【中古】湾岸タワーマンション総合スレ（汐留、台場、勝どき、晴海、豊洲、有明他）part1

[購入者]

新築板が荒れてるので、こちらに立ててみました。今や新築は割高感満載で、中古での湾岸物件のほうがコスパや資産価値的な面で優位だと思います！今の新築にはない歴史的タワマン(東京ツインパークス、台場タワーズetc)もここで語りましょう！よろしくお願いします。

[21: 匿名さん]

そもそも今、湾岸で買える新築ってかなり限られてますよね。KTTとかDTとかティアロとかまだ買えるけど、かなり前から売ってるから部屋がほとんど選べない。PH豊洲とか東雲の物件は湾岸らしいタワーでないし、パークタワー晴海は延期されたし。つまり新築で買うものがない。中古に目がいくのは自然の成り行きでしょう。

[22: 匿名さん]

ってか安い中古ってもうなくないですか？

[23: 匿名さん]

>>22
え！ そうなの？

[24: 匿名]

>>22
確かに。今はみんな強気だよね。ただ、そこまで高くないかなって物件が存在するのも事実。もし安いなと思う物件があったら、リンクつきで上げていきませんか？

[25: 匿名さん]

新築タワマン周辺の中古タワマン物件は、今の高い新築価格に肖ろうとしてかなり盛ってるね。
しかもあと数年で築１０年という物件も多いので、買って数年で修繕費が高くなるだろうし
良く考えないと失敗しそうだね。

[26: 匿名さん]

タワーの中古ってどうなの？
それなら維持管理費の安いし非タワーマンションにして最上階の部屋でフルリノベしたほうがよさげ。

[27: 匿名さん]

>>26
それはそれでありだと思う。
豪華共有施設や豪華エントランスは必須じゃないし。
ただ、各階ゴミ出し。これは便利。特に内廊下、ディスポーザー、各階ゴミ出しのフルコンボは一度経験すると外せなくなる。現状ではタワマンくらいしか実装されてないんだよね。

[28: 匿名]

>>27さん

*内廊下→各家庭からのキッチンの換気扇の油臭い匂いや煙草の煙が充満していて、外廊下みたく外部に排気されないから匂いがこもり、夏場なんかは特に臭そうですね!?
絨毯にファブリーズとリセッシュかけたい位に…(￣〜￣)ﾌﾟｰﾝ

*各階ゴミ出し→一見すると便利そうですが、タワマンはワンフロアーの戸数が少ないから、ゴミの分別の仕方やゴミ袋や内容物などの特徴から、どこのお宅が出したゴミかすぐに特定されそうで何か怖いですね!?
普通のマンションみたく、ゴミ置き場が1階に1箇所だけなら特定されずに済みますが…。

[29: 匿名]

>>28
内廊下→管理会社とマンションの作りによるだろ。うちのマンションの内廊下は高級な良い匂いで充満してるぞ。換気は普通内廊下でなくて外に出るようになってるでしょ。どんなイメージの持ち方してるの？今まで見てきたタワマンがよっぽど状態が悪かったのかな。

各階ゴミ出し→特定されるかどうかはゴミの出し方次第。気にしない人もいるし、気になるなら特定されないような出し方をすれば良い。嫌なら上下階に出しに行く方法もあるし、1階のみより断然有利だろ。そもそも1階のみはゴミ出しのときにエレベーターで住民と鉢合わせたときのほうが気まずくて絶対やだ。そもそもその時どんなゴミ出すかバレるし、その時の時間がすごく長く感じるし笑

[30: 匿名]

>>29
この人の言ってる内廊下って、最近のタワマンでなくて、もっと築古の内廊下マンションのこと指してるんじゃない？内廊下で匂うかなり築古のマンションは確かにあるよ。28はタワマンを見たことがないと思われる。

[31: 匿名]

ここは良スレですね。感心しました。皆が客観的な意見で大変参考になります。これからも覗かせて頂きます。

[32: 匿名さん]

汐留>芝浦>港南>月島>豊洲>台場>勝どき>晴海>有明>東雲>辰巳

だと私は思うかな。
特に芝浦はずっとバカにされてきたけど、区の施設やら病院やらが田町にできてやっと街らしくなったかと。
もうひと伸びしそう。

[33: 購入者]

>>32
値上がり期待の順位
もお願いします！

[34: 匿名さん]

