I-linkタウンいちかわ ザ タワーズ ウエスト プレミアレジデンス その3

[匿名さん]

もうすぐ一般販売開始です。
引き続き、建設的な意見を交換し、有意義な場としましょう。


市川市　市川駅南口再開発事務所
http://www.city.ichikawa.chiba.jp/net/mati/minami/index.html


所在地：千葉県市川市市川南1丁目1番（地番）
交通：総武線「市川」駅 徒歩1分

[751: 匿名さん]

単純に儲けがでればいいなら６掛けで買ってなくてもいいはずだけど、確かに儲けがある程度出ないと意味ないからね。まぁ、おいしいことはおいしいので、うらやましい限り。

[752: 匿名さん]

簡単には売れないと思います。高値で買おうと思う人、お金がある人は周辺環境はもちろん、建物の仕様にもある程度こだわりを持つと思います。

[753: 匿名さん]

>>752さん
そうかなぁ。抽選に落ちた人で少し高くてもどうしてもほしいという人だけで５戸くらい売れてしまいそうだけど。ここを買う人はそんなに仕様にこだわってないと思えるし。

[754: 匿名さん]

入居は２年ほど先。景気もどうなっているかわからない状況で、この時期の未入居を買うのってどうかなって感じもしますが。ましてや、ただでさえ高値のさらに上積み。そこまでしてほしいと思う人っているかな？

[755: 匿名さん]

>>754さん
未入居とは言ってもこの時期なら新品で買うのと一緒だし、これだけの人気物件だといると思うなぁ。でも2期の販売が終わるまでは新古品には手は出さないでしょうけど。

[756: 匿名さん]

>>748
>でも、俺ならそんなに安く買えたのなら、貸すとおもうけどな。現金が欲しいといったところかもね。

そうですね。もしも一般販売の半額くらいで購入したのなら、十分収益物件になると思うので、売って税金で持っていかれるよりも賃貸にしたほうがいいような。

賃貸、確かすぐ隣の新築マンションあたりで坪７０００円とか見た記憶あります。こっちならもう少しプレミアム付けられて坪７５００円くらい取れると仮定すると、７９平米物件で１８万円／月で「プラス２１６万円／年」。

管理費＋修繕積立金で３万円／月で「マイナス３６万円／年」。
２年に１度、不動産屋に家賃１か月分の仲介手数料払うとして「マイナス９万円／年」。さらに４年ごとに賃貸人が入れ替わるとして、空き室４ヶ月、年あたり１ヶ月で「マイナス１８万円」。

・税引き前実収入：　２１６−（３６＋９＋１８）＝１５３万円／年
・２０年で３０６０万円。

本当に半額ぐらいで仕入れているなら、２５年以内で回収できるかも。なお税金や金利は無視ですが。またあくまで素人計算ですが。

[757: 匿名さん]

たしか、新しいMRは今週末くらいから公開でしたよね？今週末見に行ってみようっと。

[758: 匿名さん]

おっ、８０平米MR改装完了？

[759: 匿名さん]

台風の影響で列車運転見合わせ続出ですね。

ところで、都内の新橋あたりから市川駅南口まで、タクシー深夜料金で帰ってきた場合、いくらくらいかかるのでしょうか？　ご存知の方、教えてください。

[760: 匿名さん]

もう復旧したみたいですよ。総武線快速は。

[761: 匿名さん]

>>759さん
今日はタクシーはまともに走れないでしょうから通常時の深夜料金はあまり参考にならないと思いますよ。復旧した総武線快速で帰ってきたほうがいいと思います。

[762: 匿名さん]

>>759さん
普段のタクシー料金を聞いているのかな？
新橋からだと、１万円は行かなくても、８５００−９０００円ぐらいは覚悟した方がいいですよ。
ちなみに東京からだと、６０００−７０００円、新宿や渋谷では１万円オーバー（高速代除く）が相場ですね。
私も市川駅を利用していますが、電車だと都心からの距離感をあまり考えませんが、深夜のタクシー代を利用すると「やっぱ千葉だわ」と痛感します。だから、いつも最終電車に急いで駆け込みます。
まぁそんなに利用頻度は高くないですが。
参考になれば。

[763: 契約済みさん]

>>759さん
深夜、銀座７丁目あたりから市川まで、高速を使わないで７０００円ちょっとくらいでした。

[764: 匿名さん]

>>759です。

皆さん、タクシー料金情報、ありがとうございました。私は津田沼に住んでます。長距離タクシーに平気で乗れる身分ではないのでほとんど利用することはありませんが、どうしても利用せざるを得ないとき、しかも仕事ではなく飲み会で利用するときは自腹なので、とても痛いです。

例え市川に引っ越しても、ほとんど利用しないと思いますので大きな問題ではないですが、利用したとすれば「（津田沼と比べて）やっぱり近いわ、こりゃ。」と実感するのでしょう。

