BELISTA(ベリスタ)都立汐入公園

[物件比較中さん]

大規模物件の供給が続くこの地域にまたひとつ物件が誕生。

他の物件とどのように差別化していくのか、気になります。


「BELISTA(ベリスタ)都立汐入公園」概要

所在地（地番） 東京都荒川区南千住八丁目21番48
交通 東京メトロ日比谷線・JR常磐線・つくばエクスプレス「南千住」駅より徒歩18分、
京成本線「京成関屋」駅より徒歩11分、東武伊勢崎線「牛田」駅より徒歩12分
総戸数 252戸（他に管理室、パーティルーム、ゲストルーム、キッズルーム各1戸）
敷地面積 8,375.31m2 （実測面積・建築確認対象面積・登記面積）
建築面積 2,850.01m2
建築延床面積 21,348.78m2 （容積対象外面積712.88m2 含む）
構造・規模 鉄筋コンクリート造地上15階建1棟
分譲後の敷地の権利形態 専有面積割合による所有権の共有
管理形態 管理組合成立後、三菱地所藤和コミュニティ株式会社に管理委託（予定）
売主 藤和不動産株式会社
設計・監理 株式会社長谷工コーポレーション
施工 株式会社長谷工コーポレーション
駐車場 253台（平置26台、機械式225台、身障者用1台、来客用1台）
自転車置場 504台（スライド式）
バイク置場 10台
ミニバイク置場 20台
完成日 平成21年2月下旬予定
入居日 平成21年3月下旬予定

[2: 物件比較中さん]

関屋＆牛田利用ならイニシア、南千住ならリバーフェイスのほうが便利なわけですが、
同じ時期に竣工する当物件の売りは何になるんでしょうかね？

やっぱり価格かな？

それならうれしいな。期待してます。

[3: 購入検討中さん]

工事現場見てきました。
街の雰囲気は、年寄りから家族連れまで幅広い年齢層がまんべんなく見受けられ、
アパートや高層マンションが整然と並んでいても、
やっぱり東京の下町やねって感じでした。
すぐ近くに小中学校、広めの公園と、子育てには便利です。
肩肘張らず、子供をたくましく育てるには、いいところだと思います。

あとは、値段ですね。
どこまで下げてくるのやら。

[4: 物件比較中さん]

人気の汐入地区とはいえ、このマンション購入が冷え込む中、完成まで１年足らずで２５０戸売りさばかなければいけないのを考えると、戦略的な価格で売り出さないと厳しいでしょうね。

リバーフェイスより１割くらいは下げてくるのではないでしょうか。
それだけ違えば、どうしても駐車場を確保したい人はこっちに流れてくるかもしれませんね。

[5: 匿名さん]

病院と抱き合わせでの土地入札でしたが、ほとんど下限に近かった。おそろくほど安く
土地は仕入れているわけですが、病院のほうの赤字をここい払ってもらおうという作戦か
どうか。　価格は読みにくいですね。

[6: ご近所さん]

不動産不況の今年ですから坪１８０万ってとこでしょう

[7: 物件比較中さん]

１８０ですか。良いとこつきますね。
現実的にはその辺でしょうが、もう少し下げないと販売的には厳しいと思います。

[8: 物件比較中さん]

この不動産不況の中、イニシア、リバーフェイスという同時期完成物件の強豪を相手に、販売から完成まで１０ヶ月（イニシア、リバーフェイスに遅れること半年以上）で売り抜こうと考えているのですから、相当のインパクトが必要です。

しかもここと同じ長谷工物件で自ら販売も行っているリバーフェイスは価格を死守するために、オール電化、プレミアムアフターサービスなど、高付加価値を付け必死の販売戦略をうち出しています。イニシアは施工会社はともかく、建物としてはこの辺では間違いなく一番品質が高いでしょう。この２物件は市場での評価も高いですよね。（先日のダイヤモンドで首都圏新築物件ランキング２３区内評価でイニシア１８位、リバーフェイス２２位）

これらを考えると06さん想定の坪１８０万を大きく割り込む１６０−１７０万（トキアスレベル）で出てきてもおかしくないのではないでしょうか？
これからこの２物件も販売が苦しくなれば値引きしてくる可能性はありますし、その位のインパクトがないと上記２物件に流れますよね。
逆にそれくらいのインパクトがあると手付け放棄してもこっちを選択する購入者も出てくるのではないでしょうか。

デベロッパーも今年は去年の教訓（想定以上の販売不振）を活かし、利幅を落として販売（完売）重視の戦略でくることが予想されます。05さんの言うとおり土地取得が安価で出来ているのならばなおさらです。後は資材価格高騰をどこまで抑えられるかですね。

藤和さん、今期みたいに業績下方修正する前に完売目指して戦略的に行きましょう。
期待してます！

[9: ご近所さん]

予定価格１８５が正式価格で１８０〜１７０、後は竣工前後に値引き処理。予想です。藤和さん頑張って下さい。今年からの株主より。

[10: 物件比較中さん]

