ファインシティ王子神谷リバー＆フォレストってどうですか？

[物件比較中さん]

ファインシティ王子神谷リバー＆フォレストについての情報を希望しています。
物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。
よろしくお願いします。

公式URL：http://www.haseko-sumai.com/syuto/sinki/shinden319/

所在地：東京都足立区新田1丁目5番1（地番）
交通：東京メトロ南北線 「王子神谷」駅 徒歩15分
京浜東北線 「王子」駅 バス15分 「新田一丁目」バス停から 徒歩1分
間取：2LDK～4LDK
面積：58.82平米～81.67平米
売主：京阪電気鉄道
売主：京阪電鉄不動産
販売代理：長谷工アーベスト
施工会社：株式会社長谷工コーポレーション
管理会社：京阪カインド株式会社

資産価値・相場や将来性、建設会社や管理会社のことについても教えてください。
（子育て・教育・住環境や、自然環境・地盤・周辺地域の医療や治安の話題も歓迎です。）

【物件情報の一部を追加しました 2015.10.21 管理担当】

[102: 契約済みさん]

>>101
おお！白い柵いいですね。
契約してから
近くに住んでいても
足を運んでいなかったので、
久しぶりに見に行ってみようと思いました。
これで志茂に繋がる橋がかかればなぁ。
住みやすさが上がりまくりなのに。
せめて足立区ではなく
北区になれば区役所も王子で
楽なのに。
安い理由だから仕方ないけど
本当に何度も思ってしまう。
日本化薬さんの渡り船が一般住民にも使えたら最高なんだけどねw

[103: マンション契約済みさん]

白い柵ですが、>>101でファインシティの真ん中あたりまでと書きましたが
今朝確認したらファインシティ側は全て取り換え完了していました。

>>102
私は初めに"ファインシティ王子神谷"を道路の看板を見て知った時、
てっきり北区だと思い込んで、家に帰って北区、新築マンション、で調べてもここの物件が出てこないのでなんでだろう？と思ったことがありましたｗ
北区だったらこの価格出なかったでしょうね。

日本化薬さん調べてみました。
隅田川を挟んで新田側に工場、志茂側に事務所があるんですね。
隅田川の土手の梯子から降りてくる人見かけたことが一度だけあったのですが
実は渡り船でやってきた人だったんですね！
"日本化薬橋"というネーミングライツで区(都)と共同で橋を架けませんか？＞日本化薬様

[104: 契約済みさん]

そういえば北区側の日本火薬さんの工場も
稼働していないところは長谷工さんでマンションに
するなんて話を聞いたような気がします

白い柵で土手の雰囲気が変わってよかったです
土手の整備もテラスのように進んだら嬉しいのですが
目の前の廃工場にスーパーできないですかねぇ

[105: 入力係さん]

物件概要が更新されました。
値の変化のあったところだけ記載します。

[更新前]
＜第3期2次予告概要＞
販売戸数 未定
予定販売価格 2,400万円台～4,400万円台※100万円単位
予定最多価格帯 3,500万円台※100万円単位
バルコニー面積 9.71㎡～19.80㎡
管理費等 未定
販売予定時期 平成28年5月上旬予定

　↓↓↓

[更新後]
＜第3期2次先着順概要＞
販売戸数 30戸
販売価格 3,198万円～4,458万円
最多価格帯 3,500万円台、3,600万円台(各6戸)※100万円単位
バルコニー面積 9.72㎡～12.80㎡
管理費（月額） 6,970円～9,680円
修繕積立金（月額） 5,290円～7,350円
給湯器リース料（月額） 2,101円
町会費（月額） 250円
インターネット使用料（月額） 605円
管理準備金（引渡時一括） 35,290円～49,000円
修繕積立一時金（引渡時一括） 324,000円～449,000円
先着順受付開始日時 平成28年5月26日(木)11：00より

[106: 入力係さん]

[新規]

