23区内の新築マンション価格はいつ下げ止まる？（その32）

[元祖匿名はん]

サブプライム余波の全世界的な金融不況の真っ只中、日本の不動産市況低迷はもはや
疑う余地がありません。金融庁の施策が行き過ぎ、貸渋り、貸剥しが建設不動産業界
のみならず中小企業を襲う今、デベロッパー倒産、分譲価格の崩壊が起こっています。

健全な市場形成、健全な需給関係を望む一人として、業者（プロ）も客（エンド）も
是々非々で議論をいただければと思います。

前スレ（その31）
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44094/

[22: 匿名さん]

２年くらいは価格はそんなに下がらないでしょ。

なぜなら、
中堅デベは在庫処分に必死で新規で土地を仕入れられない。
↓
新たに新規分譲できるのは、体力のある大手だけ。
↓
土地価格が下がって２〜３年後に安定したとしても、実際の分譲は４〜５年後。

[23: 匿名さん]

売れなきゃ下げる　市場の原理

[24: 匿名さん]

デベも市場から駆逐されつつある。
そういう世の中

[25: 匿名さん]

>>23

でも所詮在庫一層セールだから掃ければ終わりじゃないでしょうか？
素人考えですが。

ただ中古はさがるでしょうね。確か買い替え特例に伴う自宅売却損の
特別控除はＨ２１年末までの売却が条件でしたから、来年あたりはお
金持ち（控除すべき所得税をたくさん払っている）たちによる、控除
狙いの投売りセールが始まると考えます。

[26: 住まいに詳しい人]

>>22
>土地価格が下がって２〜３年後に安定したとしても、実際の分譲は４〜５年後。

世の中のマンションはタワー物件ばかりではありません
50戸規模なら、用地を仕入れてから半年で着工＆販売開始になります

それに建設中の物件は、あと４年も販売活動をしないで寝せておくのですか？
あり得ない話ですね
デベが自発的に動くか、銀行が圧力を掛けるかは色々でしょうが
損切りで販売しちゃうでしょ

そーいうのが容易に予想されるから、実際の取引は極少数であっても
価格相場の“自由落下”が現在起きているんですよ

[27: 匿名さん]

横浜・神奈川の新築マンション価格動向より

No.168 by 匿名さん　2008/12/18(木) 23:29

首都圏マンション市場予測
２００９年の供給予測
☆マンション供給は４．７万戸へ。本業回帰で１１．６％の増加に。
☆超大型物件のリスク避け、１００戸規模の中型物件にシフト。
☆在庫処理が最優先も、荒れた市場の回復がキーポイント。
☆大手間の競争激化、ハウスメーカー・商社は縮小へ。
http://release.nikkei.co.jp/detail.cfm?relID=208177&lindID=6

さあ、実際はどうなるのでしょうね。

[28: ビギナーさん]

今日の利下げはデベの資金調達を楽にするのでしょうか？
だとすると、売り惜しみしやすい＆在庫抱えやすい？

もしくは、0.1%に（信用コストのっけて）さほど関係なく調達コストは高止まり？

[29: 匿名さん]

「東京」　ダイア建設（株）（資本金71億8100万円、新宿区新宿6-28-7、代表加治洋一氏、従業員322名）は、12月19日に東京地裁へ民事再生法の適用を申請した。

　申請代理人は松村正哲弁護士（千代田区丸の内1-6-5、電話[phone]）ほか4名。

　当社は、1976年（昭和51年）3月に設立された中高層マンション建築分譲業者。77年6月に現商号となり、89年12月に東証2部へ上場を果たした。「ダイアパレス」シリーズのマンションブランドは全国的に知名度が高く、ピーク時の91年3月期には年売上高約2306億8100万円に達していた。バブル期にはリゾート事業およびゴルフ場事業にも進出、新潟県苗場地区、山梨県山中湖地区などにおけるリゾートマンション販売や海外でのコンドミニアムなどの販売も手がけていたが、バブル崩壊以降はこれらが重荷となり業況は低迷。98年3月期は年売上高約2003億3500万円にとどまり、資産リストラの一環として完成在庫と未事業化用地に対する評価損などで約377億6600万円の最終赤字となっていた。

