シティテラス川崎鈴木町ガーデンズってどうですか？その2

[匿名さん]

1000レスを超えたので立てました。
シティテラス川崎鈴木町ガーデンズその2です。

前スレ：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/373764/
所在地：神奈川県川崎市川崎区大師駅前2-1-1（地番）
交通：京急大師線 「鈴木町」駅 徒歩5分
東海道本線 「川崎」駅 バス13分 「花見橋」バス停から 徒歩3分
間取：3LDK～4LDK
面積：65.78平米～81.36平米
売主：住友不動産

物件URL：http://www.sumitomo-rd-mansion.jp/shuto/k_suzuki/
施工会社：株式会社長谷工コーポレーション
管理会社：住友不動産建物サービス株式会社

[765: 匿名さん]

残戸数は電話での問い合わせで教えていただけないのですか？
とにかくモデルルームに足を運んでもらう事が目的なので
具体的な数値は漏らさないようにしているのでしょうか。
自分が希望する階に部屋が残っているかどうかは教えて
いただけますか？

[766: 周辺住民さん]

東側の土地は社宅になると聞いていますよー
工事の通知が来ましたし、夏休み中ずっと工事していました
あと川崎区幸区全体としてならともかく、このあたりだけの環境汚染というのは聞いたことありません
環境汚染というと先々月あたりに産業道路の少し先の工場で火災が発生したことが思い出されますが、こちらまでは煙は来ませんでした
道路も綺麗になるし緑化も力をいれるようなので、地元民としては嬉しい限りです

[767: 匿名さん]

>>766
ここのマンションは敷地一杯に建物を建てていますし、中庭は駐車場なので、お世辞にも地域の緑化に貢献しているとは言えません。ぱっと見た感じ緑が感じられるのは目隠しの植樹と横の空地の草程度です。
ここを知ってる人に対してガーデンズなんて名前恥ずかしくて書けません。

[768: 周辺住民さん]

>>767
緑化に力を入れていると書いたのは、国道のことです
勘違いさせてしまってすみません
こちらのマンションの緑化については全く考えたことがありませんでしたが、そういえばマンションが建てられる前よりも緑が増えました！
植木でたまに猫がまどろんでいて、見かけるたびに和んでいます

[769: 周辺住民さん]

イトーヨーカ堂ですが、今のところは閉鎖などの噂もなく、食品エリアやフードコート、カフェは比較的賑わっているのですが…
宅配をよく利用しているので無くなってしまうのはとても困ります
ぜひこのまま頑張ってもらいたいです

[770: 選択してください]

http://www.city.kawasaki.jp/300/page/0000071784.html

西街区について

[771: ご近所さん [男性 40代]]

>770さん、有難うございます。

西街区には高層のタワーが建つものだとばかり思っていたら、こちらも団地のような感じなんですね。なんだかギュウギュウに詰め込んだような感じで、圧迫感がありますね。。。
これだけの人口が増えたら周辺道路の渋滞や路上駐車、朝の鈴木町駅の混雑は大変なことになりそうですね。

[772: ご近所さん]

大師線、通勤で使っていますが、都内に比べれば全然すいていますよ。
先頭は込みますが、車両を選ばなければ座れることが多いですかね。8時前後です。
京急川崎駅での乗り換えはホーム登るだけなので苦にならないですし、横浜へも品川へもすぐです。
勤務地がその辺りなら、快特がとまらない本線の駅を選ぶより支線のこちらのほうが本数も多くて便利なのでは？と思えるくらいです。

まぁ、産業道路のところがメガマンションできるとまた変わってくるかもですが。

[773: 匿名さん]

京急の大師線から品川、泉岳寺までんの直通の電車もありますか？
京急にはあまり詳しくないものでして。

でも羽田空港までは直ぐですよね。

この辺に住んでいると、京急とJRのどちらの利用率が高くなるのかな。
やっぱり京急かな。

[774: ご近所さん]

大師線は京急川崎止まりです。線路がつながっていません。
品川・泉岳寺へ行くには、本線に乗り換えですが、本線までの乗り換えはホーム上がればすぐです。

京急川崎からJR川崎駅への乗り換えは少し歩くので、京急ばっかり使っています。
JR川崎は京急に近い改札口を増やそうとしているので、それができれば、また変わるかもしれません。

余談ですが、京急は災害時など、一番最後まで粘って運行してくれたりします。
JRは人身なども多いのか、よく振り替え輸送があるのですが、そうなると、京急川崎駅はホームどころか、階段も上れないほどに混雑します。

[775: 匿名さん]

