BELISTA(ベリスタ)都立汐入公園

[物件比較中さん]

大規模物件の供給が続くこの地域にまたひとつ物件が誕生。

他の物件とどのように差別化していくのか、気になります。


「BELISTA(ベリスタ)都立汐入公園」概要

所在地（地番） 東京都荒川区南千住八丁目21番48
交通 東京メトロ日比谷線・JR常磐線・つくばエクスプレス「南千住」駅より徒歩18分、
京成本線「京成関屋」駅より徒歩11分、東武伊勢崎線「牛田」駅より徒歩12分
総戸数 252戸（他に管理室、パーティルーム、ゲストルーム、キッズルーム各1戸）
敷地面積 8,375.31m2 （実測面積・建築確認対象面積・登記面積）
建築面積 2,850.01m2
建築延床面積 21,348.78m2 （容積対象外面積712.88m2 含む）
構造・規模 鉄筋コンクリート造地上15階建1棟
分譲後の敷地の権利形態 専有面積割合による所有権の共有
管理形態 管理組合成立後、三菱地所藤和コミュニティ株式会社に管理委託（予定）
売主 藤和不動産株式会社
設計・監理 株式会社長谷工コーポレーション
施工 株式会社長谷工コーポレーション
駐車場 253台（平置26台、機械式225台、身障者用1台、来客用1台）
自転車置場 504台（スライド式）
バイク置場 10台
ミニバイク置場 20台
完成日 平成21年2月下旬予定
入居日 平成21年3月下旬予定

[923: 購入検討中さん]

環境が良いだけに惜しいんですよ。

ただ、居住すればその期間中に複数回(数百万規模)予定されている一時金の問題は私には枝とは言えず、
むしろアルコーブや色形の方が個人的には枝ですね。

もめごとは苦手だし、車を持たない私にとってそれは購入価格上乗せに等しいですから。

何にせよこの掲示板を契約前に見たことは幸運でした。

[924: 購入検討中さん]

その分値引き交渉してみてはいかがですか？

最近行ったときには結構な話がでてましたよ

値段を出すと誤解が出てしますのでだしません。

建物が結構建ってきましたが小学校に後ろに、囲まれ感がすごい

圧迫感があります

[925: 匿名さん]

923さん、

もっと以前のレスを見た方が、本当の意味で参考になりますよ。

現在のレスの中にはこの物件のつぶし役の方が強いですから。
少なくとも200戸以上の人が、8月位の段階で契約しているわけで、その時点にも駐車場問題は

取り上げられました。

しかし、今と違うところは『お互いを尊重しながら友好的に』話し合った点です。残念ながら、今はポジティブなネガレスがありません。

ベリスタに済まない（契約しない）事を前提にネガレスをされています。

結局そうなると、『やめた方がいい』しか結論が出ません。全レスを見てから営業の言う事をもう一度聞くのも楽しいですよ♪

[926: 購入検討中さん]

＞925さん
ご紹介ありがとうございます。
実は私もここのレスは全部読んだのですが、ご指摘頂いた頃の議論は本当のことがわからないまま他の話題に移ってしまっていてイマイチ消化不良に感じていました。
その頃には高めの管理費で賄っているという意見もあったようですが、908さんの投稿を見るとどうやらそれも違うようですしね。
925さんのおっしゃるポジティブなネガレスというのが何かはわかりませんが、私にとっては逆に最近になってからの方が有用な情報は多く、数字で説明されているなどポジティブな（有用な）ネガレスになっていると思いますよ。
以前にも「契約しないのにネガレスするなんて・・・」と感情的になって議論を押さえようとする方がいらっしゃいましたが、私にとっては判断材料となる有用な情報であれば情報源がどこの誰であろうと、ネガであろうとポジであろうと構わないですし、他の掲示板から見るとベリスタ板は場当たり的な煽りや荒らしも少なく正当な議論がされているので見ているだけでも参考になる部分が多いです。
逆に論理性に欠けるのは契約者や擁護されている人の方にも見えるので。

あと、8月頃の契約戸数は200戸に遠く届いていないと思いますよ。（8月時点ではそもそも200戸も売り出していないでしょう）

[927: 契約済み]

