プラネスーペリア西宮仁川ってどうですか？その２

[匿名さん]

プラネスーペリア西宮仁川についての情報を希望しています。
物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。
よろしくお願いします。

公式URL：http://www.pj-nigawa.com/

所在地：兵庫県西宮市仁川町3丁目61番2の一部（エアリーコート（A街区））、101番の4（ブライトコート（B街区））、103番の4（セントラルコート（C街区））、195番（エレガントコート（E街区））（地番）
交通：阪急今津線 「仁川」駅 徒歩5分 （エアリーコート（A街区））、4分（ブライトコート（B街区）、セントラルコート（C街区））、6分（エレガントコート（E街区））
阪急今津線 「甲東園」駅 徒歩9分 （エアリーコート（A街区）、ブライトコート（B街区）、セントラルコート（C街区））、8分（エレガントコート（E街区））
間取：3LDK～4LDK
面積：75.64平米～90.02平米
売主：大林新星和不動産 大阪支店
売主：野村不動産　大阪支店
施工会社：株式会社森組
管理会社：星光ビル管理株式会社

資産価値・相場や将来性、建設会社や管理会社のことについても教えてください。
（子育て・教育・住環境や、自然環境・地盤・周辺地域の医療や治安の話題も歓迎です。）

[545: 匿名さん]

>>544
いえ、ここは延長契約OKでした

[546: 匿名さん]

えー、そうなんですか。それだと驚きの価格です。

[547: マンション掲示板さん]

ココを収益物件として考えているのならホントにトンデモオーナーだなァ。
自分で住もうと購入したら期間限定の転勤にでもなったと信じたい。

[548: 匿名さん]

ネットのLANジャックってリビングにしかないんですか？
無線wife付ルーターを取り付けて各個室で使う感じですか？
ヘビーユーザーなので個室でも有線で使えればいいのにな

[549: サラリーマン]

>548さん

少なくとも電話器は各部屋で使用可能なように配管がとおっています。
多くの場合はワイヤも張ってあり、大掛かりな工具不要で配線可能です。

・ワイヤに十分な長さのワイヤを接続する。
・もう一方の部屋からワイヤを引き抜く（UTPの長さが測れる）。
・新たなワイヤが頭を出したところで、UTPを接続して元の部屋から引く。
・あとはUTPの末端処理して終わり。
・プロバイダの制約に関わらず、リビングの2口の間にルータを配置して何台でもつなげます。

[550: マンション掲示板さん]

二年に渡る役目を終え、ついにMRが解体されてましたね。
残り40近くありそうですが、あとは現地のインフォメーションセンターでということでしょうか。
売れ残りを嫌う野村のことですから水面下で大幅値下げがある頃ですね。
ミサイルマン氏はお元気でしょうか。しばらく話題に上がってこなかったから責任取って飛ばされたのかな？

[551: せやなさん]

せやな

[552: 匿名さん]

>>550 マンション掲示板さん

とっくに値下げしてましたよ
ホームページでキャンペーンも始まってますし

ミサイルマン西田は、立地が最高だから野村としても是非噛んでおきたいんですよと、いってたけど、野村としてはなかったことにしたいでしょうな。

他の人に雑な営業で左遷されたのなら自業自得でしょう。

野村主導のプラウド名義ならもっとマーケティングをちゃんとしてこれより高値でも売れるものにしたでしょうね。

ここは今となってはやすい部類だから、それでも売れないのは値段以外の要素が大きすぎるということ。

[553: 匿名さん]

>>550
>>552
ここは大林組のマンションと言う印象ですよね
ブランド名がまさにそうですし

野村がどんな関わりで売主として関与したんでしょうね？
土地提供とか資金調達とか？

野村不動産はJR塚口1分の1200戸を売るのが優先でしょうね
野村は阪急塚口駅1分のさんさんタウン西館を建て替えて300戸のマンション建てるそうだしノリにのってますね

[554: マンション掲示板さん]

プラウド仁川だったら良かったのに（笑）

[555: 住民]

>>554 マンション掲示板さん
ほんとその通りです☆プラウドがよかったな～

[556: 匿名さん]

内密に言われてますが、○00万を勝ち取りました☆
勝ち組です！！

[557: 口コミ知りたいさん]

今現在だとA、B、C、D、Eの各街区の売れ残り合計３０戸数と
D街区の最終期が１３戸で合計の４３戸数の完成在庫があってこれが最後ってことでいいんでしょうか？

ここは最初の価格設定が間違えてたから売れなかったのでしょうが、
かといって他者購入者との比較で勝ち組か＊＊＊みかの値引き合戦はどうでも良くて、
本来の適正価格はどれくらいなんでしょう？

