23区内の新築マンション価格はいつ下げ止まる？（その32）

[元祖匿名はん]

サブプライム余波の全世界的な金融不況の真っ只中、日本の不動産市況低迷はもはや
疑う余地がありません。金融庁の施策が行き過ぎ、貸渋り、貸剥しが建設不動産業界
のみならず中小企業を襲う今、デベロッパー倒産、分譲価格の崩壊が起こっています。

健全な市場形成、健全な需給関係を望む一人として、業者（プロ）も客（エンド）も
是々非々で議論をいただければと思います。

前スレ（その31）
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44094/

[401: 匿名さん]

そういうのは底をうつと言います

[402: 契約済みさん]

中央線沿線は凋落してますからねえ。品川目黒が200切ることはしばらくないでしょう。少なくとも5年はないね。

[403: 契約済みさん]

大体底抜けるとか抜けないって言ってる奴が過去の歴史を知らずして語ってるのがウケるよ(苦笑)

分譲価格で底抜けするってことは賃貸の賃料相場も大きく崩れるってことですよね？ありえないから。ハレー彗星来たら空気無くちゃっ茶う前に首つるような知恵遅れな人なんだろうなー（しみじみ

[404: 匿名さん]

残酷だけど、誰も大きな損をしないうちに底をうつ事はないんですよ。
最後のババを摑んだプレーヤーが破綻して、リスクが現実になって、＊＊＊みが確定したとき、
初めて底をついて、その後の展開が開けてくる。相場とはそういうもの。

まず在庫の処理が済まない事にはどうしようもない。
供給ももっと絞ったほうがいいだろうね。
これから本格的にプチバブル分が中古として流通し始めるから。

[405: 匿名さん]

一番凋落してるのは去年までのプチバブルで急激に上昇した成り上がりの地区だよ。
言わなくてもわかるよね。プチバブル以前までには修正されるからまだまだ下がるよ。

[406: 過去スレの４０]

>>343
＞＞マクロめいた発言を23区内のスレに具体関連性なく上から目線で話すだけと世の中的にどちらがしょぼいでしょうね。

世界経済と23区のＭＳ価格に直接的な関連性はないが、波による連動がある。波がどこへ、どう波及するかは、瞬時瞬時でないと予測できない。今の状況だと1半期後でも予想できない。
例えば、2007年12月から書き込んでいるが、2008年上半期にＭＳ価格下落が起こるのか、議論がこのスレであったが、意見は半々だった。坪価格の変動しか見ていないデベ関係者は、勿論、否定派だったろう。肯定派のなかですら、外資が住宅用不動産も買い漁っていて、これから外資が日本不動産市場から撤退せざるをえず、外資の原油・資源市場の投機行為から日本の高額商品市場での消費減退や、世界の銀行間の相互不信からデベへの融資量が減り、めぐるめぐる結果として、東京の周縁部のＭＳ価格も下落していくという因果関係を予測した人は、ただの一人もいなかった。

とはいえ、予測できる事柄もある。
>>342は、今年も、世界経済の動向について何らの知見も得ないだろう。
>>389が、今年、都心部の価格下落が始まるのを眼にして、これからどうなるのかと考えるだろう。
「大学教授」は、去年と同じく、今年も何の正確な未来予想もできず、適当なことをネットに書き続けるだろう。

[407: 匿名さん]

>>405
価値観の変化をバブルと混同している人がいますね。

[408: 戒名さん]

》402
目黒が200万切ったのは25年前に遡るのだが

[409: 匿名さん]

>402

目黒が200切ることはさすがにないでしょ。

というか、品川と目黒を一緒にするその感覚が謎すぎだが・・・
品川でまともな価格はVタワーぐらいでしょ。まさか品川って港南のことじゃぁないよね！？

ちなみにあなたがお嫌いな中央線では、すでに市況が悪化したあとに発表された
（2008年夏、販売は秋）阿佐ヶ谷駅前タワーが坪400近辺でほぼ完売です。

[410: 匿名さん]

目黒の価値を数式で表現してみてください。

どこが高くて、どこが安いのか良く分からなくなってきたよ。

[411: 匿名さん]