>と、8月頃の契約戸数は200戸に遠く届いていないと思いますよ。（8月時点ではそもそも200戸も売り出していないでしょう）

鋭い突っ込みですね〜。凄いの一言！
数年先の事はもういいじゃないですかぁ〜。大丈夫！なんとかなりますよ！
数年後もめるかもしれませんが、それでもなんとかなりますよ！
クリスマスですよ！楽しく行きましょう〜

[928: 925です。]

私が価格表をもらった時点(8月）で、200は大げさとしても、残り2割位の状況でしたよ♪


まあ、楽しんで選んでください。

そんなに頻繁に買うものでもないですし。

[929: 購入検討中さん]

今日、藤和不動産に確認しましたら、契約済の方も200戸以上を超えました。
ほかのマンションと比べて、これは多いのほうですね。

[930: 匿名さん]

既契約者の方には残念な情報かもしれませんが、924さんの仰る通り、最近の藤和は資産の現金化を急ぐあまり投げ売りに近い戦略を…。
これで良いのかなあ…。

[931: 匿名さん]

つぎはそんなバッシングですか？

もうちょっと根拠を付けた言い方にしてみては？

マンション管理会社の株式売却したからとかさ。

本当に現金が欲しい場合は、仮にも一部上場企業らしい資金調達をしますよ。

[932: 匿名さん]

最近しずかですねー。
契約者板の方でも入居前にして藤和とのトラブルが早速レポされ始めていますね。
藤和には安易な値引き提示をする前に真剣な対応や説明など、そういった部分から改善していって欲しいんだけどなぁ。
がんばれ、藤和と契約者！

[933: 匿名さん]

ベリスタの屋上に６本立ってる長い棒はあれいったい何なんすかね。
なんにせよ、ほぼ完成しましたね。来年は内覧会があり、購入者が一番楽しい時ですね。

[934: 契約済みさん]

>933さん
避雷針じゃないですか？
いや、ただのカンですけど・・・

[935: 物件比較中さん]

この物件の子供たちは汐入小学校から独立する新しい小学校に入るのですね。新しい学校について詳しい方はいますか。評判のよい汐入小学校並みのレベルに成ればなと思っているのですが。

[936: 購入検討中さん]

ベリスタはやっぱり新しい小学校が学区ですよね。

営業担当からは汐入小学校にも入学できる(反対にリバフェは再開発地区の小学校には近くても入学できない)からと強く勧められていたのですが。

もしかしてその話は事実と異なる？

[937: 物件比較中さん]

＞＞ベリスタはやっぱり新しい小学校が学区ですよね。

私はそう思います、ベリスタは南千住８丁目９にあるから。
以下の荒川区役所のページ参照ください。
http://www.city.arakawa.tokyo.jp/a001/b006/d04900008.html


＞＞営業担当からは汐入小学校にも入学できる(反対にリバフェは再開発地区の小学校には近くても入学できない)からと強く勧められていたのですが。

こちらは、逆にリバーフェイスの担当から“必ず汐入小学校に入れる”と言われています。リバーフェイスは南千住３−４０にあるから、上の区役所のリンクによれば確かに汐入小学校の通学区域に入っています。

[938: 購入検討中さん]

リンクありがとうございます。

「再開発区域の小学校には再開発区域からしか通えないですよ」というライバル意識剥き出しのセールストークが嘘だったとは。

わざとなのか無知なのか。
小学校云々を別にして、最低。

[939: 購入検討中さん]

確かにここの営業は信用できませんよね。

売りたい一身で、構造上の話（直床）や将来の一時金の説明、駐車場代がなぜ安いのかの説明など

など、こちらから説明を求めないと、まず説明してくれませんでしたよ。売り手があまり話したく

ない件に関しては、適当に話を流そうとしてきますので、とことん突っ込んだほうがいいと思いま

す。それよりも、ここの営業は売りたい一身で、価格面でなんとか‥、といった話の流れになって

くると思いますが、そこで、この物件の弱点を妥協できるくらいの金額を提示されれば、それはそ

れでいいのではないでしょうか。

私は、このような藤和の投げ売り営業方針に賛同できないので‥。

金額と立地は申し分ないんだけどなぁ。

この周辺の物件の中では最低の営業です。

もったいないよね。

[940: 匿名さん]

