BELISTA(ベリスタ)都立汐入公園

[物件比較中さん]

大規模物件の供給が続くこの地域にまたひとつ物件が誕生。

他の物件とどのように差別化していくのか、気になります。


「BELISTA(ベリスタ)都立汐入公園」概要

所在地（地番） 東京都荒川区南千住八丁目21番48
交通 東京メトロ日比谷線・JR常磐線・つくばエクスプレス「南千住」駅より徒歩18分、
京成本線「京成関屋」駅より徒歩11分、東武伊勢崎線「牛田」駅より徒歩12分
総戸数 252戸（他に管理室、パーティルーム、ゲストルーム、キッズルーム各1戸）
敷地面積 8,375.31m2 （実測面積・建築確認対象面積・登記面積）
建築面積 2,850.01m2
建築延床面積 21,348.78m2 （容積対象外面積712.88m2 含む）
構造・規模 鉄筋コンクリート造地上15階建1棟
分譲後の敷地の権利形態 専有面積割合による所有権の共有
管理形態 管理組合成立後、三菱地所藤和コミュニティ株式会社に管理委託（予定）
売主 藤和不動産株式会社
設計・監理 株式会社長谷工コーポレーション
施工 株式会社長谷工コーポレーション
駐車場 253台（平置26台、機械式225台、身障者用1台、来客用1台）
自転車置場 504台（スライド式）
バイク置場 10台
ミニバイク置場 20台
完成日 平成21年2月下旬予定
入居日 平成21年3月下旬予定

[1003: ビギナーさん]

ここ駅から滅茶苦茶遠いな！！！
年取ったら、バスとかタクシーで金かかりそうだよね。
やっぱイニシアの方が駅近でいいかな。
高いけど・・・。

[1004: 匿名さん]

1003
今さら駅遠の話すか。ここはもう話題がなくなってしまいましたね。駐車場話も出なくなりましたし。

[1005: 契約者]

遠かったら近いイニシアにすればいいじゃん!!

[1006: 匿名さん]

書き込みが1000を超えたので次スレを作りましたのでこちらへどうぞ。

BELISTA(ベリスタ)都立汐入公園（part 2)
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/43421/

[1007: 契約済みさん]

今日、現場で確認しましたら、あと１３戸がしかないので、頑張ってください。

[1008: 入居予定さん]

現在南千住地区に居住し、この物件を購入したものです。子供の学校の関係で、アーバンとトキアスに知り合いがいて、マンションでのどのようなトラブルがあるのか聞いてみました。
すると共通して話にでたのが外国人居住者のマナーの問題で、例えば昼夜をとわず通路ロビーなどで大声で話す、ご自分のお子さんがロビーや共用部などで自転車乗って遊んでいても注意しない、
通路などで数人が広がって会話してる横を、すいませんと声をかけ通ろうとしたところ睨まれた、
など困っていると話ていました。よく聞くご近所トラブル以外にも、住んでみなければわからない
事がたくさんあるようです。心配になってきました。

[1009: 匿名さん]

>>1008
パーク＆パークスとかのスレでもそんな話題が出てましたね。

ぜひ次スレでもそのお話をお書きになってください。

BELISTA(ベリスタ)都立汐入公園（part 2)
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/43421/

[1010: 周辺住民さん]

汐入地区の大型マンションは外国人（中国人・韓国人）が結構住んでいるみたいですよ。私は地元人で結婚して汐入地区に住んでますが、とても不便に感じます。これだけマンションが建設されてて保育園・幼稚園は少ないし、病院はララテラスにしかないので常に混んでいます。買い物もリブレと廃れた三徳しかないし。公園があり環境は良いと思いますがやっぱり不便。

[1011: ご近所さん]

1010さん
私は日本の何ヶ所に住んでいたことがありますが、
汐入地区だけではなく、どこの病院（診療科）でも混んでいる感じます。
ちなみに、汐入地区において第三中学校の南側に診療所がありますし、
はなみずき保育園のところに眼科や耳鼻咽喉科があります。
また、汐入大橋の反対側（足立区）に病院や診療所がいっぱいありますし、
リバーサイド病院も今年５月開業します。