ツインパークスが一位なんだね。
元住人として検討してる方のために長くなるけどネガポジ両方話させていただきます。

ポジ
便利な立地。これにつきます。
汐留駅まではペストリアンデッキ？とかいう遊歩道で繋がってるので徒歩1分、自分は歩くのが早いのか五分あれば電車に乗れました。
そのデッキが銀座ドンキホーテまで繋がってることも見逃せない。
汐留駅を除いても徒歩圏内に新橋、浜松町、大門、御成門、日比谷など無数の駅があります。
新橋駅が特に便利。
銀座徒歩圏は貴重、今後は虎ノ門や築地、浜松町の大規模な再開発があるので近所の活性化に期待。
マンションの周囲は人が少ないので落ち着きます。
アクティ汐留にある大型スーパーが24時間営業なのはありがたい。
あのスーパーが無かったら汐留は一気に生活しずらい街になる。
外食は居酒屋なら新橋、豪華な食事がしたければコンラッドやロイヤルパークなどのホテル、魚介は築地、クラブは銀座など飽きない食生活を過ごせます。
建物自体はエントランスの入り口がえらく立派で重厚感があること以外はさほど自慢することはありません。
日テレのお陰で汐留の名前が浸透してるのか良いところに住んでるねと言われる。

ネガ
立地
東京駅に向かう新幹線を含む様々な線路と高速道路の間にぴったりと挟まってるというポジション。
騒音対策はしてあるので音は気にならないものの、人によっては最悪と言える場所かと。
JRAの建物が近いので見た目からしてアレな人がウロウロしてます。
イタリア街に抜けるトンネルにいるホームレス、見ててあまり気分が良いものではありません。

建物
使えない共用施設
ゲストルームは1000世帯に対して二部屋なので競争率高いです
ジムは大したマシンが無いのに使用料は一回500円。
あまりにも古臭い室内。
多分同世代のマンションと比べてもかなり劣ります。
中古で買うならリフォームは必須。
扉や棚の蓋に使われてる安っぽい木材は寂れたカフェのテーブルのように色褪せてます。
ディスポーザーの後付けが出来ない。
震度3～4で止まる高層用エレベーターも困ったもので、一回止まると翌日まで復旧しないなんてこともあります。
某横綱がエレベーターが止まって稽古を休んだことが当時ニュースになりました。


ちなみに、具体的な金額は忘れたけどうん十億円の莫大な修繕費が貯まってます。
現在大規模修繕が始まったところで全部屋のインターホンや共用施設の予約をする端末の取り替え工事を進めているとか。
外壁工事はしないのかも？
管理組合や住民の会合で資産価値を維持するための意見交換会などを積極的に行っており、それが良い結果に繋がってるのかと。

とりあえずこの辺で、、、。
Vタワーの住み心地が気になります。
誰か住人さんいませんか？

[35: 購入者]

>>34
資産価値的な意味合いなんで、生活利便性とかは二の次って感じのランキングですね。ここは高いものは3〜5億で出されている山手内側3Aレベルの価格に切迫してる。他の湾岸ではさすがに追随できないかと、、、
ツインパや台場タワーズは住民がそういうのに積極的に参加していて、それが今の資産価値維持につながっているんでしょうね。
まぁ資産価値ランクは中古価格の坪単価である程度分かるんで、みなさんの値上がり期待ランクが楽しみです。

>31
立てて良かったと思える瞬間。中古板だからあんまりアクセスそのものがない気がしましたけど、結構良い感じにスレが伸びてて嬉しいです

[36: 匿名]

>>33
有明と晴海は今後上がるだろうけどそれ以外はもう上がり切ってるんじゃないかなって思いますね。
有明はガーデンシティまで出来ればかなり魅力的な街になるかと。
地下鉄は作るとしても完成はずっと先になるけど作ることが決まった時点で周辺は爆上げですよね。
ましてや完成したらお台場を超えるデートスポットになりかねないかも？
私は砂浜があるお台場の方が好きですけどね。

私は↑のような方の現実的な意見がとても参考になると思います。
実際に自分が住んでるマンションの情報をどんどん公開してほしいですね。

[37: 匿名]

数年後には有明が湾岸をリードする時代になる可能性も考えられますね。

[38: 匿名さん]

