23区内の新築マンション価格はいつ下げ止まる？（その32）

[元祖匿名はん]

サブプライム余波の全世界的な金融不況の真っ只中、日本の不動産市況低迷はもはや
疑う余地がありません。金融庁の施策が行き過ぎ、貸渋り、貸剥しが建設不動産業界
のみならず中小企業を襲う今、デベロッパー倒産、分譲価格の崩壊が起こっています。

健全な市場形成、健全な需給関係を望む一人として、業者（プロ）も客（エンド）も
是々非々で議論をいただければと思います。

前スレ（その31）
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44094/

[201: 匿名さん]

特に新味のないニュースだと思うが。
あなたはこれに何を見いだしたのですか？

[202: 匿名さん]

分かっていれば良いんです。

[203: 匿名さん]

千代田区の発展は千代田区のもの。
部外者が喜ぶことではありません。

分かっていれば良いんです。

[204: 匿名さん]

景気悪くて雰囲気最悪だけど、何月くらいから動き始めるのかな？

[205: 匿名さん]

超新々価格登場
■ 【東京】プラウド阿佐ヶ谷　トータルブレイン（12/24）
■ 　杉並区の阿佐ヶ谷エリアの分譲マンション価格は、２００４年ごろまでは徒歩10分圏で坪当たり２４０万〜２５０万円の市場相場だったが、05年から上昇、現在は坪当たり３２０万円前後の新価格相場となり、約30％の上昇となっている。当物件は、分譲単価が坪当たり約４１３万円、新価格相場よりもさらに約30％も上昇しており、04年までの旧価格市場と比較すると、約69％もアップし、超新々価格である。
（2008/12/24）

[206: 匿名さん]

＞２０５
この記事で何を言いたいのかわかりませんが、プラウド阿佐ヶ谷は駅1分です。駅徒歩10分の坪単価と比べても意味が無いでしょう。
ちなみに、ほぼ完売らしいですよ。
駅前は強い!!!

[207: 匿名さん]

>>206
金持ちは強い!!! だろ

[208: 匿名さん]

いいところは高くても売れる。
あたりまえのこと。

[209: 川]

いいとこでも　ちゃんとつくってくれなきゃ意味がない・・・イニシアさん。

[210: 匿名さん]

阿佐ヶ谷駅前がいいとこか？
赤坂低層階が買えるよ。

てか、野村の一人勝ち状態って何かウラがあるんじゃない？
スミフなみの値段で、野村だけが売れてるっておかしい。

[211: 匿名さん]

来年春に建築基準改正
３年後くらいに分譲販売→リースホールドに切り替え
旧式物件の分譲ローンを抱えた人は
残り３？年あまりの残債を抱えてどう思うのだろう

[212: 匿名さん]

211さん

基準法の何がどう変わるの？リースホールドって何？(笑)

[213: 購入検討中さん]

>>211
リースホールド厨うぜー！ｗ
オマイはリースホールドって言いたいだけだろｗ

買主にとっては選択肢が増えるのはいいことだけど、分譲マンションの選択肢が増えるというニュアンスよりも、定借のバリエーションが増える、ぐらいに思っていたほうがいいですよ。

そもそも分譲派の人間は、戸建てではなく定借ではなく分譲を選ぶように、リースホールドも選ばないと思う。イギリスなどではリースホールドが馴染んでいますが、日本の不動産事情・状況の中で定借との住み分けが上手くできるのか？とかそもそも広まるのか？というほうが微妙かもしれないですよ。

その辺についてはどうお考えですか？

[214: 匿名はん]

リースホールドは、ボッタクッてた美味しい所が減っちゃうから、デベやゼネコンが難癖つけてあまり広まらないだろうな。
買う方も、吊るしの物を買う事に慣れちゃってるからね。
実際に法令がどの程度まで緩和？されるかわからないけど、自由度が高かったら良い事だとは思うけど。

[215: 匿名さん]

