BELISTA(ベリスタ)白鳥ってどうですか？

[購入検討中さん]

BELISTA(ベリスタ)白鳥についての情報を希望しています。
物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。
よろしくお願いします。


物件データ：
所在地：東京都葛飾区白鳥1-1628
価格：2700万円台-3700万円台予定
間取：2LDK-3LDK
面積：52.03平米-70.36平米

[104: 契約済みさん]

Ｃタイプの洋室２とキッチン横の小さい窓は二重サッシではないそうですよ。
窓が小さいからそんなに音が入ってこないからだろうけど、洋室２の窓も二重サッシがよかったなぁ。
念のため、そこの窓だけ防音カーテンにしようかと考えています。

[105: 契約済みさん]

初めてカキコミします。
Ｂタイプ高層階で昨年契約しました。
ご近所の方々よろしくお願いします。


他社のＭＲを５〜６件は見回って最終的に決めました。
引越しも過去３年で３回ほどしてきたので、いくつか感想を書きますね

。


まず騒音について。
現在、築１年のメインステージ蒲田という物件の高層階に住んでいるのですが、
騒音はひどいです。
http://www.spring-net.co.jp/bukken/detail.php?did=81
何しろ第一京浜が目の前、その50m程先には環八。
そして京急本線と空港線が交わっていて、開かずの踏み切り状態。
その踏切を待つ車の排気ガスもきっとひどいでしょうし、
クラクションや大型車のエンジン音などもかなりひどいです。
しかも、蒲田駅近辺は大規模な工事中で昼夜問わず相当な騒音です。

が、過去に青梅の方に住んでいて、相当平和な土地でしたが
クラクションなど、大きな音が鳴り続けることがない以外、
普通の窓でもある程度は慣れるもんなんです（笑）

ベリスタ白鳥は騒音に関しては二重窓に加え、排気口にも防音を
兼ねているため、まず聞こえないでしょうし、
遮音性能T-4に関しても、他の物件より高性能に思いました。
大体、PCの音や冷蔵庫の音でかき消されるくらいだと思いますよ？

あと、利便性を取りたいなら、幹線道路近くで、駅近。
そうなると騒音も仕方ないと考えるしかないと思いますよ？


排気ガスについて。
これも低層階に比べればなのか、気になりません。
天気のいい日は必ず外に干してますし、においも気になりません。
１年ほど住んでいますが、手すりが黒くなってきたとは思わないし、
一日中干していても変わりなかったです。

上記に関しては、もちろん個人差があるので、「全く」とまでは、
いいませんが、そうそう気になることはないんではないかと思っていま

す。
自分は高層階を契約しましたしね(^-^;


立地について。
スーパーがいなげやだけでなくて、少し離れれば他にもあるし、
青砥のダイエー、立石なんかの商店街も多いですが、
その中心にあるので、どの方向にも行けるとこがいいかなと。
ローレルコートお花茶屋は行けなかったですが、
立石パークビューには行きました。
それぞれ、白鳥より微妙に駅から遠いことと設備に付随した金額の高さ

が
ネックだったかなぁ。


入居状況と価格について。
高層階や、Ｂタイプなど、希望に合った部屋は価格下がらないでしょうね。
やっぱり激安には理由があるから売れ残ってるんですから。


設備について。
住宅性能評価書を見れば分かりますよね。
他の物件と比べてどのくらい異なるか。
もちろん200年住宅ではないことからして、
高級じゃないけど、この価格だからと割り切って決めています。
多分、評価が１ランク上がると、プラス300万くらいじゃないかな。
加えて、魔法びん、ミストサウナ、ディスポなんかの
設備も１ランク上がると、プラス300万くらい。
加えて、評価の高いデベで、プラス300万くらい（笑）

[106: 物件比較中さん]

正直なところ、購入を迷っている者です。
物件自体は結構気に入っています。価格も安いのが魅力です。
まぁ排気ガスもそんなに問題はしていないのですが、・・・

ただ子供が小さいので交通量の多さと
子供の学校（葛飾区はどうなんでしょうか？）が心配です。
それと
やはりこのご時勢ですから資産価値としてどうなのか？
２回ほど見に行った時に霊柩車を見たので気になりましたら、
斎場が近い。（気にするほど近くないのかもしれませんが）
それと堀切菖蒲園がなぁ〜。

