東雲★キャナルファーストタワーってどうですか？その５

[匿名さん]

前スレ
Part01　http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/38805/
Part02　http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/43683/
Part03 http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44928/
Part04 http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/43640/

[82: 匿名さん]

２期までは比較的リーズナブルな部屋中心だったので売りやすかったと思いますが、３期は高層の高額な部屋中心でしょう？
デベとしてはここからが勝負ですね。

[83: 匿名さん]

ここは、熱交換システムなんですか？

[84: 匿名さん]

3期は高層階で広めの部屋が多数でます。ここからが確かに勝負ですね。
市場の状況からすれば、かなり追い風ではあると思いますけど。

[85: 匿名さん]

網戸って標準でついていますか？
オプションで別発注なんでしょうか？

[86: 匿名さん]

＞８５さん。
網戸は標準です。

[87: 匿名さん]

網戸ですか、たしか付かないと記憶してるのですが・・・。
営業さんにもそう言われました。私が検討していたのが中層以上だったので、階数にもよるかもしれませんけど。

[88: 匿名さん]

熱交換換気が入っているマンションってそう多くはないですよ。
CFTはただの第三種換気（排気のみ）です。
私が知っているのは、横浜のMMTフォレシス（地所、既に完売）と武蔵小杉のパークシティ武蔵小杉（三井）。
三井のマンションでも熱交が入っているのは珍しい。地所は結構あるようですが。

[89: 匿名さん]

７９です。昨日の「第二期２次」の抽選の結果の後の状態が表示されていますね。８２さん、８４さんが予想された通り、「９０Ｂ」「９０Ｅ」「１００Ｂ」「１００Ｃ」「１００Ｆ」といった広めの部屋が残りましたね。６０００前後か。。。私の財力ではちょっと手が出ないです。７０Ｇなんて部屋の広さに比べたらもう少し下げて欲しいなと思います。

[90: 匿名さん]

>89さん
どこに表示されているのですか？

第2期2次は、新規に売るというよりも、第2期で抽選で外れた方々の救済的・臨時的　販売のはずなので（だから20戸という少数）、売れ残るものではないと思っていたのですが・・・

第3期は、広め、高層　が中心です。　相対的には高くないと考えていますが、絶対的には6000万オバーとなるため、価格的な制約で、どうかというところでしょうか？

価格的にここまで出せる客を東雲エリアで集客できるかということだと思います。

[91: 匿名さん]

網戸は高層階だとないのでしょうかね？
Bオプションでつけられるならいいのですが・・・

[92: 匿名さん]

86です。
網戸は、MRでついていました。
これを見ながら標準ですか　？
と問い合わせたら、営業の方は、標準です
と答えました。それで、うちは、安心していましたが。
真実はどうなんでしょ？

[93: 匿名さん]

近くで建設中のウエアハウスの外観すごいね。最初は黒い目立たない
デザインだと思っていたが、ここへきて下層部の装飾？ができてきて
たまげたよ。当初ホテル併設だったころの立面図とは大幅に変わっている。

[94: 匿名さん]

住宅ナビなどに販売状況が載っていますよ
私が営業さんに確認した時は、２期２次は、抽選に外れた方、３期までの間にいらした新規の方
向けに急遽設けたというお話でした。
３期までの間にいらした方に先着住戸５戸では対応しきれなかったので、新たに数個出した
とのこと。なのでタイプ、間取り、金額など選べるように需要より供給を多くしたと
思うので少しあまるかな、と予想していましたが、８戸もあるとは少々残念。

網戸は標準と確認したかたもいらっしゃるのですね、直接確認したいと思います。
ありがとうございます

[95: 匿名さん]

８９です。９０さん、次のところに表示されています。この中でも純粋な「第二期２次」の物件は「６０Ｂ」「７０Ｇ」「１００Ｂ」「１００Ｃ」であり、その他の物件は、それ以前の第一期、第二期で契約された物件で何らかの理由（融資が通らなかった等）で売主に戻ってきた物件ではないでしょうか？１５階以下で残っている物件は、ついに「１００Ｆ」の１軒だけになりましたね。工事も始まってしまうし、買主が見つからないまま内装工事が進んでいってしまうのですかね。中層の「９０Ｅ」「１００Ｃ」「１００Ｄ」「１００Ｆ」も第３期ですし、超高層の「９０Ａ」「９０Ｂ」「９０Ｃ」「１００Ａ」「１００Ｂ」も合わせると６０００前後が５０軒ほど残っています。８２さん、８４さんが仰ったとおりこれらが、デベロッパーとしての勝負どころですね。まさか値引きなんてしないでしょうね。売主強気ですから。

http://www.marubeni-sumai.com/bukken/0133/type.html

[96: 93]

