パークホームズ豊洲ザ・レジデンス

[マンコミュファンさん]

公式URL：http://www.31sumai.com/mfr/X1125/

＜全体概要＞パークホームズ豊洲ザレジデンス
所在：東京都江東区豊洲5－6－3
交通：有楽町線豊洲駅徒歩5分、ゆりかもめ豊洲駅徒歩4分
総戸数：693戸（他に保育施設と店舗各1区画）
間取り：2LDK～4LDK、56.37～88.47m2
入居：2017年3月下旬予定

売主：三井不動産レジデンシャル、三井物産
設計・施工：大林組
管理会社：三井不動産レジデンシャルサービス

[61: 匿名さん]

>>58
二・三丁目の中古相場が260くらいだった頃にパークタワーが坪260強。今の二・三丁目の相場は坪300ですから坪300という予想は妥当でしょう。築年数差やパークタワーとの立地差も考えるともっと高いかも。

[62: 匿名さん]

>>58
逆風が吹き荒れてた時代の駅5分PT豊洲が＠265で、駅10分超えのベイズも＠265だし、
仮に＠270だったらかなりの低仕様を覚悟したほうがいいけど、
免震＆床暖＋1は確定だし、ザ・レジデンスだし、低仕様は既に考え難い

勝どき5分のKTTが＠305でそこそこ順調、10分超えのティアロが＠290でだらだら販売
三井は晴海も控えてるし、さすがに坪300を超えてくるとは思わないけど、
デベ側も駅遠中央区晴海≒駅近江東区豊洲って捉えてる節はあるし、
やっぱり280超～300弱ぐらいに収まりそうな気はする

[63: 匿名さん]

５丁目、坪３００で買う人いないでしょ。

[64: 賃貸住まいさん]

安いから豊洲を検討するわけで、シンボルのような勘違い価格はでてこないでしょ。

[65: 匿名さん]

>>62
61です。前半は同意です。

私は階の高さの違いを勘案すると晴海ティアロとベイズの価格差はほとんどないと考えており、デベは豊洲と勝どきは同等と捉えていると見てます。

スカイズベイズの好調、また勝どき晴海より豊洲の方が供給予定が少ないことを考えると、330は越えないとしても300越えの可能性はかなり高いでしょう。後は五丁目のこの立地をどう判断するか。

[66: 匿名さん]

駅までの動線も遊歩道っぽくてイイね
地味に周辺開発も進んでるしなかなか

[67: 匿名さん]

＞６４
住不は、豊洲に限らず、どこでも同じだけどね。

[68: 匿名さん]

＞６５
５丁目で３００ということは、
２，３丁目が３００超えですよ？
あまり現実的でない気がする。

[69: 匿名さん]

65です。私の予想の材料の一つが地価LOOKレポートの最新（26年度第二四半期）の記述です。

「湾岸部において当地区は、中央区の湾岸地域に次ぐ地位であったが、交通利便性に恵まれ生活利便施設
も整っていることから、近年では中央区に並ぶ人気となっている。」

第一四半期は以下の記述でした

「交通利便性に恵まれ、平成18年に開業した大規模ショッピングセンターにより、地域の利便性が飛躍的
に向上した地域で、湾岸部としては中央区に継ぐ人気である。」

レポートを作る際デベにヒアリングするでしょうから、デベが「中央区に並ぶ人気」と判断しているということでしょう。

[70: 匿名さん]

5丁目ってそんなに不人気なんでしょうか。豊洲駅にも近くて、更には2、3丁目とは違って東雲イオンにも近いから普段のお買い物も便利でいいなと思います。

ただお隣が総合病院ってのを好むか嫌うかは人それぞれかもしれませんね・・・。

[71: 匿名さん]

連続投稿失礼。。

今の２，３丁目は中古でも坪３００万円超えて成約するのは普通ですよ。売り出し価格は３００超えている方が多いでしょう。

[72: 匿名さん]

５丁目が不人気ということは、ないと思います。
でも、「豊洲」と聞いて想像するのは
２，３丁目の街並みだと思います。

[73: 匿名さん]

>>70
五丁目はグランアルト以来久々のマンション発売なので予想が難しいですよね。一応再開発地域なので街並みはかなり綺麗かと思います。また、晴海通りと江172号線（病院前の道）は電線地中化されます。

[74: 匿名さん]

>>69
敷地に余裕もないし眺望や抜けには期待できない分、
エントランスや車寄せ等、全体のファサードで小金餅を魅了する高級感を演出できれば、
坪300もあるかもだけど（個人的には坪300はありえないと思ってる）、
何だかんだで700戸近く供給する訳だし、30代ファミリーをメインターゲットと考えると、
やっぱり300超えは厳しいと思う

>>70
現地行けば分かる
大規模再開発ほどの派手さはないけど、
しっかり区画整理された真新しいオフィスビル、学校、病院が整然と立ち並んでる
開発の余地を残した土地もあるし併せて道路も整備されてるからね
ネックは駅前のパチ屋と団地ぐらい

[75: 匿名さん]

豊洲は三つ又通りを隔てて別世界です。
それを十分理解した上で買わないと、あとあと後悔する。
利便性のみに割り切れる方なら駅近のここはありだと思います。

[76: 匿名さん]

>>74
ま、結論が出る話題ではないし予想方法も違うので価格予想は一旦この辺りで。

後半は同意。後は「丸仁豊洲5丁目プロジェクト」（2016年3月竣工）に注目。高さ70mなのに17階しかないですから低層階は店舗になるでしょう。

[77: 匿名さん]

こっちと「丸仁豊洲5丁目プロジェクト」、どっちが良いの？

[78: 匿名さん]

「丸仁豊洲5丁目プロジェクト」は賃貸です。

[79: 匿名さん]

残念。

[80: 匿名さん]

外観予想CGをみると、上３階は角部屋あたりの手すりが透明になってる。
病院を抜けて眺望も楽しめますよ、ということなのでしょうか。中住戸は下層から透明ですけどね。