シティハウス大塚ステーションコート［旧称：(仮称)山手線「大塚」駅プロジェクト］

[物件比較中さん]

シティハウス大塚ステーションコートについての情報を希望しています。
いろいろなアクセスができて良さそう。
外観はスタイリッシュな感じですが、室内や間取りはどうなのかな〜

色々と情報や意見を交換したいと思っています。
よろしくお願いします。

公式URL：http://www.sumitomo-rd-mansion.jp/shuto/ohtsuka/

所在地：東京都豊島区北大塚2丁目23-8,5（地番）
交通：JR山手線「大塚」駅から徒歩5分
東京メトロ丸ノ内線「新大塚」駅から徒歩13分、JR埼京線「池袋」駅から徒歩20分
JR湘南新宿ライン（宇都宮線・横須賀線）「池袋」駅から徒歩20分、JR山手線「池袋」駅から徒歩20分
東武東上線「池袋」駅から徒歩20分、西武池袋・豊島線「池袋」駅から徒歩20分
東京メトロ丸ノ内線「池袋」駅から徒歩20分、東京メトロ有楽町線「池袋」駅から徒歩20分
東京メトロ副都心線「池袋」駅から徒歩20分、都営三田線「巣鴨」駅から徒歩15分
東京都荒川線「巣鴨新田」駅から徒歩1分
総戸数： 106戸（事業協力者取得住戸4戸を含む）　
完成年月：平成29年9月中旬予定　
売主：住友不動産株式会社
施工会社：大豊建設株式会社
管理会社：住友不動産建物サービス株式会社

資産価値・相場や将来性、建設会社や管理会社のことについても教えてください。
（子育て・教育・住環境や、自然環境・地盤・周辺地域の医療や治安の話題も歓迎です。）

【仮称名称を物件名に変更しました　2016.2.25 管理担当】

[443: 通りがかりさん]

一階のロビーの椅子だよー(笑)
みてみぃ～

[444: 匿名さん]

入口近くの赤いのはオブジェか何かと思ってたら椅子なのね。
まあ、でもロビーの椅子なんて普段ほとんど使わないな。

[445: 匿名さん]

公式ホームページの間取りが３ＬＤＫだけになりましたね。

[446: マンション検討中さん]

なんででしょうね。
スーモをみると、1LDKから3LDKまで掲載されていますよ。
もう3LDKしか残ってないほど、売れてる感じもないですよね。

[447: マンション検討中さん]

ここを申し込みしてますが、これから東池袋にプラウドができるようで迷っています。契約は今週末です。
東池袋は、かなり再開発されるようですが、大塚も北口再開発予定あります。

10年後、どちらの資産価値が高いのでしょうか。個人的には、東池袋かなと思いますが、ご意見お願いします。

[448: 匿名さん]

東池袋は大塚と比べて元値も高くつけてくると思うので
（既に完売したシティハウスも大塚より東池袋の方が高かった）
なんとも言えませんが、再開発の規模から東池袋と言う人の方が多いかも。

ただ、東池袋はこれから沢山建つので全体供給数が多くなりますね。
後は自分が住む事を考えたら、この後５－１０年の間ずっと周辺の工事に
囲まれて過ごすのは嫌かも。大塚北口の駅前開発とは規模が違うし。
個人的には大塚に一票かな。有楽町線より山手線の方が使いやすいし。

[449: 匿名さん]

>>447 マンション検討中さん
資産価値だけで言えばどっこいどっこいか、僅差でプラウドかなぁ、くさっても山手線内側ですし

[450: マンション検討中さん]

買えるなら東池袋

[451: マンション検討中さん]

ご意見ありがとうございます。
利便性は、大塚のが正直いいかなと思ってます。
こじんまりとした駅で近所になんでも揃います。
東池袋は今は何もないけど、将来に期待できますよね。かなり迷います…。

ちなみにこちらの物件、ほとんど売れてましたよ。
最上階と残りは一部でした。
もっと前に申し込みしていれば、部屋も選べましたが、あまり選ぶ選択肢がありませんでしたよ。

[452: 匿名さん]

資産価値を考えるなら、東池袋も５丁目の中途半端な立地じゃなくて、
４丁目の方が出来るまで待つ手もあるかもしれませんよ。
それまで数年、大塚の生活利便性を享受しておいて、４年位ならここは
それなりに高く売れると思います。