ウエアハウスの写真はこれ↓の８／２２のところにあります。
なんというか悪趣味の一歩手前というか、現物は写真よりさらに
インパクトあります。

http://neptune.blog.ocn.ne.jp/tabemonomitamono/2006/08/index.html

[97: 匿名さん]

ウエアハウスの件はスレ違いなので、豊洲東雲〜話しましょうのスレへでもどうぞ。

[98: 匿名さん]

網戸は標準設置だと思いますよ。
このことは、ＭＲに行ったらもらえる「Ｐｌａｎ　Ｂｏｏｋ」の中の表紙裏に書いてある注意事項に記載されています。

[99: 匿名さん]

>95さん　90です。　ありがとうございました。
確認できました。

[100: 匿名さん]

>>98さん
ありがとうございました

[101: 匿名さん]

９５です。９９さん、こんばんは。９９さんはもう既に契約なさったのでしょうか？私はまだなのですが、二期２次に残った物件で手の届きそうなのが「７０Ｇ」くらいです。でも低層階に比べて割高（６３万円／㎡）なのがちょっと気がかりです。低層階だとほぼ同じ面積・方角のものが１０００万円安く買えたのですよね。。。

[102: 匿名さん]

低層と高層の差が１０００万というのはタワマンにしては少ない差だとは思いますよ。
南西の低層はURがありますので、URの上をいく階はそれなりに良い条件かと。
もちろん、低層でも良いのであれば１０００万の差は悩みますよね。

[103: 匿名さん]

あ、アップルさん側の角ですかね。
そちらなら６０メートル離れてますので、悪くないですね＾＾

[104: 匿名さん]

１０１です。１０２さんのおっしゃる通りＵＲの邪魔が無い分、１０００万分の眺望の価値有りかもしれません。冬至の時にもアップルやＷコンフォートにも日照を邪魔されない魅力はありますね。ただ、西側晴海通り沿いに将来建つ予定の高層賃貸タワーに眺望は妨げされるかもしれません。

[105: 匿名さん]

西の眺望は北西側に窓があるエレベーターの両サイド角部屋２つだけが残るでしょうね。
もちろん南西面の部屋でもベランダに出れば結構見えると思いますよ。

[106: 匿名さん]

>101さん。　99です。こんばんわ。
私は、第2期で契約しています。
70Gの4600万とうと35Fくらいでしょうか？
確かに、同じくらいの広さで、第2期でた10F前後の70D　3600万〜と比べますと
開きはありますね。しかし、
この場合、向きが南西向きメインですので、公団が15F以下ですと完全に見合いとなります。
そういう意味からすると、眺望、日当たりは重視しないという場合は除き、低層階は安めの設定なのかもしれません。そうすると　この1000万くらいの差も妥当と思いますが・・・
70Dの高層階なら、南西側はシティビューですね。　将来のURの高層ができるまでは、かなりの眺望と思います。URができても、約200M先ですから、圧迫感、日当たり等の心配はありません。
また、間からの眺望も期待できると思いますが・・・
あと　洋室の一つは、東南にも窓がありますね。こちらの眺望は、将来においても阻害リスクが極めてすくないので、それもメリットでしょうね。
あと、考慮しないといかないのは、これからの価格をにらみながら、今の７０Gの高層階の坪約209万をどう判断されるかではないでしょうか？
ご満足いただけるお部屋が見つかるといいですね。

[107: 匿名さん]

営業さんの話ではURタワーは５年後でも形になってるかどうかだそうですよ

[108: 匿名さん]

3期で検討している者です。
高層階の南西の眺望についての書き込みがありましたが、購入決定されている方は
どう判断されていますか?
レインボーブリッジが窓の右側にわずかに見えるかな、と期待していますが甘いでしょうか。
(バルコニーに出ないとダメかもしれませんが)

また、URもが建った場合、お台場はともかくレインボーブリッジはさえぎられて
しまうと考えてますか?
当然デベははっきりとはいいませんが、皆さんの考えはどうでしょう。