　その後、主力行が特別公的管理（一時国有化）の決定を受けたことで動向が注目されたが、準メーン行をはじめとした支援のもと再建が進められ、2000年には米大手投資ファンドのサーベラスグループと資本・業務提携で合意するとともに整理回収機構と債務弁済協定を締結。2002年には整理回収機構の債権がサーベラスグループに譲渡されたうえで、その一部は金融機関に再譲渡することで合意していた。

　しかし、その後も不動産価格下落に伴い所有不動産が含み損を抱える事態となり、2003年には大幅債務超過となったことで、同年5月には「ダイア・リバイバル・プラン」を発表。同年8月に産業再生機構の支援第1号の決定を受け、同年末には金融機関より900億円を超える債務免除を受けていた。

　この間、支店の統合・廃止、関係会社の整理などリストラを断行、マンション事業に特化し立て直しに努めてきたが、売り上げは年々減少。昨今においても販売市況の低迷から2008年3月期は販売戸数が計画を大きく下回ることとなり、年売上高約409億7600万円に対し、約31億9500万円の経常赤字を余儀なくされていた。さらに3月には子会社株式を売却することで資金を捻出、仕掛物件や完成在庫の販売に注力していたが、10月以降、マンション販売がさらに落ち込むこととなり資金繰りはひっ迫、今回の措置となった。

　負債は約300億円。

　なお、上場企業の倒産は、松本建工（株）（北海道、民事再生法、ジャスダック上場）に続いて今年34社目（上場廃止後のエー・エス・アイ（株）を含む）となる。

[30: 匿名さん]

東京で新たな仕事を探しているという若者に、総理は・・・
「新しい仕事というのは『これがやりたい』と言わないと、相談される方も『何かないですか』と言われても困る。自分のやりたいことを絞り込まなきゃいかんな」（麻生首相）
“何をやりたいか決めないと就職は難しい”。総理はそう言うのだが・・・
「“何でもいいから仕事がほしい”というのが普通のこと。首相がそういうことを言うのはどうかと思う」「職があれば良いというレベルです、私の場合は」「今の不況の中では仕事を選べないところもあるから」（求職に来た人）
“働きたくても、働けない”。そんな声が街にあふれ出しています。
http://headlines.yahoo.co.jp/videonews/jnn/20081219/20081219-00000063-...

[31: 匿名さん]

人権救済：ホームレス写真撮影や指紋採取で申し立て−−支援団体　／東京
12月19日12時1分配信 毎日新聞
渋谷区を中心にホームレスを支援するグループが１８日、都庁で記者会見し、渋谷署の警察官から写真を撮影されたり、指紋を採られたりしたとする５人が年内にも日本弁護士連合会人権擁護委員会に人権救済を申し立てることを明らかにした。また、これらのグループは写真撮影や指紋採取の中止などを求める意見書や要望書を渋谷署に送った。会見したのは「渋谷・野宿者の生活と居住権をかちとる自由連合」や「ホームレス総合相談ネットワーク」のメンバーら。それによると、１１月中旬から下旬にかけ、渋谷駅周辺のホームレス約４０人が職務質問され、写真撮影や指紋採取を受けたといい、「同意を得ておらず、偏見と差別に基づく著しい人権侵害」と主張している。一方、渋谷署は「病気になったり、事件や事故に巻き込まれたりした場合に、家族や身内と連絡を取る必要がある。同意を得たケースに限っており、強制はしていない」と話している。

[32: 匿名さん]

トヨタ自動車、赤字らしいね。
そういえば、昨年、トヨタの株をお宝株と称して強気発言を繰り返していた奴がいた。
株も、不動産も、全く先が読めなかったんだね（笑）

[33: 匿名さん]

＞ 名前:匿名さん　投稿日:2007/10/24(水) 18:08

＞９８９が悪いんだぞ。下半身の話題にふりむけるんだから。
＞ところで、トヨタ下がってきたじゃないか。今週末６０００円割れしたら
＞キミらも少し見直してあげるよ。

あのー、３０００円、割ってるんですけど（笑）

[34: 匿名さん]