[453: 匿名さん]

>>452 匿名さん
4丁目のタワマンは武蔵小山のタワマンくらいの単価水準だとすると自分には手が届かないです。

[454: マンション検討中さん]

>>452 匿名さん

>>452 匿名さん
四年くらいシティハウスに住んで、五丁目に買い替えるということでしょうか。
買い替えも考えましたが、諸経費と売買手数もばかにならないですよね…。

五丁目と四丁目の立地確認してきましたが、五丁目は大通り沿いでうちのように小さい子供がいる家庭は不向きな感じがしました。四丁目は徒歩5分圏内にスーパーもなく不便かもです。

利便性は大塚、将来性は東池袋、検討の期限が過ぎてしまいましたが、まだ悩んでいます。

[455: 匿名さん]

今どうしても急いで買わなければいけないのでなければ、
悩んだまま急かされて買ったと思うよりも、待った方がいいかも
しれませんね。

ただ、あの時買っておけば良かったと思うケースも結構あるので、
ちゃんとご家族と相談して、最適な判断が出来るといいですね。

[456: 匿名さん]

＞五丁目は大通り沿いでうちのように小さい子供がいる家庭は不向きな感じがしました。四丁目は徒歩5分圏内にスーパーもなく不便かもです。
五丁目が造幣局の公園に近い物件で、四丁目が東池袋駅に直結する物件です。
四丁目が完成して２～３年後に同じく東池袋駅直結でツインタワマンが完成しますが、
そこに大きめなスーパーを誘導するようですよ。
大塚駅も、北口の駅前で三井がタワマンをやるようですが、
その１階に商業、保育園、スーパーが入ると予想してます。

[457: 匿名さん]

暫く長く住むことを考えたら大塚かもね。

東池袋は池袋駅の端までは15分位で行けるだろうけど、有楽町線で
自分と配偶者の通勤地に一本で行けないなら、不便だと思う。
あちこちの路線とつながってるから、よく遅れるし。

開発が進んで、周りに色々建ってきて、便利になって来た頃には、
子供の通学がしやすい場所とかに引越す事になるかもしれないしね。

[458: 匿名さん]

それを言ったら最初から家族の勤務地で選べばいいのでは？

[459: マンション検討中さん]

皆さん、ご意見ありがとうございます。

夫婦ともに通勤は山手線なので、利便性は東池袋より大塚です。
現在も大塚に居住しており、大塚はスーパー、薬局、小児科など徒歩2、3分圏内にあり、小さな子供がいて、かつ共働きの私たちは、都会過ぎずとても住みやすいと思っています。

ただ、現在抑えている部屋が南東のDタイプで、前方にタワマンがあり、右側にもかなり古いマンションが隣接しており、眺望と景観を妥協するか、迷っているところです。希望していた南西Cタイプの部屋はすべて無くなってしまいました。

妥協する点は、眺望、景観、隣接マンションから見えるのではないかという懸念、柱が入っている、リビングインパウダールーム、洋室に窓がない等です。
気に入っている点は、間取りがワイドスパンでリビングが広く感じる、洋室の扉が引き戸、廊下がタイルで高級感あり、通勤の利便性、保育園を変更せず通える、周辺環境の利便性、山手線徒歩五分の立地、資産性です。

中古で売却する際に、妥協した点がどの程度影響するのかが気になります。もう少し前にきめれば良かったのですが。

[460: 匿名さん]

Ｃタイプはもう在庫無しなんですか。確かに角部屋で立地的には一番
良いので人気なのも分かります。
だから、公式ページからＣタイプの間取りが消えてたんですね。

南東側は確かに少し先にタワマンがありますが、間に東電を挟んでいるので、
これから建つ徒歩３分のシティハウス大塚の囲まれ感と比べるとそれ程
圧迫感は感じませんでした。圧迫感でいうと、逆に南西側の道路向かいの
建物の方が近いんじゃないかな。東側はスカイツリーも見渡せるので逆に
眺望は良いかも。

[461: 匿名さん]

すみふで、もう最上階を売り出しているとは。
ここ、結構人気なんですね。

[462: マンション検討中さん]