それと、S字にあるCODANのオフィスに飾られた絵では、URのビルは2棟立てで南側の方が低いよう
なんですが、もしこの計画通りなら、ある程度の高層階なら、眺望的には問題ないでしょうか。
あるいは結局下が遮られるので結局レインボーブリッジは見えなくなるでしょうか。

別にこだわるわけではないのですが、南西向きでは象徴的な建造物なので見えた方がいいかと思い、
みなさんがどう考えて購入しているのかお聞きしました。

[109: 匿名さん]

>>103
APA向きの角部屋ですが、APAと結構近いように思いますが、60ｍもありましたっけ。
この距離なら悪くないでしょうかね。

この向きはAPAとご対面とはいえ、APAはこちら向きに部屋がないので
実質的にはお見合いにならないところがいいですね。
それと、部屋は南西と東南に向いているので、窓から眺める眺望は抜ける
ますね。もちろんAPAが全く目に入らないわけじゃないですが。

何よりも南向き角部屋は手放す時に売りやすそうでいいですね。
（しかし70Gは厳密には角部屋とは言わないですかね）
ただし低層階では影になる時間があって玉にきずですね。

[110: 匿名さん]

レインボーブリッジは、隙間などからは見えると思いますが遮られると思います。
うちを担当してくださっている営業さんは、そのようにはっきり仰られましたし、
自分自身も角度などからそう予想しています。

アパさんとの距離は、細かくは６０メートル弱といったところでしょうか。
駐車場棟などの付属棟は含まず、マンションのメインビルとビルの建物の距離ですので
お間違いなく。
アパさん、CFT、モリモトさんの3棟は、向きもそうですが、それぞれの距離も等間隔に
していて、CFTとモリモトさんの間もほぼ同じだけあります。
どこも北西面にエレベーターをもってきていていますよ。
それぞれの図面を見せていただき、それぞれの敷地のどの位置に建つかも確認し
定規で測り、上記のように説明を受けました。
お互いの見合いを避ける工夫はされているようです。もちろん視界には入りますが
そんなに圧迫感はないのではないかな？と思います。

[111: 匿名さん]

オリンピックの候補、東京に決まりましたね。
この地域にも影響あるでしょうか。

[112: 匿名さん]

う〜ん、東雲は喧騒から離れて静かなままがいいですが、
インフラなどの恩恵は被りたいです

[113: 匿名さん]

視界にほかの建物がいくつもでは、
団地に住んでるようなイメージの景色になってしまわないか心配。
まあ、今は良くても後で何が視界に入ってくるかは予測不可能だし、
眺望って難しいな。

[114: 匿名さん]

タワーが建てられる場所は容積率などの問題もあり、大抵何棟か並べて
建てられているので、都心やその近郊ではある程度仕方ないかと思いますよ。
都心から離れた、武蔵小杉でもみなとみらいでも接近乱立ですから、あの接近より、運河沿いに
並んだキャナルコートのほうが高層眺望ライフは楽しめるでしょうね。
キャナルコート内には現在出ている計画のタワー以外はたたないと聞いていますし。
それ以外の遠くの建物なら何が建っても眺望にさほど問題はないかと。

[115: 匿名さん]

皆様、アドバイスありがとうございます。１０６さん、２期で購入されたとのこと。羨ましい。私も早くお仲間に入らせていただきたいです。６０００前後の高額物件が過半数の３期で、現実的に私の手の届く範囲が①「７０Ｂ」、②「７０Ｎ」、③「７０Ｇ」の３種しかないと考えています。①②は方角から考えて日照をあまり期待できなさそうですね。そうなると坪単価は高くなりますが、日照条件の良い③がターゲットでしょう。１０９さんが仰るとおり、この日照条件なら①②③の中で③が一番買い手が付き易そうですね。もっともはじめから不動産を転がすつもりはなく、十年二十年と住み続けるつもりでこの物件を考えています。しかし、私は紙切れ１枚で転勤させられる身の上なので、いざと言う時に、賃貸ないしは転売しやすい条件というのも考慮に入れるべきかもしれませんね。レインボーブリッジは、入居早々は大丈夫そうですが、１１０さんが仰る通り晴海通り沿いの物件が建ってしまうと目隠しになってしまいますね。それと、有明地区の再開発で大きいのが建ったら更に困難でしょうね。

