I-linkタウンいちかわザタワーズウエストプレミアレジデンス【その２】

[前スレ１]

前スレが終わったようなので立てておきます。

市川市　市川駅南口再開発事務所
http://www.city.ichikawa.chiba.jp/net/mati/minami/index.html

契約者の会
http://choby001.hp.infoseek.co.jp/

住民板パート１
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/47267/

検討板パート１
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/46904/

検討板パート２
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/46882/

検討板パート３
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/46853/

検討板パート４
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/46852/

検討板パート５
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/46848/

検討板パート６
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/46626/

所在地：千葉県市川市市川南1丁目1番（地番）
交通：総武線「市川」駅 徒歩1分

[900: 契約済みさん]

そうですね。
出来れば、ここに住みたいです。

しかし、投資していた外貨安の損失補填がとても間に合いません。
今は、鉄筋不足のマンションであったことに感謝です。

清水さんありがとう！！

[901: 契約破棄]

市川市のためにも鉄筋不足の補強をしてても賃貸需要が期待薄でも
だれかがこのマンションを買うべきだろう。
欲しいというひとがいるのであれば、歓迎すべきことだと思うよ。
変に売れ残り新価格大幅値下げとかされてもすでに「定価で買った契約者」
は大きく資産価値を下げることになるんだから。

だからこそこれからキャンセル住戸を買うひとはぜひ「定価」で買ってください。

[902: あ]

ここの地権者は戦後のどさくさにまぎれて不当に
土地を占有してきたツワモノ揃いらしいので、組合は「購入者」と「地権者」
で大荒れ必至を覚悟しておくべきだと思いますよ。

まあ、フロア２階にできる「パチンコ店」なんかもせっかくの都市計画を
台無しにしないように気を使ってほしいところだね。

４０階以上の住民は最上階のレストランの異臭に悩まされないように
今から消臭剤を大量購入しておくことをお勧めします。

とにかくキャンセル売れ残りだけは避けて欲しいところだね。
欲しいと思うひとは、どんどん問い合わせしよう！

でも何で地権者の横流し物件はいまだに売れないのかな。一般売り価格よりも
安く売り出してるのに・・・・

[903: 契約済みさん]

ここの西側の某大型マンションは、竣工後も販売を続けていました。
市川駅周辺のマンションは、ゆっくりと買い手が付いて行くという流れなのではないでしょうか。
都内の駅近物件のような早さで売れて行くというわけにはいかないのでしょう。

[904: 匿名さん]

何だかここの地権者さん達は、凄い方々のようですね。

地権者さん達と新住民は、水と油にならないようにしたいですね。

現に、プリティＮさんのＨページでも、地権者さんは、契約者の会をかなりの勢いで批判をしてま

したから、ここの地権者さんはタダ者ではないですね。

ほんと「購入者」と「地権者」が大荒れになる可能性もありますね。

[905: 匿名さん]

地権者うんぬんよりも、「ウン千万の買い物してどうしてこんな嫌な思いをしなければならないんだ」っていう感情論が一番大きいでしょう。その思いをどれだけ抑えられるか、感じないように自分に言い聞かせるか、それとも本当に気にしないのか・・。心が折れたら解約でしょう。

[906: 契約済みさん]

嫌な思いをして、地権者もとんでもない方々ばかりのようだし、解約ですね！
私も解約の気持ちで固まりました。

[907: 契約済みさん]

今、解約するかどうかって話で、地権者出すのもおかしくないかい？
地権者が問題なのは、始めに検討した時から分かってた事なんだし。
あくまで、解約の論点は鉄筋不足についてだろ。

[908: 匿名さん]

最終的には、何件の解約がでるのかな？
相当、増えそうですね。

[911: 匿名さん]

そうかな〜？
ここは、新々価格のマンションで、マンション価格の一番ピーク時に契約した物件だし、こんな悪い事件（鉄筋不足）のマンションのレッテルを貼られているので、今後は、解約が増えると思います。

わざわざ、一番お高い価格で買って、失敗したと考えている方もいらっしゃるのではないでしょうか・・・。

私は、解約しましたが、解約して本当に良かったと思っています。
もう少し、安くなるまで探します。

最低、70㎡のマンションが欲しいです。

[912: 匿名さん]

地権者ともめるとしてもそれは想定の範囲内でしょ？地権者には理事会でも投票権多くしてるし。ここ使って商売する人と、ただ快適に過ごしたいだけの人とでは、全ての考え方が変わるのは当然の事。