中国不動産が、
日本市場に参入。

不動産の美味しいところはその内、
中国のものに？

[216: 匿名さん]

今日もまた逝くと思ってたんだがなあ・・・

[217: 大学教授さん]

>>215
東京都心にさまざまな計画があって、都市構造が大きく変わって行く。
ビジネスチャンスも多いと見ているんでしょう。

[218: 契約済みさん]

中国が進出するとスケルトン売りとか出てくるのかもね。それこそリースホールドとマッチするので展開的にはアリ。旧来のデベのインテリアセンスって酷いから自分でやりたい人も多いだろうし。

[219: 匿名さん]

大いにあり得る。どんどんお願いして買って貰った方が、日本の為になる。

[220: 匿名さん]

>>212さん。

リースホールド(利用権制)は、213のような分譲業者が嫌っている新方式です。
分譲と違って、建物は建て主責任です。
分譲は共用部まで購入者責任。
つまり分譲マンションは完全に売り逃げできるのでおいしいのです。

リースホールドでは建て主、販売者側に管理や補修の責任があります。

リースホールドは固定資産税も登録免許税もありませんから、購入も大幅にコストダウンできます。

リースホールドでは、部屋内はすべて自由に決めて使えます。

来年夏前から建築法が改正されて、大規模物件については、耐震基準が大幅に厳しくなります。
これもポイントでしょう。

[221: 匿名さん]

>>220
納得！
いまの新築在庫が来春まで残るとマズイわけだ。
だから買い煽りに躍起なんだな。
モデルルームなんか行くと5〜6人に囲まれる。

[222: 匿名さん]

>モデルルームなんか行くと5〜6人に囲まれる。

パソコン画面から思わず引いた。

[223: 匿名さん]

必死なのの主理由は不況のせい
建築法改正はこの混乱の拍車を掛けて
息の根を止める可能性があるので
まだ不透明だよ

リースホールドは買主にとっては良い制度だが
地震国日本では売主側にリスクがありすぎるので
導入がそう進むとも思わないけどね

まあいずれにせよ今が買い時ではないのは確かだが

教授は商売のためなら国も売りそうな勢いだが
日本人なの？

[224: 住まいに詳しい人]

>>205
『プラウド阿佐ヶ谷』って、５月から販売していたよーな
なんで今頃に記事になったんだろ？
ここまでの勘違い価格物件は流石に秋以降はないよね
　
　
公表データでは、総戸数58戸
8月に55戸売り出し、初月50戸成約、初月契約率91％

現在の状況は公式サイトによれば
>キャンセル住戸【最上階ペントハウス】最終１邸先着順受付中

これからキャンセルが続発するのかも・・・
　
　
>>206
駅前というだけで70％も価格が上がるなら素晴らしいな

ちなみに、中央線の阿佐ヶ谷や荻窪あたりは
駅前より徒歩10分ぐらいの方が坪単価は高くなるからね

[225: 匿名さん]

阿佐ヶ谷や荻窪はいいエリアだけど、この時期都心が価格が下がってるのに上がるわけがない。
上がってる情報がもしあるならそれは半年以上前の古い情報だね。

[226: 匿名さん]

>224
何が言いたいのかわからんが、このマンションが売れた要因は駅前ということでしょ。

>駅前より徒歩10分ぐらいの方が坪単価は高くなるからね
このマンションが徒歩10分だったら、半分も売れると思わんが。

>これからキャンセルが続発するのかも・・・
あなたの勝手な妄想。

[227: 匿名さん]

>226さん
何もそんなにむきにならんでも

[228: 契約済みさん]

220に業者扱いされた213ですｗ
真面目に考えて位置づけとしてはこうなるでしょう。

戸建＞分譲MS＞定借MS＞リースホールド＞賃貸

左に行くほどイニシャルが高く、右に行くほど月次が高くなる感じ。

品川の定借に貧民が集ったように、賃貸以上分譲未満のための選択肢が増えるかな。しかし分譲だとデベに搾取されて賃貸だと大家に搾取されるという選択肢の間にひとつ、管理費でリースホールド業者に搾取される、というのが増えるだけだと思うけどね。公共事業じゃないんだからどっかしらに搾取されるわけですわ。

