流山おおたかの森の開発（周辺住民専用） その２

[匿名さん [男性]]

前レスが1000件になっていたので、流山おおたかの森の開発（周辺住民専用） その２です。
流山おおたかの森の開発について、周辺の戸建て住民さんとマンション住民さん。
引く続きいろいろ情報交換をしていきましょう。

前スレ：http://www.e-kodate.com/bbs/thread/338857/

[41364: 通りがかりさん]

>>41361 マンション掲示板さん
私個人の意見としてはソライエグラン70㎡6000万はないですね。
ですが、中古マンションの値下げ交渉って1割とか普通にあるみたいなので、6000万で売り出して1割値引きして5400万ならありですね。
そういう意味で、値下げ分を含んだ売り出し価格としての6000万ならありっす！

[41365: 口コミ知りたいさん]

>>41363 通りがかりさん
駅近と大規模の有利差なんも分かってないね

[41366: 通りがかりさん]

>>41365 口コミ知りたいさん
定性的にそれは分かるんですが、それじゃ何で売れないんすか？

[41367: マンション検討中さん]

>>41366 通りがかりさん
そもそも何で売れないって思うの？
その思考回路がズレてますよ

[41368: 通りがかりさん]

>>41367 マンション検討中さん
ソライエグランは登録日が2023年4月29日の物件が未だにサイトから消えない＆値下げしている&複数売りに出ている一方でルフォンは同じような時期に登録された2件か3件かがサイトから消えた＆現在売り出し物件ゼロといったことから、ソライエグランはルフォンと比較して売れてないんだなと思いました。

[41369: 検討板ユーザーさん]

>>41368 通りがかりさん

不動産関連業の私の意見です。

築2016年で徒歩8分のルフォンを売る場合、商談時に値引きをしていると思います

対して竣工したばかりのソライエグランは強気に値引きを抑えていると思います。

売り出し件数の違いはマンション規模と竣工年の違いですね
まずソライエグランは796戸の大規模マンション
地域の最築浅で自走式駐車場付き、保育園付きで現在売れば必ず売却益が出るので結果売主も多い。

ルフォンは268戸で2016年竣工なので、住み続けている住民が多く、売りたい人も少ないですね。

ソライエグランの物件で勘違いしないで欲しいのは売り出し物件が多いのは買値より高く売れる可能性が多いから。
値下げしているのは、強気の初期価格を徐々に落としているからです。（弱気の値下げでは無い）

ソライエグランは売れていないのでは無く、高値で売れれば売ってやろうという売主側の強気の姿勢が出ている状態で、ルフォンは売主が早く売りたいと思っている通常の物件です。（勿論どちらも良い物件だと思います。）

[41370: 匿名さん]

自走式駐車場は災害時停電考えると必須ですよね。

[41371: 通りがかりさん]

>>41369 検討板ユーザーさん
解説ありがとうございます。
普通に勉強になります。
最終的に各マンションの成約価格がどれぐらいだったのかはレインズマーケットインフォメーションで答え合わせしてみたいと思います！
ちなみにウェリスの8000万近いやつ、あれはどういった戦略なんでしょうか？
長い間ずば抜けているので興味津々でございます！

[41372: 検討板ユーザーさん]

家は人の好みだけど、ルフォンは駅から遠すぎる。私なら駅2分の築浅大規模にする。ルフォンが6000万で売れたなら、ソライエグランは6800くらいが妥当かな？クオン、グランは別格。駅近、直結、メガマンの価値は何年経っても変わらない。

[41373: 森の民]

ルフォンは普段使いにロピアとマツキヨが近く、またお子さん持ちにとっておおぐろの森小学校が近いことにメリットを感じますけどね

[41374: マンション掲示板さん]

>>41373 森の民さん
普段使いならロピアより断然ベルクだと思います。

[41375: eマンションさん]

>>41372 検討板ユーザーさん

クオンとグランはお互い棲み分けされた関係だね

クオン駅徒歩2分
駅直結デッキの地域No.1マンションで高級志向だけどディスポーザー無い　自走式駐車場がない　メインターゲットはDINKS

グラン駅徒歩2分～
大規模　共用施設充実　高級感が無い　ディスポーザー　自走式駐車場あり　メインターゲットは共働きファミリー


この二つのマンションが値崩れしたらおおたかの森のマンションは全滅だろうね。

[41376: マンション掲示板さん]

>>41374 マンション掲示板さん
開店当初ロピアは驚愕の安さだったので普段使いしてましたが、最近は値上げされたのかベルクとあまり変わらないんですよね
今はベルクに乗り換えてます