774さん、京急の情報をありがとうございます。
JRが近いほうが良かったなと思ったのですが
災害時の対応の良さは知りませんでした。参考にさせていただきます。

[776: 匿名]

>>775
災害時の対応の良さではなく災害も何のそのでイケイケなんですよ。追浜で土砂に突っ込んで脱線したばかり。

[777: 匿名]

>>774JRの京浜エリアは東海道線、京浜東北線、更にはなぜか横須賀線もなのですがどれか一つで何かあると全部止まります。一番ムカつくのが京浜東北線の駅で緊急停止ボタンが押されれば安全確認のため横須賀線まで止まる点ですね。鈴木町は京急、他は最初からないものと思えば案外スッキリしますよ。

[778: 匿名]

神奈川県民ってどの電車で東京へ行くのがベストかで年がら年中あーでもないこーでもないと会話してるんですけど、こと大師線沿線住民に限っては783640(悩み無用)です。

[779: 匿名さん]

敷地内駐車場キャンペーンと銘打っていますが、現状で駐車場がかなり空いているということなのですよね？
この辺りだと車を持たれない方のほうが割合としては多いのでしょうか。
駅まで距離はありますが、買い物に関しては自転車で悠々に回ることができるから、
特段必要ないと判断されている方が多いのかもしれないですね。
コストコも車じゃないと不便じゃ？と思いつつちょこよちょこと通えるのならば、一気にドカンと買わなくてもいいわけですし。

[780: 匿名さん]

>>779
機械式駐車場であることは、少なからず影響していると思います。
車を持たない人は、機械式の不便さが影響ないと感じ、購入を決断される方もいるでしょう。
ですが、車を持つ方は自走式駐車場や平おき駐車場を好みます。
結果、維持費が高い機械式駐車場
なのに、駐車場がガラガラで、車を持たない方に負担がかかってくるパターンは多いみたいです。
非常に便利な立地や、マンション自体が特別安いとかならまた違ってくるのでしょうが。

[781: 匿名さん]

全くのシロウトなのでピント外れかもしれませんが、ご容赦を。
マンションの駐車場は車がない人、駐車場を利用しない人にも経済的な負担がかかってくるんですか？
月々の駐車料金は使う人が支払うものだと思いますが、それ以外に共用の経費として支払いが生じる恐れがあるのでしょうか。

[782: 購入経験者さん]

駐車場を利用しなくても、全世帯、間接的に負担することになります。

なぜかというと、駐車場利用料はその多くが駐車場の維持費ではなく、管理会社の売り上げに計上されるからです。

管理会社が提示するマンション全体の年間管理費用の見積が仮に1億円だったとします。
しかし、皆さんが払っている12,000円とかの「管理費」を全住戸分合算しただけでは1億円にならないのです。例えば、8000万円にしかなりません。

では、残りの2000万はどうするかというと、駐車場使用料から充当するのです。

つまり駐車場利用料は駐車場のメンテナンスのためにプールされているのではなく、
毎月管理会社の売り上げになっているのです。

国の推奨としては「半分は超えないように」というものの、
駐車場利用料を管理費に組み入れてしまうこと自体は法律違反ではないのですが、
多くのマンションでは７０％～ひどいところは９０％以上も管理費に組み込まれています。

この計上方法には２つの問題があります。

ひとつは、駐車場利用者が少なくなった場合、即管理費不足を招き、管理費の値上げということにつながってきます。同じ理由から「駐車場使う人いないからなくしちゃえば？」ということもできません。

もうひとつは、毎月駐車場利用料を払っているにも関わらず、駐車場自体のメンテナンスを
する際には5年とか10年に一度、一時金を徴収されるという点です。

管理費はマンション本体に、駐車場利用料は駐車場の維持費に、とすれば分かりやすいのですが、なぜこんなややこしいことをするのか。
理由はただ一つ。
販売時に管理費が高額に見えることで購入者の購買意欲を削ぐことがないよう、
その一部を「駐車場利用料」にして「管理費を一見安く見せる」ためです。

[783: 匿名さん]

>>782

概ね同意ですが、駐車場の維持費100に対して、駐車場代として200とか300を負担（余った分を大規模修繕などに使う）するのは、周りの民間駐車場と同じか少し高い程度であれば、敷地内に車を停められるという利便性を考えると抵抗はないのではないでしょうか。（もちろん周り対して高過ぎれば契約者がそちらに流れてしまうので、周りより極端に高い価格は設定できないはず）

