ザ・パークハウス浦和岸町

[匿名さん]

高級住宅地岸町のいけだ旅館一帯で15階建137戸の中規模マンション再開発です。駅までは徒歩5分ほど。
1階には店舗（旅館が再入居？）が入るようです。
三菱の浦和タワー、野村の駅前再開発タワー、住友常盤1丁目マンションが比較対象となりそうです。

完成：平成30年11月下旬予定
売主：三菱地所レジデンス
施工会社：川口土木建築工業株式会社
管理会社：管理組合成立後、三菱地所コミュニティ株式会社に管理委託
所在地：埼玉県さいたま市浦和区岸町７丁目28番1(地番)
交通：ＪＲ京浜東北線・ＪＲ湘南新宿ライン・ＪＲ上野東京ライン（ＪＲ高崎線・ＪＲ宇都宮線）「浦和」駅（西口）より　徒歩7分

[34: 匿名さん]

県外の方だと岸町が高級住宅街の中心エリアだって知らないだろうから不思議でしょうね・・・しかも御三家の1つ、白幡学区ですよ。

[35: 購入検討中さん]

8000万～1億4000万ぐらいが相場って感じです。部屋の広さによればまだ抑えた価格の希望もありますね。

[36: 匿名さん]

白幡中なのは残念ですね。
高砂小→岸中ならよかったのに。

[37: 匿名さん]

三学区とも高所得層が多い点で共通しますが、別にどれが一番ってことは無いみたいですね。常盤に行っても日東駒専レベルしか受からない子もいますし、学校というより、どの塾を選ぶかが大きなポイントになりそうです。

[38: 匿名さん]

やっぱり高砂小と岸中の学区は憧れですよね。学区改定でここも高砂小学区になればいいのになと思います。高砂小学区は南に長すぎです。

[39: 匿名さん]

高砂学区の岸町１～４丁目ではなかなか物件が出ませんね。

[40: 匿名さん]

そりゃ戸建エリアだからよ

[41: ご近所さん]

常盤学区はよく知りませんが
岸町って昔も今も大きなお屋敷がたくさんありますよね。
岸・白幡学区は所得が高いご家庭が本当に多い。
ここなら浦和駅周辺の塾にも通いやすいですよ。

[42: 匿名さん]

外観・構造・間取りが早く公開されないかな。
待ち遠しいです。

[43: 匿名さん]

塾がいいか通信がいいか家庭教師がいいかもうすぐ中学生だから気になりました。戸建がおおいのでマンションも目立ちそう。

[44: 匿名さん]

学区レベル低いのが残念
資産価値にも影響する

[45: 匿名さん]

あちこちで白幡中の文句書いて荒らしてるけどどうしたの？

[46: 匿名さん]

白幡学区はおそらく白幡地区が主な通学区だと思われてるから評判が上がりにくいんだと思います。実質富裕層だらけの岸町・高砂・別所からの生徒がほとんどなので、別所中とか高砂中という名前がついていれば常盤ブランド並みの効果があったかもしれませんよね。

[47: 匿名さん]

岸中、常盤中学区が別格扱いされていて、それと比べると劣るという程度で、
白幡中学区は資産価値にとってマイナスになるものではないと思いますよ。プラスにもならないでしょうが。

[48: 匿名さん]

常盤は別格ですが、岸町と白幡は正直変わりません。それより進学先の高校をどこにするかが重要なんじゃないですかね。どこの大学かで就職できる企業も絞られてきますし。

[49: 周辺住民さん]

>>48
このあたりの事情をご存じない方でしょうか？岸町中などありません。
学区ブランドは岸中が最も上位で、続いて常盤中、そして白幡中はやや落ちます。
もっとも中学受験をされる割合が高いので、優秀なお子さんは公立中にはいかず都内の私立中に行くことが多いように思います。
個人的には中学の学区より、小学校の学区や評判の良い塾へのアクセスを重視します。

[50: ご近所の奥さま]