>>35
ツインパークスの三億超えの部屋は45階超えのスカイハウスって呼ばれる特別フロアで、エレベーターで上に行くとさらにオートロックのエントランスがあったりと少し特殊な位置付けです。
特別フロアは分譲時に完全な注文住宅としてフルオーダーで部屋を作れることなどが売りだったのでちょっと浮世離れした価格になってます。
確かにあれらの部屋が中古サイトに掲載されてることでマンションとしての格にも影響してるかと思いますが、特別フロアはほぼ取引もされてないし、今後も買う人は殆どいないと思いますね。
ツインパークスの相場を計る時は44階以下の部屋を見ることをオススメします。

[39: 匿名]

>>37
リードできるかはわからないけど豊洲あたりと同格くらいになる可能性はある気がします。
新築スレでこういうことを言うと豊洲住民さんからぼろくそに言われてしまいますが。

[40: 匿名]

>>35
他のスレは皆が自分が自分が過ぎて2ちゃんねる化してましたので。34さんのようなコメントが出ることは本当に参考になります。

[41: 匿名さん]

>>32

中古価格や利便性などを考えると概ね妥当な感じだと思います。
ただ、豊洲が評価が実際より高く感じるのと、台場と有明は利便性等がいまいちなので個人的には下記（２）のイメージです。

（１）汐留>芝浦>港南>月島>豊洲>台場>勝どき>晴海>有明>東雲>辰巳
　↓
（２）汐留>芝浦>港南>月島>勝どき>晴海>豊洲>台場>東雲>辰巳>有明

[42: 匿名さん]

>>38

素朴な疑問ですが、２億、３億の部屋を売りたい時ってどうするのでしょう。
3A地域なら売れるかもしれませんが、汐留、港南あたりのタワマンのペントハウスで、ずーと長期間売りに出ている物件が複数あります。
買い手も限られますし、激安にして売るのでしょうか？
ご存じの方教えて下さい。

[43: 購入者]

とあるブログより抜粋。まぁ滅多に起こらないだろうけど、怖い事ではありますね。お台場は大丈夫なのかな(´・ω・`)

【江東区の駅は】
豊洲、東雲、有明などの発展著しい埋立地のウォーターフロントエリアから、東陽町、亀戸、門前仲町、森下などのエリアです。
ただし、江東区は、河川及び運河に囲まれていて、かつ、内陸部では地下水の汲み上げにより地盤沈下したことで、区の半分以上が東京湾の平均海面より約1m低い「海抜ゼロメートル地帯」となっていますので、注意が必要です。

もしも河川の決壊が起きた場合、浸水する可能性が極めて高くなっています。区役所は「『いつまでも水につかる江東区』と題して、川が決壊した場合、浸水している期間が2週間以上と推定していて、『寝るときは洋服を枕元に置いてすぐに避難できるようにしておきましょう』」と区民に注意を呼びかけています。

[44: 匿名]

>>42
とある湾岸の五億円の物件はオーナーが全然売る気ないって仲介業者さんが言ってましたよ。
まあ何にせよ超高額物件を売るのは難しい地域ですよね。
今はどこも適正価格より10%増しの売値にしてます。
湾岸に関してはアンテナ張ってる人も多いし、人気物件の割安な部屋の情報がインターネットに掲載されればリアルに翌日には成約になります。
部屋を実際見ないでキャッシュで買うなんてザラです。

このご時世に2、3ヶ月以上掲載されてる物件はちょっと…。

[45: 匿名さん]

>>44

「湾岸の五億円の物件」思い当たる物件があります。
某タワマン最上階の東京湾花火が綺麗に見えるあのお部屋だと思います。
超大金持ちは数億くらいの部屋が売れようが売れまいがどうでも良いのかもしれませんね。

[46: 匿名]

ブリリアマーレとかも強気だよなー。

[47: 周辺住民]

>>30

同感（笑）

住んだことなさそう

[48: 匿名さん]

>>46
もうだいぶ古いのにな。

[49: 購入者]

>>41
台場が中央区に負けてるのが悲しいです←。資産価値的にはまだ台場のほうが単価は高いんだけどなぁ。まぁ住みやすさや街としての完成度を勘案すると、豊洲や勝どきは街を形成してるから、そっちの順位的には正しいのかも。
お台場はどっちかというと街ってイメージより、観光地ってイメージだもんね。

[50: 購入者]

ブリリアって有明だよね？強気のは坪単価どれくらいで売出してるんですか？

[51: 購入者]