[116: 匿名さん]

日照であれなのかもしれませんが、やはり北西面をエレベーターにしないで
お部屋にすればURタワーが建っても都心の眺望は確保できたのにな、と思います。
北西面に窓がある部屋は２つだけですもんね。
タワー高層希望者は方角より眺望重視の人が多いので。（賃貸なら更に向きより眺望傾向です）
でもこの辺りはファミリー向けということなので向きを大事にしたようですね。
有明は５棟のタワーの予定がありますよね。おそらく10年近く先の話でしょうが。
あのあたりまでいくと、いくらタワーでもそんなに大きく見えませんので綺麗なビル郡の夜景の
１つになると思います。レインボーに拘るなら問題ですが＾＾；

[117: 匿名さん]

３期狙いで、ここを真剣に検討しています。前のスレでもさんざん議論されてきた議題のようなので蒸し返すのも躊躇したのですが、生涯の住まいとして考えているのでご助言いただければありがたいです。６５ｍの杭が深くまで到達しているので、大丈夫だと思いますが、東雲地区がこの近辺の臨海部よりも厚い沖積層があるという論文がありました。この論文の地図では、東雲・新木場地区から葛飾にかけて地表から６０〜７０ｍの沖積層があることが書かれています。ということは、葛飾も東雲並みの杭打ちが必要であるように示唆しています。東雲→東陽町→錦糸町→葛飾にかけて、ＣＦＴ並みの地盤調査や杭打ちをしている物件がどれだけあるか？と考えれば、地盤対策の面ではこれらより東雲有利ではないでしょうか。東雲以北の地区では木造住宅が密集している地区もあり、延焼を考えても東雲有利と考えるべきなのでしょうか。この論文の地図では、東雲が古くて固い地盤の谷間の上にあるという内容に驚きを禁じえなかったですが、それを見越して対策を打っているという点では当物件の優位性は揺るがないと考えていいのでしょうか？東京駅にも職場にも近いこの物件は大変魅力的なのですが、この物件を検討された方で、地盤のことを研究された方がいらっしゃったらご教示いただければありがたいです。

www.suncoh.co.jp/gijutu/ronbun/200510UP/LS.pdf

[118: 匿名さん]

１１７です

http://www.suncoh.co.jp/gijutu/ronbun/200510UP/LS.pdf

[119: 匿名さん]

↑この研究のstudy areaはFig.1に示されていますが、東雲地区とは違うようですが？

[120: 匿名さん]

１０６さん。１０１です、こんばんは。
仰る通り、７０Ｇは、坪単価２０９万円という価値をどう見出すかによるのでしょうね。今にして思えば、二期２次で出ていた物件では８０Ｇが、値段も７０Ｇとあまり変わらず、坪単価も安くて広いので、お買い得だったと後悔してます。８０Ｇなら、近い将来の高層マンション建設による眺望の阻害に頭を悩ませずに済んでいたことでしょう。入札する決心も難しいですね。

[121: 匿名さん]

好みの問題だと思いますが、個人的にはオフィス街の夜景よりも住宅街の夜景のほうが、
色が柔らかくて好きです。
レインボーブリッジは、会社から毎日見ていますが、遠くから見ると、そんなに綺麗でも
ないかも。
116さんの言う、有明のタワーが「綺麗なビル郡の夜景」というほうが期待大。
今だと、新豊洲あたりから月島のマンション群を見ると、すごく綺麗なんですが、
東雲から有明とか晴海とかのマンションの明かりは、良い感じに見えるかもしれません。

まあ、夜景もいいですが、昼間の景色は水面と空と緑が見えるのが一番だと思う
北東向き購入者でした。
「昼間の眺望も気持ちいい」って、けっこう貴重です。

[122: 匿名さん]

１１９さん。１１７です。
仰る通り、この「study area」は東雲地区ではないのですが、東京都東部全体の洪積層の深さの地図で、東雲地区も出ていると思います。東雲と有明で３０ｍも違うのですね。この点にはビックリしました。

[123: 匿名さん]