４６さんと同感です。
昔のイメージが悪すぎるだけに、今の進学実績には正直ビックリ。
いまだに悪く言う人は、現状を知らないだけでしょう。

白幡中の中でも岸町小・別所小の家庭は教育熱心。
保護者会の参加率も高いし子供たちも早くから塾に行ってます。
どうしてもお隣の高砂小・岸中学区とくらべられてしまうので
ある意味穴場的な学区かもしれませんね。

[51: 匿名さん]

昔のイメージというとなんかあったんですか？

[53: 匿名さん]

岸中、常盤中の学区は他の地区から学区目当てで引っ越してくる方があるほどの人気学区なのは否定できない事実ですが、
白幡中もこれら２校と比べて教育環境が特段落ちることはないと思っています。それほど気にしなくて良いのでは？

[54: 匿名さん]

ある程度の所得層じゃないと住めないのは確かですが、進学は個人の問題になりますよね。

[55: 匿名さん]

県内の公示地価、住宅地は浦和や大宮で上昇　圏央道ＩＣ周辺もアップ
http://www.saitama-np.co.jp/news/2016/03/23/06.html

　不動産鑑定士の山口和範氏は「特に浦和は大手マンションの建設が続いている。昨年３月のＪＲ東京上野ラインの開通、浦和駅の改修などもあり、都内へ通う若い世帯に人気がある」と分析。

[56: 匿名さん]

内谷・田島と喧嘩・乗り込み・窓ガラスが割れ、タバコ吸殻だらけ
書き込みをみると、もうそんな感じではなさそうですね
やはり公立は校長次第ですね

[57: 匿名さん]

>>56
聞いたことないですが…

[58: 匿名さん]

貴方はすべて状況把握してるの？OB会いきゃ話にあがるよ。地元民でない？

[59: 周辺住民さん]

白幡出身です、昔は全然良くなかったですよ、別の方が書いてますが暴力沙汰もありました。タバコなんて日常茶飯事。だから、過去のことでいえば本当にそんなこともありました、でも今は変わったのでしょう、良いことじゃないですか、改善されたってことは。

[62: 匿名さん]

8000万円台の住戸が中心になりそうってことらしいですが、狭い部屋なら6000万ぐらいでも手に入るようにしてほしいです。

[65: 匿名さん]

建設予定地の隣に料亭が移築されていました。マスヤもあるし、雰囲気はかなりいいですね。でも三菱もそれをいいことに億超えるような価格に設定しないといいですが。

[66: 匿名さん]

ファミリー層向けなのか、夫婦2人の富裕層向けなのかで価格は違ってくるんじゃないですか？

[67: 匿名さん]

浦和アトレはやく

[68: 匿名さん]

この付近は高所得が多いと思うので、治安の面ではかなり安心できるのかもしれません。

[69: 匿名さん]

高所得の物件は一般的に治安もよい傾向があると思います。
このあたりは、購入するときの大きな基準になるかと感じます。
後は何を重視するのか、ということで変わってきそうです。

[70: 匿名さん]

価格次第

[71: 匿名さん]

坪330〜350くらいかなぁ…

[72: 物件比較中さん]

近くに住んでますが、南側にマンションあって敷地の半分くらい陰りそうですね。敷地が広そうなんで後ろにさがって建てれば多少は大丈夫かと思いますが。

[73: 匿名さん]

330もするかな？浦和タワーよりは安くなる？

[74: 匿名さん]

浦和タワーと同等かそれ以上だと思います。スミフの仲町もそうだし、これから浦和駅近に立つ物件は浦和タワーと同等かそれ以上になるかと思います。
東口のプラウドで380、駅前タワーで400行くかも。
治安も良いし、数年前と比べて浦和はどんどん便利になってますからね〜

[75: 物件比較中さん]

間違いなく高くなりますよね・・スミフ仲町がたたかれてますが、そのくらいかそれ以上の価格が当たり前になりそうなんで買うなら早めですね。金利も安いし。

[76: 匿名さん]

7丁目は学区としては平凡。つまり資産価値としても平凡

[77: 物件比較中さん]

確かに学区は平凡に近いかもですね。だからといって資産価値が平凡とは思いませんけど。

[78: 匿名さん]

白幡は評判が結構よくて、岸にするかはまだ迷ってます。

[80: 匿名さん]