それから駐車場代の70〜90%を管理費に組み込まれていると書いてありましたが、それは月々の維持費に対してであって、長期的な修繕費を考慮していないのではないですか？
もちろん、平置きならほとんど維持費がかからないので、そのような数字に、なる可能性はありますが、5年とか10年毎に一時金を徴収されるという話と矛盾しています。

修繕積立金が不足して、大規模修繕時に一時金を徴収される場合があるのは聞いたことがありますが、駐車場利用者を対象に一時金を徴収するというのは聞いたことないのですが、一般的なのでしょうか。
駐車場の維持費に対して、多めの駐車場代を徴収しているのに、追加で一時金を徴収するのは到底理解されるとは思えないですが、、

[784: 匿名さん]

それからもう一つ、駐車場利用料が管理会社の売り上げになるとありましたが、通常はマンションな管理費会計の収入になります。

管理会社は、管理費や修繕積立金、駐車場利用料の徴収を代行しますが、当然売り上げにはなりません。

管理会社は、管理費会計から払われる、管理依託費が収入になります。

ちなみに、駐車場を使用していない人も、駐車場利用料の一部が駐車場の維持意外の目的に使われる意外に、資産価値という意味でメリットがあります。
もし、物件を売却する場合に駐車場がないと売りにくいし、その分価格を下げる必要があるかもしれません。

[785: 購入経験者さん]

すみません、何点かわかりづらかったようなので補足します。

仰るように、利便性の範囲での価格に妥当性があれば文句を言う人は
いないはずですが、価格の問題と、その使い道については分けて考える
べきです。

そもそも、一般の月極めの駐車場は他人の土地を占有的に借りることに
対する対価である一方、マンションの駐車場は住民全体の資産のはずです。
本来なら全住民が必要ないと判断すれば全て無くすこともできますし、
平置きなら無料で利用できてもいいはずです。

しかし、それをすると、先日投稿したように、マンション全体の管理予算が
駐車場収入を前提としているため、管理費が足りなくなってしまうのです。

また、利用者が支払う200とか300から駐車場の経費100を引いて余った分は、
駐車場の修繕費ではなく、管理会社の「管理費」に計上されます。
つまり毎月の単純な支出です。

大規模修繕時に一時金を徴収するのはここだけではなく、
新築マンションの販売時にはほぼ既定路線として計画されています。

＞駐車場の維持費に対して、多めの駐車場代を徴収しているのに、追加で一時金を徴収するのは到底理解されるとは思えないですが、

私が言いたかったのは正にそこです。
普通に10年後とかに「駐車場修繕一時金」とすると、「私たちが毎月払ってきたあれはどこいったの？」
と思う人が出てくる（というか普通はそう思う）ので、それを「長期修繕一時金」として丸めてしまうのです。
したがって、駐車場を利用しようがしまいが、全住民が負担することになるのです。

私はこの計上の仕方、費用の見せ方は犯罪ではないかもしれませんが、
著しく悪意のある販売方法だと思います。

[786: 匿名さん]

2つの話をごっちゃにしているみたいですね。

駐車場の使用料だけを考えると、地域の相場程度の料金に設定している所は、ほぼ空きがない状態と仮定すると、使用料収入の合計は、毎年の維持費と定期的な修繕費を上回っていることが多いので、その他の費用に充当できます。

月々3000円とか極端に安い価格設定のマンションは、駐車場の維持費を管理費や修繕積立金から充当することを前提としています。

前者が使用する人が不利で、後者が使用しない人が不利なだけで、デベロッパーや管理会社の儲けとは全く関係ありません。

管理費や修繕積立金、駐車場や駐輪場やテラス使用料などは、全てマンションを維持するために集めるもので、維持にかかる費用をどのような比率で集めるかだけの話です。

駐車場の台数が多く、機械式の比率が高い場合は、空きが多いと機械式駐車場の維持ができないというリスクがあるのは確かですが、その辺は駐車場が少なくて購入時に駐車場を確保できないリスクとのトレードオフなので、心配なら平置きが多いととか、台数比率の低い物件を選ぶしかないですね。
逆に駐車場の少ない物件は、駐車場使用料収入がないので、管理費が高めになる傾向があるので注意が必要です。

駐車場使用料が管理費会計に入って、修繕積立金にはならないとの記載がありましたが、これも問題ではありません。

管理費は毎年の支出のため、修繕積立金は10年毎の大規模修繕のために集めますが、管理費の繰越金は大規模修繕にも使用します。修繕積立金は無駄遣いしないように定期的に積立ているだけです。