なおもう何年も利用してませんが、秋葉原総武線各停の終電をミスった時は、新橋１：００発（だった筈）千葉方面行きの深夜バスを利用することもありました。高速を走るのですがゆっくり走るので、津田沼までは明らかに１時間以上かかって、酔っ払った身には結構かったるかったです。津田沼と比べたら、市川はずっと近いのでしょうね。

雨風おさまってきたので、そろそろ会社に行きます。

[765: 匿名さん]

地権者が400万円上乗せで売り出してるからって、
それは売却希望価格であって実際に売却できる価格ではありません。
交渉で値引いて一般分譲価格程度で売るつもりなんでしょう。

中古物件になってしまうので、分譲物件とは異なって
一年点検や二年点検のアフターサービスは無くなるのが普通です。
ご注意を。

賃貸にするのは、ＵＲ棟がライバルになるのでリスクがあります。
賃貸にするよりも転売して確実に儲けたいのでしょう。

[766: 匿名さん]

市川は深夜バスもないけど。

[767: 匿名はん]

具体的な値段はいくらなの？（最初っからレス読むのが面倒なのですいません）教えてください。

[768: 匿名さん]

台風の影響を少しでも避けようと遅めに出社したのですが、市川朝９時過ぎの快速、積み残し出てました。市川で下車する人は見事にゼロ、２０年くらい前の、船橋でさえ「１〜２本見送ってから乗り込む」という朝の総武線の混雑時を思い出しました。

[769: 匿名さん]

深夜バスは遠距離通勤でかつ低所得者向けでっしょ。市川は遠距離ではないし、ここに住む人は低所得者ではないから、要らんって。

[770: 匿名さん]

ご近所にお住まいの方に伺います。
今回の台風では水は出ませんでしたか？
車窓から見た江戸川河川敷はかなり水で一杯でしたが・・・
以前、周辺に住んでいた頃は、南口駅前など水びたしだった記憶があるので。

[772: 匿名さん]

これじゃあ地権者が「一般購入の皆さん、ありがとう！」って言うの、わかるね。でも、ゴネた地権者なんて、そんなもんじゃあないでしょう、常識的に考えて。

[774: 匿名さん]

地権者さん、90D11を4000万円以下ですかい？　そりゃあうらやましいのー。

[775: 匿名さん]

地権者はあくまでも土地の対価として建物を含めた空間を手にいれ、一般購入者と市が箱をつくる建設費と土地代を払ったというのが実態みたいですね。ってそれは前から議論されてなかったっけ？

そりゃ、設備は標準以下で極力安くしてくるというのはわかるような気もしますね。それにしても南側はかなり自由に選ばせたなーと今でも思ってしまう。まぁ、住むときに、一般購入者のおかげでこれがあると自負すればいいのかもしれないが、居住者でない地権者がらみの周辺住民が、横を走り抜けたり、騒いだりしていると、気分は良くないかも。平気で喫煙したり、子供がソファーに土足で立ってたり。まぁ、気にすればきりがないかな。

[776: 契約済みさん]

また同じ話題を繰り返す人が出てきたなぁと思ったら、2期が始まったんですね。今日から新MR公開の予定ですよね。私は今日、新MR見に行く予定です。入居まで1年以上あると思うと長いです。新MRを見たらしばらくイベントがないし、それまでどうやってテンションを維持しようか悩んでいます。

[777: 匿名さん]

>>775
>居住者でない地権者がらみの周辺住民が、横を走り抜けたり、騒いだりしていると、気分は良くないかも。平気で喫煙したり、子供がソファーに土足で立ってたり。まぁ、気にすればきりがないかな。

そうか、で、「認められた近隣住民に、集会室などを利用する権利」を与える必要あったんだな。居住しないで売却／賃貸に出した地権者が、施設を利用できるようにって。

[779: 匿名さん]

２期でどの程度人気を集めるかはわかりませんが、１期では２倍の申し込み住戸で、申し込んだ２組ともに断ったところもあります。キャンセルしたのが私の知り合いでずっと買わないかと営業されたとのことでした。もう１組も買わなかったようなので、そこが２期で出てくるか、または抽選に落ちたですごく希望した人にまわしたのかが興味深いです。上記の設備の仕様や高級マンションといったものに憧れるひとはここを敬遠すると思いますが、立地重視の人にとってはいいですよね。

[780: 契約済みさん]

この立地で仕様が高級だったなら、私は買えなかったと思います。財務状況は人それぞれですが、要するに私の場合は「この程度の仕様だから、私にも何とか買えた。」というふうに受け止めています。

[781: 契約済みさん]

新MRは明日からの予定だそうです。昨日聞いたときは今日からの予定だと言っていたのですが。でも予定なので明日も分からないような口ぶりでした。残念。

[782: 契約済みさん]

>>770

さんが質問してましたけど、今回の大雨台風で、南口付近の水害状況は結局どうだったのでしょうか？　ご存知の方、情報インプットいただけると助かります。

[783: 契約済みさん]