>>409
大本営発表を信じているようでは、戦時中と何ら変わりない。

[412: 匿名さん]

少量の需要でその地域の価値と判断出来るのでしょうかね？
４００万円で４００戸売れればその価値ありと？

このように不動産の
本当の価値って分からないよな。

[413: 匿名さん]

↑マンションＰＥＲで判断するしか、
客観的数字は無いよ。

[414: 匿名さん]

PERは材料の一つではあっても、株式のPERと同様にバリューとラップ（万年低PER銘柄）も沢山含まれるので使い方にはかなりの注意が必要でしょうね。
よく雑誌なんかに出ているPERランキングだと、一般的には不人気な駅が上位に結構きてるからね。

[415: 匿名さん]

>409

Ｖタワーのタワー棟の所在地は、まさかの港南二丁目だけど？
まさか所在地北品川の、４階建のテラス棟を言ってるわけじゃぁないよね！？

[416: 匿名さん]

>>414
少なくともＰＥＲが高いところは避けるって意味では役に立つと思うよ。

名前だけで、実質がともなっていないところが見抜けますよ。

[417: 匿名さん]

>409
阿佐ヶ谷駅前、、あれタワーかなあ。。。(笑)
なら、俺も今、タワマン住まいだ(笑)

[418: 匿名さん]

>>417
小規模物件のマイナーなお話なの？

そもそも県境外周区に興味ないので良く分かりません。

[419: 匿名さん]

過去スレの４０君はおめでたいね。去年の秋頃からのトレンドに転換はまともなデベ、購入検討者はわかってただろう。そんなのデベは表向きに言わないだけ。1半期後でも予想できないんだからもう少し凡人と自覚して謙虚になりなさい。あと書いてる内容が新鮮味がまるでない。電気（笑）

凡人代表の私の今後予想
３〜５年は不動産価格は低迷。６〜７年後以降日本では年率１０％以上のインフレが起こり始める。そういった局面において良質な不動産は資産としては相対的に貨幣よりも価値が上昇していくだろう。といったところかな。平凡ですまん。

本当の天才はこういう人だよ（中には時期が若干ずれた予想もあったが概ね的中）
過去スレの４０君は空気を読めない天才かも？私は343さんではありません、一応。

アメリカの経済学者　ラビ・バトラ博士　　（インド出身　サザン・メソジスト大学経済学部教授　国際貿易理論　デリー大学卒）


「どんなに遅くとも2000年までに共産主義は断末魔の苦しい革命を経て崩壊し、2010年までに資本主義は
崩壊するだろう。私の現時点（1978年）におけるこの予測は『経済60年周期説』に基づくものである。」

「わが恩師サーカー曰く、資本主義は『爆竹が弾けるようにして』崩壊する。世界同時大恐慌の発生による
『搾取的』資本主義の崩壊と共に、『貨幣による支配』は終了するだろう。」

「『富の過剰な集中』が資本主義の崩壊を引き起こす。少数の富裕層はひたすら貯蓄に励んでお金を使わず、多数の
貧困層はもともとお金が無いため消費できない。この『消費の歯車』の停止が資本主義を崩壊させる。」

「『自由貿易』が資本主義の崩壊を引き起こす。自由貿易による国際間の競争の激化のために生産者はコスト、ひいては人件費を削減
することになる。賃金を低く抑えれば、結局消費は鈍化する。『消費の歯車』の停止が起こり資本主義は崩壊するのである。」

「将来、原油価格は投機バブルによって1バレル＝100ドルを超えるだろう。しかしその後、
この『原油バブル』は崩壊するだろう。」

「世界同時大恐慌はアメリカ住宅バブル・原油バブルの2つの投機バブルの崩壊から始まるだろう。NYダウは
大暴落するだろう。資本主義は花火のように爆発する。日本と世界は同時に崩壊するだろう。」

「世界は大恐慌による混乱期を経てプラウト主義経済（均衡貿易、賃金格差の縮小、均衡財政、自国産業保護、終身雇用、
環境保護、銀行規制など）による共存共栄の社会へと徐々に移行して行くだろう。光は極東の日本から。」