＜第3期3次予告概要＞
販売戸数 未定
予定販売価格 2,400万円台～4,500万円台※100万円単位
予定最多価格帯 3,500万円台※100万円単位
間取り 2LDK～4LDK
専有面積 58.82㎡～81.67㎡
バルコニー面積 9.72㎡～12.80㎡
サービスバルコニー面積 2.35㎡～5.67㎡
テラス面積 9.80㎡～12.80㎡
専用庭面積 8.43㎡～28.31㎡(月額使用料：200円～600円)
管理費（月額） 6,970円～9,680円
修繕積立金（月額） 5,290円～7,350円
給湯器リース料（月額） 2,101円
町会費（月額） 250円
インターネット使用料（月額） 605円
管理準備金（引渡時一括） 35,290円～49,000円
修繕積立一時金（引渡時一括） 324,000円～449,000円
販売予定時期 平成28年7月上旬予定

[107: マンション検討中さん]

>>104
＞そういえば北区側の日本火薬さんの工場も

ちょうどいいタイミングで記事になってましたよ。
【売買】マンション用地2万m2を91億円で、三菱地所レジなど (2016/05/26)
https://twitter.com/condor_kun/status/735764833904123905

GoogleMap
https://www.google.co.jp/maps/place/35%C2%B046'48.8%22N+139%C2%B044'10.7%22E/@35.7802203,139.7298416,1487m/data=!3m1!1e3!4m5!3m4!1s0x0:0x0!8m2!3d35.780218!4d139.736311

坪単価150万と書いてあったのでハッ！としましたが、これ土地だけですね。
とりあえず気にしないことにします^^;

[108: 104]

>107
すごいタイムリーで驚きです（＾＾；
しかし土地だけで坪150は結構お高いですね。

東十条のガーデンズ東京王子の価格より高いってことですよね？
＞４万３１４６平米を１６６億円
http://lnews.jp/2013/08/f082715.html

ＪＲ徒歩圏との単純比較に難しいんでしょうけど、坪＠250万ぐらいにはなりますよね～

都内はもう庶民がマンション買える場所ではなくなってきてますね。

[109: 美川]

庶民がマンション買えなくなって困るのはマンション屋なのよ〜

ただのバブルだわっ

[110: 匿名さん]

給湯器ってリースだったんですか？
てっきり買い取ってあるものだと思いました。
リースの場合、故障したら修理の保証関係はどうなるのかな…とか
買い取っちゃったほうが早いんじゃないの？とかいろいろと思ったりもするのですが
なにかリースでメリットやデメリットがあったりしたら教えていただければありがたいです。

[111: マンション検討中さん]

メリットはイニシャルコストが下げられるという点くらいですかね。

ノーリツの「安心プランS」という契約で、契約期間が何年だったか聞くの忘れました…
契約期間内の故障は無償修理ですが、満了後は区分所有者が負担になります。
満了後は、機器を区分所有者に無償譲渡で自己管理するか、機器を入れ替えて再契約するか、管理組合で決めてくださいだそうです。

[112: マンション検討中さん]

給湯器はコスト考えると最初リースでも
コスト抑えられるなら特に問題ないかなぁ
と個人的には思います。

ミニショップよりも自販機を増やした方がいーかなぁ
ミニストップも近くにあえいますしぃ

[113: 112]

ミニストップでなくファミリーマートでした
失礼しましたσ(^_^;)

[114: 匿名]

>>112 マンション検討中さん
確かに自販機いいですよね。
設置ってなかったでしたっけ？
ミニショップ便利だと思ったけど
確か16時（うる覚え）
までとかで早く閉まっちゃうんですよね。使う人いるのかなーって感じです。

[115: 匿名さん]

ミニショップもいずれは淘汰されるかもしれないです
コンビニにはないようなものがあったりすればいいのですけれど、そうでないのならそのうち・・・っていうふうになるのかも。