あと、戸建て・分譲だと担保物件価値と個人の信用力で金借りますが、リースホールドだとどうなるのか？ってのはある。金利もね。恐らくは銀行の融資枠が分譲よりも小さくなり、リースホールドの歴史がゼロの日本において、当然過去のトラックレコードが皆無なので金利も住宅ローンより高くなるはず。

勿論、内装だけなので小さくてOKだが収入とのバランスで融資枠と内装にかけるコストがどうなるか？と言う意味で賃貸と定借の間の選択肢としての魅力は乏しくなるでしょう、というのが私の予想。

リースホールド厨は知能も収入も資産も低いからその辺まで考えてないと思うけど、そもそもある程度の資産と安定収入がある人間はまともなデベの物件を買うので最初から対象セグメントが違うんですよ。品川の定借に集ったのは富裕層か？って考えれば分かると思うけど。

そのへんも分からずにまだ数年先の話をさもベストだ！みたいに語るのは単に最近知ったリースホールドっていう言葉を使いたいだけだろ？っていうことになるわけです。

多分、海外の例でリースホールドが日本における定借っぽく広まってるケースがあると思うがその場合の銀行借り入れって分譲とは金利を含め条件が全然違うはずだよ。日本の銀行は低脳の集まりで晴れの日に傘を貸す連中だから良い融資条件になるとは思えない。

まあ、DIYなお父さんで丸太小屋よろしくスケルトンから頑張っちゃう人にはいいんじゃないでしょうか(笑）

[229: 匿名さん]

都心に住むの今月号を読んだが、野村不動産の広告がなく、2008年ベストマンションに一つもプラウドが入っていないのが、大変不自然でした
2009は麻布にできる超高級プラウドがあるにも関わらず
どうして？

[230: 匿名さん]

リースホールドって、数年前の外断熱騒ぎのようなものになるんじゃないかな
法律が整備されても業者がそれに乗って供給しなきゃ始まらないしね
まあマンションのスケルトン売りが増えたほうがうれしいが

[231: 匿名さん]

広告費を払わなかったからでしょ。

[232: 不動産購入勉強中さん]

>>228
購入検討中さん、契約されたんですね。
私も決めました。お正月明け契約予定。
港区、駅近、築浅、実勢の７．５掛けほど。いんじゃないでしょうか。

[233: 契約済みさん]

リースホールド厨とか大恐慌厨とか本当に意味無い。こっちは建設的な議論したいのに、くだらない、知識もない話を拾ってきてこぴぺする低脳ばっかり。そもそも２３区内で買えないなら議論しても意味無いじゃん。埼玉とか千葉の掲示板に行って欲しいね。或いはもっとマシなネタを提供してほしい。都内で検討して条件的に無理だったのに未練がましくスッパイ葡萄的コメントを残すのは見苦しいです。

>>232
おめでとうございます

[234: 不動産購入勉強中さん]

>>224
やっぱりね、
http://www.proud-web.jp/asagaya/images/roomplan/i/layout.gif
このキャンセル物件の「ペントハウス」にしても
恐らくこの物件の中では最上級クラスなんだろうけど、
これキッチン、玄関、トイレに繋がる他より薄く網掛けになってる戸境壁部分、
耐火遮音壁（グラスウール）ですね。タワーでもないのに。
今年竣工物件あたりから、来年以降の竣工物件、こんなのばかりですよ。
グラスウールが悪いって言ってるんじゃないけど、コストは抑えてあるのは間違いないわけで。
ユニットバスのタイルも少なくなったし、床材はフェイクのぺらぺら、カウンターもフェイクストーン、
複層ガラスも特定住戸のみ仕様とかね、
原油価格が4分の1以下を一時でも至現した今、どこまで現価格との折り合いを付けられるかっつーこと。
細かいようだけど、簡単にボラれないように。