販売定価の１５％安いくらいが本来の地元相場なのでしょうか？



物件名 プラネスーペリア西宮仁川ディアコート(D街区) ( 最終期 )
販売時期 最終期≪先着順≫申込登録受付開始 平成28年7月23日
総戸数 37戸
販売戸数 13 戸
販売価格 47,800,000円 (1戸) ～55,900,000円 (1戸)
最多価格帯(万円) 4,700万円台
5,000万円台
5,100万円台
5,200万円台
(2戸)
間取り 3LDK ～4LDK
専有面積 75.64m2 ～ 88.79m2
テラス 11.97m2 ～ 13.11m2


物件名 プラネスーペリア西宮仁川　エアリーコート（Ａ街区） ( 先着順 )
販売時期 先着順販売中
総戸数 34戸
販売戸数 3 戸
販売価格 47,900,000円 (1戸) ～57,500,000円 (1戸)
間取り 3LDK ～4LDK
専有面積 75.64m2 ～ 90.02m2


物件名 プラネスーペリア西宮仁川　ブライトコート（Ｂ街区）(先着順)
販売時期 先着順販売中
総戸数 38戸
販売戸数 4 戸
販売価格 49,900,000円 (2戸) ～71,900,000円 (1戸)
間取り 3LDK ～4LDK
専有面積 77.44m2 ～ 95.04m2
バルコニー 28.70m2


物件名 プラネスーペリア西宮仁川　セントラルコート（Ｃ街区） (先着順)
販売時期 先着順販売中
総戸数 24戸
販売戸数 2 戸
販売価格 56,600,000円 (1戸) ・61,900,000円 (1戸)
間取り 3LDK ・4LDK
専有面積 82.21m2 ・ 93.23m2
バルコニー 16.32m2 ・ 19.93m2


物件名 プラネスーペリア西宮仁川　ディアコート（D街区）（先着順）
販売時期 先着順販売中
総戸数 37戸
販売戸数 12 戸
販売価格 47,500,000円 (1戸) ～55,900,000円 (3戸)
最多価格帯(万円) 5,500万円台
(3戸)
間取り 3LDK ～4LDK
専有面積 75.64m2 ～ 90.27m2
バルコニー 5.19m2 ～ 24.74m2


物件名 プラネスーペリア西宮仁川エレガントコート(E街区)（先着順）
販売時期 先着順販売中
総戸数 36戸
販売戸数 9 戸
販売価格 47,600,000円 (1戸) ～54,900,000円 (1戸)
間取り 3LDK ～4LDK
専有面積 75.64m2 ～ 87.40m2
バルコニー 10.83m2 ～ 12.44m2

[558: 匿名さん]

先に購入した人は自由に選べ、売れ残った時期になると
残り物で選べないから大幅値引きというのなら普通の事ですが
ここに関してはまだまだ十分に売れ残っている為、選択肢はかなりあったと思います。
そう考えると、実際どれくらいかは分からないけど
>>556さんは現状ではまぁ勝ち組だと思いますよ

[559: 匿名さん]

販売している戸数から考えるとまだまだディスカウントの時期じゃなかったように思いますが、されていると書かれている方がいらっしゃるのでそういうふうになってきているのでしょうね。
っていうか、口外しても大丈夫なのですか？

早く販売が進めばという思いがデベ側にあれば可能なのかもしれないななんて思ったりもしました。

[560: 匿名さん]

今は大規模の売れ残りでそれなりにいい部屋を値下げで買うのがいい。

竣工前完売はもとより、全て定価で売り切るのは竣工一年未満では無理無理。後で安く買える普通の部屋をすぐ定価で買っちゃうような人で利益をキープして、後は値下げして売りさばく感じがデフォルト。

その意味では、仕様、外観は残念だが、仁川西宮側駅近なんて当分出てこないから、間取りがよければ値下げならいいんじゃない？500万円＋諸費用値引きの指値で。

[561: 匿名さん]

>>560 匿名さん

4000万くらいなら買ってもいいかな？そこまで落ちるかな？？

[562: 匿名さん]

>>561 匿名さん
今となってはやすいけどねえ。

80mで5000万ぐらいだから、4300万で買えれば坪180きるから、そこまでいけばむしろ激安だよ。

隣のブランズもリーマン前後で売値が坪210.こえてるからね。

間取りはもちろん、線路から距離のある部屋、3階以上、電柱や電線が目の前にない部屋があるといいね。

[563: 匿名さん]

ブランズの中古が安く売れてるから、
よほど安く買わないと大変かもよ。

[564: 匿名さん]