お花茶屋にはツタヤもあるし結構いいんですけど・・・
なんかあって売る時はどうなんでしょうか？（一生住むなら資産価値もあまり気にしなくていいのかもしれませんが）
独身なら即購入しているんですが・・・・

[107: 契約済みさん]

すいません。
土地勘がないもので、堀切菖蒲園って何かマイナスポイントがあるのですか？
斎場って一体どの辺にあるのでしょうね？お墓？お寺ならすぐ近くでしたが。
（契約した割りに何も知りませんね・・・）

お子さんがいらっしゃるなら、交通が不安なのはもっともですよね。
水戸街道じゃない方の道って、独立歩道もないし私でも歩くと車スレスレで危ないなぁと思いました。
夜は街灯も少なくて結構暗いし。（スーパーとコンビニで救われますが）

売却＆賃貸は今のところ考えてませんが、確かに葛飾区は・・・余り人気はないのでしょうか。
でも、押上線に乗って押上迄もすぐですし、スカイツリーが出来れば意外に好転したりして・・？とかなり能天気ですね。
（ちなみに賃貸保証がついてるらしいですが、個人的には葛飾区で（いくら駅チカでも）あの値段で借りる人がいるのか？？と言う疑問を感じてはいます）

[108: 契約済みさん（ついでにご近所）]

うちは今、区内の2LDKを賃貸で借りてますが、家賃10万くらいですよ。それでもけっこう掘り出し物でした。今日現在満室です。
築15年くらいで駅からもやや距離があって賃貸仕様の設備悪な物件でそれくらいの家賃ですから、3LDKで南向きで駅近で分譲で、頑張って高層階にしたので、賃貸に出しても15万は見込めると考えています。
3LDKの賃貸物件は希少ですからね。

斎場は線路の反対側です。駅の北東あたりですね。そこまで離れている施設を気にする必要はないでしょう。斎場と線路の間というすごい立地にも他のマンション建ってましたｗ

駅からの道は改良してほしいですよね。ガードレールくらいないと確かに怖いです・・・

[109: 契約済みさん]

僕も今区内の2LDK約60㎡の賃貸で住んでいます。家賃が12万円で、昭和57年築、それでも満室で不思議ですね。

[110: 契約済みさん]

105です。

ファミリー向けというより、やはりDINKSとか多いと聞きましたよ。
３人以上だと少し狭く感じます。
ローレルコートお花茶屋や立石パークビュー、
或いは、東大島辺りに近い価格でファミリー向けの物件が多かったですね。

資産価値は過去のデータからすると、かなり低いと思います。
マンションズを３ヶ月ほど前から毎週読んだり、日経トレンドの特集からしても、
土地の上昇は極めて稀でした。

ただ、立地条件からすると、ベリスタ白鳥は悪くないかなと。
23区内で駅から近いし南向き。
でもデベが不安(^-^;

[111: 周辺住民さん]

近所に住んでいるものです。

環境
・電車の高架音や車の騒音等、うるさい部類に入ると思うが
　日光街道や環七と比べると車の量は少ないので、
　サッシを閉めればまったく問題ないレベルと思われる。
・マンション前の６号線とのＴ路地で停車中の排気ガスによる
　空気汚染の方が心配である。

お花茶屋駅の利便性
・各駅停車しか止まらんが、近年は本線への急行運行が廃止になった分、
　堀切菖蒲園と同等の駅になり、不便に感じることは無い。
・朝のラッシュもお花茶屋で下りる人（学生）が多いので
　１度に乗れないことはほとんど無い。
・上野からの１８０円最長区間でもあり、青砥寄りの人でも
　お花茶屋から歩いた方が節約になり意外と便利（上野〜青砥は２５０円）
・ちなみに、ベリスタ白鳥から立石、青砥を毎日利用する事は
　あまり考えない方が良いと思う。歩いていくと結構時間かかる。