「2008年アメリカ合衆国大統領選挙は民主党候補が勝利を収めるだろう。」


ラビ・バトラ博士ホームページ
http://www.ravibatra.com/

[420: 匿名さん]

↑40？ 古すぎ。

[421: 購入検討中さん]

ラビ・バトラとか持ち出してるし(爆笑）

一言でいうと経済界の細木某や江原某ですよ。クルーグマンよりもラビ・バトラがノーベル賞受賞すれば良かったとか思ってますか？いやーウケるわ。

[422: 購入検討中さん]

おっと、そういえばラビ・バトラもノーベル賞受賞してましたね。ノーベル賞はノーベル賞でも居グノーベルだけど。受賞理由もまさに細木某や江原某とそっくりですよ(＾＾)

[423: 戒名さん]

>>414
ＦＲＰは材料の一つではあっても、ユニットバスのＦＲＰと同様に保温とラップ（ビューバスなど外壁に面する浴室は特に）も沢山必要なので
使い方にはかなりの注意が必要でしょうね。
よく雑誌なんかに出ている浴槽ランキングだと、一般的には不人気な独立型http://www.toto.co.jp/products/bath/b00027/index.htmが
上位に結構きてるからね。

[424: 物件比較中さん]

ラビ・バトラさんかー。この人学者か？

[425: 匿名さん]

ソースは多分本だろうが1978年にここまで予言してたんなら変人扱いされるだろな。
421、422みたいなのはマスコミを妄信し高値掴みするタイプか必死な業者さんかな。
いっずれにしろ物事の本質を自分のアタマで考える力に欠けている。
おそらくクルーグマンも名前だけ知ってて彼の何が評価されたかなんて全く解って
ないのだろう。可愛そうに。

[426: 匿名さん]

今日のゲンダイを持ってらっしゃる方、「人気の中央線が大幅値下げ」という見出しの記事があったと思いますが
有益な内容（他線と比べて中央線が特に下がってしまうメカニズムなど）は書いてありましたか？気になります。

[427: 匿名さん]

気になるなら、買え！！

[428: 匿名さん]

か、買ってきます。面白かったら後ほどかいつまんで・・・

[429: 購入検討中さん]

>>425
知能恐ろしく低いですね。

人のことを
＞マスコミを妄信し高値掴みするタイプか必死な業者さんかな。
＞いっずれにしろ物事の本質を自分のアタマで考える力に欠けている
とかいいつつ、

自分では
＞ソースは多分本だろうが1978年にここまで予言してたんなら変人扱いされるだろな

とここへの書き込みだけで盲信してるという1レスだけで頭の具合が可哀想な人(嘲笑

最低限、英語版のwikiペディア程度は見てくださいよ。クルーグマンについてもラビ・バトラについても貴方よりは知ってるのは間違いないですよ・・・。

[430: 匿名さん]

>>429
はいはい、必死なのは分かったから君の予想を聞こうじゃないか？
どうせ東洋経済の記事の要約とかだろ、ますます可愛そうだ

[431: 購入検討中さん]

>>430
おまえさー正真正銘の＊＊だろ？トンデモ学者を崇め奉ってるから、それはないでしょう？って指摘しただけなの、俺は。なのになんで俺の予想を聞きましょうになるわけ？頭悪すぎ。

この学者って一日4時間だか8時間の瞑想をして神からの啓示を予言としてまとめてるんだぞ？経済学の世界でどういう扱いになってるか知らずに盲信するのは江原や細木、サイババや最近だとブラジル人のジュリアーニだっけ？日本に地震が来るとかぬかしてた奴、ああいう類を盲信するスピリチュアル＊＊と同類だって話。

傷ついたなら謝るよ。死ぬほど本は出してるし翻訳も一杯出てるから愛読書の一つに加えてください。

[432: 匿名さん]

>>427
428です。買ってきましたが、中央線でもどこでもMSが下がってる、という一般論で
ちょっぴりがっかりしました。ということでここで議論するまでもなし、です。秋には在庫一掃されて
手頃なMSが目立つようになるそうですよ。