>>459 マンション検討中さん
今のところに住み続けるのはダメなのですか？お値段的に手が届かないわけじゃないのに一番欲しい部屋じゃない部屋を妥協して買うのはとても勿体無いかと思います。シティハウス大塚のほうじゃダメなのですか？

[463: マンション検討中さん]

>>462 マンション検討中さん
今のところは、賃貸で既に5年近く住んでいます。
住宅手当の補助がもうすぐ切れるので、賃貸のコストがかかるため引っ越し検討しています。
確かに高い買い物なので妥協して買うのはもったいないですね。シティハウス大塚は、最大65平米でやや狭く、単身者向け住戸が多いイメージで検討から外していました。

[464: マンション検討中さん]

>>456 匿名さん
北口の駅前の三井は、タワマンなんですね。
調べても情報なかったので…。取り壊しが30年6月までかかるみたいなので、建築はかなり先みたいですね？

[465: 匿名さん]

はい。三井のレジデンスなのでタワマンと判断しました

[466: 匿名さん]

>>465 匿名さん
賃貸か分譲から気になるところです。
目の前を都電走ってることを考えるとファミリー世帯に敬遠されそうな立地と言えなくもないので、単身またはDINKS向けの賃貸か分譲な予感

[467: マンション検討中さん]

>>466 匿名さん
私もそう思います。ファミリー向けじゃなさそうですよね。

[468: 匿名さん]

>>467 マンション検討中さん
ライバルの住不がファミリー向けを連発してるのが気になるところです

[469: 検討板ユーザーさん]

もう一本奥で、単身者向けのセキスイの賃貸マンション
がガラガラで困ってるのを見ると、もしや、三井レジ
がファミリー向け分譲をタワーでやるつもり？と期待もする。でもな～駅前も駅前で、70平米で3LDKだとしたら、
8500万超えるでしょ。何とか売ろうとするなら、7000万円台にしようとすると55～60平米以下で子供一人の家族向けかなぁ～。もしくは、ディンクス向け？福太郎跡地は興味深く見てるよね。スミフがファミリー連発するなか、三井レジがどこまでチャレンジャーか。だよね～。

[470: マンション検討中さん]

結局今はおいくらなんですか？8000万いかない？

[471: 匿名さん]

どれくらいなのかっていうのがすみふの場合は全然見えてこないんですよね…
価格表もなんだか部分的にしか見せてもらえない場合が多いと聴きますがそれは本当なんでしょうか。
ここだと流石に億までいくと高すぎるので、470さんが書かれているくらいが限度じゃないかなぁと思われます
どんなもんなんでしょうね

[472: 評判気になるさん]

私が見た時の価格表では、一番低層階近くで7000万前半の価格感でしたよ。
私の購買力がないとみられたのか、ほんとにごく一部しか見せてもらえず、上層階はわかりません。8000万以上かも。
14階？あたりは抜けが全然変わって、低層階とは別マンションのような感があるので、そこそこ値段差つけてると思います。
ただ、時価といわれてるので、今も同じ価格感なのかはさっぱりわかりません。

[473: 匿名さん]

よくスミフのモデルルームに行った人の話で、間取りをほんの一部しか見せてもらえなかったという方がいらっしゃいますが、年収の額面により対応が違ってくるのでしょうか。
もし高年収の方が見学した場合、希望する間取りは全て見せていただけて交渉の主導権はこちらが握らせていただけるのですか？

[474: 匿名さん]

廊下の面積を極力少なくして、部屋の広さを優先に設計されているのは
住む側にとってはすごく良いことだと思います。

注目したのは、24時間換気システムで、
窓を開けなくても換気できるって、この寒い季節などは特にいいなと思います。

浴室で雨の日も洗濯物を乾かすことができるなど、
設備内容の充実しているところがいいですね。

[475: マンション検討中さん]

24時間換気じゃない新築マンションは存在しませんよ

[476: 匿名さん]

>>475 マンション検討中さん
初めてのモデルルームだったのかもね。どうせ決断するまでにいくつか見る筈だから、自然に何が凄くて何が凄くないのかわかると思う。

[477: 匿名さん]

>>474 匿名さん

24時間換気のスリーブからは冷たい空気が入ってきますよね？まさか全熱交換器じゃないですよね？

[478: 匿名さん]