[915: 匿名さん]

売り惜しみ？んな、ば・か・な。ここ以外はそうかもね。地権者不動産に丸売りが既定路線でしょ。損しないようになってるんだよね。

[916: その道の達人さん]

>>913
「賃貸に出す時も、絶対有利です。」間違いです！！
地域密着型のＡ不動産屋です。

投資物件として、賃貸に出して有利な条件は、元々の価格設定が低くないと、有利ではありません。新々価格として設定されている全てのマンションが対象になります。

ですから、このマンションの場合は、投資物件には不適当な不動産です。
みすみす損を承知しての購入は、構いませんが、賃貸として運用する物件ではありません。

>>ここを購入する場合は、永住を考えるしかないと思います。

[918: 契約済みさんA]

現時点で検索してみると、JR市川徒歩４分の築１５年６２平米賃貸マンションで６２００円／坪。確かたまに出てくる本物件すぐ西側、徒歩１分の築数年の分譲マンションの賃貸物件でも７０００円台、少なくとも８０００円以下／坪だったかと。

・ということからして、ここでも普通なら８０００円／坪あたり、すなわち年間１０万円弱が相場。
・すなわち、平均坪単価２６０万円の本物件の表面利回りは、たかだか１０／２６０＝３．８％。
・ということで、４％を切る本物件は、少なくとも投資物件ではない。

というのが、検討版掲示板での去年前半頃の結論だったかと。

[919: 匿名さん]

913は解約反対の工作員か、この物件をむりやり美化しようしているのか。
駅に人やサービスが集まるって、なぜわざわざ市川駅にこだわるのか。
本八幡などの乗り換え駅のほうが、人もサービスも集まり
家賃相場も高いと思うが。

[920: 匿名さん]

>便利さや、時間を買う人にはとても魅力ある物件だと思います。
時間を買う人で郊外の市川を借りる人がどれくらいいるかは疑問ですけどねえ。

[921: 引越前さん]

＞是正工事も国のお墨付きも、第三者のお墨付きも付いたようですし、
こんなのアテになるか？
もともとタワーであることで、建てるときに国・第三者のお墨付きはついていたのに
このザマなんだからよ。

それに、こんな高い郊外物件を賃貸に出したって、ペイできる賃料設定したら借り手いないよ。
駅から３分歩いてもっと安くて安心できる物件かりるだろ。

[922: 不動産鑑定士]

＞徒歩１分の築数年の分譲マンションの賃貸物件でも７０００円台、少なくとも８０００円以下／＞坪だったかと。
＞すなわち、平均坪単価２６０万円の本物件の表面利回りは、たかだか１０／２６０＝３．８％。
＞ということで、４％を切る本物件は、少なくとも投資物件ではない。

表利で６％〜７％でようやく物件として成立するのを考えると利回り３％は資産価値としてはないに等しい。

６０平米台で最低２０万円以上で貸せないと持っているだけで損してることになる。
となりに新築ＵＲの物件があるのに２０万円以上で借りるひといるのかな。
しかも新新価格のプレミアム分はここ数年で剥げ落ちるリスクもあると、資産価値も今から
１５００万円〜２０００万円くらいは差し引いた価格として考えておくべきだろう。
（いわゆる不動産の鑑定で）

[923: ふ]

このマンションはたくさんのひとに買ってほしいね。

だってたくさんのひとが無理して買ってくれれば、それだけ投売り
の可能性も出てくるんだから、安く買えるという条件であれば
悪くない物件だと思うし。

都心だと７０００万円の物件がすでに
５０００万円とかで出てきてるようだから、投売りは始まってきてる。

ここで無理して狭い部屋を５０００万円も出すよりも同条件の
もっと便利なマンションを選べる選択肢が出てきているのは歓迎すべき
ことだよ。

今後のトレンドは郊外の新築よりも、都心の中古物件なんじゃないかな。

[924: ある]

結論からいうと

「立地としてはある程度魅力的だけど、鉄筋補強という悪材料もあるし、パチンコ屋や地権者はうざいし、賃貸には向かないから定価だととても買わないけど、かなり値引きするというのであれば検討できる」

というのが大半の意見か。

[927: 匿名さん]

＞そんな事言い出したら全てのマンションが国の検査を受けているから、
＞全てのマンションの耐震性がアテにならない事になると思うが。

だから、このマンションの手抜きが発覚したときにそう報道されたじゃん。
そして、いくつかの物件が同様の手抜きで名前がでてきた。
だけど、そのほとんどが手抜き部分の建て替えになっていて、
こんないい加減な是正工事でお茶を濁しているのはこのマンションだけなんとちゃうか？

