理事会の忘年会、誰から言い出す？

[匿名さん]

今年３月から初代理事長を務めています。
これまで理事会で懇親会などを実施したことはないのですが、
どうやら他の物件では、忘年会程度は実施しているとのこと。
また、その場に管理会社のＦＭを呼ぶ場合もあるそうですね。

皆さんのマンションでは、理事会の忘年会ってやってますか？
その費用は（当然自腹だと思うのですが、）幾ら位ですか？
管理会社ＦＭは呼びますか？
忘年会の言いだしっぺ、幹事は誰が努めていますか？

何しろ右も左も分らないのと、同じ場所に住んでいるだけに、
あまりお互いの私生活には踏み込みたくないので、
必要以上に慎重になっているのかもしれません。

皆さんの理事会での実例や失敗談、アドバイスなどをお願いします。

[22: 匿名さん]

18です。
>>21
＞随分無責任な言い方ですね。

別に、無責任でもないと思いますよ。
管理会社を変えること、余った管理費を修繕費に回すことも、
住人全員の了解を経て、総会でも可決されたことですから。

経緯はこうです。

当初はデベ系の管理会社に管理を任せていたが、
使途不明金や管理費の杜撰な使用が発覚し、
数社の管理会社から、今の管理会社を選んだ。

その結果、同じ管理状態で、かつ管理費が安く済むことになった。
安くなったことで、値下げ案も出ましたよ。
ですが、一度下げて、また将来上げることになれば、
同じことなので、黒字になった分は修繕費に回そうということで、
預金されています。
勿論、住人全員の了解を得て。

それに、管理費を修繕積立金に回すことは違法ではないそうですよ。
うちのマンションに限らず、他でもやっていることです。

[23: 19]

必要ないかもしれませんが、22さんをフォロー（同意）。

管理費は毎年余剰金があるくらいのほうがいいはずです。
足りなかったら払えません。追加徴収か組合が借金することになります。
余剰金の返金義務については調べていませんが、そんな組合あります？
あるとしても返金ではなく、一定期間の相殺（減額）でしょう。

＞ですが、一度下げて、また将来上げることになれば、
これは、どの理事の方でも避けると思います。

個人としては返金してもらうと嬉しいですけどね？あくまで個人の立場なら。

[24: 現役理事（都内）]

>>22

言いたいことは判りますが、突っ込み所満載の文章になってますよ(^^ゞ

管理費と修繕積立金は管理組合としてのお財布が違います。
管理委託費が大幅減の場合はその減額分を修繕積立金の増額にあてるか
どうかを、組合総会で決議する必要が本来はあります。
（例）
　□管理費 10 修繕積立　5　→　□管理費　5　修繕　10
　　上記変更の場合は、規約における費用改定になるので実施前に
　　総会決議要。

また、一般的に管理費の余剰金の多くは〆前に、修繕積立に繰り延べ
されますが、通常総会の「管理費の収支実績」決議のなかで承認
された場合です。

21氏の指摘どおり「管理費」として支払っているので、本来は年度で
締めて大金が余剰するのであれば、返金されてもよいのですが、
30年間の修繕計画で考えた場合、修繕費用が足りなくなるのは明白
なので「返金せず修繕費に回す」ことが慣例になっているだけです。

管理費も修繕積立金も管理組合の検討事項ですから、総会の決議を
もって資金を移行させることは問題はありません（合法）
ただし「住人全員」の承諾でなく、普通決議で充分なハズです。

本質をある程度理解しないと、要らぬ所でアゲアシとかとられますよ。
（22への批判ではなく、補足のつもりです^^）

[25: 匿名さん]

私のマンションでも総会承認を経て管理費繰越金を修繕積立会計に繰入しています。
２２さんと同じような経緯です。管理会社変更に伴い管理委託費がかなり安くなりました。管理費値下げの検討と同時に長期修繕計画に基づいた試算をした上で総会承認されました。機械式駐車場収入を修繕積立会計に繰り入れることも同時に承認されました。こちらも機械式駐車場総入替までにかかる費用を試算した上でのことです。それぞれのマンションの実情にあわせれば良いと思います。
「あまり過ぎ」と住民が判断するのなら返還するなり管理費の値下げなどすればよいのでは？

スレタイにもどって、
忘年会というかお疲れさま会みたいなものも一緒だと思うのですが、スレ主さんんも仰っているように自腹でお願いしますって感じ。管理費からだす理由がないですもん。
私が理事の時は理事長が言いだしっぺでしたけど、誰でもいいんじゃないですかね。

[26: XYZ]

＞預金されています。勿論、住人全員の了解を得て。それに、管理費を修繕積立金に回すことは違法ではないそうですよ。うちのマンションに限らず、他でもやっていることです。