子供がいたりすると、お買い物の練習として
ミニショップがあるとちょうどいいのかも〜なんて思いますが。

給湯器ってリースでも良い面があるのですね。
壊れてしまったらどうしようとか思うけど。

[116: マンション契約済みさん]

今日MR行ってみたらだいぶ赤いバラ増えてましたね。
売り出してない部屋を除いた、申込済と成約済の割合は
リバーコートで73％超、サウスコートで56％超となっていました。

リバーコートは安い分売れ行きが良いですね。
2,3,7階全滅でした。

サウスコートはなぜかエレベーター食い込み住戸の西隣の部屋が全くと言っていいほど売れてませんでした。
エレベーター食い込み住戸が売れないのわかるんですけど。
サウスはそれら縦二列以外は好調な売れ行きでした。

久しぶりに模型を見てメインエントランスのアプローチ長いなぁと思いました。
大きなＳＣの駐車場を歩くようなイメージ
バス停徒歩１分といっても実質はもっとありそう・・・

[117: 名無しさん]

>>116 マンション契約済みさん
サウスの食い込み住戸って
確か2LDKですよね？
私が見に行ったときは、
その縦二列は値段が伏せてあって
まだ売り出ししていませんでした。
もう販売開始したのかな？
価格帯が値段が気になるところです。

[118: マンション契約済みさん]

>>117
なるほど、それで納得しました！
　*10号室(Ｇtype)…3LDK 67.81㎡
　*11号室(Ｈtype)…2LDK 58.82㎡
この２列最近売り出したばっかりだったのですね。
Ｈtype2LDKは、Ｇtype3LDKに対して200万円ほど安かったと思います。
Ｈは３戸ほど売れてましたが上の方４戸はまだ伏せて未発売でした。

[119: 匿名さん]

バス停徒歩１分って、敷地を出てから徒歩１分ということなのかな？
敷地内、かなり広いですから、
出るまでがちょいとかかりそう。
でもそれはまぁ、大きな物件を買うとそうなるというのは
皆さん模型を見ても織り込み済みだと思うので、そんなものだと思う人も多そう。

[120: マンション検討中さん]

バス停1分はエントランスからじゃないでしょうか、
敷地隣接目の前ですし1分=80メートルだから
計算はあいますね。

[121: マンション契約済みさん]

敷地の入り口からエントランスまで80mって漫画に出てくる大豪邸みたいでいいですよねｗ
植栽多いし、隣は公園だし歩くの気持ちよさそう。
早く歩いてみたいです。

公園予定地の植栽計画の図に合わせて適当にもじゃもじゃしたものを置いてみました。
なんとなくイメージできるでしょうか？

[122: マンション契約済さん]

公園も楽しみですねー
木々いい感じです！
今年は夏祭りあるんでしょうか？
なかなか楽しみではありますねー
とは言え個人的には虫嫌いなので植栽管理しっかり
して欲しいところですねー

[123: マンション契約済みさん]

>>122
夏祭り今年は行われるんじゃないでしょうか。
ちょっと行ってみて住人の方々の雰囲気を確かめてみるのもいいかもしれませんね。

なお来年はちょうど工事期間中となるのでここで開催されない可能性があります。

（足立区 みどり推進課担当者様からのレス）
＞（仮称）新田一丁目公園は、規模が大きいことから、1年程度の工事期間が必要となり、平成29年9月頃の完了。その後、開園予定です。

すべて更地の現状だと公式HP掲載の以下の写真のようにめいっぱい使えますが
造園後は多目的広場部分だけとなるのでやや窮屈になりそうです。

[124: 匿名さん]

朝、王子までバスで行く方が多いのかな？
朝、西新井から出ている王子行きのバスにたまに乗るのですが、環七新田からも多くの人が乗ってきます。
ということは新田内のバス停からもものすごく人が利用するのだろうなぁなんて思うのですが、
積み残されちゃったりすることってないのでしょうか。
ここからだと自力で駅まで行くというのは現実的じゃないので、
皆さんバスを使われると思うのですが…。

