれん

みんな急いで

[2418: 匿名さん]

>>2417 マンション検討中さん

なんで？在庫一掃セール始まった？

[2419: マンション検討中さん]

>>2418 匿名さん

早く駆け込んで下さい
超特急でお急ぎ下さい

[2420: 匿名さん]

>>2419 マンション検討中さん

売れ残りは買わないよ。

[2421: 匿名さん]

いますぐダックスに電話を

[2422: マンション検討中さん]

>>2421 匿名さん

やすみじゃん。

[2423: 匿名さん]

買おうかな

[2424: 匿名さん]

西新で駅5分以上は値段下げないと売れないよ。だからセールになってる？

[2425: マンション検討中さん]

11分

[2426: マンション検討中さん]

どんなに交渉しようにも6000万出せるだけの経済力が無いと無理だね
返り討ちにあうだけです

[2427: 匿名さん]

>>2426 マンション検討中さん

6000万なら価値無いから買わない人がほとんどだから売れ残りだよ。

[2428: 通りがかりさん]

今はパークハウス百道、ブリリア、パークハウスタワーと競合物件が目白押しだから、ブランド的にここは圧倒的に不利だわね。
閑静な住宅街、って点ではここは文教地区的雰囲気すごくていいと思うけど、他の物件が駅直結、3分、モール直結だからね。
まぁいずれもそれなりの人しか買えない物件ではある。

[2429: マンション検討中さん]

>>2428 通りがかりさん

そうだよね
競合は他にない強みを持ってるから中古で差が付く
それなら競合よりかなり安くないと危険なんだが、ブリリア除くと坪平均230〜250らしい
市場価値が競合の80%くらいかな？
6000万になっても厳しいと言わざるおえない

[2430: 匿名さん]

まだあるんかい！

[2431: 匿名さん]

>>2430 匿名さん

今ならまだ間に合うよ。

[2432: 名無しさん]

>>2430 匿名さん

伝説の勇者よ！是非お買い上げを
まだ8000万近い特別な部屋も勇者のために温存されてます

[2433: 検討板ユーザーさん]

残り9部屋？

もうちと減ってる？
最近訪問した人いないかな

[2434: 匿名さん]

>>2433 検討板ユーザーさん
勇者の訪問をお待ちしてます。

[2435: 匿名さん]

今の相場からしたら、割安に感じるけどね。

[2436: 名無しさん]

>>2435 匿名さん

貴方は勇者になれます
是非8000万の部屋を購入下さい

[2437: マンション検討中さん]

>>2436 名無しさん

もう8000ではないですよ。

[2438: マンション検討中さん]

>>2437 マンション検討中さん

ＨＰに1番高い部屋で8210万と書かれてるいたのがですか？
もう契約された方？

[2441: 匿名さん]

駅5分以上の西新マンションの値崩れが始まった。

[2442: マンション検討中さん]

>>2438 マンション検討中さん

6000台の部屋で提案を受けたって事ですよ。
それでいくと8000もそこそこ下がってるとは思いますが

うちはローンギリギリなので、猛烈に迷ってます。

[2443: 匿名さん]

そんなに寝引くなら買いかも。
マークイズも出来て、西新は盛り上がってるし。

[2444: 匿名さん]

>>2442 マンション検討中さん

藤崎西新徒歩10分以上のノンブランドマンションの築10年相場が坪単価175万程度でパレスト96㎡にすると5100万
5500万で購入できるなら悪い話ではないよ

[2445: 匿名さん]

>>2442 マンション検討中さん

三井や三菱は売れ残ってもそこまで値引きしないのでパレスト買うべき

既に定価で購入した住民はこれを知ったら冷静じゃいられないかな

[2446: マンション検討中さん]

2442さん悩んでる間に2443さんに買われちゃうよ
早くご決断を！
他に気になるマンションがあれば話は別ですけど
私だったら5400万が即決ラインです
なんせ初期費用200万＋10年で資産価値300万落ちの合計500万の家賃で実質10年住めるからです
月4.2万＋固定資産税2万＋管理修繕費2万＝8.2万程度
賃貸で普通に借りたら20万かかりますからお買い得間違いなし

[2447: マンション検討中さん]

悩んでるなら俺が来週予約して買っちゃうよ

[2448: 2442]

>>2447 マンション検討中さん
どうぞどうぞ。限界で買って、やっすい家具揃えて住むのは侘しいほど、いいマンションです。我々には不相応かもしれません。

[2449: マンション検討中さん]

>>2448 2442さん

そんな事はないよ
ローン完済を前提とせずリセールを考えてみましょう
安く買えたら得しますよ
ここまでの値引きはなかなかお目にかかれませんし
これから出る新築はもっと高くなります