[41377: 評判気になるさん]

>>41375
そう遠くない将来かもしれません。

[41378: 通りがかりさん]

>>41372 検討板ユーザーさん
最近は値段を下げてるみたいだから、もっと安く手に入るかもね。検討してる人は交渉してみたり、他と検討してみたりすればいいかも。

[41379: 先住民]

>>41375 eマンションさん
極端なケースですが、頭金ゼロだとすると、これからおおたかの森買う人は6000万7000万のローンを組まれるのかと。
月のローン返済の負担がかなりのウエイトを占めて、旅行などのレジャーや外食や子どもの習い事や教育資金とかに回せるお金は大丈夫なのかなと、約10年前に越してきて約半分のローンを組んでそこまで余裕があるわけではない者として思うわけです。
収入や貯金は千差万別なので一概にあれやこれや言えませんが、今おおたかの森を検討されている方は比較的若い層でしょうから世帯で1200万ぐらいでしょうか。
ギリギリ借りれはするんでしょうかね。
今の時代に買う人はすごいなあとただただそれだけです。お金の余裕がなくなりますと気持ちの余裕がなくなりがちですから。老婆心ながら。

[41380: 通りがかりさん]

TXの延伸で地価はまだまだあがる

[41381: マンコミュファンさん]

東京延伸により、例えば最速達列車で東京駅まで30分切りとなると物件価格への影響でるのかな？(JR東京駅との乗り換え利便性はさておき)
臨海地下鉄直通で新銀座35分あたりも同様？

なんだかんだ都心主要駅までの所要時間がエリア価格に与える影響が大きいんですかね…？

[41382: マンション検討中さん]

>>41381 マンコミュファンさん
絶対に大きいと思うけど、延伸までにかなり時間がかかりそうじゃないか？

[41383: マンション比較中さん]

>>41381 マンコミュファンさん
もし東京駅、銀座駅へ直結30分となると、同じ時間距離の三鷹駅前に近い価格になると思われます。
先ずは正式に計画が発表された時、次に20年後ほんとうに実現した時の2段階で値上がりするでしょう。

[41384: 匿名]

>>41375 eマンションさん
クオンは免震という点が目立ちませんが非常に多きな特長ですね。

[41385: 通りがかりさん]

>>41383 マンション比較中さん
20年後の日本は少子高齢化が一層進んでいると思いますし、南海トラフ、首都直下、富士山噴火、台湾有事などなどで日本全体がどうっているか、それらひっくるめてこのエリアの間取りや平米数の需要がどうなるか、もうわかんないっすね。心配するだけ損だなと書いていて思いました。

[41386: マンコミュファンさん]

>>41385 通りがかりさん
普段から周りによく「ズレてる」って言われてるでしょ

[41387: 評判気になるさん]

おおたかの森、さすがの受賞。
東神開発さん引き続き宜しくお願いします。

https://www.mlit.go.jp/report/press/content/001612137.pdf

[41388: 匿名さん]

>>41384 匿名さん
先週の地震がクオンの中古が売れた理由だったりして。

[41389: eマンションさん]

>>41387 評判気になるさん
応募件数がたった8件で、受賞が5件w
ぷっw

[41390: 通りがかりさん]

>>41387 評判気になるさん
これって権威ある賞なんですか？
受賞すると具体的にどんな良いことがあるんですか？

[41391: 通りがかりさん]

>>41389 eマンションさん

しっかり読んでいただいたようでなにより。
逆に受賞できてない3件が気になりますね。

[41392: 匿名さん]

郊外開発は客寄せパンダと一体。
おおたかも郊外↓









東神開発さん引き続き宜しくお願いします。

[41393: 通りがかりさん]

>>41392 匿名さん

その「客寄せパンダ」があっても集客できてないところもありますからね。
東神開発さん、さすがです。地域外ですが六町駅前も楽しみですね

[41394: ☆周辺住民3]

守谷駅のTXアベニューも、今年度末にリニューアルし
八潮駅のTXアベニューも、全面リニューアル準備に入るので
東神開発はTX駅前開発へ、今後も資金を投入していく可能性はありますね
（アベニューの改装費用は、ほぼTXが出してると思われますが）


そのTXは2022年度の営業実績を公表し、3年ぶりに営業黒字・経営黒字・最終黒字化となりました
https://www.mir.co.jp/assets_rti/pdf/d7686b5b54eee64f18755f73fd3e8d66....

