サンクタス神楽坂

[不動産購入勉強中さん]

少し前にテレビで人気になった神楽坂ですが、皆さんの評価はいかがでしょうか？

物件データ：
所在地：東京都新宿区岩戸町20-1（地番）
交通：都営大江戸線 「牛込神楽坂」駅 徒歩1分
　　　東京メトロ東西線 「神楽坂」駅 徒歩5分
　　　総武線 「飯田橋」駅 徒歩6分
価格：未定
間取：1LDK-3LDK
面積：38.07平米-96.97平米

[2: 物件比較中さん]

モデルルームができたら行きたいなぁと思っています。
ただ値段にもよりますけど。。

[3: 近所をよく知る人]

会社が飯田橋にあって神楽坂でよく飲んでます。
観光地や夜の遊び場としては面白いけど住むとなるとどうなのでしょうか？
現地を朝から夜までよく観察してから決めることをお奨めします。

[4: 匿名さん]

いまは米国在住ですが渡米前は神楽坂在住でした。
この界隈は基本的に住むにもとてもいいところですよ。
都心でありながら結構落ち着いた街並もあります。
飲み屋だけがこの町の魅力ではありません。

[5: 匿名さん]

店舗だか事務所がひとつ入るようですが
どのようが業種なんでしょうか？

[6: ご近所さん]

神楽坂在住のものです。
こんなところにできるんですね。とってもいい場所ですよ。
神楽坂でも、坂上交差点付近は一番栄えており、スーパーも３分圏内に２件ありますし、パン屋、肉屋等一通りそろいます。また、神楽坂には飲み屋は多いですが、いわゆる風俗店は一切なく、キャバクラも本当に少ない方だと思います。よって、飲食店が多い割に、夜間も治安の悪さを感じることはほとんどありません。
白銀公園等ちいさな子育てに適した公園も多く、飯田橋近辺の有名幼稚園もありますし子育てにも便利です。

[7: 購入検討中さん]

すみませんが教えてください。
このマンション前の交通量はいかがなものでしょうか。
幹線道路沿いでしょうか？

[8: 匿名さん]

サイトとかには情報無いようですが、仕様・構造などの情報ご存知の方いますか?
断片的な情報としては「40m高度地区・14階建て・1階店舗」と言うことですよね。
二重床・天井、天井高・階高とか、仕様・構造はどんなものでしょうか。

[9: 購入検討中さん]

気になりますね。このマンションは。
さっそくランキングにも登場ですね
http://house.goo.ne.jp/special/new/nm_rank.html

[10: 物件比較中さん]

資料請求しました。

設備仕様は少しだけしか書いてありません。
二重床や天井など、載ってないですね。
間取りもネットに出ていたもの（AタイプとCタイプ）だけでした。

まだいろいろ決まってないのかな。

[11: 周辺住民さん]

４０Ｍで１４階だと階高が長谷工なみかな？

[12: 購入検討中さん]

神楽坂にはランチでよくいきますが、いいかんじの町ですね。
大人がゆったり住めそうな印象があります。

こちらはセットバック無く、ばっちり道沿いに建つのでしょうか？
交通量が気になります。
また一番の関心事は「値段」です。
サラリーマン家庭ではどうもきつそうな感じがいたしますが
現在の状況下、大体坪単価いくらくらいなんでしょう？

[13: 匿名さん]

きょう資料届きました。
平均で坪４００万は間違いなく超えるんでしょうが・・・
中盤までいくかな？

[14: 周辺住民さん]

やはり40メートル高度地区で14階建てというのでは、
階高が2.8メートルで、直床になるのではないですか。
二重床二重天井にすると天井高2.3メートルはありえない
高級物件ではないようなので、
近くのルネみたいに、手ごろな値段で無いと売れ残るのでは。
坪400はありえないでしょう。

[15: 購入検討中さん]

４００万なんて..めちゃくちゃです（涙）
うちには無理そうです。
はぁ〜。ほかを探さなくては。時間がない。

[16: 匿名さん]

>>14

申し訳ないけど相場観無さ過ぎません？
ルネ神楽坂って３年くらい前の物件でしょう？確か坪２８０くらい。

いま新宿区で売ってる物件の値段みてくださいよ。軒並み平均坪４００オーバー。
大久保も４００・笑。まあこれで右から左に売れるとは思わないけど、
この状況で神楽坂を３６０で出してくると思います？？？

建築コストがルネの頃より４割以上上がってるんだから土地代が同じでも（これも
ありえない想定だけど）物件価格は上がらざるを得ない。

４２０−４４０くらいでは？

[17: 周辺住民さん]

直床階高２８０都営住宅並み、幹線沿いで坪４４０だったら笑えますよ、本当に。
場所柄、一歩入った住居系地域の低層マンション階高３２０なら坪４４０でも当然でしょうが。
オリックスマンション事業は結構在庫抱えてここはどういう風に出てくるんでしょうかね。

[18: 匿名さん]

>>16
ルネの坪280を参考に計算してみましょう
2割程度が建物部分で建築コスト上昇に伴い、建物部分の価格が4割増だとしましょう
280*0.2*1.4=78.4

残り8割程度が土地部分ですので、仮に土地代が同じだと仮定すると価格は以下のようになります
280*0.8=224
224+78.4=約300

昨今の地価上昇を反映して周辺相場が35%上昇したと仮定すると以下のようになります
(東京カンテイの中古物件売出価格の神楽坂上昇率を参考)
280*0.8*1.35=302.4
78.4+302.4=380

ご自慢の相場感ではどのようなロジックで420-440になるのでしょうか？
数字を色々と出している割には肝心の価格予想がただのあなたの直感に見えます

無論仕様も何もわからない状況での予想なので精度は低いですが、400を切ってくれる
のではないかと私は予想します
もちろん価格設定は売主の自由なので、強気の420-440で出してくる可能性は否定しません

[19: 匿名さん]

ルネは一昨年の物件でしょ。
神楽坂とはいっても、牛込神楽坂駅付近の相場がそれほどではないのでは。

[20: 匿名さん]

>>18

えーと・・・１６だけど
マンションの原価が販売価格のだいたい８割くらいってことも知らないのかな・・・

>残り8割程度が土地部分ですので、仮に土地代が同じだと仮定すると価格は以下のようになります

販売価格の８割が土地代ってアナタ・・・

相場観以前の問題だよ・・・

[21: 匿名さん]

16さんと18さん
どちらが相場観ないのか楽しみですねｗ