[235: 匿名さん]

マンション購入を考えている人は幸せ者。
世の中大変なことになってるぞ。
コンビニ強盗、ビデオ店強盗、路上強盗も頻発してる。
この３つの単語でニュース検索したらいっぱい引っかかるぞ。

12月28日8時2分配信 スポーツ報知
プロレス団体ＩＧＦの総帥・アントニオ猪木（６５）が２７日、東京・新宿中央公園で年末恒例のホームレスへの炊き出しを行った。景気後退のあおりを受けて路上生活者は急増。８回目となる今年は昨年の倍以上の２３００食分のラーメン、おにぎり、缶詰を用意したが、約１時間ですべてなくなった。ラーメンにネギを入れながら一人ひとりに声をかけた猪木は「バカヤローッ、と言いたいところだけどそれぞれ事情があってここに来てるわけだからね」と神妙な表情。彼らへ送る一文字が昨年は「運」だったが「運だけじゃどうにもならない」と今年は墨字で「友」と書いてささげた。

[236: 匿名さん]

墨田区のスレに、
片っ端からスカイツリーの宣伝書き込みした人がいるが、
大学教授さんか？

[237: 大学教授さん]

ブルーワーカー親父世代は縮小の一方。
産業構造が変わり、そして東京の都市構造も変わって行く。

ＪＲＡ　売上高が１１年連続下落
http://headlines.yahoo.co.jp/hl?a=20081228-00000552-san-horse

[238: 大学教授さん]

２３区、最も多くの人口を有するのは３４〜３５歳。
まさにこれから持ち家取得を考え始める年齢。
この時期に金融危機が発生し、各自様子見の状態であるが、
いずれは実需（結婚、子供を持つ）で動き始める。
その時点で実需がどこに向かうかで、東京の都市構造変革の方向性が決まっていく。
過去に戻り、郊外の田園都市構想か？
引き続き都心居住が進むのか？

[239: 大学教授さん]

マンション購入者の平均年齢は３７歳。
これから潜在需要が膨らみ始めるんだが、問題は価格上昇について行けるほどの年収レベル
では無いって点。郊外に行けば安い物件はあるが、資産価値維持の観点から都心部志向が
異常に高い。年収レベルが低い層が郊外で諦めるようになれば、郊外物件が動き始めるが、
将来の少子高齢化を考えると恐くて買えない。

[240: 匿名さん]

こんな年末まで必死の営業活動とは、
相当きびしいようですね、そっちのほう・・・
お気の毒です。

[241: 匿名さん]

>>235
12月30日3時4分配信 読売新聞
「派遣切り」や「雇い止め」の動きが広がる中、職と住まいを失った派遣労働者や期間従業員が、厳しい年末年始を過ごそうとしている。
都会の公園で行われている炊き出しを訪ねると、瀬戸際まで追いつめられた彼らの姿があった。
２９日午後７時。東京・新宿の新宿中央公園の広場では、炊き出しに３００人以上が列を作っていた。
http://headlines.yahoo.co.jp/hl?a=20081230-00000001-yom-soci

[242: 匿名さん]

>>233
リースホールドが目障りなのは、不良在庫抱えてる「売りっぱなし分譲」屋さんだけでしょ。笑

[243: 匿名さん]

年末に暗い話題ですみませんが、世界各地で不穏な動き（戦争状態）が出てきてますね。
ガザ、インパキ、中央アジア、アフガン・・・徐々に資源価格も戻してますね。

来年、もし再び資源価格が戻した場合、大手を除き、ほとんどの
デベは資材購入ストップする可能性が高いですね。
貸倒れリスク先に誰も販売しないし、資材購入のための資金調達が出来ない。

今ある在庫が捌けたら、新新価格（価格下落）が秋口から出てくる予想もありますが、
世界各地で燻り始めた状況（資源高、ドル高への誘導）を考慮すると、有り得ないのでは
ないかと思います。＊これが・・オバマ政権の戦略？？