内覧会の対応が最悪のデベもあるみたいだし、色々ですね…。

[941: 匿名]

940さん
イニシ○の事ですか？

[942: 近所をよく知る人]

対応に困るような事を押しつけられてるのでは、
イニ○アの方が可哀想に感じますが。

[943: 匿名さん]

>>941
下衆ですねぇ…。
>>942
イニシアの話題もその契約者の話題もあちらでやってください。

ここを検討してるのがでばがめばかりと思われるのはいやだな。

[945: 匿名さん]

藤和の別物件を契約済みです。

榊氏に相談した際、藤和はつぶれることはないだろう、という見解をもらいました。
あくまでも第三者の見解ですが、新興デベに比べればやはり大丈夫なんじゃないかな、と。

藤和はあちこちの物件で価格改定や「ＭＲ使用住戸」といった名目で値引きを行っていますが、在庫を多数抱えて傷口を広げないための処置だと思うので自分としては今の時期に購入できて幸運だと思っています。

[946: 物件比較中さん]

何割引の投売りになりそうですか。ベリスタかリバーフェイスか迷っています。

[947: 匿名さん]

「時価」ですので、そういった内容はMRにご相談を。

[948: 購入検討中さん]

私もベリスタかリバーフェイスかで迷っていましたが、
なんと南千住徒歩10分にオール電化で400戸超えのマンションが
出来るらしいです。汐入地区じゃないので、盲点だった・・・

[950: 匿名さん]

＞９４８さん
それはなんと言うマンションですか？

[951: 匿名さん]

東京フォレストじゃね？

[952: 匿名さん]

オール電化ってそんなにいいのか？

[953: 購入検討中さん]

＞東京フォレストじゃね？

そうですね、施工はやっぱり長谷工みたいですね。
デベは、あんまり聞いたことない名前ですが・・・
ベリスタとリバフェを足して２で割った感じでしょうか。

[954: 物件比較中さん]

東京フォレストは名鉄です。
名古屋鉄道系なので、中京地区では強いのでは？
トキアスも名鉄です。

東京フォレストは当初600戸近い計画でした。名鉄と藤和のダブル計画だったみたいですが、藤和がおりました。

理由は、駅地下ではあるが治安等も微妙で客付が悪いと判断した事と予算的な話とききました。
後、浄水場か何かが裏にあるので・・・

駅地下で南千住に住みたいのであれば、ブランズ程高値ではないと思うので、いいのではないでしょうか？

[955: 匿名さん]

駅地下じゃなくて駅近ね。

[956: 匿名さん]

HP貼っておきます。
駅西側ということで、何を売りにするのか、注目です。
http://tokyo-forest.jp/

[957: 匿名さん]

ここはベリスタのスレですし
東京フォレストのスレが別に立ってますのでそちらで話されたらいかがですか？

ちなみに私はデベではありません。

[958: 検討中]

駐車場の問題がたまに取り上げられていますが契約者の方は将来の一時金徴収を納得されていますか。
教えて下さい。

[959: 契約済みさん]

>958

その問題は散々取り上げられましたが、残念ながら結局契約者の大多数はデベの修繕計画に納得(それ以上はとられないと信じて)して契約しているというのが実情です。

私はデベの修繕計画には懐疑的ですので、個別に積み立てるということで自己防衛します。
そういう意味では納得しているということになりますかね。。

まぁ、計画以上の一時金が出たら揉めるのは必至でしょうが・・・

ただそれ以外は許せるし、この環境が気に入ったので契約しました。
この問題も月々1万円余計に(周辺相場並みに)駐車場代を払っていると思えば別にたいした問題じゃないように思えました。

揉めたらそれには加担せずに静観するのみです。

[960: 契約済みさん]

それに過去ログ読めば分かるけど、そういう契約者も多そうなのでちょっと安心しています。

計画通りならそれはそれで良いわけだし。

[961: 契約者]