随分乱暴な発想ですね。
（共用部分の負担及び利益収取）
第十九条 各共有者は、規約に別段の定めがない限りその持分に応じて、共用部分の負担に任じ、共用部分から生ずる利益を収取する。

この十九条の前段を勝手に解釈して、後段の原則が分かっていませんね。
通常の管理費、組合費口座の年度決算後の適正な繰越金に関係する預金は別として、
負担することは預金することではありませんし、自ら修繕積立金が杜撰なものと主張しているに過ぎません。

[27: 匿名さん]

>>24
22には
＞総会でも可決されたことですから。
と書いてありますよ。

＞返金されてもよいのですが、

○標準管理規約第60条（管理費等の徴収）第５項
５組合員は、納付した管理費等及び使用料について、
　その返還請求又は分割請求をすることができない。

[28: 匿名さん]

>>26
>>24をちゃんと読みなさい。

[29: 匿名さん]

>>26さんは読んだまま見たままで、応用や融通が利かない人みたいだね。
総会での議決が不可欠ですが、規約はね、
そのマンションマンションで追加したり、変更したりもできるんですよ。

[30: XYZ]

＞>>26さんは読んだまま見たままで、応用や融通が利かない人みたいだね。総会での議決が不可欠ですが、規約はね、そのマンションマンションで追加したり、変更したりもできるんですよ。

応用や融通が利く人は、まー、正月だから、管理費も潤沢なことでもあるし、酒代くらい使ってもいいだろう。

[31: 匿名さん]

応用や融通が利かないから酒代なんて発想するんでしょうね？
誰も酒代なんて言ってないのにね。

[32: 23]

あら？
少し目を離したら一気にレスが進んで、ひねくれた方向へ向っているようですが・・・
＞余剰金の返金義務については調べていませんが、そんな組合あります？
の部分を調べてきました。
----
（管理費等の過不足）
第６１条収支決算の結果、管理費に余剰を生じた場合には、その余剰は翌
年度における管理費に充当する。
２ 管理費等に不足を生じた場合には、管理組合は組合員に対して第２５条
第２項に定める管理費等の負担割合により、その都度必要な金額の負担を
求めることができる。
----
上記があっても、区分所有者に余剰金を返金できるなら、それはそれで良いのだと思います。
但し、多くの個人は遠い修繕積立金の不足より、身近な現金を選ぶでしょうから、理事としての判断は誤ってはいけないと思うわけです。

外は暑いですけど、思考と発言はクールにいきましょ〜♪

[33: 現役理事（都内）]

>>27

「管理費を下げて修繕積立を増やす」「管理費の余剰を修繕にまわす」は
「総会議案としては別」ということを理解して貰いたかっただけ^^

そして「住民全員が」を強調しているので、前者は規約の変更なので
特別決議（組合員総数の3/4？）だけど、後者は普通決議（有効票の
過半数）で充分なことを知って欲しかった。
（住民ではなく、組合員が本当は正しい表現ですね）


また、「返金」と「請求」とは違うのでは？返金の仕方も他の方が
おっしゃるように還元（返金）の方法は多々あると思いますし、別に
総会で承認とれれば「アリ」だと解釈しますが...

どちらにしろ、かなりアバウトな理解なようなので、26氏の「22氏の
書き方（表現）に物申す」気持ちは判らなくもないです。
議論(?)したかったらもうちょっと勉強した方がよいと思うな。

[34: 現役理事（都内）]

連投ですいません。
というか「理事の飲み会」から逸脱しながらコメント続けること
お許しを...

読み返していたら「組合費：管理と修繕などの費用」というような表現
あったけど、支払いとしては、合算で支払っている（引き落とされて
いる）かもしれませんが、普通「管理費」と「修繕積立金」って別です
よね？ゴッチャになっている方いませんか？

あと古い話を持ち出しますが、>>19氏の

>理事の報酬に関しては原始規約ではなかったのですが、以後の総会で
>報酬規定を追加したマンションです。
>さらに私は「今後の理事会が継続して高い能力（＝人材）を維持する」
>ために報酬ではなく「任期中は管理費免除」を提案しようと思ってます。
>なんだかんだ言っても、「できる人」が理事に定着するほうが管理費
>全体の運用が安心できますから。

「報酬」から「管理費免除」への移行ってヘルシーじゃない気がします。
報酬金額を管理費相当にするのと何がちがうのでしょうか？

それと「今後の理事会が継続して高い能力（＝人材）を維持する」ことは
報酬で維持できるとはおもません。また、報酬が、あまり高額になると
その利権(?)を廻っていがみ合いとかはじまりそうな気がします。

どちらかと言えば、「維持」の観点なら外部コンサルを雇ったりした
方がマンションの為になると思います。多くの場合、継続的に就任して
も「素人」にかわりはありません。