最近の２〜３年、はなみずき保育園や汐入子ども園ができていますし、
来年４月、汐入子ども園の園児も倍増します。

[1012: 契約した人]

気に入っています！

[1013: 契約者]

入居が楽しみですね、うちは4月9日です。あいみつとりましたがアート引っ越しセンター一番安かったですよ。叩きまくりましたから(笑)

[1014: 入居予定さん]

ウチは13日の入居予定です。
皆さん、表札ってどうされますか？

[1015: ご近所さん]

汐入地区・・・あと２０年後に問題山積。

１．公園周辺の公団分譲＆都営住宅。
　今は再開発地区の旧住民が特例で暮らしているが、死んで空き家になれば普通の都営アパート群へ。
　大量の低所得者層流入で足立区北部のスラム同様、貧困街に変身は必至。
　そもそも、タワーマンションの半分も都営住宅。月２万円程度の家賃で、東京新大陸の住民を見下ろしてる。

２．タワー式駐車場の分譲マンション群
　野ざらしの機械式駐車場の耐用年数って知ってるか？　２０～２５年だよ。
　建て替えるのにどれくらい、莫大な費用がかかるか知ってるか？
　１台あたり２５００～３０００万だよ。普通に新設よりカネがかかるんだよ。
　それを駐車台数でかけ算してごらん。
　マンション本体の修繕積立金の大半が吹っ飛ぶんだよ。
　このあたりの分譲は格安の駐車場代を売りにしているが、
　一刻も早く適正価格に戻さないと、住民の破産者続出。
　ちなみに、お宅らの足下にある公団分譲住宅の駐車場代なんて、平置きで２万円強。
　コストが余計にかかる機械式が１万円以下。異常だと思わない？

[1016: 真ご近所さん]

↑
上記は嘘です、ごめんなさい。
汐入は郊外型ニュータウンと違うことは解っているのに、わざわざ不安を煽りにきました。
ごめんなさい。

駐車場１台あたりの更新費用も一桁間違ってしまっています。
ごめんなさい。

ご近所というのも嘘です。ごめんなさい。
リバーフェイスの掲示板を荒らしたらすぐに消されて腹が立ったのでここを荒らしました。
本当にごめんなさい。


１０１５に代わって謝ります。ごめんなさい。

[1017: ご近所さん]

上記、ベリスタの関係者か。あまりの稚拙な書き込みに笑止。

機械式駐車場の更新費用。
ネットを探せば、いくらでも悩んでいる管理組合にぶちあたる。
駐車場代が２～３万円のマンションでも、巨額の更新費用が捻出できないからと、
機械式を埋めて平置きにして、なんとか乗り切っているケースもある。

それだけのスペースがあればいいが、安売り民間デベは容積率、
建坪率めいっぱいの物件作って売りまくって、その辺のアフターケア何にも考えていないからな。

要は悪いこと言わないから、デベが売るためだけに適当に作った修繕計画書を早急に見直して、
建て替えに本当に必要な諸経費を見積もった方が良い、ってこと。
１万円もしない駐車場代なんて、毎月のランニングコストにしかなっていない。
一般論だが、２０年後に更新でそれまで毎日使い続けた場合、
ランニングコストや修繕、更新にかかる費用も駐車場代から積み立てるとして、
最低でも月５万円程度の負担が必要って話もある。
ウソだと思うなら、きちんとした機関に聞いてみな。
この手の問題を手がけている非営利団体とかごまんとあるから。

ちなみに、上記の訳分からん書き込み「郊外型ニュータウン」とは違うとあるが、意味不明。
少なくとも、郊外型ニュータウンには、汐入で問題になっている地盤沈下はないと思うが。

[1018: 真ご近所さん]

あら、恥ずかしくなってもう来ないかと思ったらまた来たのね。
「ベリスタ関係者か」だなんて書いたらまた消されちゃうよ。懲りない人だなあ。

それじゃあ駐車場が20〜25年で１台あたり２５００～３０００万更新費用がかかるというデータをがんばって出してみよう！
ランニングコストや修繕、更新にかかる費用も駐車場代から積み立てるには最低でも月５万円程度の負担が必要って「一般論」も一緒にさ。
規約違反で消すのはそれからにしてあげるからさ（それともごめんなさいして自分でそこだけ消したり？）、期待してるよ！