[930: 匿名]

いずれにしても、これまで皆さんが議論していただいた事を総合評価してみると、次の理由からこの物件は、かなり低い評価となると思われます。

①鉄筋不足の補修工事が全国に知れ渡った。
②新築マンションのはつり工事は前代未聞であり、このマンションが実験マンションである。

③昨年売り出しの物件は、新新価格と言われており、バブル経済並みの高価格となっている。
④最近、施工ミスの物件が表面化しているが、ほとんどの物件は、建替えを選択している。

⑤賃貸にしてもペイ出来ない物件である。
⑥何らかの事情で、転売するとなったら、かなりの赤字を覚悟しなければならない。
⑦永住者向けの物件である。

以上から私なりの結論です。
このマンションに永住しない限りは、白紙撤回して、Ｂ街区のＵＲマンションを賃貸しながら、市場の不動産動向を探ることがベストであると思いました。

[931: 契約済みさん]

人間だれでもミスをする。でも本件は超一流デベ・ゼネコンがやってはいけない有り得ないミス。また、ミスしたら謝罪・補償（リカバリ）をするのは当たり前。
超一流デベ・ゼネコンだから、誰もが納得する補償をすると期待した。
だが、補修工事は建て替えではなく前代未聞の「はつり工事」。金額的な補償があると思いきや、「値引きは絶対にしません」
市川駅直結の立地であれば、建て替えなくても値引きしなくても完売しちゃうさっていう超一流デベ・ゼネコンの驕りなのか。それとも、はつり工事で発生した追加コストで利益がほとんどなくなってしまったのか。
とか、「あの日」からずっと考えていたら疲れちゃいました。

[933: 匿名さん]

横浜ってタワーじゃないでしょ？
お墨付きが必要なタワーとの比較は無理があるような・・・

[936: 契約済みさん]

まっいろいろなリスクを持っているマンションと言うところですね。

以前に「新築タワーマンションのはつり工事」があったかなかったのか、別にどうでもいいことで、この新新価格のマンションに納得いかない方は、キャンセルすれば良いことだし、鉄筋不足で有名なマンションでも良い人は継続契約すればいいのではないでしょうか。

>お陰様で、千葉で平均坪単価260万強のここのマンションは、市場よりお高い物件である理解ができましたよ。

でも、私は、サラリーマンなので永住できないので、悩ましいところ・・・・。
>⑤賃貸にしてもペイ出来ない物件である。
>⑥何らかの事情で、転売するとなったら、かなりの赤字を覚悟しなければならない。

もし、転勤になったら、新新価格で購入したので、購入時価格と比べるとかなりの目減り額を覚悟することになり、莫大な借金を背負うことになる。
転勤しないことを祈るか、莫大な借金を背負っても購入すべきか・・・・？？

[937: 契約済みさん]

>⑤賃貸にしてもペイ出来ない物件である。
元々投資にするマンションでは無いと思っていました。（地権者を除く）

通常のケースでは、転勤族が転売すると赤が出る場合、賃貸で回すことも考えられています。
しかし、この場合⑤の賃貸にしてペイ出来ない物件だと、このマンションは転勤族にとって負の遺産物件であることとなりますね。

[938: 契約済みさんA]

資産価値について賃貸利回りをベースとしたものも議論されていますが、今回の鉄筋不足問題による賃貸価格への影響はかなり少ないと思います。要するに、鉄筋不足問題と「利回りをベースとした資産価値」の議論とは別問題にすべきかと。

[941: 契約済みさん]

マンション価格の一番高い時期に契約した物件ですので、赤字覚悟でしょう。

「他の新築マンションを購入しても、１日経てば中古物件になります。」当然
「そうなると，やはり値段は下がります。」当然
「その下がった価格で売りに出しても、負の遺産になる可能性もあります。」当然

>確かに、どの新築マンションを購入しても値段は下がります。
>新新価格で購入しているので、そうでない物件とは負の遺産の額にかなりの違いが出ます。
>このマンションを購入することで、他の割安時期から比べると借金の額が大幅に増えます。

《参考》
江戸川区小岩駅前平成１９年着新築マンション（東京グランファースト）
坪単価２００万円
賃貸相場（坪９，０００円）

千葉県市川市駅前マンション
坪単価２６０万円
予想賃貸相場（坪８，５００円）

[944: 契約済みさん]