立地
・駅前商店街の２０年前は夕方になると黒山ができる位
　繁盛していたが、今は衰退している。
　理由は、商店街と大手スーパーとの共存を行わなかった為。
　立石、青砥、亀有等と比べると見劣りするイメージがある。
・ツタヤ、商店街、いなげや、カズンがあり、
　必要最低限の商業施設はそろっているので問題無い。
　少し足をのばしてココスナカムラ、青砥リブレ、サミット、
　四つ木ヨーカドー、立石商店街をうまく利用すれば物価は最安値である。
・一番気になるのは南向き前にあるガリバーの存在。
　将来、マンション等の高層建物がたってもおかしくないと思う。
　実績として、６号線を少し下った車のディーラーや工場跡が
　結構マンションに化けているから、素人考えでガリバーも
　何かに化けるのかと思った。
（まったく信憑性はないので気分を悪くした方、すいません）

物件
・値段は上記デメリットを踏まえてもかなり安い部類に入ると思う。
・駅近を最重視する人ならば近い物件の中では一番お勧めできると思う。

結論
・私だったら買いません。
　間取りが平凡すぎる。平凡であるならば、もっと設備を豪華にしないと。
・駅徒歩６分が微妙に遠い。
　駅からの道にガードレールがなく、必要以上に神経使うので疲れる。
・同じデメリットイメージを抱える物件ならば、少し予算を増やして
　ベリスタ千住仲町のほうがよいのでは。

[112: 契約済みさん（ついでにご近所）]

ガリバーの土地が高層のマンションになる可能性は低いと思いますよ。
主な根拠としては、
・ベリスタ西側にレオパレスの分譲宅地が建設中（日照権の問題が発生）
・ガリバー敷地の土地の形状及びトヨペットとの間に墓地があること（南側が墓地隣接の分譲マンションはないかと）

ということで、マンションが建つにしてもあまり高層ではない賃貸マンションになるでしょう。高層にできない以上、ワンルームの部屋を多くして部屋数を増やすでしょうね。
どちらかというと、トヨペットの土地の方が高層の建物が建つ可能性があると思います。ただし、ベリスタとの位置関係的に日照には影響ないでしょう。眺望は多少の圧迫感があるでしょうけど。

間取りが平凡すぎるのは本当にその通り。田の字ですからね。。
ワイドスパンでなければ契約しませんでした。

千住仲町物件があんなに価格を下げてくるとは・・・ｗ
白鳥を契約する前だったらそっちにしていたかもしれません。

[113: 物件比較中さん]

＝Ｎｏ106です。
資産価値等の書き込みいただいた方ありがとうございます。
資産価値と価格は比例しているとは思います。
斎場についてはたしかに駅の反対側ですが直線だと300ｍ圏内なので気にしています。
最初、四ッ木斎場との名前でしたので遠いと思っていたのですが、結構近いので驚きました。
（昔住んでいた戸建の近くに斎場の建設予定が起こった時は資産価値が落ちるとの事で反対運動がすごかったです）
→今回は先に斎場ができているので既にそれを見越しての価格かもしれないので、更に資産価値が落ちなければ問題なしなのですが・・・。

堀切菖蒲園については、（昔親戚が立石に住んでいた時に聞いたので30年以上前の事だと思います。）今はあまり気にしていないのですが、まぁ昔は差別されているような人が住んでいたとの話しで、年配の人はあの場所は嫌がると聞いたので、ちょっと気にしています。

親父は国道に近い（排気ガス）のと駅への道が歩道ないので孫が住むのに反対でした。

保育園も駅の反対側とか方向違いなんで保育園よってから駅に行くとかなりしんどいなぁ〜と考えています。（妻いわく駅徒歩6分の魅力がない。でも安いのは魅力。）

でもなんと言っても子供の教育問題なんですけど。
葛飾区というか、あそこら辺はどうなんでしょうか？周辺住民さんでわかる方いらっしゃればよろしくお願いします。
今週末に、ローレルコートお花茶屋を見に行きつつ、思案します。

[114: 周辺住民さん]

近所に住んでいるものです。
その２

資産価値
・マンションで資産価値を気にするならば、駅近、南向きは必須条件。
　（将来の賃貸等の事を考慮に入れて。）
　徒歩６分は駅近でない。遠い部類でしょ。１０分以上は問題外。
　２〜３分以内にしないと。だとすると、近くに物件はなかなか無いね。
　しいて言うなら、関屋のビークステージ北千住でしょうか。
　値段の面でベリスタ白鳥とは比較対象にならんが。

四つ木斎場
・まったくに気にする必要性無し。今は煙でないので環境面でも問題無し。
　２０年前、斎場の近くにセザールができた時は、どうかと思ったが
　近年、もっと近くにサングランデお花茶屋ができた時はまったく
　デメリットになっていなかった。