内陸でもビルやマンションで４０〜５０ｍの杭物件は多数あります。
東雲以北、以東の木造住宅は直基礎なうえ、密集しているので延焼の確率も高いでしょう。
液状化も含め、それらのトータル評価のランクが都から発表されています。
東雲は、液状化以外は非常によく、AABを獲得しています。
東雲が、支持層まで深くはありますが古く硬い地盤の谷間というのは勉強になりました。
確かに、豊洲半ばから急激に深くなり谷になっていますね。
個人的な考えですが、直下地震が起きた場合、高層階はそうとうな揺れになること、液状化、ライフライン断絶は覚悟しておくべきだと思っています。
その上で、家具の転倒防止、ガラスが飛び散らないようにすること、食料や飲料水の備蓄や
その他自己防衛をしたいと思います。
地震の被害は地盤によるものだけではないので、総合的に考えたら良いかと思います。

[124: 匿名さん]

豊洲でも1丁目と4丁目で約３０メートル違いますよね。
有明の某物件は確か杭が50メートル近くだったので、徐々に東雲が谷間ということなの
でしょうか。
地震が頻繁に起こる「地震の巣」といわれる場所が、千葉の西〜茨城にありますが、
それはプレートの問題で地盤は関係ないんですよね？？

[125: 匿名さん]

１２３さん。１２２です。レスありがとうございます。１２３さんの仰る通り、災害は地震の１次被害だけでなく、延焼などによる２次被害も結構大きなポイントだと思います。関東大震災、阪神淡路大震災も、延焼で多くの方が亡くなられています。東雲は木造家屋密集地もなく、ＣＦＴも建ぺい率も４３％と低いので、総合的な防災点数は「ＡＡＢ」なのでしょうね。１２３さん、私も今日初めて東雲が支持層の谷間ということを知りました。地質屋の友人がいて「地盤を調べろ」とアドバイスを受け、ようやくこの表にたどり着きました。東雲は６５ｍの杭打ちだからいいですけど、この谷間の内陸部も６０ｍ位の谷間ですよね。錦糸町や葛飾近辺のビルは６０ｍ下の支持層にまで杭打ちしてるのでしょうか？あそこらへんは住宅密集地なので、かえって危ないのではと思っています。

[126: 匿名さん]

ビルなどはどこでも支持層まで杭は打っています。
ただ、戸建ては違いますので、軟弱地盤に乗っかっただけの戸建て＆密集はあらゆる
方面で危険だと思います。

[127: 匿名さん]

東雲地区は地下約６０ｍに厚み約１８ｍの岩盤があり、更にその下１０ｍに厚み約５８ｍ
の岩盤が有ります。

[128: 匿名さん]

１２７さん、こんばんは。厚み１８ｍのは岩盤ではなく細砂の沖積層の地盤だと思います。ＣＦＴの「Quality Book」には「細砂」と書いてあります。さらにその下の厚み５８ｍの部分の岩盤はどんな種類の岩でしょうか？火山岩か、堆積岩か？
中央線沿線は沖積層がないので、杭打ちが不要と職場の同僚から聞きました。但しそこの７０㎡台の金額で、ここの１００㎡台が買えるようです。私に同額の資金があったら、コストパフォーマンスから考えて、ＣＦＴの１００㎡を買うと思います。いくら地盤が良くても、周辺の密集木造住宅街からの延焼のリスクの方が高いような気がします。そういえば、今日の震度４の地震、久々に揺れましたね。皆様いかがでしたでしょうか？

[129: 匿名さん]

１２８です。上記１行目の「沖積層」は「洪積層」の誤りです。失礼しました。

[130: 匿名さん]

高所恐怖症の私でも超高層マンションに住めますか？

[131: 匿名さん]

東雲は沖積３にランクされ、品川湾岸、大田区あたりと同じランクですね。
墨田や荒川は４、葛飾や江戸川は５のレベルでランクされています。
＊１〜５でもちろん１が良い

中央線の新宿〜荻窪あたりまでは粘土かシルトの谷底低地か沖積層にあたり、
地震では揺れやすく、低い為、その他災害に弱い地域とされています。
もっと西にいかないと駄目かと思われます。

家屋倒壊、火災、非難という3点でのランクは東雲はAAAに位置しています。
同じ江東区でも亀戸○丁目、北砂○丁目、南砂○丁目はBBAと評価されています。
密集という点では、城南城北城東城西どこでも２３区内は危険度が高く
地盤だけで選ぶなら西ですが、総合的に考えるとどうでしょうかね。