No08さん

今、イニシアを検討しつつ、ベリスタの情報を待っているものです。
イニシアがここいらで一番品質がよいと考えられる理由を教えてください！
住まい選びにぜひ参考にさせていただきたいです。

[11: 物件比較中さん]

No.10さん、

No.08です。
ベリスタは施工が長谷工ですので、ほぼリバーフェイスと同仕様と考えてよいと思います。
イニシアとリバーフェイスを比較して差がつくところを書くと、

・免震構造：イニシア：制振構造、リバーフェイス：耐震構造
・コンクリート強度：イニシア：５４Ｎ、リバーフェイス：２７Ｎ
・断熱等級：イニシア：等級４、リバーフェイス：等級３
・床構造：イニシア：二重床、リバーフェイス：直床
・床スラブ厚：イニシア：２３０ｍｍ、リバーフェイス：２００ｍｍ
・戸境厚：イニシア：１９０-３００ｍｍ、リバーフェイス：１８０ｍｍ
・フローリング：イニシア：ＬＬ４０、リバーフェイス：ＬＬ４５

※上記項目全ての数値でイニシアが上です。
特に下階への音の影響（スラブ厚＋フローリング）はけっこう違うと思われます。
リフォームを考えた場合、長谷工はアンボイドを強調しますが、二重床にはかないません。

長谷工の物件はほぼ同仕様で、一般的にマンション構造において、これ以上あると望ましいと言われているぎりぎりのラインできますのでベリスタも同じかと思われます。そういう意味でイニシアは建物の品質が高い物件という書き方をさせていただきました。決してリバーフェイスやベリスタの品質が悪いという意味ではありません。長谷工物件が「良」に対し、イニシアが「優」という感じでしょうか。

[12: No10]

No8さん

返答ありがとうございます！
非常に参考になりました☆

[13: 物件比較中さん]

設備だとどうなんですか？
最近はオール電化マンションも普及してきて、床暖房、カードロックも
うれしい設備も比較の対象になると思ってます。

[14: 賃貸住まいさん]

>イニシアは施工会社はともかく、建物としてはこの辺では間違いなく一番品質が高いでしょう。

遮音性は、イニシアが乾式TLD-55等級の戸境壁なので、湿式コンクリートのＢＥＬＩＳＴＡに
劣る可能性がありますよ。
それにイニシアは引き戸多用、首都高が近い、風が強そうなど実際に住んでみれば、立地条件の差
でＢＥＬＩＳＴＡの方が静かに暮らせそうな気がします。

[15: 物件比較中さん]

>13さん、

設備はデベによるところが大きいので仕様が出てこないことには何とも言えませんね。
オール電化or床暖房になるでしょうね。藤和さんの仕様なら床暖房のほうが可能性が高いような気がしますが・・

>14さん、
お隣さんとのことよりも、上下階のほうが気になりやすいと思いますよ。
そういう意味ではスラブ厚＋二重床＋二重天井のイニシアに分があるかと・・

立地の面では仰るとおりだと思います。風の強さはベリスタもあまり変わらない気がしますが・・

環境面では圧倒的にベリスタですね。特に子供のいる家庭には汐入小学校＋第三中学校は魅力です。

[16: 匿名さん]

土曜も作業中です。

[17: 物件比較中さん]

私が聞いたところによると、隣に建設予定の小学校は階数は忘れちゃいましたが
マンション15階相当のビル形態になるようです。
そうなると、東向きは小学校にさえぎられて眺望に大きな不安がありますよね。

というか、そんな情報がありながら東向きにマンションを作るという売り主に
かなりの違和感を感じました。

まだあまり情報が出ていないのでもしかしたら、ちゃんと配慮されているのかもしれませんので
状況を見守りたいと思います。

[18: ご近所さん]

ベリスタの東側には、5階建て、マンションに例えると8階相当
と聞いておりますよ

[19: １７]

１８さん

情報ありがとうございます。

口頭で聞いたため、情報が正確でなかったようです。
ご迷惑をおかけしました。

[20: １７]

１８さん

情報ありがとうございます。

口頭で聞いたため、記憶があいまいになっていました。
ご迷惑をおかけしました。

[21: 匿名さん]

>１０街区の建築概要は
>主要用途：小学校・保育園・幼稚園
>構造・規模：鉄筋コンクリート造、地上７階建
>最高高さ：平均地盤面より４０．５メートル
>工期：平成１９年１２月〜平成２１年１２月

という情報が他の掲示板にはかなり前ですが書き込まれていますけれども、
そのあと低くなったのでしょうか？ 　
確か体育館とかを含むので、階数の割にはすごく高くて、P&P では、E棟10階程度では上を
越せないとしていたので(これは実際にP&Pのモデルルームを見にいったときにそんなことを
販売の人がおっしゃていました) そのあと予定変更になっていないと、こちらと大して高さが
変わらないことになりそうに思えるのですが。