シティタワー有明 その４

[匿名さん]

湾岸の開放感と都心の利便性を享受する
地上33階建て免震タワーレジデンス　シティタワー有明誕生
割安な値段で販売中。

ダイナミックパノラマウィンドウ×免震構造×ホテルライクな内廊下

所在地：東京都江東区有明1丁目6番11～15、30～34号（地番）
交通：ゆりかもめ 「有明テニスの森」駅 徒歩10分 ※平成22年度末には「有明テニスの森」駅より徒歩8分になります。有明北地区地区計画（平成20～22年度事業）における整備計画に基づく。
　　　東京メトロ有楽町線 「豊洲」駅 バス10分 かえつ有明中高前バス停から 徒歩1分
　　　東京臨海高速鉄道りんかい線 「東雲」駅 徒歩12分

【過去ログ】
その1 http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/43687/

その2 http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/43435/

その3 http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/43251/

売主：住友不動産　住友商事
施工会社：前田建設
管理会社：住友不動産建物サービス

[814: 契約済みさん]

８１２さん。

http://farm3.static.flickr.com/2639/3919639812_78e2c7a27b_o.jpg

不動産購入勉強中なんですね。
上記リンク見てください。
本当になにもないでしょう。
まさに東京のエアーズロック。

こんな未開の地に住みたいですか？
こんな地に住みたいと思うって絶対変ですよね。

でも、それが住みたいと思う域に達しちゃう瞬間があるんです。
というか、お金的にここしか住めない＞＜

不動産購入初段くらいになるとそう思えるはずです。

それまではＭＲはしごして現地視察を重ねましょう。

きっと立派な不動産購入者になれますよ。

※
ちなみにほとんどの購入者はエアーズロックに住んだことがないので
楽観的に考えている節もあるので要注意。まさにギャンブル。
ギャンブルといえば、有明にカジノできたらいいな。

[815: 契約済みさん]

あ、学校できてるんでパチンコ屋すら無理でした。
失礼！

[816: 契約済みさん]

神を信じるのはいい、しかし、神を押し付けたり、＊＊＊＊するのは、どうなんだろ？

私も有明の将来を信じていますし、期待もしています。
オリンピックも来ると考えています。みんなオバマに負けると思っていますが
鳩山さんも、久々に選挙で選ばれた総理です。世界では、民意によって革命起こしたリーダーとして評価も高いです。などと思ってますが。

しかし、狂信的な夢想を延々と語られても、引いてしまう人間がいるのも事実。
RXさんは営業さんですよ。
RXさんは営業じゃないよ、と必死になってる人は、同一人物でなければ、同僚の方でしょう。
そして、ご近所さんはブリリアの人です。
そもそも、私はたぶんRXさんと話したことありますよ。現実で全く同じこと言ってるから、すぐに分かります。

[817: 近所をよく知る不動産屋さん]

中古価格の取引の活発化はどうなるのか、という件ですが、有明に限らず、都内で４０００万程度の不動産の流動性は高く、３０００万台ではなお更活発です。

ＢＭＡでもオリでもガレでも３０００万台４０００万前半が引き合いが強いと思います。
中古で買う＝新築より安い不動産が欲しい＋欲しいエリアで新築物件が少ない、という条件のどちらかの場合が多いです。有明に当てはめると、有明エリア限定ではなく、豊洲、勝どき、東雲、と品川エリアとの比較になると思います。当然、序列でいえば、品川（港区港南）＞豊洲・勝どき＞東雲＞有明です。中古でも、品川のタワーに住みたいけど、買えないな、と思う人が、勝どき、豊洲に流れ、有明に辿り付くのではないでしょうか。

また、お隣のマンションが今最低でも坪２０２万で売り出されています。ただ、２ＬＤＫ78.09㎡で４７７０万という価格よりかは、同じ２ＬＤＫで60㎡で４３５０万のが魅力に感じる人も多いと思います。ここが坪単価では語れないポイントです。またこの物件は管理・修繕で３３０００円ですので、初年度のＣＴＡの設定額は低いのは周知の通りですが、それでも差額がありますね。１００００円の支払いの差額は物件価格に直すと３００万円分です。一部屋づつ少し小さくすれば総額自体は安くなりますが、坪単価は高くなります。

それがＣＴＡの２ＬＤＫとガレの２ＬＤＫの坪単価の差でもあります。住友は２ＬＤＫを４５００万円くらいでなら有明で売れると計算し、それを逆算して今の間取りになったのではないでしょうか。

