【中古】湾岸タワーマンション総合スレ（汐留、台場、勝どき、晴海、豊洲、有明他）part1

[購入者]

新築板が荒れてるので、こちらに立ててみました。今や新築は割高感満載で、中古での湾岸物件のほうがコスパや資産価値的な面で優位だと思います！今の新築にはない歴史的タワマン(東京ツインパークス、台場タワーズetc)もここで語りましょう！よろしくお願いします。

[451: 匿名さん]

>>450
ワロタ

[452: 匿名さん]

>>450
真面目に言ってるとしたらアホ

[453: 匿名さん]

>>450
PR調査。
リリース幹事会社、三井不動産広報部w

[454: 匿名さん]

>>440
なるほど。たしかにバイアスはかかってなさそうですね。
でもまだちょっとピンと来ない部分があります。マンションの単価って、部屋ごとに大きく異なるじゃないですか？ それなのに特定の部屋でなく「マンション」の成約が見込まれる予想価格ということは、予想平均値、つまりちょうど中心値に当たるような部屋の予想成約価格を指しているのだと思いますが、そう都合よく平均が出せるような成約サンプルが直近であるもんですかね？？
かなりハードル高いんじゃないでしょうか。つまり恣意的なバイアスはないけど、精度に欠けるという意味のバイアスはありそうに思いますが、どんなもんでしょう？

[455: 匿名さん]

＞454
直近の成約価格のサンプルに加えて、周辺の賃貸料相場と想定利回りから坪単価を算出する方法なども組み合わせていると思われます。

[456: 匿名さん]

＞448
＞2000年前後のマンションは明らかお買い得だったと思うので、それを加味して年毎の暴騰率を比較できないかなぁと思いまして。

それもおもしろそうだと思い、分譲時平均坪単価を調べて中古価格との比較、地区別、
年代別を算出したところ、面白いことがわかりました。

（分譲年別分析）
2000年から2008年のタワーマンションは年代が古いものほど中古価格が上昇しており、
上昇率と築年数は見事に反比例しています。これは、分譲当時の経済状況の悪さを反映
しているものと考えられます。

（地区別分析）
地区ごとに見ると、最も上昇率が高いのは芝浦地区の136％、次いで港南地区の133％、
月島勝どきの129％となります。逆にワーストは有明103％、東雲112％、豊洲125％
と江東区3地区が揃って入っています。

総合すると、この期間の分譲マンション購入者で最も含み益を得たのは、芝浦港南の
マンションを買った人で、購入時期は古ければ古いほどパフォーマンスが良かった。
芝浦、港南のタワーマンションはほぼ同時期の分譲なので、これらの購入者は70㎡
の住戸で2000万円程度の含み益を得ていることになります。
逆に資産価値を増やせていないのは2007年～2008年頃の有明マンションの購入者と
いう結果です。

ただし、豊洲でもシエルタワーやパークシティ豊洲など、大幅に価値が上がっている
事例もありますので、江東区でも購入時期が古ければ、購入者はかなりの含み益を
得ています。この期間においては場所よりも買った時期に左右されているようです。
もちろん、同じ分譲時期であれば、価格の上昇率は港区＞中央区＞江東区となる傾向
にあります。

総合すると、新築分譲マンションを買うなら、価格が高くても港区を買っておいた方
が資産価値の維持はしやすい。一方、中古価値の騰落は、地区よりも分譲年時の経済
状況に大きく左右されるので、湾岸分譲マンションの価格が過去15年で最高に高騰
している現在、江東区のマンションを購入するのはリスクが高い可能性がある。

[457: 匿名さん]

資産価値の落ちない街1位　豊洲（実績）
今後発展しそうな町1位　豊洲（将来）
実績、将来性どちらも申し分ない豊洲が、一番、安心だと思うけどね。
まだまだお安いですし。

[458: 匿名さん]