いつの話ですか？

[35: 匿名さん]

経済通の話だと、１０００円割れも視野に入れているらしいぞ。
とりあえず、日経平均は５０００割れを目指すね。

[36: 匿名さん]

みぞゆうの経済危機ってやつですねｗ

で、２００９年はマンション価格どなるの？
やっぱ底なし？？

[37: 住まいに詳しい人]

>>36
2009年は底なしでしょ

マクロ的な解釈では
米国の住宅価格下落が信用収縮を生み出しているわけで
それが続くかぎりは金の巡りも悪いまま
各種予測によれば、それが落ち着く時期はどーやら2010年半ばらしい

日本の不動産に資金が戻ってくるのも
おそらくその後ということですからねぇ

[38: 匿名さん]

来年始まること

実際に派遣失業者が街にあふれるのは来年
派遣社員が首になり故郷に帰っていくのも来年
派遣の人たちが住んでいたアパートが大量に空室になるのも来年
アパートやテナントの空室率を下げようと賃貸料の値下げ競争が始まるのも来年
賃貸物件オーナーたちの返済が苦しくなるのも来年
なんとか年内持ちこたえてきた不動産・建築が息絶えるのも来年
正社員も手取り減収しリストラの恐怖におびえ、マンションどころでなくなるのも来年
値引きにつられつい契約をし、引渡しにドタキャンするのが増えるのも来年
高値で買ってしまったリストラ会社員たちが借金を抱えてホームレスとなるのも来年
持ちこたえられなくなった人たちのマンションの投売り、アパートの一棟投売りが始まるのも来年
空き部屋ばかりで修繕積み立てや管理費が集まらず新築なのに半値以下物件が出てくるのも来年
高級賃貸物件が破格の安値で投売りされるのも来年
中間決算で時価会計を先送りにして破綻を免れた銀行や保険などが本決算できなくなるのも来年

楽しみな来年

[39: 匿名さん]

>>38
派遣切りがサービス業、事務職まで広がって行くと近郊のアパートが余って行きますね。
板橋、練馬、中野、杉並、世田谷、大田あたりのアパート経営者はこれから大変だ。

今のところはこんなもんだけど、これからどこまで増えて行くか？
http://yachin.homes.co.jp/city/ad11=13/tk=3/bg=1/sort=2d/o=80hsbqBjnIY...

[40: 匿名さん]

近郊の独身向け新築賃貸の供給は長期にわたってストップ。
賃貸ストックが古くなって行き、家賃レベルもどんどん下がって行くよ。
それでも空き室が増え続けるから、アパート経営者は大変。

それにしても田舎に帰って職はあるのか？
農業育成しかなさそうだな。

[41: 匿名さん]

>38
「年末に東海大地震発生。とどめをさされるのも来年」を付け加えたらどうだ。

[42: 匿名さん]

なんか・・いろんな人達が混在してますね。
トヨタはまだ、純資産１１兆円ありますけど対応アクションが早すぎたかね？

無理やり世界中でインフレ誘導が始まっているけど、今後、どの様になるでしょうね？
先進国の中で日本の格差が一番酷い状況みたいね。
悲観的になるよりもアクション起こして前に進むしかない。
そうしたら欲しいマンションも購入出来ます。

[43: 匿名さん]

頑張ればなんとかなるですか。
出た、精神論！

[44: 匿名さん]

首都圏マンションは厳しい状況、だそうです。
日経の記事によると、価格が、来年秋には15％程度下がる、そうです。

首都圏マンション、厳しい状況
http://www.nikkei.co.jp/news/sangyo/20081218AT1D1805H18122008.html

記事より
・用地の取得費や建築費の下落で来年秋には発売価格が現在より15％程度下がるため、市況が回復すると予測した。ただピーク時（00年）に比べると半分程度の水準にとどまり、依然として厳しい状況が続く見通しだ。

マンション発売　底ばい状態　０９年首都圏　１１％増止まり
http://www.business-i.jp/news/sou-page/news/200812190088a.nwc