駐車場使用料の収入があることで、管理費が安くなっているので、その分修繕積立金が高くなっても結果は同じです。

最後に修繕積立金が、安く設定されている問題ですが、確かにデベロッパーが売りやすくする目的でそうしている面もありますが、最近は長期修繕計画を立てて、定期的に修繕積立金が、上がることを明示しているので、そこを理解しておけば良いと思います。
前に住んでいたマンションは30年以上修繕積立金を値上げせずにやっていたので、新築のマンションが修繕積立金を値上げするのか、一時金として集めていくことになるのかはよくわからないですが。
積立金を低く設定しているのは、将来的に滞納や値上げなどが上手くいかない場合に、費用不足が発生するリスクがあるのは確かだとは思いますが、例えば10年以内に手放す事を考えると、新築時の維持費は、古いマンションに比べて少ないのだから、30年後の維持費はその時の所有者が負担すべきとの考え方も確かにあると思います。

長文になり申し訳ありません。

[787: 匿名さん]

駐車場の積立金のことは、けっこう違いがあるとおもいます。
このあたりは、事前に調べておくのがポイントになるのではないでしょうか。
金額的に不利益になってしまうのは、決して望ましいことではないので。

[788: 匿名さん]

>>782さんの言わんとしたことが何となく分かりました。

確かに駐車場使用料を管理費会計に入れるのは問題ですね。

本来は修繕積立金会計に入れるべき分が管理費会計の収入になり、その分管理費が安くなります。
修繕積立金は、段階的な値上げや一時金の徴収を前提に低く設定されているので、新築時の管理費や修繕積立金は共にかなり安くなることになります。

この目的は、確かに販売時に安く見せるのもあると思いますが、本当の目的は、デベロッパーが入居開始後も販売する物件の管理費や修繕積立金の負担を少なくするためではないかと思いました。

当然、デベロッパーが節約した分は、購入者が負担することになります。

782さんは、デベロッパーの利益のために、将来の駐車場維持に使用するための駐車場使用料を、年度ごとの管理費支出に使うのは詐欺的ではないかと指摘したかったのかなと思い直しました。

[789: 周辺住民さん]

結構入居してますね。完売は時間の問題ですか？

[790: 匿名さん]

まだ完売してなかったんですね。

[791: 匿名さん]

駅の移転も無くなりましたからね

[792: 匿名さん]

駐車場はできれば平置きがいいですね。機械式は思わぬ事故など心配されますし、出かけに故障したら困るし、でも車上荒らしなどは防げそう。車寄せもあったりするので荷物を下ろしたり、雨の日など便利ですね。

[793: 匿名さん]

隣の敷地の方はいつ頃から販売開始か知ってる人いませんか？

[794: 匿名さん]

フラット設計でルンバであちこちお掃除楽楽です。家具もシンプルにお掃除しやすい設置をしたいなと思います。共働きは何かと忙しいので。

[795: 匿名]

>>794

今どきはワンフロアオールフラット段差無しが普通だと思っていますが
こちらの物件では特筆すべき良い点はありますか?

[796: 周辺住民さん]

カーテンがかかっていない部屋が多すぎ。未入居部屋多数？

[797: 物件比較中さん]

鈴木町の駅は地下になるから今より近くなるんじゃないですか？大師線は全部地下化するんですよね？
もうすぐ１年になりますが、５期ということは後何戸ぐらいでしょうか？

[798: 周辺住民さん]

>>797
川崎大師～京急川崎間の地下化は事業休止の方針です。
3月末で切れる都市計画事業認可期間の変更申請を行わない方針なので、仮に再び計画が動き出したとしても相応の年月はかかるでしょうし、もしかしたらそのまま事実上事業中止になってしまうかもしれませんね。

[799: 検討中の奥さま]

まだ販売中ですか？
モデルルームキャンペーンは終了しましたか？

[800: 匿名さん]

やっぱり、実物を見た方が物件のイメージはできると思います。
カタログだけでは、判断ができない、という人もいるでしょう。
このあたりは、人によって判断基準が違うように感じます。

[801: 購入検討中さん]

ところで、ここって既に竣工後1年経過してますよね？
て事はもう新築じゃないですよね？
新築じゃな物件が不動産サイトの新築検索に未だに引っかかるのは違反じゃないんですか？

【一部テキストを削除しました。管理担当】

[802: 匿名さん]

>>801
お疲れさまです。
ご存知と思いますが、特にそんな規定はありませんね。

[803: 購入検討中さん]

>>802
そうなんですか？では「住宅の品質確保の促進等に関する法律」の第二条2は何のためにあるのですか？
まさか、不動産サイト側の問題であって、自らのサイトでは新築だと記載も発信もしてないから、とか言わないですよね？