＞456
各地区の分譲時価格に大きな差は無いというのはある意味驚きですね。

開発順は佃→港南→芝浦→勝どき→豊洲→有明、であり分譲時の経済状況

は逆なので、結果として分譲価格は同じような水準になった。

言い換えると、有明や豊洲の築浅マンションを平米90-100万とかいう

価格で購入するのは、経済状況が下り坂になったときにハイリスクと

いうことが言えますね。

[459: 匿名さん]

今、佃、港南、田町辺りを買うと、リスクが大きいってことね。

豊洲が資産価値落ちない町1位ですしね。

[460: 匿名さん]

＞457.459

くその役にも立たないレス書くな。ウザい。

[461: 匿名さん]

>456の結論って、マンション価格がエリア関係なく高騰して来てるってことでしょ。強いてエリア別で分析するなら比較的分譲時期が新しいのに上昇率上位に入ってるパークシティ豊洲やシエルのある豊洲が今、中古で買っても一番リスクが低いってことじゃないかな。発展しそうな町、一番にも選ばれてるしね。

[462: 匿名さん]

＞＞456
興味深い分析です。
湾岸タワーマンションは総じて買って正解だったという結論が導き出せそう
ですね(少なくとも現状では)。

それにしても100万/㎡を超える物件は4件のみと意外と少ないですね。
この数が今後増えてゆくのかどうか。

[463: 匿名さん]

>>456
地区別のみ取り出しての分析は、あまり意味ないんじゃないですかね。どの地区のタワー開発が早かったか、を比べてるだけになってる気がします。

[464: 匿名さん]

>>456
本当にうまく考えられてるよね。
今現在、新築で大きく広告がうたれているのは豊洲よりもさらに郊外。
みなとみらいとか、武蔵小杉とか。
分譲価格はそんなに変わらないんでないのかな？
デベロッパーの戦略は恐ろしいね。
踊らされないようにしっかりと考えないと。

[465: 匿名さん]

>>462
本当にうまく考えられてるよね。
今現在、新築で大きく広告がうたれているのは豊洲よりもさらに郊外。
みなとみらいとか、武蔵小杉とか。
分譲価格はそんなに変わらないんでないのかな？
デベロッパーの戦略は恐ろしいね。
踊らされないようにしっかりと考えないと。

[466: 匿名さん]

意味あるでしょ。地区ごとに比べても、港区＞中央区＞江東区の序列になってんじゃん。

[467: 匿名さん]

>>463
意味あるでしょ。地区ごとに比べても、港区＞中央区＞江東区の序列になってんじゃん。

[468: 匿名さん]

>467
分譲時期で補正してはじめて
統計的な意味を持つと思います。
つまり比較的築年数の浅い物件でも上昇率上位に
くる豊洲が実質的に上昇率が一番だってこと。

[469: 匿名さん]

>>468
ホント豊洲信 者はプライドだけは高いね。
自分が一番になる狭〜いロジックを何とか捻り出そうと必死w

ちなみに2010年頃からの市況全体の上昇期に
伸び率が明確に鈍化して、港区中央区湾岸と
上昇率の差が顕著になってるのは
どう捉えてるのかな？

[470: 匿名さん]

>469
このデータですね。同じ時期、中古マンション同士の比較だから公平な分析。

[471: 匿名さん]

豊洲信者も港区をdisったり、資産価値が維持できる町一位とか書かなければ、ここまでコテンパにされなくて済むのに、無理ポジすればするほどアラが出てきて豊洲に逆効果。

[472: 匿名さん]

>>471
なんでそんなにむきになってるの？
自分の興味ある地域以外のことなんてどうでもいいんじゃないのかな。

[473: 匿名さん]

>>472
レスの流れを見ると、豊洲が資産価値一位という主張の根拠について過去のスーモにそう書いてあったということ以外に一つも客観データ示せないのに、それに対する反証データが出ると、ひたすら顔真っ赤にしてムキになって、最後は中古取引価格上位の港区タワーマンションや品川駅をdisってるのは豊洲無理ポジ君。

[474: 匿名さん]