[433: 匿名さん]

>>431
貴方からお前ね、相当ヒートアップしてますね。
結局英語版のwikiペディア程度で論理武装しても自分の見通しは無し。
ラビバトラがどう見られてるかぐらい百も承知。ジュリアーノや副島、小室、船井とかが
便乗してるねー。バトラに釣られまくりなところも可愛いね。
ま、文面見る限り基本的な経済的な嗅覚は全くなさそうなのでもういじめないよ。
今後の不動産価格の推移や株価がどうこれから動くかなんかも的中率はともかく
自分では何の予想もたてられない自称インテリ君。君はアタマがあまりよさそうではないので
まあ頑張ってください。私はこれから碁を打つので邪魔しないでね。

[434: 匿名さん]

こんなとこでケンカするヤツは多分チビ。

[435: 匿名さん]

>>432
値下げで売残り在庫一掃されたら、
手頃なMSは完売だと思うが・・
秋以降に新しく発売されるMSがお手頃価格になるって意味かな。

[436: 匿名さん]

>>435
わかりずらい説明ですんませんでした。その通りです＞秋には割安感のあるMSが続々出て来る。

なお、今日のマンションズにも「今後は建築費などコストアップ要因が見当たらないので
安定感が価格に反映されて買いやすい物件が増えて来る」と書いておりました。
さらに、「不況下では企業の土地放出が増えるため、供給が郊外から都心に移り再び都心回帰が来る」
という分析です。

マンションズにしては本意ではないと思いますが「なるほどな、現在出てる物件や既に明らかになってる
計画はいろんな意味で買いじゃないんだな」と思ってしまいました。秋頃は期待できそうでしょうかね。

[437: 匿名さん]

建築資材が安くなって、人件費が安くなって、土地供給が増えれば、
確かに買いやすい物件を期待できますね。

[438: 匿名さん]

>>431
別に＊＊っていうわけじゃないけど
結構バトラ氏には俺は感謝してるけどな
彼の本を読んだのが去年の5月頃
その中に「日本の景気も秋ごろまでだろう」という一文があった

それを読んだ俺は何か凄い嫌な予感がして
上で出してた不動産を一気に値下げして売り切り
株も全部処分して、先物を売りまくった

おかげでこうやってノウノウと掲示板で遊んでられるだけの利益が出た
彼の本を読んでなきゃ、こういう行動には踏み切れなかっただろうと思う
その点では非常に感謝してる

まぁ外れて大損したら、なんだあの学者って言ってた気もしないでもないｗ

[439: 匿名さん]

在庫が一掃されたら手頃価格にする必要がなくなる。
建築資材や人件費が安くなっても安く売る必要がないんだから、
利益率が高くなると考えるのが自然だろう。

[440: 匿名さん]

在庫一掃で買い手も買ってしまい、それ以上買う必要もなくなる。
その後で高くなったら、誰が買うの？

[441: 匿名さん]

なんで在庫一掃されたタイミングで買い手がいなくなるんだよ。
在庫数＝買い手数　なのか？

[442: 匿名さん]

今の悲壮な在庫一掃は売り手側に痛みを感じてとても喜べないけど
仕入れ値が安くなれば安く売ってもなお利益が見込めるから
そんなリーズナブルなMSが増えれば売買双方にとって幸せなことだと思いますね。

ただ、本当に再び都心回帰の兆しが再び見えようものならその瞬間に学習曲線を
描くように不動産価格が都心から周辺に向けてまた沸騰を開始するでしょうけど・・。

[443: 匿名さん]

>>438
>その中に「日本の景気も秋ごろまでだろう」という一文があった

ＰＣの前に座っているなら10分も掛からずに検証出来るのに・・・

http://rank.nikkei.co.jp/keiki/gdp.cfm
日本の景気は夏前で既に下り坂でした

今回は偶然にもよい方向に転んで良かったですね
次は“予言者”に騙さないよーにしないと

[444: サラリーマンさん]

まあ、下がるのはガチでしょ。

[445: 購入検討中さん]