[125: 匿名さん]

私は山手線で西の方へ行くので王子神谷利用です。
駅までは1.2kmなので歩けなくはないかなと思っていますが、
だめだったら自転車ですかね。

バスはマンション前のところがピーク時間帯
王５５ が１時間に８本
王４１ が１時間に９本
これら全て始発なら積み残し多少あってもすぐ乗れるんじゃないでしょうか？

[126: マンション契約済みさん]

バス今朝乗ってみました。
朝9:40なのでここから乗る人は自分含めて５人しかいませんでした。
にもかかわらず下の写真のように新田一丁目始発停留所には４台のバスが・・・

今回乗ったのは池袋行きのバス。
新田学園通りをそのまま直進するかと思いきや、ベルクの交差点で左折して
ハートアイランドのマンションの谷間を通るんですね。
ハートアイランド南ではたくさんお客さんが乗ってきました。
新豊橋を渡りトンボ鉛筆の停留所もお客さん多かったです。
122号線に合流する王子消防署の交差点についたのが、乗車から13分後。
王子駅前には乗車から21分で到着。マンションの広告だと15分ってなってますが路線が違うのかな？

今回は電車に乗り換えずそのまま池袋まで行ってみました。
どこまでのっても210円ですからねぇ、池袋が目的地ならわざわざ乗り換えて電車運賃払うまでもないかなと。
飛鳥山公園の脇を通って明治通りを通って西巣鴨を超えて（ここまでで35分）池袋駅東口の
ビックカメラ本店の停留所についたのが、乗車から43分後でした。

常用するにはちょっと長い乗車時間ですが、始発で座れることを考えると十分ありな選択肢だなと思いました。

>>124
積み残しはまず無いでしょうね。始発停留所で積み残しが出てしまうようなら、上記の各停留所のお客さん達が乗れなくなってしまいます。問題は座れるかどうかですね！　
ということでバス通勤体験をしてみた感想として、始発停留所って結構いいな、と思いました。

[127: 匿名さん]

>>126 マンション契約済みさん
ハートアイランドを通るのは王５５ですね。
王子まで15分なのは王41ですよ

[128: 評判気になるさん]

>>127 匿名さん
ありがとうございます！
なんとなく行き先表示見て行けそう、という直感だけで乗ってしまいました ^^;
路線図調べてみました。今回乗った王55は遠回りでしたね。あと王41なら王子神谷へも行けますね！

ただ引っ越すタイミングで、新田橋の解体が始まるかもしれないので、そうなったら王子神谷ルートは無くなってしまうのかな？ちょっと心配です。

[129: 周辺住民さん]

新田橋の架け替え事業は今年度から始まります。
どのくらい広がるのかですが
新田橋が　9m → 12.8m
その先の北区の道が　8m → 12m
大体4mくらい広がるのでバスも歩行者もこれで安心ですね。

[130: 匿名さん]

架替が始まるのですか。
正直、古くて狭かったですものね…
交通事情がどんどん良くなっていって良いですね

バスに関しては新田はかなり恵まれているという感じに皆さんのお話を伺っていて思いました。
勤務地が池袋であれば、
わざわざ電車に乗らなくっても何本かまって始発に乗って行くっていうのは大いにありだなと思われます。

[131: 通りがかりさん]

志茂と新田の間に橋をかけてくれると、もっと移動選択肢が増えて良いんですけどね。
以前役所に伺ったところ、「新田橋の様に橋桁の高さまでアスファルトを積む必要があり云々」で取り合ってくれませんでした…。
車両通行が少なくて静かなのが良い、と仰る方もいる様ですし、自転車が通行できる程度の歩道橋で良いんですけどねぇ。

[132: マンション契約済みさん]

>>131 さん
志茂との橋の要望は
>>80 など何件かありましたね。
自転車で赤羽方向に気軽に行けるように行けるようになるので行動範囲が広がってありがたいですが、
いったん検討して廃案になったので見込みはなさそうですね。
始発バス停の恩恵を受けられるのでありがたいとしますか＾＾；