>>781さん

新MR、明日ですか。今日行こうと思ってたので、２度手間にならず助かりました。情報、ありがとうございました。


なお９０平米のMR、キッチンだけは変更入ってましたね。それと「アシストハンドル」も追加されてました。それら、８月には変更入ってたので、皆さんすでにご存知だったかな。FYIでした。

[784: 匿名さん]

>>776さん
私も思いました…前にも出ていた話題が、また？って。
今更？！情報遅いなーって思ったんですが、第２期販売でしたね。（納得）

野村の契約者サイトも何もないし、私も久しぶりにＭＲに行って新しいタイプの部屋を見に行こうと思っています。
マンションの入居までワクワクしていたいんですが、何だかパワーを持て余してるって感じです。

[785: 購入検討中さん]

>>782さん
マンション建設地付近では、別に何も被害は出てなかったですよ。
Part1かどこかで、「昔、南側では冠水があった」という書き込みがありましたが、少なくともマンション建設地付近では、ここ１０年くらいの間で冠水したことはありません。

[786: 購入検討中さん]

>>782です。補足です。
ここ１０年くらいの間　と書いたのは、私が市川に住んで１０年だからです。その前がどうだったかは、ちょっと分かりませんが…

[787: 購入検討中さん]

↑↑

782です　⇒訂正　785です。
連続ですみません。

[788: 契約済みさん]

>>783さん
実はいろいろ細かいところを変更していたりしますよね。他にも7月ころだったと思うのですが、110平米のMRも玄関のタイルがアーバンリゾートから大理石に変更になっていましたね。これからも細かな変更があるかも。

>>785さん
今回の台風はすごかったけど、建設地付近は大丈夫でしたね。建設地南の歩道は水浸しでしたが、あそこは臨時の歩道で将来は車道になるのでそのときに舗装しなおすでしょうからあまり関係ないと思っています。結論としては問題ないですね。

[789: 匿名さん]

このマンション「第一期完売！」とかいう書き込みが依然ありましたが
どこからの情報ですか？本当ですか？

第一期の申込率は、56％程度しかなかったらしいのですが・・・・
やはり地権者マンションで、周辺にいかがわしい店舗のある物件は
厳しいのでしょうか？

[790: 匿名さん]

>789
>このマンション「第一期完売！」とかいう書き込みが依然ありましたが
どこからの情報ですか？本当ですか？


>>380さんの書き込みです。ご参考まで

http://www.fudouken.jp/web/pdf/kisha_hp/2007/syuto/syuto.pdf


第2期販売が始まった途端に、かなーり昔に出ていた話題(ネガキャン？)等が出てきて面白いですね。
それまでは、シーンとしていたのに。。。

[791: 匿名さん]

>>789

倍率落とそうとネガキャン張るのって、いかんよキミ。魂胆セコい。

[792: 匿名さん]

>>789

市場は単純。君、最近、このタワー物件の宣伝、見たことあるかい？　ないだろ？　宣伝、してないもん。第一期終わったころから、チラシも入らなくなったし、タウン誌にも出なくなったし。ホームページでさえ、アップデートほとんどしないし、あんまり力が入ってない（さすがにこれは怠慢だよ、デベさん、、）

宣伝せずにほっておいても売れる見込みついちゃったから、宣伝ほとんどやってないんだよ、お金の無駄だし。極端な話、雑誌の物件ランキングさえも、最近は無視の態度が、、、　さすがに露骨かと。

[793: 匿名さん]

>>792
それもうそだよ。ここ最近、必至に営業から電話かけてるのは事実です。それにここって、そこまでネガキャンしなくてもいいんじゃない？だって、立地で選ぶか選ばないかだけですよね。設備面なりは十分にみんな理解してるんだから。あとは価格と見合うと思う人が買う。それだけでしょ。宣伝って、これ以上宣伝はしないでしょ。だって、お金かけたくないでしょ。このプロジェクトはデべにとっては、特Aプロジェクトだろうからね。

[795: 匿名さん]

宣伝しない理由って「宣伝しなくても売れるから」以外にないっしょ、国の事業じゃないんだから。

[796: 匿名さん]

チラシもポストに入ってくるし、広告も金曜日の新聞に入ってきていたよ。十分宣伝がんばっています。
適当なこといわないほうがいいよ。宣伝しなきゃ、客はつかないでしょ。

[797: 契約済みさん]

うわぁ。ネガキャン盛り上がってきましたね。第1期第1次のころの怒涛のネガキャンを思い出してなんだかほほえましいですね。抽選当たると良いですね。

[798: 匿名さん]

私の家にもよく営業さんから電話がかかってきます。

[799: 契約済みさん]

明日は新MRの公開が始まっているといいなぁ。新しくなるのは８０平米の部屋だけなんでしょうか。個人的には子供部屋がかわいくなっていると参考になっていいのですが。

[800: 匿名さん]

>>797
そうそう。
で、抽選終わった後、ピターッと止まるの。
どんなネガキャンも、倍率を落とす為なんだろうと思うと、かわいいもんです。

日ごろの行いが悪いと(ネガキャンすると)、抽選に当たらないよー！