大手は粘り、中小は撤退・倒産の流れは続きそうですね。

[244: 契約済みさん]

>>242
デベが重説読むだけの低脳の集まりなのは同意しますが、貴方のその書き込みも微妙ですね・・・。私の意見は228に書いたのでそれに対するご意見であれば伺いたいですが、どうせ覚えたての言葉を使ってみただけで何の意見も情報も知らないのでしょうねえ(苦笑）

[245: 匿名さん]

873 ：名無し不動さん：2008/12/30(火) 09:23:46 ID:???
リースホールド型（利用権方式）共同住宅　20年度調査概要
http://www.nilim.go.jp/tasedai/shiryou/081010_1_4.pdf

なんかこれ、初期コストは抑えられるだろうが
定期借地権の変型という感じで居住者のコストはかかりそう（吊り上げられそう）だな。
管理組合的なものも作られるので賃貸の気楽さもなさそうだし。

やはり会社負担の分譲賃貸→定年後の一軒家にするか。


[特徴]
・占有部分について99-125年の設定。法律上は21年以上。
・土地については定期借地権を設定、月々または一括前払い。
・建物(スケルトン/インフィル)部分については一定期間の利用権を一括払い。
・管理については供給者責任。

[長所]
・土地および建物の単独所有で管理にかかる意思決定が容易
　居住者が管理に関与する仕組みも可能(管理組合は残る？)
・リフォームが容易
・所有と利用の分離により、初期取得コストが軽減

[抜粋]
・初期コストの低減効果→09年度より検討
・供給事業面での課題
　→採算(事業として成立するか未知数)
　→融資(担保評価から融資が成立しない問題あり)
・課題として、居住者のニーズや意向が反映されにくい
　供給者が適正な管理を実施しない場合は、老朽化や資産価値の低下が進行
　利用権の財産的価値が低下
・供給者が適切な管理を持続するためのインセンティフ
　供給者へのリース権の復帰権/建物所有者と居住者の共同管理会社設立

[246: 匿名さん]

>>243
明るい話題をどうぞ。
住宅はこれからが買いだ！
「不動産不況」の言葉に惑わされるな
「不動産不況で住宅価格はまだ下がる」といわれますが、現在の住宅価格は実は割安。人口動態を分析すると住宅需要はこれから本格化……。豊富なデータ分析で判明した住宅の買い時は、ズバリ、今なのです！
http://skygarden.shogakukan.co.jp/skygarden/owa/sol_detail?isbn=978409...

[247: 匿名さん]

>>246の臭い煽りに惑わされるな！

だろうな。

[248: 匿名さん]

三が日のお勉強に使ってくださいｗ

[249: 匿名さん]

ムーディーズ／09年、日本の不動産業界の見通しネガティブ（ 2008年12月26日 ）

　ムーディーズ・インベスターズ・サービス12月26日、2009年の不動産業界について、国内景気の低迷によって、事業環境が悪化する可能性があり、市況はネガティブとの見通しを発表した。
　同社の格付け対象企業の最も大きな収益源である不動産賃貸市場は、国内景気の低迷で賃貸オフィスの需要が軟調になり、07年から空室率が徐々に上昇しており、賃料交渉にも影響が及んでいるとの見方を示した。
　谷本伸介シニア・ヴァイスプレジデントは、「09年に国内景気が一段と悪化すれば、稼働率と平均賃料に影響が及び、賃貸オフィス事業の収益性が圧迫される可能性がある」と述べる。また、もう一つの収益源である分譲マンション市場は、消費マインドの低下が需要を損なう一方、開発コストや販売コストの上昇が収益性を圧迫。「市場環境は厳しいものになる」という。

[250: 契約済みさん]

>>245
そういう情報が既に公表されているんですね。だったらリースホールド厨もそこまでみれば分かったはずなのに。それすら出来ないところに色々と表れてるとも言えるけど。