[804: 匿名さん]

>>791
駅の移転なくなったんですか？
モデルルームでは、移転すれば駅至近になるので便利だと説明されたのですが…それじゃ、遠いままという事でしょうか。話が違いますね。

[805: 匿名さん]

>>804
川崎大師～京急川崎間の地下化は事業休止というか無期限休止ですよ。
予算面が当初の試算より高騰したため休止になりました。
まあ何年も前から地下化するって言ってましたけど現実的に地下化に使った金額が見合わないと判断したのでしょう。
リヴァリエの人は港町駅が近いままになるのでラッキーですね。

[806: 購入検討中さん]

というか、沿線含めて休止になって困るのって、ココだけじゃない？

[807: 匿名さん]

モデルルームで説明されているのだとしたら、営業さんのせいではないとしても、駅の移転を当てにしていた人たちにはがっかりな話だと思います。とはいえ、現状でも徒歩5分ですから、それほど大問題でもないのかも？

第5期先着順が5戸、それで最終ですか？
敷地内駐車場キャンペーンとかで、敷地内一台紹介というのはあるけど、値引きとかそういうキャンペーンはやらないのだろうか。
一年経過してるとのことで、価格が下がったりはしてないのですか？

[808: 購入検討中さん]

近くのヨーカドーが閉店対象じゃなければいいですね、、
実際売り上げはどうなんでしょう？

[809: 買い換え検討中]

808さん
同じく気になります
17店舗閉鎖
一部は閉鎖店舗名が公開されているようです
本日のyahooトピックスに掲載されていました
実は、大師線に乗り合わせていた小島新田にお住まいであろう女子高生が
「ヨーカドーなくなるなんてまじ不便だよね～」的な内容のお話をされていました
恐らく近隣住民の方にはなにかしらすでに通知があったのかな？
なんて思っております

[810: 匿名さん]

>>808
イトーヨーカドー川崎港町店は、まだしばらく大丈夫だと思いますよ。
今後、発表されていない17店舗と追加の20店舗に絶対ここが入らない保証はありませんが・・・
これから５年間でここの業績が落ちなければ大丈夫とデベの住友不動産が言ってました。

閉店にする場合、前もって発表すると従業員（アルバイトも含む）が一斉に辞めてしまうので通常1～2ヶ月前に伝えるはずです。
現在、アルバイトもまだ募集されてますし大丈夫と予想しています。

[811: 買い換え検討中]

810さん
早々のお返事ありがとうございます
ひとまずは大丈夫、とのことですね

これだけ鈴木町に大きなマンションがありつつ
買い物できる場所がなくなるのは不便です
東門前に住む友人も「本屋が撤退したみたい」など
同じタイミングでちょうど話が出たのでちょっと不安になっておりました

冷静に検討したいと思います

[812: 匿名さん]

811さん
川崎大師～京急川崎間の区間は地下化もなくなったので鈴木町駅がマンション前の409号線の地下にくることもなくなりました。
イトーヨーカドーはどちらかと言うと野菜等、鮮度は良いけど値段は高いです。
普段皆さんが食べるであろう3パック納豆とかも高めです。
自転車を使えば『オーケーストア』があるのでそちらで買った方が安いものがあります。

イトーヨーカドーがあるかどうかではなく生活環境等で総合的にご検討下さい。

[813: 匿名さん]

>>810
大丈夫だといいですね。都心部など地価の高い場所は、地価の高さに比例して客数が多くないと厳しそうですね。戸越店閉鎖がいい例です。
取り合えず、競馬場の商業施設に大分客が取られるから、5年間どころか1年目で客が減少してしまうと思いますが、大丈夫なのでしょうかね。
同じヨーカドー系列の千葉県柏駅前のそごうも閉店が発表されました。あんなに客がごった返している柏駅前の立地にありながら、ピーク時の5分の1の売上だっていうんだから驚きです。
柏の場合、柏駅から離れた場所にららぽーとやイオンモールなど、昔は無かった大規模商業施設が沢山できました。
ここも、ラゾーナができ、コストコができ、競馬場の商業施設ができて、古びたヨーカドーは苦戦必至だと思います。
大規模なリニューアルでもすれば暫くは頑張る証明になるんでしょうけど。

[814: 匿名さん]

デベが言う「大丈夫」ほど信用できない、無責任な言葉はないので注意してくださいね。
聞かれて、あそこはヤバいですよ、たぶん潰れますよってデベが言うと思う？？
鈴木町駅が移転するってデベに騙された住人どんだけいるのかな〜