収益用物件を3980万で仕入れました。利回り15パーのホクホク。
旨味たんまりローストビーフ。

[565: 匿名さん]

>>564 匿名さん
ここが60万で貸せるってこと？無理でしょ。

[566: 口コミ知りたいさん]

>>561>>562
中古が売りに出ています
新築の売れ残りが大量にあるから中古もキツイでしょうね
たぶん3,500万くらいじゃないと売れないと思う


https://suumo.jp/ms/chuko/hyogo/sc_nishinomiya/nc_86934079/
物件名　プラネスーペリア西宮仁川
価格　4480万円
間取り　3LDK
販売戸数　1戸
総戸数　-
専有面積　73.8m2（壁芯）
その他面積　バルコニー面積：11.4m2
所在階/構造・階建　3階/RC4階建


>>564>>565
賃貸が出ています
大阪市内であれば新築時点で分譲マンションの家賃の表面利回り5％前後です
この家賃だと本体価格＋諸費用で3,600万円くらいで購入してれば問題ないレベルですね
それ以上の価格で購入したのであればこの投資は失敗でしょうね


https://www.homes.co.jp/chintai/b-1255120007435/
賃貸マンション　プラネスーペリア西宮仁川E棟 3階/-
賃料（管理費等）　15万円 ( - )
敷金 / 礼金　1ヶ月 / 2ヶ月
保証金 / 敷引・償却金　- / -
交通　
阪急今津線 仁川駅 徒歩6分
阪急今津線 甲東園駅 徒歩9分
所在地　兵庫県西宮市仁川町3丁目
築年月（築年数）　2015年11月 ( 築1年 )
主要採光面　南東
専有面積　80.56m²
バルコニー面積　-
間取り　3LDK ( リビングダイニングキッチン 17.5帖 和室 4.5畳 洋室 7帖 洋室 5.5帖 )

[567: 匿名さん]

>>566 口コミ知りたいさん

あんなに駅前なのに賃貸で4ヶ月も借り手がつかないのかよｗ
とんだ失敗物件だな。

営業トークに騙されてホイホイ契約しそうになったが、やめといて良かった。売るに売れない、カスに貸せない蟻地獄になるところやったわ。

[568: 評判気になるさん]

>>567 匿名さん

3600万で売ってたら笑えますな。
新築定価で5000万はしてますから。

坪160を狙うなんて無理でしょう。

[569: 匿名さん]

結局ここって何があかんの？
外観はともかく建物自体は悪くなさそうやけど。立地が低地ってのは現地見たらわかったけど、仁川から5分もかからんし静かそうやから住みやすそうなのに、売れないのはなぜ？
結局物件の価値に対して値段が高すぎたことに尽きるんかな。

[570: 匿名さん]

>>569 匿名さん

ここは馬が最高ですよ。
コープさんで酒とおつまみを買って競馬場で見る馬は限りなくウマイ。、、

[571: 通りがかりさん]

素人なら仁川という土地をよく研究するとこの場所がどういう位置かは分かる筈です。よく地形、周辺の環境、近くの家並みをご覧くださいね。仁川ならどこでもいい訳でもありませんし、見えてくる景色を冷静な眼でご判断ください。

[572: 匿名さん]

販売がゆっくりなのはやっぱり値段じゃないですか。
豪華な暮らしを全面に出してきているということは、高級物件であるという位置づけなのですよね？
この辺りでほしいなと思っている人の想定していた値段よりも高かった、それだけじゃないでしょうか。
お値下げなどはしないのかなぁ。
家具家電付きの物件はあるみたいだけど、それだけっていう感じになってきてしまうのかもしれないですね。

[573: 坪単価比較中さん]

まずはＣ街区完売おめでとうございます
かなりの値引きがあったようですね


>>572
ゆっくりって好意的な見方ですね
Ａ街区、Ｂ街区は完成から1年4ヶ月経っても売れ残りです
Ｄ街区、Ｅ街区ももうすぐ1年経つのに売れ残りです

私は単純に『西宮市ブランド』に胡坐をかいただけのようなマンションだから売れないだけだと思っています
つまり建物仕様＋立地対価格のコスパが25％くらいズレてるんですね

『西宮北口ブランド』はものすごく価格が上がってますがそれでも完売してるので『時代』という物差しで見れば適性なのかも知れません
ただ、5年後にどうかは別としてね

ここと同じ売主の野村不動産のプラウドシティ塚口はここより20％安いのもあって『尼崎市ダークブランド』という負を抱えながら売れまくっていますし、プラウドシティ伊丹も同じようになるのではないですかね