>>472
ホントにそうなんだけど、昨日から荒らしている豊洲ムリポジくんは、港区民を逆なでするような書き込みばっかりなんだよね。
472さんみたいな感じでの豊洲ポジだったら、誰もムキにならないし、スレも平和に進むと思うんですよ。港区も良いでしょうけど、豊洲も良いですよ、みたいな。
同じ内容でも昨日のはみんなの神経を逆なでさせてるって意味では、多分地域どうこうじゃなくって、人間性の問題だと思う。

[475: 匿名さん]

そんなに住んでいるところの優位性を示しても虚しいでしょう。
自分の住んでいる場所に満足してればそれでいいじゃないか。
本当の豊洲民かもわからないし、荒らしの土俵に乗っても気分を害するだけだよ。
株価も上がってきたし、不動産も安定するよ。

[476: 匿名さん]

>>475
満足していますし、基本それで良いと思っていますが、昨日の豊洲無理ポジくんはその住んでる場所を無理やり中傷しますからね。
それも含めて、無視すべき存在なんだろうけどね。

[477: 匿名さん]

中古の購入検討としてみると古くて既に大幅値上がりしてる物件はお買い得ではないな。
安い時買ったひとは羨ましいが買い手にとっては過去の話。
今現在で見て素晴らしい立地、仕様の物件にはそれなりのお値段が付いていてお値段なりの価値にすぎないからあまり魅力的ではない。
ここから先は更に古くなるし管理費修繕費値上げ時代に突入。コスパが良くない。

[478: 匿名さん]

港区高台の人
「やーねー江東区なんか相手にして威張るなんて。弱いものいじめしちゃみっともない。」
江東区内陸の人
「豊洲の小金持ちはいけすかねえが、江東区を馬鹿にされると黙ってらんねえなおい。」
みたいな感じでしょうか(・・?
この辺だと中央区が良いような気がしてきました。
そもそも山手線内側から見たら似たり寄ったり。

[479: 匿名さん]

欲しい場所も間取りも千差万別。
自分が欲しい物件を他人に押し付けるのではなく、希望や魅力を書けば荒れないですよ。
他人を卑下するのは心に余裕がないからです。笑って無視しましょう。

[480: 匿名さん]

＞471
＞資産価値が維持できる町一位とか書かなければ、

事実を買いて何が悪いの？
それをdisるって唯の妬みにしか聞こえないよ。

[481: 匿名さん]

>>480
豊洲信 者って、何でこう自意識過剰なのかな？w
一定のレベル以上で豊洲に僻む人なんて普通居ないでしょ⁈

あー、江東区のゴミ埋立地も立派になったんだ、
良かったねー。くらいが客観的な認識。

そして、スーモの記事は事実だから信じるって、
典型的な情強のつもりの情弱だね、食べログ一位を盲信するタイプでしょ？w

[482: 匿名さん]

豊洲は資産価値が維持できるか不安な街１位なら、さもありなんと思うな。
資産価値が維持できる街の条件は、立地条件が断トツに大きい。
以下の資産価値が維持できる立地条件には一つも当てはまらない。

①中央区、渋谷区、港区、千代田区、新宿区の都心５区は資産価値が落ちにくい
　特に、千代田区、中央区、港区の都心３区は別格エリア

②周りに新たにマンションを建てる余地がなく、その地区のマンションを検討
　する場合に中古を選択肢に入れざるを得ないエリア

③今後、大規模再開発や新線開通、新駅設置が予定されていて地価が上がりそうな
　エリア

④東京の主要な場所や各地に行くための交通が便利な駅があるエリア


⑤歴史を経て発展している街であって、買物施設・飲食施設・医療施設などが充実
　している「街力」があるエリア

⑥有名公園が近くにあるとか、バルコニーから緑の景色が見えるなどのエリア

[483: 匿名さん]

＞481
＞あー、江東区のゴミ埋立地も立派になったんだ、
良かったねー。くらいが客観的な認識。

豊洲も坪３００超えてきたので、
そんなこと思える方はごく少数で、
殆どが妬み。

[484: 匿名さん]