予言者ネタはもういいよ。本人も恥ずかしいだろうから二度と出てこないでしょうし。

23区内の新築マンション価格が下がるのは確実。で、どこで下げ止まるか？ってところですが、日本はデフレ脱却前にまた世界同時不況に突っ込むわけで、かつ政府もまともな方策を示せていないからまた失われた10年ばりに長いデフレに苦しむ可能性はある。

大バブル後にマンション価格が底を打ったのは2000年前半だからざっくり10年はダラダラと下げ基調だった。ただ今回のプチバブルは実需との乖離幅が前回ほど大きくないので10年は無さそう。

というわけで最長で10年、最短で3年、ざっくり3-5年で底打ちだと思うけどね。実需の利回りベンチマークである賃貸の賃料相場が大幅に崩れないかぎり、という但し書きはつきますが。

個人的には2000年前半の直近坪単価安値を割り込むのか、割り込むとしたらどのくらい下回るのかってのは気になるけど、こと23区内の実需不動産に限っていえば直近最安値を2割も3割も下回ることは無いんじゃない？日経平均のバブル後最安値が8%ぐらい切り下げたけどそれ同様に酷くても1割ぐらいかなと。

底打ちに10年掛かるなら1割ぐらい下回る可能性があり、3-5年だったら直近安値ぐらいで止まるイメージ。

[446: 匿名さん]

>>445
預言者ネタにまんまと釣られて人のが完全に遊ばれてる気がしたがまあいいか。
随分甘い見通しだね。

[447: 匿名さん]

政府は、今年中に自民党ではなくなる可能性が高いわけだが、
政権交代後にどうなるかも考えておかなければいけないだろう。

[448: 匿名さん]

不動産業界に関して以前のバブルとの一番の大きな違いは
銀行のデベに対する姿勢だと思います。
以前は銀行はデベを潰さないように資金供給してきましたが、
今回は潰すことも厭いません。
ということは以前と比べて土地の値下がりスピードも早く、
ドラスティックに不動産も安くなるということです。

この変化に対応できるデベだけが生き残ると思っています。
即ちなるべく早く在庫を叩きうる決断ができるデベは今後も
生き残っていけるのではないでしょうか。
しかしなまじ体力があるばかりに在庫処分を躊躇したデベは
とんでもない結末が待っているような気がします。
在庫処分を終えたデベは以前と仕様も同等の住宅を安い価格で
販売できるようになり、在庫処分の物件は完全に売れなくなります。

今回のデフレはかなりドラスティックな形になるでしょう。
ではそうならないようにする、つまりインフレにするにはどうすればいいか、、、
年寄りをないがしろにした政治を行うことです。
つまり札束をじゃんじゃんすって、年金生活者、貯金者の
現金の価値を落とせばよい。
今の自民党ではできませんね。なぜなら既得権益者を守る政党ですから。
民主党は非情な小沢ならもしかしたらできるかもしれませんね。

アメリカは既に年寄りないがしろの政策に変わっております。
つまり今後も成長することを選択したのです。
日本はいつ舵を切るか。
不動産業界の人にはどっちが望ましいんでしょうねｗ

[449: 匿名さん]

札束をじゃんじゃんすって、何に使うかですね。
福祉に使うなら年金生活者をないがしろにすることにはならないと思いますが。

[450: 匿名さん]

札束の増刷は福祉のような恒久的な目的には使えません。
なぜなら一時的にしか刷ることはできないのです。
恒久的にすればそれはアルゼンチンや戦前のドイツのようになるということです。
つまり増刷の目的は国の借金の返済となるはずです。
これは国がリセット、徳政令を発したのと同じ現象が起こるでしょう。

在庫をたくさん持っている不動産業者はその政策を取ってほしいでしょうね。
でも残念ながら既に政策は決まっております。
なぜなら三菱商事を始めとする大企業が大規模リストラを始めたからです。
これはインフレ政策がないことを示しています。
国の政策を中小の不動産会社に合わせるようなことはしません。
ということで在庫を早めに処分しないデベは本格的にやばくなります。
日本総合地所は安売りしているけど助かるんだろうか、、、