[574: 匿名さん]

確かにイメージが悪い尼だけど、その分好立地が目白押しで意外にここ数年売り出されてる物件の多くはどこも売れ行きは良いみたいだよね。西北は人気な分、どこにても建てたら売れるみたいなデベロッパーの浅い考えが見てとれる。

[575: 匿名さん]

尼はイメージだけじゃなく実際に住むのも過酷な環境だから安くて当たり前、
ただ最近の価格高騰でマンションの売り上げが落ち込んでる中、
関東でも関西でも都心近くの三流地区の落ち込みはあまりないようですね。
おそらく高騰で買えなくなった層が流れて買い支えてると思うのだが、
そうなると人気地区の価格が落ち着けば尼崎は暴落するのじゃないかな？
現に昭和バブルやＩTバブルの時も尼崎の落ち込みは大きかった。
ただここはどうだろう？人気地区の外れだし特に大阪まで近い訳でもない２流地区、
でもここまで売れないのは流れに乗れなかったからだろうか、
この価格も今となってはさほど高くも感じないが当時としては割高に感じ敬遠され、
一度ケチが付くと周辺が値上がってももう売れない、集団心理って怖いよね。
でも冷静に考えれば価格で尼に飛び付くより、
しっかり値引きされたここを買う方が堅実だと思うな。

[576: 匿名さん]

ここはどこにはいるの？
載ってない。

関西ワースト5
エスリード甲陽園 3年7ヶ月、徒歩13分、232戸
ミリカテラス 2年6ヶ月、徒歩15分、651戸
ローレルコート夙川北名次町 2年4ヶ月、徒歩4分、44戸
ジオ千里中央 3年1ヶ月、徒歩18分、514戸
ルネ星陵台 2年3ヶ月、徒歩28分、148戸

西宮ワースト3
ローレルコート 2年4ヶ月
ライオンズグラングレイド2年
グランジェレイド 1年6ヶ月

[577: 匿名さん]

>>575 匿名さん

>この価格も今となってはさほど高くも感じないが当時としては割高に感じ敬遠され、
>一度ケチが付くと周辺が値上がってももう売れない、集団心理って怖いよね。

なるほど。

現地行くとわかるが、大規模マンションの良さも低層マンションの良さもないんだよね。

建物自体が安っぽいし、草木もないし、中に入っても社宅やお墓の風景が残念だし、設備も安っぽいし、最後まで気分が上がるポイントがない。

むしろコストかけてもっとゴージャスにした方がよかったと思う。

妥協して買うという感覚になってやめてしまった。

[578: 匿名さん]

1週間前に下見に行ってきました。仁川駅まで歩いてみましたが、最短ルートが超危険（道幅は狭く、走行車はスピードをかなり出している）で、とてもじゃないがベビーカーを押して等では行けない。スピード落とせ という看板が電柱にあるくらい。かと言って一本迂回しようものなら大分遠くなってしまう。
肝心な駅近という要素が潰れた気がして、購入意欲が失せました。建物自体は好きだったんだけどなあ。

[579: 匿名さん]

>>578
かなりのスピード？
あの道３０k以上は出したくても出すのは自殺行為だしそんな早い車も見たことないし…

[580: 匿名さん]

住宅街は大抵30kmで走ることが多いですね。40kmだとちょっと早いかなと思います。

最上階のB-Aタイプがいいなと思っています。95.04の広さもいいですし、横に長い「ワイドスパン住戸」なので日当たりもよさそうです。こういった横長の間取りだと、南に向いていなくて北や西向きだったりすることも多いので。

この間取りで南向きだとぽかぽか気持ちよさそうに思います。最上階ならなおさら。社宅、お墓の風景は確認しないとな。

[581: 近隣]

>>578 匿名さん
あそこは危ないね。
とにかく狭い。
現地見るのは大事。
行けばわかる。

車を使う人も要注意。
狭い踏切に左折するのが危険だし
踏切と中津浜線への右折が混むので
南にに出るのはかなり手間。
車できてみた方がいい。

[582: 近隣]

>>580 匿名さん
業者丸出しですね。
追い込まれてるのはわかるけど。

low-eもなく断熱材が薄いから夏は地獄でしょうね。
ワイドスパンで目の前の社宅から丸見えになりたい人もいないよ。

[583: 匿名さん]