[2450: マンション検討中さん]

>>2448 2442さん

ニトリの家具で十分じゃないですか
室内なんか他人に見せる機会も少ないし、お子さんには良い環境だと思います

[2451: マンション検討中さん]

>>2441 匿名さん

ネクサス西新2丁目も？？

[2452: 匿名さん]

レススタートして丸３年経ってる。
西新で
９１戸に３６ヶ月かけて完売しないのか

[2453: マンション検討中さん]

もう完売目前

[2454: 匿名さん]

>>2453 マンション検討中さん

それにしても、会社、よく、もちこたえてるね？
むしろ、マジック？それが興味。

[2455: 匿名さん]

分譲マンションは事業の一部でしかないのでしょう
とはいえ、決算前に資金回収したいはず
是非購入下さい

[2456: マンション検討中さん]

週末も見学者らしき人を見かけました

検討者はそれなりにいるんだなと
近いうちに完売するんじゃないですか

[2457: マンション検討中さん]

まだここを買わない理由はなんですか？お買い得かと思いますが。駅から遠いから？売れ残り物件だから？？最後の部屋を買ったら、あの人達安く買ったみたいよ、とかって先住の方々に言われちゃいますか？この辺の住民の性質がよく分かってない事もあり不安。。。

[2458: 匿名さん]

>>2457 マンション検討中さん

心配いりませんよ
迷わず購入しましょう

[2459: 匿名さん]

このエリアにしたら、今の値段からしたら爆安ですよね！

[2460: 匿名さん]

パークハウス百道よりお得ですよマジで

買わない理由を探す方が難しい

[2461: マンション検討中さん]

まもなく完売になるそうです

[2462: 匿名さん]

>>2461 マンション検討中さん

早く完売してあげてほしい。

[2463: 通りがかりさん]

本当に安くなるなら買いたいが、行っても具体的にはいくらとは言わない。。。営業マンが若すぎる!

[2464: 匿名さん]

見込みのある客と判断されないと具体額の提示はしない
源泉徴収票くらい持っていくべし

[2465: 匿名さん]

完売はまだまだ先だろねー、まだ本音で話されんしね！

[2466: マンション検討中さん]

>>2465 匿名さん
もうこんな売れ残りいらんわってかまそうよ。

[2467: 匿名さん]

わざわざ逆ギレしに無駄な時間を浪費せんでよかろう

具体的な値引きを提示された人、そうでない人の差がどこにあったか？
提示されない人は冷やかしだと思われたのでは

[2468: 通りがかりさん]

5000万なら即買いなんだけど、、、(^.^)

[2469: 匿名さん]

>>2468 通りがかりさん

赤字幅の拡大する5000万では難しいでしょう
私も仮に5000万だったら即決します

元検討者より

[2470: 匿名さん]

値引き幅に満足して買うってどうなん
そもそもそれが適正価格でないの
ブランド力とかも含めて総合的には･･･
と感じてしまう

[2471: 匿名さん]

7870万円と8210万円の残り2戸のようです

[2472: マンション検討中さん]

96㎡の部屋は完売
広い102㎡だけ残る
グロスが張るから値引いても6500万が限度だろう
貧乏人には買えない

[2473: 通りがかりさん]

転売する15年後に損しないようにしたい。。

現金で買える資産家には買えるでしょうが、、、(^.^)

[2474: マンション検討中さん]

値引き購入した人は良い買い物したよ
なんせ5500万くらいで買えば10年後には5000万以上で成約できる価値があるから

[2475: 匿名さん]

>>2474 マンション検討中さん

とうとう値引きしちゃったの？

[2476: マンション検討中さん]

ここに8000万だすならブリリア買った方がいいってなりますよね。
真面目な話、2500万くらい安くないと厳しいと思う。

[2477: 匿名さん]

先に定価で購入した人は悔しいよね
気持ちは分かる

[2478: マンション検討中さん]

初レスから明日で3周年。

本当に歴史を感じるスレになりましたね。

読み返してみると色々勉強になる。

[2479: マンション掲示板さん]

場所が最悪ですね！
あんなところにマンションが
あっても嬉しくない。
通勤、通学は出来ませんな。
最悪、私は要りません。
地下鉄から徒歩2-3分以内でないと、
食指が動きません。

[2480: 検討板ユーザーさん]

通勤は大変そうですが通学は便利です

[2481: 通りがかりさん]

［No.2439～本レスは､個別に提示される具体的な値引き金額の話題は禁止のため、いくつかの投稿を削除しました。管理担当］

[2482: マンション検討中さん]

残りは高い部屋だけ
6600万は予算出せないと行くだけ無駄ですよ

[2483: 匿名さん]

>>2482 マンション検討中さん

じゃ行かない。