記事より
・現在の発売戸数からすると「８０００戸程度が適正」（同）としており、０９年は各社の在庫処理が進むとみられる。
・販売不振により、仲介業者が発売価格から３割程度引き下げる「アウトレット価格」も登場し、０９年はこれがさらに広がりそう。一方で土地や資材価格が落ち着き始めているため、「来秋以降は現在よりさらに１割以上安い“新価格”物件が登場する」（同）と予想する。
・住宅ローン減税については、住民・所得税からの控除額引き上げという形で実施されるため、同研究所は「高所得層だけしか恩恵を受けられず、効果は限定的

首都圏のマンション発売、０９年も５万戸割れ予想
http://www.yomiuri.co.jp/atmoney/news/20081218-OYT1T00973.htm?from=nav...

記事より
・不動産会社は価格の値崩れなどを恐れて発売戸数を抑えている。しかし、首都圏では現在、未発売の在庫が約１万５０００戸あるとみられ、不動産各社も借入金の金利負担などを軽くするため、値下げして発売せざるを得ない状況となっている。

マンション発売、ピークの半減４万７０００戸　２１年の首都圏市場予測
http://sankei.jp.msn.com/economy/business/081218/biz0812182133018-n1.h...

記事より
・２１年は完成物件の価格引き下げや、土地・資材価格の下落傾向を反映して「現在より１割以上安い“新価格”物件が、秋以降に登場する」（企画調査部）とみられる。
・市場回復については「２１年中は難しい」（同）と調整期間が長引くという見方を示した上で、「（３０００万円台前半の）低価格物件の導入が期待される郊外から」という。
・住宅ローン減税については、住民・所得税の控除額の引き上げという形で実施されるため、「高所得層だけに恩恵をもたらし、効果は限定的」

０９年もマンション市況厳しく＝発売戸数、バブル崩壊後並みに
http://www.jiji.com/jc/c?g=ind_30&k=2008121800878

09年の首都圏マンション発売、11.6％増の見込み、不動産経済研
http://itpro.nikkeibp.co.jp/article/NEWS/20081218/321721/


来年も発売価格の下落が予想される、そうです。

[45: 匿名さん]

中古マンションの価格が下落、しているようです。

首都圏中古マンション価格、14カ月ぶりに3,000万円台割り込む　東京カンテイ
http://www.asahi.com/housing/jutaku-s/JSN200812190003.html

首都圏中古マンション価格、14カ月ぶりに３０００万円割れ／東京カンテイ調べ
http://www.shukan-jutaku.com/np/news_article.php?article_id=28743

[46: 匿名さん]

>先進国のなかで日本の格差が一番酷い状況

ってほんと？ヨーロッパやアメリカなんかはもともと格差社会でしょ？
日本は国民総中流階級でやってきたから、最近になって少し格差ができてきたってことじゃないの？

[47: 匿名さん]

日本だって格差は昔からあったはず。それをあえて言わずに
表向きはみんなが中流ってことにしていただけでしょ。

[48: 匿名さん]

日本も優秀な移民を受け入れる準備が必要でしょうね。


［テルアビブ　１４日　ロイター］　米国の著名不動産投資家、サム・ゼル氏は１４日、当地で行われたビジネス会議で、世界経済回復のカギとなる米不動産市場の回復は来春までに始まるとの見通しを示した。

同氏は「経済成長と人口の増加が続く国では、住宅市場は２００９年春に安定の最初の兆候が見られると考えている。米住宅市場は２０１０年春までにはかなり回復する見通しだ」と語った。

また、米国の人口は増え続けているが、２００８年の住宅着工件数は６０万戸足らずと、過去１０年間の毎年の住宅着工件数を１００万戸以上下回っており、住宅需要は近く増加するとの見方を示した。

ゼル氏は、米住宅市場が向こう１２カ月間にわたり安定し始めれば、需給のバランスが均衡し、世界中で打ち出されてきた財政刺激策が効果を発揮する見込みであることから、その他の市場は回復するだろうと語った。