銀座に５分と言う宣伝文句につられて、豊洲に坪330万でマンション買って、
「これから注目される豊洲を買っちゃうなんて俺ってイケてるよね！」とか思いこんで
るんでしょうね。

同じ湾岸でも「山手線駅を利用できるエリアの東側埋め立て地は、今はひどい立地に
見えるけどこれから開発が進む。将来にわたりこの価格で据え置かれるわけはない」と
考えて、今や大注目のサウスゲートエリアのマンションを開発前に坪単価220万で
買ったひとたちとは根本的に違うと感じますな。

[485: 匿名さん]

坪２２０って、かなり貧乏だね。

[486: 匿名さん]

＞483

あなたが豊洲がまだ世間の注目をそれほど集めていないときに、シエルやPCTを分譲時

の価格で買った購入者ならアッパレをあげよう。しかし、デベの宣伝や雑誌の提灯記事

に踊らされて坪280万以上で豊洲を買った人なら、ご愁傷様と言うしかない。

[487: 匿名さん]

耐震のタワマンとかいらない。

[488: 匿名さん]

豊洲市場早く来ないかなあ～。
新鮮な魚を毎日食べられるなんて幸せ。

芝浦と場って、美味しい肉、安く手に入るのかな？
肉も好きだから、それはそれで羨ましい。

[489: 匿名さん]

＞485

坪220で100㎡のマンションを6700万で買った人。坪300で70㎡のマンションを6300万で買った

人はどちらが貧乏かな？

そして、坪220万、6700万で買ったマンションが坪330万、評価額1億になった人と、

坪300、6300万で買ったマンションが坪300、6300万なままの人と、どちらが資産が多いかな？

[490: 匿名さん]

坪300万、１００ｍ２の方が金持ちだよね。

[491: 匿名さん]

＞豊洲市場早く来ないかなあ～。 新鮮な魚を毎日食べられるなんて幸せ。


ワロタ。この人毎日、豊洲新市場まで魚買いに行くつもりなんだろうか？

そして、豊洲で買う魚は鮮度が高く、都心のデパ地下やスーパーで買う

魚は鮮度が低いと考えてるんだろうか。

まあ、エッチラオッチラ毎日1kmも自転車こいで買い物行くといいね。

こっちは、自宅に帰る途中のついでにクイーンズ伊勢丹か紀ノ国屋で食材

買って帰るしかないからね。

[492: 匿名さん]

坪220万だったタワマンなんて中古で欲しくない。
耐震とかなら猶更。

[493: 匿名さん]

＞４９１
築地の場内市場、行ったことありませんか？
近所の一般客、たくさん来てますよ。
種類も多いし新鮮だし、最高ですよ。
市場が近くにあるって、
最高の贅沢だと思います。

[494: 匿名さん]

豊洲の中古坪300万、港区の中古坪330万なら、俺は迷わず港区だな。

[495: 匿名さん]

港区で坪３３０で真面なタワマン買えるの？

[496: 匿名さん]

＞芝浦と場って、美味しい肉、安く手に入るのかな？
肉も好きだから、それはそれで羨ましい。

それは羨ましくない。

[497: 匿名さん]

＞493
築地場内市場は家から15分だから月2、3回行くが毎日はいかない。

＞豊洲市場早く来ないかなあ～。 新鮮な魚を毎日食べられるなんて幸せ。

あんたは、毎朝早朝から往復４㎞走って魚を買いに行くんだ。

[498: 匿名さん]

＞４９７
月２，３回でもいいじゃないですか～。
毎日は行かないかもしれないけど、
週末は間違いなく行くと思う。

[499: 匿名さん]

豊洲さん、港南に対抗しようとするなんて恥ずかしすぎますよ。中古マンションが
芝浦、港南並みの値段で売れるようにになったらおいで。話聞いてあげるから。

[500: 匿名さん]

中古相場貼っといてあげるよ。