今年値下がりしても、来年また値上がる事もあるでしょうし、要は売ったり買ったりする時のタイミングだと思います。

>この物件は、超〜タイミングが悪かったと思います。
>デベさんのお陰で、契約者の選択肢が増えて感謝しております。
>この物件は、タイミング悪く高すぎました。
>多額の借金を背負う可能性の強いマンションだとわかりましたので、キャンセルさせていただきます。

[946: あれ]

>それに、高い金額で買ってしまったと思っている人が、多くおられるのなら、解約がもっと多数で>て、今頃ニュースになっていると思いますが、そんなニュース見ませんが。

それは契約者が５月末まで様子を見ているからです。
デベが今の価格の２割以上安くするのであれば、継続しようと考えてるからではないですか？
もしそうでなければ５月末に解約が多数出ると思います。欲しければそこで買えばよい。
もっとも契約者が解約するくらいだから「定価販売」とかでしょうけど。

[947: 匿名]

>943現にここの利便性に魅力を感じ、高いお金を出しても購入したいと言う人がいたから、完売したのでしょう。

当時は、皆が夢と希望に充ち溢れ、ここを購入しました。しかし、現在の状況は一転しています。

①鉄筋不足ミス
②施工ミスによる資産価値の目減り

③建替えではなくて、補修工事を選択した
④新新価格で購入したこと

⑤サブプライムローンの焦付きによる株安
⑥新築マンションの下落傾向
⑦本八幡駅前の三井タワーの動向などなど

このように、契約当時とは状況が変わっています。

>例えば、今、当時の価格通りにこのマンションの販売が始まると仮定した場合は、完売するのか疑問です。

[950: 匿名さん]

ウエストの賃貸の値段ってどこ見ればいいんだろ？

[951: 契約済みさん]

『お思います』の人でしたか・・・。（ハァ）

[954: 匿名さん]

本当に是正工事で…やっぱ気持悪さ感じませんか？人それぞれでしょうが…感覚の問題ですよね

[955: 契約済みさん]

是正工事とは違う論点で解約が議論されているから
工作員も火消しに必死だな。

[958: 契約済み]

いや、今やディスポーザーのないタワーマンションなんてないでしょう。２４時間ゴミ出しも
出来ず、新々価格物件なのに値ごろ感って、正直ピンときませんが。生ゴミゴミもって高層から
長い時間エレベーター乗るのって、聞きませんよね。

[961: 契約済み]

２重床、２重天井はそれほど希少な装備ではないと思います。ディスポーザーも後付けできない
ものなので、結構大きいと思いますけどね。ゴミ出しは毎日の事なので。パチンコ屋や最上階に
一般の人が入り込む飲食店がはいるというのも、マンションとしてはメリットにはならないと
思いますが。社会的なインフラって何？ここは駅前だけど、豊洲とか武蔵小杉のような大規模な
インフラ整備ってあります？この事業だけでお終いじゃないでしょうか？

９６０さんの高く売れる可能性っていうのも、現状で地権者住居が全然売れていない状況で
何故にそうも言い切れるのでしょうかね。可能性っていうところが控えめと言えば控えめ
ですが。いずれにしても、ここは誰もが認める０７年上期発売の新々価格物件ですから、
これだけ不動産を取り巻く状況が厳しい現状で、資産価値を維持すると言うのは厳しい
でしょう。

[962: 契約済みさん]

パチンコ屋は、今からでも撤退してくれないかな。
生理的に受け付けんわ。

[963: 契約済みさんA]

>>960さん

実際問題、かなり大きなメリットは「直基礎」でしょう。過去数年間、主に都心のタワー物件を追ってきた我が家、直基礎物件はほとんどなかったです。というより、初めてです。直基礎をメリットの１つに一票。５０ｍとかの杭物件に比べたら、それこそ雲泥の差。

０）タワーではとっても珍しい、直基礎。
１）タワー型で周囲に高い建物が少ないため、中層以上は抜群の眺望が望める。
２）制震技術を採用したことによる安心感がある。
３）二重床、二重天井であるため、音の心配はそんなになさそう。
４）天井高が2550mmあり、部屋は広さを感じることができる。
５）SI工法で将来的に間取りが変更できることが好印象だった。
６）メータースケールのため、従来のマンションよりは廊下が広くなっている。
７）駅直結で利便性が高い物件。
８）高い利便性は資産価値にも影響します。
　　おそらく買い替えなどのときにも比較的高く売却できる可能性がある。
９）市川市の納涼花火大会の場所からもそう離れてはいない。