白幡は学区がお金持ちというだけで、勉強は所得の高い世帯だけが進学高にいく感じです。荒れはしてない感じですね。慶応志木の人気がすごいです。

[81: 物件比較中さん]

ここは日当たりが悪い部屋がある可能性ありますね。値段は高いの間違いなしですから、それ相応の中身を期待するしかないですね。そう、スミフのようにならないように。

[82: 匿名さん]

どの部屋ですか

[83: 物件比較中さん]

どの部屋というか、南側に普通にデカイマンションありますね。

[84: 匿名さん]

計画

[85: 通りがかりさん]

>>83 物件比較中さん

ありますね、かなりデカイのが。
この立地だとバルコニー南向きは作れないでしょ、だから西向きだよね。東側の道はすごい狭いから確実にエントランスも西側だ、この条件でも最安値は6000万か？その価値はないから、もしここを検討するなら予算は最低7500万で南側のマンションよら高い階層を狙うしかない。

[86: 匿名さん]

>>85 通りがかりさん

この市況で最低6000〜はさすがにないですよ。低層階で4500〜としてくると思います。

[87: 匿名さん]

>>86 匿名さん

え？
常盤のプラウド カトラージュで4700万からだよ？
岸町7丁目のグローリオは5000万からだったよ？
本気でこのパークハウスが4500万からと思ってるなら、馬鹿すぎるから中学校から勉強しなおしてきな。

[88: 通りがかりさん]

メチャクチャ条件悪い部屋で5000〜でしょね

[89: 匿名さん]

>>87 匿名さん

市況を鑑みれば、今までの値付けではもう買い手はつかないでしょう。

[90: マンション検討中さん]

2LDKの日の当たらない1階で5500万と予想します。絶対にグローリオより高くしますよ、パークハウス系列は東仲町と浦和タワーが完売して売れるってわかってるからすぐ近くのグローリオより安いわけがない。まぁ、グローリオもここも西向きで周りをデカイマンションで囲まれてるから、また価格と中身が釣り合わないでしょうが

[91: 通りがかりさん]

スーモに出てますね。敷地は広いし立派な外観ですね。東向きメインのようですね。とんでもなく高値だろうし、南向きないなら検討外だなー

[92: 匿名さん]

HP出ましたね❗

[93: 通りがかりさん]

悪条件部屋で5000後半からだな！

[94: マンション検討中さん]

ここの価格が出たらシティハウス仲町が安く感じてしまいそうで怖い

[95: 検討板ユーザーさん]

市況って何が悪いのか分からん。郊外や駅から遠い物件が余ってきてるけど、それだけじゃない。株価も為替も２年前にこの水準の時は、絶好調、ようやく景気回復だ！って言ってた頃だし、何か極端に不安視するものあるの？

[96: 匿名さん]

>>95 検討板ユーザーさん

イギリスEU離脱

[97: マンコミュファンさん]

皆さん折込済でしょう。
それはそれとして、価格気になりますねー。
浦和タワーよりは当然低いでしょうが、これをいくらで捌けるかはデベの腕の見せどころですね。日本人の南向き信仰に勝てるのかどうか。

[98: 匿名さん]

東向きということは、角部屋以外 午後はほとんど陰になってしまうということでしょうか。角部屋の南に窓のある部屋は広さからもお値段結構いきそうですね。

[99: 匿名さん]

浦和タワーと東仲町が同じ場所のMRだったけど、
ここと浦和常磐も販売時期が同じだから、
同じ場所のMRかな？

[100: マンション検討中さん]

朝の数時間しか日が当たらない感じの東向ですね。
西向きになると思ってました。
こんなことなら、タワーに決めとけばよかった…

[101: 匿名さん]

ここは、坪平均３００になりそうですね。

でも今の時勢、浦和３００なら御の字かな・・

[104: マンション検討中さん]

期待を裏切ってますねー
残念な向き、残念な間取り
ふっかけた高値

[105: 匿名さん]

最上階は億いきそうですね、

[106: 匿名さん]

>>104 マンション検討中さん

まあ岸町ですから…

[107: 匿名さん]

都内より高いって岸町はすごいね…

[108: 匿名さん]