[133: マンション契約済みさん]

志茂との人道橋いいですね！
コストもだいぶ抑えられますし再検討して欲しいものです。安全のために自転車も押せばokならなおよしです！

[134: 匿名さん]

今は既にある橋のメンテナンスでコストがかさんで、新たな橋は難しいというのを区の議員さんのブログで読んだことがあります。
でもここで挙がっているように人道橋であればそこまででは…とも思いますし、
機会あるごとに陳情していくといずれは形になる可能性はあるかもしれないですね。
現状でも一応は橋の架替で広くなるので、良くなるベクトルにあると言えるのではないかと思いますよ。

[135: 名無しさん]

署名活動等して
住民が団結して動けば少しは検討してくれるかもしれないですね！
人道橋できれば、志茂のスーパーバリューやダイエーにも行きやすくなるし
赤羽にも出やすいし良いこと尽くしですよね！

[136: マンション待ち遠しいさん]

足立区市街地整備室まちづくり課
「橋の建設には、設計費や用地費、工事費などの莫大な経費がかかります。そのため足立区では必要性や経済性を考慮して優先的に整備すべき路線を選定し、順次整備を進めていますが厳しい財政状況のなか、既に計画されている橋でもなかなか架けられないのが現状です。
新田学園通りの北から北区志茂に至る橋（人道橋も含む）については、平成９年当時に計画の検討を行いましたが、現段階では、残念ながら計画はございません。」

というのが回答ですので残念ながら…
新神谷橋の渡りにくさを考えたらとっても欲しいところなんですがね。
>>102-103
の渡り船っていうのも面白いですね。安全ならぜひ乗せてもらいたいです！

[137: マンション契約済みさん]

人道橋とりあえずも回答は残念ですねー
タイミングとしては、北側の新田一丁目アパート
リニューアルのタイミングですね。
あちらも8棟取り壊して1棟420戸作るようなので
街並み環境もよくなることを期待です。

[138: 匿名さん]

足立区なのに、なんで王子神谷って名前なんだろ？王子神谷って北区だよね？

[139: マンション待ち遠しいさん]

>>138 さん
不動産表示公正競争規約 19条の２
（2）当該物件の最寄りの駅、停留場又は停留所の名称を用いることができる。

これを適用した結果ですね。
今後新田に鉄道駅ができたら、それ以降に建つ建物ではその"技"は使えなくなりますが。

[140: マンション待ち遠しいさん]

>>138
なんと、あの団地リニューアルされるんですか！
ほんとだ！この手の話色々アンテナ立てて調べたつもりだったけど見逃してました・・・
https://news.minkabu.jp/articles/urn:newsml:www.kentsu.co.jp:20160408:...

調べたところ新田一丁目アパート全体で現在546戸あるそうで、
・１～８号棟（４３０戸）を解体し、その跡地に４２０戸程度の住棟
・残る９～12号棟については、今回の事業完了後に解体して更地

全体としては　546戸 → 420戸 に減ってしまうんですね。
昔の１戸の面積は小さいので、建物の延べ床面積自体は変わらないんでしょうが、
人口は減ってしまいますね。
しかし、解体して更地ってなんなんだｗ　さくら保育園どうなるんでしょうね。

[141: 匿名さん]

そういえば保育園、どうなるんでしょうね。
ただでさえ新田エリアは子供が多いので、保育園もっとなくっちゃ！というような状況ですのに。
別の場所に移転などして、
続けていく方向じゃないと、
預けている人たちも困ってしまってしまうんじゃないの？なんて思います。

リニューアルされることで、
子供向けの施設などもできるといいなと思いました。

[142: マンション待ち遠しいさん]

7月7日 七夕のファインシティ王子神谷の建設状況です。

2017年7月下旬竣工予定なのであと約１年ですね！
前回の撮影時は５階でしたが、現在は７階まで到達しています。
なお今回少し撮影ポイントを引いたので、リバーコートと奥のサウス＆フォレストコートとの遠近感の見え方が若干異なってます。