廊下が短いのは70D-1のプランでしょうか。賛否両論あるみたいですが、廊下面積を狭くして、LDKを広くするなら効率的に思います。その分、LDKが広く見えるので。従来通りがいいなら70A-1にしたりもできます。

24時間換気は、最近だと当たり前だったりします。

エントランスの天井高がすごく高く感じました。玄関は、第一印象を決めるところなので吹き抜けエントランスはかっこいいです。高級オフィスビルみたいな感じ。お客さんが来た時も、エントランスの広さに驚いてもらえそうです。

あとは、ちょっとしたことなんですが、車、自転車、エントランスが違うので、人と車がかち合わなくていいのが好きです。

[479: 通りがかりさん]

エントランス広いかな？
赤い椅子のエレベーターホールまで見えるけどそんなに広く感じなかった
まさにオフィスビルみたいにこじんまりしててシンプルな玄関ってイメージ

[480: 匿名さん]

広さとか駅までの近さとかそういうものの云々って、
今時分が住んでいる環境と比べて、という人が多いかと思いますので、
それぞれの感じ方があって良いんじゃないかなぁと思います。

エントランス、素敵なデザインですよね。落ち着いていて。
エントランスは家の顔みたいなものなので、
いつもキレイであってほしいものです。

キレイに使っていくことを心がけて、お掃除もマメにということで。

[481: 匿名さん]

少し前に販売していた東池袋のシティハウスとかと比べるとエントランスは
大分広めに思います。コンシェルジュ付のマンションじゃないし、この位が
丁度良いんじゃないかな。

そういえば、12月頃内覧会というスレがあったけど、どうだったんでしょうね。

[482: 通りすがり]

知り合いが、なぜか入居しております。
金額はみなさんが想像しておりますとおりでした。
駅近く、商店も充実しており満足している様子です。
休みに、巣鴨まで徒歩で散歩したり、古いエリアにある銭湯にはまっているとのことでした。

[483: 名無しさん]

時間が大事に出来る環境なのよね。

[484: 匿名さん]

駅から歩いてみました。思ったより近いです。
車の往来もそれ程激しくなく、横断歩道ない所で信号と関係なく
横断している歩行者もいる位でした。
目の前にセブンイレブンもありますが、徒歩１分位にスーパーよしやと
ダイソーがあるのが、とても便利そう。結構いい所ですね。

[485: 匿名さん]

駅から徒歩5分ってかなりの駅までの近さだと思います。それなりに夜も人通りのある場所ですけれど、それもまたデメリットばかりではない。
ご近所に文京高校があるんですね。
比較的落ち着いている学生さんが多い学校というイメージです。都電に乗ってくる子たちがそうなのかな。

[486: 通りがかりさん]

駅前のマック後のビル。
２４階建ての賃貸ワンルームマンションだそう。
面白いなー。
星野リゾートのホテルと共に、海外からの旅行者
の長期滞在向けかなぁ。
ファンド物件にしてオリンピック後の利回り
落ちたら転売して行くのかな。
ワンルームだしね。つぶしはきくよね。

[487: 通りがかりさん]

大塚は面白くなる。

[488: 匿名さん]

平均土地持ち分　4.5坪

ひと部屋7千万・・・

1坪　あたり　1555万　高い!
というかすみふのぼろ儲けパターン

[489: マンション検討中さん]

最初は安かった
高くしやがった

[490: 匿名さん]

15階だから

たとえば一仕入れ坪　1200万だとして

1200 ÷　15 = 部屋オーナー様の一坪の実価値　８０万　

８０万　x ４.5 = 360万　部屋オーナー様の坪の実価値

７000万 - 360万 = 6640万　部屋そのものとその他サービスに支払う金額

[491: 匿名さん]

6640万　部屋そのものとその他サービスに支払う金額

一部屋あたりの試算

建築費　1500万
広告費　２00万
什器費　300万　トイレ、キッチン、バス、窓等

残りがすみふの利益
6640万 - 2000万　= 4640万

だいたいいいせんいってるかな

[492: 匿名さん]

土地仕入を考慮
しないとすみふさんにすまないね

土地仕入れ金　おそらく坪600万ぐらいがガチ
26億4000万　÷　106 = 2490万　一部屋あたり


残りがすみふの利益
×　6640万 - 2000万　= 4640万

〇　4640万　- 2490万 = 2150万

あれもっと土地安く仕入れてるかもね