もっと言えば、居室を小さくし、部屋を増やす。そして５７㎡で２ＬＤＫを作れば住宅ローン減税も使えるし、子持ちファミリーも買う。そういう人たちが買う部屋は広い郊外より、狭くてもいいから都内でタワーだ、と考える世帯にはまっていると思います。確かに子供部屋は狭くてもいいし、リビングに15畳もなくてもいい。主寝室も７畳は欲しいけど６畳でも収納さえあればちゃんと住める。しかし販売の時には、総額では４３００万という金額で買える。それは７０㎡で２ＬＤＫでは無いからです。有明の人気間取りと聞くのはやはり２ＬＤＫや１ＬＤＫの価格帯の低いものです。

４０００万程度の借り入れであれば、３０歳くらいの人であればおおよその人がローンで切られる事はないでしょう。なので、購入可能な裾野の広い都内のタワーという点では、狭い居室で２ＬＤＫという企画は正解なのでしょうね。

賃料の面からも同じことは言えます。大きな３ＬＤＫよりも、小さな１Ｋのマンションのほうが総じて賃料の坪単価は高いのです。要は、マンションは小さくなるほど坪単価は大きくなります。売買でも賃貸でも同じ原理です。

後で、現在販売一覧でも時間があれば掲載します。オリ、ガレ、ＢＭＡで坪２３０～２５０で販売しているものもいくつかあります。

[818: 契約済みさんRX]

私は営業じゃないですよ、といくら声を大にして言った所で営業と信じて疑わない人はいるんですね。
私が見てる限り、私以外でRXを語る人はいませんでしたが、複数いると信じて疑わない人もいるんですね。

ポジも楽じゃないですね。
こうやって検討版はネガの＊＊となっていくんでしょうね。

まさか同じ契約者にまで
＞狂信的な夢想を延々と語られても、引いてしまう人間がいるのも事実。
とまで言われてしまうとは思いもしませんでした。

そこまで営業だと思うならもう書き込みするのはやめますよ。
別に書き込んだ所で時給も出ないし特に強い動機もないので。

ネガの＊＊と化したCTA検討版を見て同じ契約者の方が、「やっぱりRXみたいに狂った番犬が一匹くらいいた方が良かったな、」と思うようであれば、また書き込みします。

オリンピックの発表を楽しみにしています。

[819: 契約済みさんRX]

ネガの＊＊　＝　ネガの巣・窟　
ね。

[820: 近所をよく知る不動産屋さん]

　　　　　　　　　　　㎡　　　　　価格　　　坪　　　　管理費
ガレリア　１８階　７８．０９　４７７０万　２０２万　１８６２０円
ガレリア　２３階　６８．１２　４１８０万　２０３万　１４９００円
オリゾン　　５階　７８．３５　５０８０万　２１４万　２２４００円
ガレリア　　３階　６６．９５　４４８０万　２２１万　１６２２０円
ブリリア　　５階　７０．８７　４８２０万　２２５万　　９８００円
ガレリア　２５階　７１．３９　４８８０万　２２６万　１７１２０円
ガレリア　２５階　８２．４６　５６５０万　２２６万　１９６２０円
ガレリア　　３階　７４．２５　５１００万　２２７万　１７８２０円
オリゾン　２０階　６３．２２　４３８０万　２２９万　１８１００円
オリゾン　２０階　６１．１７　４２８０万　２３１万　１７５００円
オリゾン　２３階　５４．３２　３９９５万　２４３万　１５５００円
ブリリア　２２階　９２．７６　６９８０万　２４８万　３２４００円
ガレリア　２６階　８２．４６　６２８０万　２５１万　１９６２０円
オリゾン　２０階　７８．３５　６２００万　２６１万　２２４００円
ブリリア　２７階　９３．１０　８５００万　３０１万　３２５００円
ブリリア　２６階　４０．８０　３７８０万　３０６万　１４３００円

坪単価順に現在売り出し中の情報を掲載しました。方位は割愛させてください。

[821: 匿名さん]

いやRXさん、書き込みは続けてください。
私も営業の同僚と言われましたが、れっきとした契約者です。
そして、RXさんの言ってることは、支持できますよ。

[822: 匿名さん]

私は契約済みさんRXさんのファンですからカキコやめないでください！

ご近所さん・・・安く買いたい
契約済みさんRXさん・・安く買えたと思いたい
不動産屋さん・・高く転売したい
契約済みさん・・盛り上がりたい
その他・・・・・人のふんどしで楽しみたい

と、ポジションも明確ですのでみなさん続けてください。

[823: 近所をよく知る不動産屋さん]

私は転売目的ではないですよ。５年後をメドに、４０００万くらいで売れたらいいな、と思ってはいますが、住み続けても構いません。

[824: 匿名さん]

不動産屋さん失礼しました！

ついでと言っては何ですが、お手数ですが、Wコンの成約情報もご教授いただけないでしょうか？
本当に東雲>有明なのかどうか知りたいです。

[825: 近所をよく知る不動産屋さん]