[49: マンション住民さん]

>>42
だいぶ的外れだな
トヨタの財務状況なんて誰も触れてないと思うんだが

[50: 匿名さん]

＞４９

表裏一体なんだよな、住宅販売と自動車販売は。
大手銀行以上に資金調達力があるトヨタグループが何を考えているのか・・・
海外子会社・国内関係会社等の戦略プランも含めて良く熟考したらどうですか？

関係ないけど年間５００億円の経費が必要なF1からは撤退しないのですかね・・？
レクサス選手権も継続する模様だしね。

[51: 匿名さん]

>>42
>先進国の中で日本の格差が一番酷い状況みたいね。

先進国、そうでない国１０カ国近くに駐在で住んでいたが、
日本ほど格差のない国は他にありませんでした。
マスコミに踊らされないように。

[52: 匿名さん]

>>51

そうかね、結構ひどいみたいだけど。
ドルベース換算だから、円高になれば所得は上昇する。

http://www.oecd.org/dataoecd/45/58/41527388.pdf

[53: 投資家さん]

地方で派遣切りされた人が職を求めて新宿、渋谷、池袋あたりに大挙して上京するから、近郊のとにかく安いアパートは繁盛するよ。３人一部屋だと採算も良くなるよ。

[54: 投資家さん]

日本の不動産市況は東京から回復していくよ。治安はめちゃ悪くなるけどね。

[55: 匿名さん]

東京・新宿区のマンションのごみ置き場に不発弾とみられる砲弾　自衛隊が回収
東京・新宿区にあるマンションのごみ置き場で、不発弾とみられる砲弾1発が見つかり、自衛隊が回収した。
18日午後3時ごろ、新宿区住吉町にあるマンションのごみ置き場に爆弾のようなものがあると、近くにいた人が110番通報した。

[56: 匿名はん]

>地方で派遣切りされた人が職を求めて新宿、渋谷、池袋あたりに大挙して上京する

とてもアパートが借りられるとは思えない。
個室ビデオ、ネットカフェあたりを経営すれば良いんじゃない？

それよりも、今入居している人が、公営住宅に行ってしまいそう。

[57: 匿名さん]

派遣切り、期間従業員切りが相次ぐ中、18日に東京・新宿区に開設された東京キャリアアップハローワークには、週末の20日も、職を失った派遣労働者や期間労働者が訪れた。20日に来た人は「11月いっぱいには、もう出ていってくれと(会社を解雇された)。来たっていうのは、まあ仕事もそうですけど、もともと来た理由っていうのは、まあ、まず住むとこですね。不動産屋に行くより、こっちの方がまだ」と話した。
http://headlines.yahoo.co.jp/videonews/fnn/20081220/20081220-00000233-...

[58: 投資家さん]

>>56
新宿で中小の空きビルが増えているので現在物色中です。賃料もずいぶんと下がってますよ。
アパートが買い叩ければ、この２つを上手く回せばかなりの収益が上がりそうです。

[59: 購入検討中さん]

>>44さんがご紹介してくださった記事で来年発売は1割〜1.5割安いというのは分かったのですが、それらの販売価格が安くなる物件の竣工っていつ頃になるのでしょうか？来年末とか再来年でしょうか？？

来年の春に販売開始する幾つかの物件では竣工予定日が再来年の春とかなんですよね…。私の場合、捨ててる家賃と値下がりで得られる利益がほぼ同じぐらいになりそうなので微妙です…。

ローン減税がまた段階的に縮小していくこととどうせ買うつもりであることを考えると来春竣工物件で5％でも値引きを引き出して買ってしまったほうが良いような気もするのですが、同じような選択で迷ってる方いらっしゃいますか？そしてどうする予定ですか？

[60: 匿名さん]

都は１９日、長期プラン「１０年後の東京」の実現に向けて、２００９〜１１年度の重点施策を掲げた「実行プログラム２００９」を発表した。３年間で３９４事業を手がけ、総事業費を１兆９０００億円と設定。今年、２０１６年夏季五輪招致の１次選考を最高評価で通過したことや、景気減速など社会情勢が変化したことを受け、昨年策定した０８〜１０年度分の実行プログラムを改定した。http://www.metro.tokyo.jp/INET/KEIKAKU/2008/12/70icj100.htm