[967: あれ]

マンションの図面を見るとわかるけど、高層マンションだけあって、
梁の大きさが各部屋凄いんだよね。
たしか５０ｃｍ四方くらいのサイズだったよ思うんだけど、
梁のある部屋は天井高２０００ｍｍしかなかったはずだよ。

そういう情報も開示しないと、いいことばかり言ってると入居してから
がっかりするんじゃないの？

[968: 契約済みさん]

いまだにこんなやりとりですか？資産価値ある説も、ない説もお腹一杯です。
新しいネタ、なかなかないですね。

[969: あれ]

６）メータースケールのため、従来のマンションよりは廊下が広くなっている。
いまどきメーターモジュールじゃないマンションなんてあるの？
ほとんどが標準じゃなかったっけ。

[971: 契約済みさん]

>>970さん

すいません、発言の目的・真意がわかりません。単に「良かったですね」を言いたいのでしょうか？　まさか。

[972: 匿名さん]

私もキャンセルします。
結果的に、デベのいいなりとなりました。
株安で不景気な世の中、こんな高いマンションは買えません。

結果的にはキャンセル物件続出ではないかな・・

[973: 匿名さん]

キャンセルして、亀戸とかもうちょっと都心に近い所に買い換えできればラッキーでしょう。

[976: 契約済み]

９７５さん、まず自分の希望する部屋タイプと階数をいったらどうですか？前みたいに言ったとたんに個人が特定されるような書き込みする輩も出てくるので、全員にいちいち聞くよりも、自分の
ほしい部屋タイプと階数をいっておくほうが早いですよ。もちろん営業にもね。ついでに予算も
いっておいたら？

[978: 匿名さん]

どのみちキャンセル物件が山のように出てくるからそのとき検討すれば？
選択肢というのならそっちのほうが広くとれるだろ。
それに、キャンセル物件を言い値でデベから買うなんてーだとおもうがな。

[979: 匿名]

個人が特定できないとおっしゃるなら、まず自分が現在、何階のどこの部屋を契約中か名乗って、それから詳しく欲しい部屋のタイプを募ったらどうですか？

[982: 入居前さん]

>>981
キャンセルすると言っている９７２があなたのことを書けといっているわけでもないのに
なぜ
＞キャンセルするっと言って、他の人のキャンセルを煽りデベロッパーが
＞あわててキャンセルを防止する為に値引きするのを，期待している人ですか？
とまで言われなければならんのだ？
あんた、９７４みたいな一連の工作的書き込みを一人でしているヤツだろ？
（句読点にカンマ混ぜている書き方がみんな同じだぜ）
どうみたって頭ひとつ飛び出ている価格のこのマンションに
＞これから販売される他の物件より安いと言う事ですね。
と書くなんて、私は工作員ですといっているようなもんだぜ。
正直いって迷惑だから消えて欲しいんだよね、余計な煽りをする輩は。

[986: 入居前さん]

＞それとも、他の契約者のキャンセルを煽り、解約者を増やし，デベが慌てて解約防止に値下げするのを狙っておられるのですか？
ここを契約したときの周りが全部新々価格だったときと、
周りの価格が下がった今の時点でここの新々価格の話をするのでは状況がことなるだろ。
それに手抜き工事発覚前と後では、高く買ったことの意味合いも違ってくるし。
いちいち煽りだの、本当に契約者だの、妙な書き込みするなよ。
あなたが一番煽っていることにいい加減気づけよ！

[988: 匿名さん]

またピックルに汚染され始めてきたな、このスレ。

[992: 匿名さん]

見てるんじゃない？
書き込んではいないだろうけど・・・・
書き込んでいるのは金で雇われた工作員。

[994: 匿名さん]

そうかもね。
自社の商品のために支離滅裂なことしか書かれていないし・・・

[995: 匿名さん]

＞つまり、建物のの安全性は是正工事により確保されたと思っておられるのですね。
確保されようとされまいと、現状の是正工事で販売するんでしょ？
確保されたことの証明なんてどうせだれもできない。
最初の時点で設計通り施工されなかったことで、ここはそういうマンションに成り下がったわけだ。

[997: 匿名]

５月にむけてキャンセルの方向の人もいるでしょう。物件価格、これからの不動産市況見通し、鉄骨不足問題、どれをとっても継続はリスクが大きすぎますよ。