>>20
豊洲がなぜ上がったのかは、豊洲が街になって、豊洲に住む人が増えて、休日も豊洲へ買い物に行く人が多くなったっていう部分がきっと資産価値が上がった要因ですよね。有明も同じようになれるか、豊洲、お台場でなく有明に休日に集まれるようなものが有明に出来るのかどうか、っていうのが、資産価値上昇のポイントになると思う。
今のところ、お台場や豊洲に行く人はいるけど、有明に遊びや買い物に行く人は少ないと思うし、それだけのものが有明に出来るかって部分ですよね。オリンピック施設意外にも強みのものを作る必要がありますよね。ガーデンシティがその起爆剤になるかどうかだと思います。たとえば休日に有明のガーデンシティ行こっか？ってなる人の数が多くなれば、資産価値は上がっていくんじゃないかと。
個人的にはお台場にTSUTAYAがないので、有明に誘致してくれれば行くかなぁ。

[52: 匿名]

悪く言うつもりはないけどお台場って地方から来た若者が集まるイメージ。
実際住むなら勝どき豊洲の方が魅力的だなって思う。
過去の湾岸マンションスレでもお台場って殆ど話題にでなかったよね。

[53: 匿名さん]

有明ガーデンシティには期待してます。できれば相場が安くなってから売り出してほしい。いい部屋がお手頃だったらぜひ買いたいと思います。ただ有明の中古マンションが恩恵を受けて上がるかどうかは微妙かな。。最悪ガーデンシティと既存の中古の間に格差が生じる可能性も否定できない。豊洲でも２，３丁目と４丁目では見えない壁があるからねぇ。

[54: 匿名さん]

GCとBACのツートップ(Wセンター)かな。

[55: 匿名]

考え方に個人差あるけど、「住居・通勤・資産性」を主体に考えるとこれだと思う。

汐留>芝浦>港南>月島>勝どき>晴海>豊洲>台場>東雲>辰巳>有明

あと、よく不動産屋が言うのは「港区」ブランドだね。
汐留、芝浦、港南は港区だしね。
港区が好きかどうかは別として、市場では港区か否かという単なるアドレスで評価が上下するらしい。

WCT(港南)と分譲中のDT(中央区)は、どちらもスミフ分譲だが、スミフの営業自体がフラッグシップマンションとしてはWCTの方が上と言ってるくらいだし。

ちなみに、お台場はリゾート感、豊洲は買い物に便利でどちらも良いと思う。
汐留超便利だけど、汐留のツインパは庶民には買えない値段だね。

[56: 匿名さん]

WCT最初は僻地の物件だとバカにしてたけど、今はすっかり値段も上がってマンション一つで見事街を形成してるもんね。

[57: 購入者]

>>55
そうなんです！お台場も一応港区なんですよ
一応(´・ω・`)なのにみんなのランキングで常に中央区や江東区に負けちゃう不思議(´・ω・`)w
多分お台場は資産性で負けてないにしても、住居、通勤で負けてるのかな、、、(´・ω・`)
まぁそもそもお台場は中古の台場タワーズしかないから選択の余地なしで、あんまり話題にあがらなかったのかな。新築スレでは話題にあげようがないしなぁ。

[58: 購入者]

というか新築湾岸スレもいま祭りになってますけど、今回の日経や為替の爆下げは湾岸の中古市場にどんな影響を与えるんですかねぇ。ついに値下がりがはじまのかな、、、

[59: 匿名さん]

湾岸は、3倍ぐらいになってるから、今の半値で売れれば良い方では？　急がないと買う人いなくなると思うけどね(笑)

[60: 匿名さん]

>>57
おそらくオリンピック決定前の資料である>>8ですらタワーズ台場の上位に勝どきやら豊洲やらの物件が食い込んできてるけど、タワーズ台場の資産性が他の地域に未だに負けてない理由は？
実際住んでらっしゃるなら良い所と悪い所を聞きたいです。

[61: 購入者]

ペントハウスを除いた平米単価と築年数で判断してますね。豊洲のシンボルとかのタワマンは平米単価はパッと見て台場と同じくらいですけど、台場は10年弱経っているのにあの平米単価を維持している所です。豊洲タワーとかはまだ5年くらいだから、今が一番良い時期なんじゃないかなと思ってます。勝どきはペントハウス系の部屋を除くと、平均100超えは少ないかなと。街の成熟度は勝どきも豊洲も素晴らしいと思います。

まだ住み始めてそんなに経ってないんですよね。なのでポジばっかりの盲目状態で良ければ

[62: 購入者]