[61: 匿名はん]

アーバンのスポンサー選定入札は不成立になったようです。
http://mainichi.jp/select/biz/news/20081218k0000m020175000c.html

[62: 大学教授さん]

購入者に占める上京者一世の比率がこれから年々高くなる。
上京者一世はパラサイトが無理で、働きながら家賃を支払うことになり、
貯金するにも大きな努力が必要となる。
購入対象物件は利便性と、費用対効果（マンションＰＥＲ）が重要視されるだろう。
http://www.kantei.ne.jp/release/PDFs/56PER2008-shuto.pdf

[63: 大学教授さん]

都心部７０ｍ２マンションの家賃が２０万円とすれば、
マンションＰＥＲ２０で、４８００万円、坪単価で２２６万円。
このレベルが支持されるのでは？

[64: 大学教授さん]

実際は、坪単価２２６万円だと県境外周区、市部、周辺３県となってしまう。
現在の景気を考えれば、都心部の価格調整は必要だろう。
http://selldata.realestate.yahoo.co.jp/new/shuto/unit_price_ranking_2....

[65: 購入検討中さん]

そのような状況者は都に居住すること自体が厳しいのではないかと思います。
関東圏に居住する理由は雇用が多いからという理由でわかりますが、家を借りたり買ったりするには都ではなく、埼玉や千葉あたりになるのが収入を考えると普通ではないでしょうか。
今後雇用を求めて東京に人が集まるため、恩恵を受ける人は安いアパートを貸している人たちや、高齢化が進み空き部屋が多く出ている昔の団地の人たち、とそれを貸している人たちだと思います。

[66: 匿名さん]

さあインフレへ逆ブレのサインか？　後はオバマ次第だ。
中国は20年まで８％経済成長継続しないと色々ややこしい問題あり。（○○党の人民への公約）　


［北京　１９日　ロイター］　中国人民銀行（中央銀行）の易綱副総裁は、来年は鉱工業生産が回復し、８％ないし、それを若干上回る成長を記録するとの見通しを示した。

１１月の各種経済指標は中国経済が予想以上のペースで鈍化していることを示したが、ここ数週間、中国当局者からは比較的明るい経済見通しが聞かれている。

中国証券報（電子版）によると、易副総裁は、金融関係の会合で消費と投資が安定し、政府の景気対策が輸出減少を補うとの見方を示した。

企業の在庫調整が進んでおり、大半が来年半ばまでに調整が終了する、とした中銀調査の結果を紹介し、過去２カ月間大きく落ち込んでいる鉱工業生産も遅くとも来年第３・四半期までに正常に戻るとの見方を示した。

[67: 匿名さん]

>>48も教授の書き込みでしょ
移民促進と不動産業者のあからさまなポジショントークが
何が結びつくか分からないんだが
社会の活力維持の美名のもとに、治安の悪化、
社会コストの増大などデメリットだらけの
移民推進策を何故強引に進めるかわからんね
経団連と不動産業者くらいか喜ぶのは？
彼らは社会的コストを負担するつもりは
さらさら無いのはこの数ヶ月で明らかだけどね

[68: 匿名さん]

＞彼らは社会的コストを負担するつもりは
＞さらさら無いのはこの数ヶ月で明らかだけどね

じゃあ、法人事業税を日本で支払うの止めますわｗ
本社移転を必死に止めているのは政府だし、各経営者が憂国・愛国心の気持ちを
まだ忘れていないからだよ。

[69: 匿名さん]

移転すればいいんじゃない。憂国・愛国心の気持ちより、企業が生き残る事の方が大事でしょう。
雇用がなければ、生きていけないんだから。

[70: 匿名さん]

都心で70平米で20万とか現実味ないような。過去の賃料推移から考えてせいぜい25位じゃない？

[71: 匿名さん]

>>70

いやいや教授のいう「都心」は江東区とか墨田区とかだからそんなもん