妄想ではなく、実現性や運用といった観点の検討も必要ですよね^^

[35: 32=19]

別に「妄想」してるわけじゃないんですけどね？
別の物件で、理事成り手の少ない組合が「管理費免除」を規定したので、私もそれを「理事人材の高質化維持」を目的に理事会へ提言しようと思ってます。
実現性や運用についても当然現実的に準備しますよ？

マンション管理士も契約してますし、必要な手当ては色々検討してます。
「報酬の支給」と「管理費の免除」では、まったく異なると思いますが、それを34さんに説明して理解を得る自信はないので、省きます。

現役理事（都内）さんの理事会は、理事の成り手や施策能力が維持できてるようなので、正直羨ましいです。
成功の秘訣や維持する「妄想でない案」があれば、ぜひ教授頂きたい。

[36: 現役理事（都内）]

>>35

民度の問題かもしれないけど、管理・維持にうるさい住民（組合員）
多くて、理事の半数弱が、今のところ立候補で賄えている状況。
また、大規模なので割とその道のエキスパートがチラホラいたり
して活発な会合となっています。

また、管理費と修繕積立で計月8〜12万円なんで、1/2が管理
費と家庭すれば、最低でも「年50万円／人×20人（理事）」
なので1000万円の管理費収入減...
と考えると外部雇った方が安いいうのが根幹にはあります。

「管理費免除」を想像すると

「管理費は各戸で設定違う」
　　負荷の高い理事長が一番免責金額低かったり、逆に
　　高額な方が、免責金額大きいから、知識なくとも、
　　負荷の高い理事長をやらされる。なんて現象がありえる。

「管理費未納者が理事をやる」
　　罰則的に理事って発想でてきそう。未納者が永年理事なんて
　　ありえる。

「年50万円分の仕事しろよ」
　　ボランティア（無償）なら「素人なんでお手柔らかに」が
　　ゆるされるが、有償となると非理事の組合員の目が厳しい。

それ考えたら、管理士と限らず、「第三者の専門家（コンサルタント）」
をいれた方がリーズナブルだと思います。

まぁ　各マンションに組合員の考え方だから「なんでもあり」ですが^^
がんばって下さいませ。

[37: 匿名さん]

>さらに私は「今後の理事会が継続して高い能力（＝人材）を維持する」ために報酬ではなく「任期中は管理費免除」を提案しようと思ってます。
>なんだかんだ言っても、「できる人」が理事に定着するほうが管理費全体の運用が安心できますから。
確かに「できる人」が理事になってくれる方が良いと思いますが、「定着する」には違和感感じますね〜。

>外部オーナーの理事が定例理事会に来る足代もでません。＜複数の理事が理事会のためにＭＳに来ます。
>別の物件で、理事成り手の少ない組合が「管理費免除」を規定したので、私もそれを「理事人材の高質化維持」を目的に理事会へ提言しようと思ってます。
これを読むと区分所有者があまり居住してないような物件のような気がしますので、オーナーさんの多くが外部だとこういうのも有りなのかなぁ。

[38: XYZ]

＞「管理費を下げて修繕積立を増やす」「管理費の余剰を修繕にまわす」は
「総会議案としては別」ということを理解して貰いたかっただけ^^
＞そして「住民全員が」を強調しているので、前者は規約の変更なので
特別決議（組合員総数の3/4？）だけど、後者は普通決議（有効票の
過半数）で充分なことを知って欲しかった。

規約に金額が明示されていない限り、両方共に、普通決議です。
管理費はその目的が実現される可能性がある限り払い戻されることはありませんが、管理者、組合法人は、杜撰で過大な管理費で、組合員に損害を与えた場合、損害賠償の責任を負うことになります。

[39: 匿名さん]

>>38
＞管理費はその目的が実現される可能性がある限り払い戻されることはありませんが、
あれ？ XYZさん言ってることが違ってない？

＞管理費、組合費は、年間ベースのもで、常時余れば返還義務がある。
>>21にはこんな風に書いてるけど、言ってることが矛盾してやいませんか？

[40: XYZ]

＞>>38
＞＞管理費はその目的が実現される可能性がある限り払い戻されることはありませんが、
＞あれ？ XYZさん言ってることが違ってない？

＞＞管理費、組合費は、年間ベースのもで、常時余れば返還義務がある。
＞>>21にはこんな風に書いてるけど、言ってることが矛盾してやいませんか？

矛盾はありません。
前者は、規約に従った管理費で、後者は、やれ管理会社を変更して管理費が浮いたとか、潤沢な管理費で、余った管理費は、杜撰な長計修表による杜撰な修積金に振替えればこと足れりとする様な管理費と修積金のどんぶり勘定の管理費を言うのです。

[41: 匿名さん]

>>40
こじつけですか？
返還義務＝払い戻しと賠償請求とは種類が違いますよ。