タワーズ台場です。盲目ですみません。
ポジ
・まず見た目がカッコいい。お台場のティアラのあるマンションというと結構みんな知ってる率がかなり高い。他にティアラがあるタワマンは青山のジャニーさんが持ってるタワマンくらい？
・エントランスが凄すぎる。他のマンションとは違う、ちょっとした宮殿みたいな感じ。他のタワマンはオフィスライクなエントランスが多いので、ここは差別化できると思います。気が向いたら部屋から出てエントランスやレジデンスクラブでMacで作業してます。
・他のマンションも普通にあるかもですが、フロントが毎日いってらっしゃいませと言ってくれる。そしてなぜか警備員さんまでもがいってらっしゃいませと、、。恐ろしい教育の賜物。毎朝気分が良いです。
・ゆりかもめ最寄駅ですがマンションから1〜2分で行けます。渋谷新宿側のりんかい線も5分と近い(5分でもちょっと遠いと感じてしまうけど)。マンションからお台場海浜公園駅までの道が大変きれいでゴミがなぜか殆ど落ちていない(逆のUR公団側の道は結構きたないです)。気持ち良く通勤できる。マンションから駅まで段差がなく、車椅子で行ける？ってくらいのフラットな通路。マンションの部屋から駅までフラット&エレベーターがあるので、階段を使う必要がない。砂浜つきで、余生を過ごすには最高な所だと思います。まだ30半ばだけど
・マンションの周囲はひと通りは少なく、意外と静かでのどかです。観光ルートの動線から離れてるのが理由かと。
・1Fのスーパーは便利。
・お部屋は眺望がかなり良い。空中庭園から東京湾にレインボーブリッジと東京タワーを見渡せる。
・フジテレビのお陰でお台場の名前が浸透しているのか、良いところに住んでるねと言われる。
・お台場の各観光スポット、遊園地や映画に徒歩圏でいける。そして最上階のスカイテラスに上がるとそんな観光スポットや東京湾、富士山、レインボーブリッジ、東京タワーすべてを見下ろせる。
・5Fにある空中庭園がカッコ良くて癒される。空中庭園のデザインも太陽系をモチーフにしていて、上から見ると太陽系の形をしてる！エントランスといい王冠といい、ここのデザイナーさんには脱帽です。
・5階のジムとマッサージルームが無料。ツインパは確か有料だったはず。

ネガ
・1Fのスーパーが22時までしかやってない。一応徒歩2分の距離にファミマはあります。あとスーパーの品揃えは食品意外ではあまり良くないです。乾電池とかもないし、結局コンビニまで買いに行ったりします。ただ乾電池はなぜかフロントで売ってた
・前は山手線沿い住みだったんで、それに比べるとやっぱり不便かなと。
・専有部分はあまり良くないらしいですけど、俺が買った部屋はリノベ済みだったので、専有部分で不満に思ったところはないです。
・高速道路沿い。ただ自分の部屋は関係ない向きでしたので、無関係です。
・TSUTAYAがない。電器店が免税店系しかない。
・フジテレビが最近視聴率が悪いらしいので、撤退しないか不安。

以上です。ポジばっかりですみません。長文失礼しました。

[63: 匿名さん]

タワーズ台場は立地以外文句がつけにくい良い物件だなって思います。
徒歩でお台場っていうメリットがある分、有明の最新マンションにも負けないですよね。
あとはお台場に住みたいと思えるかどうか。
良くも悪くも立地が特殊で賛否別れますね。

[64: 匿名さん]

恐ろしい教育の賜物w
そんなの普通だろw

[65: 匿名さん]

都心に住む、によると今後伝説のヴィンテージマンションになり得るのは湾岸だとWCTだそうです。

[66: 購入者]

>>65
その雑誌名教えてもらえますか？かおうと思います！コンビニとかで買える本ですかね？

[67: 匿名さん]

『都心に住む』ですよ。
書店の生活雑誌コーナー辺りで売ってます。
さっきのは先月号の記事ですけどね。
ちなみに表紙は東京ツインパークスの廊下。

[68: 匿名さん]

ヴィンテージマンションは欧米ではたくさんあるけど、日本では概念じたいが浸透しにくいですけどね。
日本人はやっぱり新しもの好きですから。

[69: 匿名]

汐留ツインパークスと港南WCTは人気あるね。

おそらく、周囲に用地がないので、今後タワマンを建てることができない分、希少性があるしね。

[70: 匿名さん]

ツインパークスはすぐ近くに三井のタワーマンションできるよ。