昨日はほんと暑かったですね。朝から容赦なく日差しが照り付けていました。
この感じだと、西向き住戸の朝の時間帯は寝室側が結構明るそうですね。
目覚めには良さそうに思えました。

[143: 通りがかりさん]

>>140
これはビッグニュースですね。建物の外郭に鉄骨の耐震補強を施していたようなので、建て替えはないものだとばかり思ってました。
これを機に、一丁目の環境整備に都と区がより頑張ってくれることを期待しちゃいますねぇ。

[144: 匿名さん]

団地って民間のマンションに比べて古くて暗いイメージありますからね。
赤羽台の団地もその古い団地の典型でしたが、大規模リニューアルが進行中で
モダンで明るいイメージにがらっと変わりました。
小さいけどマルエツもできましたね。
そんな感じでイメージアップ、利便性アップしてくれると嬉しいです。

[145: 匿名さん]

お写真UPされていた方がいらっしゃったんですね。ありがとうござます。
かなり日当たりは良いのだろうなぁ〜なんて思いました。

このエリアは基本的にゆったりと建物が建てられていることが多いので、そもそも日当たり悪くって…なんてないのかもしれないですけれど。

建物の建替えなどもあったりして
また一つ雰囲気がおおきくかわっていくのだろうなとスレッドを拝見していて思いました。

[146: マンション契約済み]

今朝公園予定地を見てきたんですが草ぼうぼうで祭りをやるような雰囲気まったくなかったです。
今年夏祭りやるんですかね？去年って何日にやったんだろう？

[147: マンション契約済み]

って、足立区の町会について調べたらでてきました
https://www.city.adachi.tokyo.jp/kuminjimu/chiikibunka/kuminsanka/chok...
納涼盆踊り大会 新田町会
　平成28年8月6日（土曜日）、平成28年8月7日（日曜日）午後6時から
　新田稲荷神社前一丁目公園用地

あれは草取り大変だ・・・

[148: 匿名さん]

夏祭り楽しみですね。
ところでこちらのJRの最寄り駅は東十条駅だと思うのですが、物件HPでは触れていないし、こちらの掲示板でも話題にのぼらないですね。
東十条の駅や商店街は生活圏になりえないのでしょうか？
地図で見たところ徒歩では遠そうですが、自転車やバスであれば簡単に行けそうに見えましたもので。

[149: 記録係さん]

第3期3次が発売開始されたので記録しておきます

＜第3期2次先着順概要＞旧
■平成28年5月26日(木)
販売戸数 30戸
販売価格 3,198万円～4,458万円
最多価格帯 3,500万円台、3,600万円台(各6戸)※100万円単位
間取り 2LDK～4LDK
専有面積 58.82㎡～81.67㎡
バルコニー面積 9.72㎡～12.80㎡
サービスバルコニー面積 2,35m2～5.67㎡

　↓↓↓

＜第3期3次先着順概要＞
■平成28年7月21日(木)11：00より先着順申込受付開始
販売戸数 30戸
販売価格 3,298万円～4,418万円
最多価格 3,500万円台(7戸)※100万円単位
間取り 2LDK～4LDK
専有面積 58.82㎡～81.67㎡
バルコニー面積 9.72㎡～12.80㎡
サービスバルコニー面積 2.35㎡～5.67㎡

[150: 匿名さん]

>>149 記録係さん

3100万円台が無くなったね
低層階が売り切れたか

[151: 匿名さん]

そういうことになってきているのかも。あの価格だったら眺望に特に興味がなければかなりお買い得感はあったんじゃないかと思いますよ。

それでもまだ低層の２LDK、安いところはあるみたいですので…。それも時間の問題になってくるということになってきそうですね。

２LDKで需要はあるのか！？と思っていましたがあったということなのですか。