東雲成約事例

　　　　　階数　　　平米　　　　価格　　　　坪単価　　成約日
クレスト　８階　７０．３３㎡　３１００万　１４５万　２１年　３月　３日
クレスト　２階　７０．３３㎡　３１００万　１４５万　２１年　９月２８日
Ｗコン　　６階　８６．６９㎡　４１５０万　１５８万　２１年　８月　２日
ベイリベ　３階　８０．５１㎡　３９５０万　１６２万　２１年　４月２０日
キャナル　３階　７２．２４㎡　３７８０万　１７３万　２１年　９月１３日
Ｗコン　３２階　　110.72㎡　 ５８００万　１７３万　２１年　３月　５日
クレスト　７階　７５．７６㎡　３９８０万　１７３万　２１年　９月　６日
キャナル１４階　６７．８㎡　　３９８０万　１９４万　２１年　８月３０日
アップル　？階　５４．１２㎡　３１８０万　１９４万　２１年　３月１３日
キャナル２６階　７４．４１㎡　４５５０万　２０２万　２１年　２月１５日
Ｗコン　３０階　７９．１８㎡　４８００万　２０３万　２１年　２月　５日
アップル３６階　７５．７２㎡　４９８０万　２１７万　２１年　２月１４日

坪単価でみると有明も東雲も変わりませんでしたね。失礼しました。
若干、価格自体は高い気がします。その分、坪単価は落ちますね。

[826: 契約済みさん]

>>８２５ 凄い！近所をよく知る不動産屋さん、どうもありがとうございます。

本当に申し訳ございません。もしご存知でしたら、昨年12月か今年１月に売れたＷコンの３２階の７９．１８㎡っていくらで成約したか教えて頂けないでしょうか？
お時間が有る時投稿して頂けると幸いです。
その部屋は南向きで、売り出しは5380万でした。
私内覧して、5000万Jastの指値入れたのですが、断られました。その後、即座に成約してました。

[827: 近所をよく知る不動産屋さん]

８２６さん、そのデータは取得するのに費用かかってしまうのでごめんなさい。できません。５３８０万という数字で通常は５３００万程度の指値は想定されているはずですよ。おそらくそれくらいでしょう。

[828: 契約済みさん]

>>827

なるほど、謎が解けました。
それで、Wコンの同じ間取りの３０階の部屋も4800万となってるんですね。
実はこの部屋も内見して、気に入って売り出し額の4880万で指値したのですが、
２番手だったので買えなかったという経緯があるんです。
だから、4880万で成約したはずなのに、数字が違うなとは思っていたのです。
納得しました。この数字は売り出し価格から想定額を値引きした数字なんですね。

いろいろとありがとうございました。

[829: 近所をよく知る不動産屋さん]

８２８さん、そうですね。売り出し価格ではなく、実際に成約した価格です。

[830: 匿名さん]

近所を良く知る不動産屋さん、5年後の有明は脂が乗ってそうですよ。
売るか住むか、迷うかもしれませんね。

[831: 近所をよく知る不動産屋さん]

５年後は、オリゾンの前が開発されていたいいな、くらいに考えています。
できれば不景気が続いて、低金利が続いてくれていた方がありがたいですね。

８２９の補足ですが、成約価格として掲載したのは、実際に契約している価格です。想像で書いている価格ではありません。４８８０万円で買いを入れたのに、ダメで、４８００万円で契約してしまっている、というのは、何か事情があると思います。おそらく、売り情報を貰った仲介業者が、購入客を持っている客を紹介されて、取引を成立させても３％の手数料しかもらえません。しかし、売り情報と購入客の両方を一人で見つければ、４８００万に対して６％の手数料がもらえます。要は９６００万円の３％と同じ仕事をしたことになります。きっとお願いした仲介業者の売主とのグリップが弱かったのでは？と思います。

不動産会社も取引価格が低くても売り上げにつながる仕事を優先します。本来はいけないことでしょうけれど。

[832: 契約済みさん]

契約済みさん、相当苦労してＣＴＡに決まったんですね。
２回も買えなかったって心折れたでしょうね。
大胆な指値でもないと思うのに。
きっと神様がＣＴＡを契約できるよういざなってくれたんですよ。
幸か不幸かは神のみぞ知る。

[833: 周辺住民さん]

色々とコメントされていますが、
>ここの北西は目の前に高層建築物が建つ可能性があり、ここの北西は南東に比して眺望消失のリスクが高い
ということでコンセンサスが取れたようですね。
やはりＢＭＡも含めて現在の有明物件は南東面が正しい選択なのでしょうね。