・・って、どうでも良いけど伝えたいことがあるなら新しい方の掲示板に書き込みしようね。
ここ、もうパート2に移動しちゃってるから。

[1019: ご近所さん]

・・・・。
見事デベの思惑にハマった住民のために書き込んだだけに過ぎないのに、苦笑。
まあ、「真ご近所さん」がデベ関係者だとすれば、何をかいわんや、な話。売り逃げすれば良いだけだもんね。
まあ、仮に住民だったとすれば、信じたくない気持ちは痛いほどわかるが・・・。これが今のデベの現実。
規約規範とやらで消したければ消せば。どうぞ。
当方、たまたま業界に片足を突っ込んでいる一人として、
「１日でも早く修繕計画を見直した方が良い」と進言しているだけな話。

まずは誤記で金額に誤解を招いたので訂正しておきたい。
２５００～３０００万円というのは、駐車場の毎月かかるランニングコスト、定期点検、修
繕、大規模修理、耐用年数超えで更新にかかるトータルコストの部分。
まあ、月の駐車場代が１万円として、２０年で貯蓄できるのは２４０万円、３０年でも３６０万円。
ちなみに、一般論だとして提示した「月５万円」でも１２００万円。
以下に厳しい数字か、というのがわかるだろう。

べつに、データはがんばって出さなくても、いくらでも平均的試算を出しているから、
ご自身で調べることをお勧めしたい。どうせ、こちらが出しても信用しないだろうから。
財団法人の「駐車場整備推進機構」の調査レポートとか、
同様に「マンション管理センター」発行の会員報にも、
機械式駐車場で修繕積立金が資金ショートした例がたびたび特集で取り上げられており、
この中に具体的な額が提示してあるので参考になる。
また、日経新聞も２，３年前に、全国の管理組合にアンケート調査した結果の中でこうしたデータを掲出している。

近ごろは同じような問題を新聞やテレビも盛んに取り上げるようになってきた。
黎明期のマンション機械式駐車場がちょうど２０年以上たち、同じような問題がクローズアップされている。
それも駐車場代で月２、３万取っていた物件にもかかわらず、だ。

加えて言えば、汐入は先にも書いたが地盤沈下という特殊な事情を抱えている。
これで建物の補修などが必要なのは、都区住協ニュースにも書いてある。
まあ、販売時の重要事項説明書に当然、その辺のリスクは掲載されているはずだが、
これが駐車場に何らかの影響を及ぼせば、当然その修繕に必要な費用も計上しなければならない。
（そんなことご存じですよね？「真ご近所さん」なら）

あれこれ言うより、簡単な比較対象が足下にごろごろしているので再掲しておきたい。
ベリスタ周辺の都施工物件は平置きにもかかわらず、月額２万円以上の駐車料金を取っている。
機械式のように電気代も補修費用もかからないのにもかかわらずだ。
それなのに、「金食い虫」の機械式で１万円かからないという現実が何を物語っているか。
都施工物件の駐車場がボリ過ぎだ、とでも言いますか？

「汐入とは違う」と差別している郊外型ニュータウンのケースで恐縮だが、
実際にこうした試算を早くから行って、分譲して５年後くらいに機械式を全て撤去し、緑地部分まで使って
平置きにしたケースが千葉に存在する。当時かなり話題になっていた。
それでも確か、駐車場料金が月額１万５０００円くらいだったはず。

申し訳ないが、郊外型ニュータウンの住民の方が、折しも地価高騰や金利７、８％の時代に購入できた
所得水準が高く、教養のある連中がごまんといる。
汐入よりも確実に民度が高い。ここに住んでいてそう思う。大変残念ながら。

[1020: ご近所さん２]

移りましょうか。
（名前を変えました。）

[1021: 匿名さん]

格好がつかないもんだから1019がパート2にも出てこなくなっちゃったじゃないか！
かわいそうに。
1020はあまりいじめないであげなよ。

[1022: 管理人]

管理人です。

いつもご利用いただきありがとうございます。

本スレッドは規定の1000レスをこえましたので、閉鎖いたしました。

以降につきましては、以下のスレッドをご利用ください。
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/43421/

今後とも、宜しくお願いいたします。