教育レベル
・はっきりいって都内最低レベル。周りの都立高校のレベル見れば一目瞭然。
　自我の強い子供なら中学までは現実を知る意味で区立でも良い。
　他人に左右されやすい子は中学から私立が良い。
　子供の性格に関係なく、高校は是非都内のランク高い高校へ。
　ベリスタ白鳥からなら十分通える立地なので通学条件は良い。
・統計的だと思うが、教育低レベル＝低収入という構図になっているのが現実。
　（私が子供の頃、給食費免除が５分の２程度いた。俗に言う
　　お父さん、お母さんに渡す手紙を貰っている人が多いという事）
　白鳥３〜４丁目に都営住宅が沢山建っている。
・松戸、柏のほうが圧倒的にレベル高い。
　例）私の小学生の頃、葛飾はクラスで２〜３人（１０％未満）
　　　しか私立中学へ行かない。
　　　対して、松戸・柏は１０〜１５人位（半分程度）いたと聞いた。

場違いだが、ローレルコートお花茶屋
・全てが中途半端。
　値段も高い。駅から遠い。設備も高ランクでない。
　他に似たような間取りの物件が沢山ある。オーベル青砥の方が良いと思うが。
　ベリスタ繋がりでいうならば、ベリスタ都立汐入公園が似ている？といった所か。

[115: 契約済みさん]

>>114
あなたが一番場違いだよ。

内容見てみる限り、あなたは現在マンション購入を検討していないでしょう？
ものすごい勘違いをしている箇所がありますよ。

ただ、四つ木斎場の部分については全く同意。

[116: 契約済みさん]

まぁまぁ＾＾；
何にせよ、周辺住民さんのお話色々参考になります。
しかし、私もローレルコートお花茶屋結構気になります（・・・残念ながら値段が全く無理です）

ところで、あと何戸残ってるのでしょうね？完売御礼に早くなりますように。

[117: 歯ぐき]

資産価値が高いかどうかを勝手に評価をくだすのは余計な世話だと思いますよ。
永住するつもりなのか将来買いかえる予定なのかは人それぞれでしょうし。
価値観も人それぞれ違いますから。

[118: 契約済み]

114さんの教育環境のお話は、今現在の話なんでしょうか。
都内最低？

[119: 物件比較中さん]

=113です。
NO114さん情報ありがとうございます。

白鳥はもうじき完売になりそうなので、あせっています。
藤和も残りわずかなので早くモデルルームを閉めたいとの事でした。

白鳥のモデルルーム行く途中にオーベル青砥のポスターを見ていたので
オーベル青砥も気にはなっているのですが高そうで・・・
ローレルコートお花茶屋が安くなってないかなぁ〜と期待しつつ見てきます。

[120: 契約済みさん]

ベリスタが完売すれば、ローレルコートとオーベルは他に競合が実質いなくなりますからね。
どっちも無理に値下げする必要がなくなるかと。

ところでマンションズによると、残り７戸に減っていますが、Ａタイプが再度販売されていますね。キャンセルになったか他の部屋に変更したんでしょうかね。

夜景の眺望写真はすごく綺麗ですね〜。六本木の東京タワーがあんなにはっきり見えるなら、東京スカイツリーはもっと大きく見えるんでしょうね。
10F前後の部屋を契約したのですが、これくらい眺望がよければいいんですが。

[121: ビギナーさん]

デベが不安だと、何かデメリットがある？藤和が割りと安定の方ではないかな？

[122: 契約済みさん]

>>121
榊さんにこの物件を相談したら、藤和の経営状況は良くはないけど三菱地所が後ろについているので倒産ということはないだろうと前向きに薦めてくれました。

他デベ（メジャー７の一つ）のＭＲで雑談時に藤和の話をしたら、倒産は無いだろうけど三菱地所に吸収されてベリスタブランドも残るらしいという噂を聞いたことがある、と営業の人は言ってました。


というわけで、業界内では藤和の倒産は無いっぽいということになってそうです。
契約しちゃったから倒産されると困るんだけどさｗ

[123: 匿名さん]

>>122
しかし、地所に切られるというパターンも無くはないので安心は禁物かと。
今の株価だったらもし地所に助ける気があるなら、完全子会社化も容易ですからね。