2019年度には125億の利益余剰金があり、コロナ禍突入で2020年度には45億へ減って
2021年度には△6億の、累積赤字になってしまいましたが
2022年度には純利益21億で、去年度の赤字を消化して15億の利益余剰金が計上されました
（コロナ前は40～60億ペースで、利益余剰金が増えていました）

年間輸送人員では・・・
定期利用客が2019年度の9662.3万人から、7982.8万人へと1679.5万人減少しています（－17.3％）
2020年度と比較すると891.2万人、11.1％回復しています

定期外利用客は2020年度に前年度比で、1695.1万人減ってしまいましたが
今年度は2019年度比で、7万人ほど増加しています
買物＆レジャー客と、テレワークで定期から普通乗車券へ移行した人で回復しました

不安定要素は無くなった感じですが、混雑率の回復に8両化事業が間に合うかは微妙です
来年度からは北千住・八潮・おおたかの森などの、高架駅の工事が始まると予想されますが
事業資金的に問題なければ、秋葉原～守谷だけでも前倒しで8両化して欲しいです


東口駅前広場に隣接する、新築の6F建てテナントビルの1Fは
男性向けの「BARBER SHOP 涼」さんが、6月8日にオープンと告知が貼ってありました

[41395: 評判気になるさん]

>>41394 ☆周辺住民3さん

世田谷にある店舗の系列店ですかね。
https://barber-ryo.jp/
楽しみ。

[41396: ☆周辺住民3]

上の写真の続きネタになりますが・・・
バーバーと同じ住所の、東1丁目5－2　同じテナントビルの4Fで
越谷市で美容院を経営する「UTI」と言う会社さんが、アイリストの求人を出しています

4Fはアイラッシュサロン（と美容院？）が入店する様です
その他のフロアは物件情報サイトによると、まだ空室がある様です



セントラルパーク地区のネタになりますが・・・

1～3枚目・・・移転予定地
県道柏流山線と4車線化十字路交差予定の、流山市都市計画道路・新川南流山線
加交差点（現在クランク状態）の、突き当りに建つタイヤ屋さんは
9月1日から来年4月30日の予定で、新設交差点角の土地へ移転店舗の建設が行われます

R7年度内（年度末？）には、4車線化全通の予定で道路事業が進められていますが
交差点部分に関しては、来年度の5月以降に旧店舗の撤去や
道路基盤の築造工事が始まると予想されます（道路予定地上にまだ1軒、住宅が残っています）



4～5枚目・・・保育園
センパ駅の北西エリアに、新設保育園の土地利用計画板が立っています
駅周辺では戸建てや、アパートの建設中＆計画板設置の区画を見掛けます
子育て人口が増えていくので、保育園の需要も高くなりそうです

[41397: 匿名さん]

>>41393
集客？
なに言ってんだ？

[41398: 匿名さん]

>>41394
スマートシティ構想に照らしてどうだ？

[41399: 周辺住民さん]

グランドアベニューのカラオケの隣、ドトールとかできたらありがたいです。

[41400: マンコミュファンさん]

>>41399 周辺住民さん

そこのカラオケ屋さん、外装が派手ですよね
流山市の景観に相応しくないのでは？

駅前の目立つところなので残念です。
せっかく受賞したのに台無しですね。

[41401: 通りがかりさん]

>>41400 マンコミュファンさん
カラオケなんてそんなものでしょ。

そんなこと言ったら、マンション邪魔、商業施設邪魔、銭湯の看板邪魔とか言いたい放題になる。

[41402: 匿名さん]

>>41396
スレ違い

[41403: 匿名さん]

おおたかも地酒ふるまったらいい。
立ち飲みなら飲み過ぎとかしなさそう。


https://creators.yahoo.co.jp/nozakiibara/0100486989

[41405: 検討板ユーザーさん]

カフェはお腹いっぱいです

[41406: eマンションさん]

美容室もいらない

[41407: ☆周辺住民3]

カフェレクセルがドトールの出店なので、同じSC（東神）の中に
2店舗目は難しいかも知れません

2017年にリニューアルで退店したタリーズの再出店はどうでしょう？
空きテナントの大きさからすると、ルノアール・珈琲館の様なチェーン店は
都内でも雑居ビル1Fに、小さく出店しているので入りそうな気がします



流山ICのオアシスパークを含む、4棟の物流施設事業の大規模土地開発構想届出が公表されました

https://www.city.nagareyama.chiba.jp/_res/projects/default_project/_pa...