>>579 匿名さん
578です。E棟から川手前の坂付近までの間ですが、通る車は結構スピード出してましたよ。私が見たのはたまたまなんですかね？
でもスピード落とせの看板があるくらいだから、そこそこスピードを出す車が多いんだろうなと思いました。みんなゆっくり運転する道なら、そんな看板ないですからね。
そんな車はないという前提でも、あの最短ルートの道は狭くて危なくていただけない。
信号待ちの車がいれば、歩行路の白線など無視して車は信号待ちしてますから、歩行者はなかなか通れませんね。ましてやベビーカーは無理だと思いました。
まあ車が悪いんじゃなくて、二車線なのに狭すぎるあの道が悪いんでが。

>>581 近隣さん
まさにおっしゃる通りの道路事情でした。
やはり周りの道を車で、徒歩でまわってみるのは重要ですね。

[584: 名無しさん]

>>583 匿名さん
見に行きましたが、お墓と 高層の市営？県営住宅が なんだか違和感があり。気にならない方は気にならないのでしょうが。

[585: 匿名さん]

どこも少しずつ先着順になっているのですが、
何期なんだろう？という感じ。まだ更に控えているのか、それともコレでオシマイなのか。
どういうことなんでしょうね。
家具家電プレゼントみたいなモデルルームもあるのでもうオシマイって言う風に考えても良いのかもしれないですね。となるとあまり選択肢はないのかも。

[586: 評判気になるさん]

>>585
今は、A,B,D,E街区で合計31戸を販売中ですね

総戸数169戸の内の売れ残り在庫については企業秘密じゃないでしょうか

でも色々と値引きもしてるのでそれなりに販売は進んでると思いますので来年の夏頃には完売してると予想しています

[587: 匿名さん]

このペースだとあと半年ははかかるね。

年度末に向けて1000万円以上の値引きで、単価170ぐらいで買えたらお得だと思う。さすがに駅東のワコーレ仁川に住むならこちらでしょう。

西宮は苦楽園口に3物件、仁川に2物件、甲陽園に1物件と2.3年の売れ残りがあるね。やっぱり西宮は坪200前半までじゃないかな。ここが東灘や芦屋とは異なるところだと思う。

人気ではあるが、安っぽくてもダメ、駅遠でもダメ、高すぎてもダメ、住宅街と利便性が両立してないとダメで、値段もそれなりにシビアなんだろうな。

[588: 匿名さん]

何戸売れているのかっていうのは企業秘密になるのですか。よくよく考えれば足元を見られてしまう要素にもなりますし、すべてさらけ出して良いことなんて無いでしょう。
値引きなども個別に対応しているのであれば、ちょっとずつは進んでいるのかも？
ただ１０００万円という大きな値引きっていうのは流石にないでしょうね。あったらもちろん嬉しい人続出だろうけれども。

[589: 匿名]

あっても要らね。

[590: 匿名さん]

4LDK 85m2 5500万の部屋を1000万引きまで引き出しましたが、どうしても納得できない条項があったので契約しませんでした。

[591: 匿名さん]

>>590 匿名さん

どんな条項でしょうか？

お部屋はわかりませんが
@175ぐらいならお得かと思いました。

[592: 購入者]

購入者ですが、売れないからといって 1,000万円引きされるとショックです。1,000万円引きやったら、B-A タイプの部屋がよかったのに…と後悔してしまいます。

[593: 評判気になるさん]

>>590
これだけ売れ残ってるのは単純に立地＋仕様に対して価格が高すぎたからですよね
少なくともマンション購入検討者はそう判断した方が多かったんじゃないですかね

だから最初の価格から20％値引きといわれても意味がないような・・・

カルビーのポテトチップス60gの希望小売価格が130円でそれから20％値引きですよって言われても104円ですよね
安売りスーパー行けば69円で売っているとこもあるし

マンションは立地＋建物が唯一なのでなかなか工業製品のように価格比較はできないから迷うんですが・・・

[594: マンション掲示板さん]

マンションを新築定価で
青田買いするメリットは
欲しい部屋を
確実に手に入れられることのみ

値引き機会の逸失リスク
不人気によ資産価値下落リスク
竣工後と想像とのギャップのリスク
のデメリットを背負う必要がある

こんなことやってるのは日本ぐらい

ここは大量戸数の段階的販売だし
マンコミは不評だったのだから
そんなリスクをとらず
竣工時、竣工一年、年末前、決算前に
様子を伺えば何か値引きは受けれたはず

売れ残りは値引きは当然
銀行に借りてる利子がかさむ
積立金や管理費や固定資産税もかかる
販売員も次に行けない

今定価で買ったらアレだが
選びたい放題の時に定価で買ったことと
選択肢が少ない今の値引き買いを比べても
条件が違うから損得は一概に比較できない

自分の満足度と
自分の買値と想定リセール値の差で
損得を考えればよい