内廊下には憧れがあります。

[109: 匿名さん]

両方住みましたが、見た目は良いけど、あんまり意味無いかなーと。あ、低層階は内廊下だとプライバシー守られてる感じはありますね。
岸町が高いのは分かるけど、これ浦和付近の人以外価値を感じるかな？元から浦和の人は岸町に憧れあるかもだけど、お屋敷ではなく、マンションなのが逆にこう…

[110: 匿名]

子育て世代が多そうですね。
岸町とか学区の魅力は分からないけど、駅徒歩７分はいいね。
それにしても浦和のマンションはドミノすぎ。南側はマンションか大通りかしかないのか～。

[111: 匿名さん]

>>108
ここは外廊下ですよ･･･

[112: 匿名さん]

抽選ではなんとか勝ちたい・

[113: 匿名さん]

>>110 匿名さん

岸町七丁目は高砂小岸中学区ではありません
なので、ただ単に浦和駅徒歩圏内ってゆうだけのマンションです
学区で選ぶマンションではないでしょう

[114: 匿名さん]

そんなに必死にならんでも。

[115: 検討板ユーザーさん]

>>113 匿名さん

スミフから出張で来られたのですか❔
お疲れ様です。

[116: マンション検討中さん]

高砂小であればプレミア付いたのに残念だね
エリアは申し分ないのだが

[117: 匿名さん]

アウトフレームになっているので無駄なスペースが内装にありませんので、
家具の配置等、考えなくてもいいというのは利点
収納力は多いわけではないですが、この程度なら十分かなという印象
駅までは一応徒歩7分ですからまずまずかなといったところ
ただ、朝の通勤ラッシュはかなり混雑を予想しているので早めに出ないといけないというのはデメリットになってしまうかな

[118: 口コミ知りたいさん]

>>117 匿名さん

アウトフレームなんて当たり前じゃん 笑えるよ、そんなの利点じゃない

[119: 匿名さん]

高いにしても、竣工前に完売する価格設定にするでしょう。地所なら。

[120: 匿名さん]

坪400くらいかな。

[121: 匿名さん]

400なわけないじゃん。
西口タワーを考慮すると、280〜300くらいでは。

[122: 匿名さん]

いや400前後はすると思う。

[123: 匿名さん]

この辺りでそこまでしてきてしまうのでしょうか。マンションの価格ももうこれ以上はなさそうなところまできていて、天井も見えていますから。
といいつつ、フタを開けるまではわからないというのが本音ですね。

一応、ブランドマンションですから安い値はつけないのではないかと思われます。
でも高すぎるっていうのはさすがにないんじゃないかなー、なんて思いたいかんじ。

[124: マンション検討中さん]

最近の浦和駅徒歩圏の物件を見る限りここなら坪400近くはするんじゃないですかね。すぐそばのグローリオがお得に感じるレベルかなー

[125: マンション検討中さん]

東向きに、300はないな…
完全にマークスに負けますね。

[126: マンコミュファンさん]

>>124 マンション検討中さん

グローリオの2階で68平米が5200万だから坪250くらい？
だとすると、ここは280か？それとももっと高いのか？

[127: 匿名さん]

浦和タワーに坪単価450超をつけてる三菱がそんな安い期待に応えてくれるのか…市内で一番住宅地地価が高い岸町なのもあるし。

[128: 匿名さん]

浦和タワーは坪平均330～340です。坪平均450はプレミアム住居でしょ。多分ここは300位じゃないかな。

[129: 通りがかりさん]

>>127 匿名さん

あくまで2階の話ね、280ってのは。

[130: 匿名さん]

学区気にしない人にとっては、結構いい物件だよ。個人的に規模や場所はいいと思う
やっぱり高砂、岸町、常盤はブランドだよ。あとは価格だけ

[131: 匿名さん]

何目線でしょう？

[132: 匿名さん]

最低坪420位が妥当でしょうか。
景気動向によってはそれ以上も当然あり得ると思います。

[133: 検討板ユーザーさん]

>>132 匿名さん

え？最低坪単価ってこと？
2階とかで420万？
それはありえないでしょう