総開発面積　38万1934.12㎡
地域貢献施設用地面積　10万8519.57㎡

ウェイブプール
地産地消によるファーマーズマーケット棟
飲食店舗棟
その他スポーツ・レジャー施設
BMXコース・スケボーパーク・グランピングエリア

物流施設4棟　4F建て、総延床は約422,725㎡


オアシスパーク（構想の図面47ページより）
ウェイブプール（サーフィンが可能な人口波のプール）
仮設座席800席が設置可能な、イベント広場
ラウンジ・バーカウンター・クラブハウスロビー　705㎡
事務室等レセプションルーム　210㎡
レンタルショップ　210㎡
サーフショップ　375㎡
ファーマーズマーケット　825㎡
飲食店舗　100㎡×3
物販店舗　100㎡×3
アウトドアショップ　500㎡

駐車場　普通車787台　大型車23台　



ウェイブ（ウェーブ）プールは、国内に4つあり
品川から茨城県境町に移転した、シティーウェーブ境町の他は
神戸市・神奈川県大井町・静岡県牧之原市にあるそうです

観光集客（実際にサーフィンをする人と、見物に来る人）がどれぐらい望める施設なのでしょうね
当初（一年前）の構想図にはジップラインの様な塔も描かれていましたが、今回の計画図では消えています

個人的には雨の日でも、屋内で子供がスポーツなどを楽しめる施設があれば
天気の悪い日や気温に関係なく、都内からの集客が望めそうだなぁと思いました

[41408: ☆周辺住民3]

見落とし訂正です・・・駐車場は804台でした
スルーでお願いします

[41409: 名無し]

>>41407 ☆周辺住民3さん
道の駅どころじゃない。
流山すごいな。

[41410: 通りがかりさん]

倉庫の道を挟んで向かいの田園地帯も倉庫かよ…
運河の橋が～とか言ってないでいい加減4車線化しないと平日は特に地獄絵図ですよ。

[41411: ☆周辺住民3]

この開発届出に出ている範囲へ、高速から流山料金所を通過して左側（西側）へ
ランプウェイ（高速料金所からの出口線）が整備される様です

現在料金所を出て、東側の物流施設へガードを潜ってショートカットする道を再整備して
その道と立体交差させて、オアシスパーク→料金所へ向う帰路も新設される様です

この道路は大型車が通れるのか微妙ですが、地域貢献施設に出入りする一般車は
県道松戸野田線に出なくても、常磐高速へ出入りが可能になる様です

一般道からオアシスパークへの出入りは、クリーンセンター南側からの道路と
アルファリンク流山3（楽天）の北西にある、信号交差点からになる様です

P47の平面図では・・・
WC　375㎡
ラウンジ・バーカウンター・クラブハウスロビー　705㎡
事務室等レセプションルーム　210㎡
レンタルショップ　210㎡
サーフショップ　375㎡
ファーマーズマーケット　825㎡
飲食店舗　100㎡×3
物販店舗　100㎡×3
アウトドアショップ　500㎡
BMX　スケートパーク管理室　250㎡
バックヤード　150㎡

合計で4,200㎡になりますが、49ページのイメージでは全て2F建てになっているので
トイレを含む店舗等の面積は、倍の8,000～8,400㎡ぐらいになりそうです

北側の241台の駐車場から、グランピング管理棟までは立体歩道が設置されて
建物周辺はウッドデッキで、エレベータ4箇所・エスカレータ1箇所（上り下り各1基）
階段は9箇所（2箇所はロビーとアウトドアショップの屋内）で繋がっています

商業施設としても、それなりの床面積を確保しているので
上記以上の店舗数や、雨の日のアミューズメントスペースも期待が出来ますね

[41412: 初石住民]

>>41407 ☆周辺住民3さん
過去にタリーズがあったんですね！知りませんでした。
SCのどちらのテナントだったのでしょうか？

個人的には好きなので出店して欲しいと思っています。SCかコトエに、、、
あと、他の方もおっしゃっていましたが、成城石井も欲しいです。ロピア、ジュピター、紀伊國屋であるある程度揃いますが、さらに成城石井があるとやっぱり便利だとも思います。

オアシスパークについて情報共有いただきありがとうございます。すごいですね！
個人的にはファミリーで使えるプールが欲しいのですが、今回の施設の規模に驚きました。グランピングとかどのように出来上がるか楽しみです！

[41413: 初石住民]

もしかしたら近くに住んでいる方がターゲットなのかもしれませんが、6/1に西初石中学校の近くにカフェがオープンしました。

https://www.instagram.com/lilys_cafe25/

ドッグランやペットメニューもあったペットフレンドリーだそうです。キッズメニューもあります。まだ行っていませんが、場所は知っていて、緑に囲まれた素敵な建物です。