問題があるとしても２０年後に機械式駐車場を立て直す費用が足りなくなることなので、そこをどうするかかなと。
２０年後、駐車場の設置率を下げてみたり、周辺マンションと協力して大規模な入札をやってみたり…。皆さんと協力していろいろやってみたいものです。

[962: 物件比較中さん]

その問題がどれだけの購入検討者を断念させたかは誰も知らないね。

[963: 契約済みさん]

人によって重点置くとこが違うだけでは？
一時金が嫌ならやめればいいし、マンション買うのは人それぞれ条件も違うしねっ何かと理由をつけてる人は一生買わないんだろうなと思います。
高い買い物ですからそれなりの人が住んで欲しいですし、一時金や駐車場の事ここで凄い騒いでましたけど別にやめようとかなかったですね〜、別に今すぐ払う訳じゃないし。
納得して判子押しましたよ☆
何よりも環境が気にいったので☆

[964: 匿名さん]

計画通りにいくと一時金が発生するプランというのが厄介ですよね。
駐車場を使っている場合は納得できても、普通に考えると使っていないのなら到底納得いくものではないでしょう。

結果としてどの位の駐車場契約率なのか、契約者のみなさんにはここで教えていただきたいです。

[965: 匿名さん]

一時金で駐車場の設備を賄う物件なんて、いくらでもあるだろ？

[966: 契約者]

ここ以外に沢山ありますよ。イニシアさんに一時金の有り無し物件の表見せられましたが、大手デベさんも一時金ありました☆

[967: 匿名はん]

ここ以外の大手デベにも一時金はあるから良い・・・という発想だとすると、末恐ろしいなあ。
修繕積み立てという概念やその目的が根本的に覆ってしまう発想だ。

[968: 匿名さん]

でも、その修繕積立金や一時金で駐車場の設備の更新や維持を賄うのって当たり前だろうし、金額の差はあるだろうけど、どこもそうでしょ？

[969: 契約済みさん]

駐車場契約率はいいとこ７割くらいでしょうね。

まぁ、一時金が無いに越したこと無いけど、あることを納得してさらに予防線をはることも出来ていれば問題ないのではないでしょうか？
元々が安い設定なんだし。

確かにこの料金設定は親切じゃないと思いますけどね。。

[970: 匿名はん]

修繕積立金や一時金で駐車場の設備の更新や維持を賄うとうのは当たり前だが、どこもそうでは（一時金が有るわけでは）ない。
むしろ一時金があるところの方が少ないし、良い話ではないことは確か。
同じ修繕目的でも積立金と百万規模の一時金とではトラブルが起きたり不足したりするリスクが全然違う。

[971: 契約者]

ってかこの話しは去年で終わったのでは?
しつこいな〜。

[972: 比較検討中]

そのとおり。また同じ話の繰り返し。他に問題点がないってことになっちゃいますね。

[973: 匿名さん]

もうこの話は飽きた。
かといってほかに話題もないし。

[974: 匿名さん]

話題がないんですよね


参加人数も減ってきたし。。。

[975: 匿名さん]

そらもう検討してた人は買っちゃってるはずですし
住民板のほうが盛り上がってるはずでは？

[976: 質問者]

何度も出ている話をお聞きしてすみませんでした。
納得して契約している人がいる一方、気がつかなく契約している人もいると理解しました。
環境等気に入っている物件ですが、将来の負担が見えず不安に思います。
駐車場を使用しない人が一時金支払いにどの程度応じるか…
駐車場使用率はどのくらいか…
50％の使用率で使用している人だけが一時金を支払うとなったら、かなりの額になってしまいそうです。
もう少し試算などして検討します。

[977: 契約者]

駐車場の申し込み状況は、わからないですね。

だって、まだ駐車場の場所決め抽選会は終わってないですから。

それまでは、藤和の引渡チームにあえて質問した人だけしかしらないですよ。


それに『駐車場を使用しない人が一時金支払いにどの程度応じるか…』とかいろいろ考えたところで

ナンセンスではないですか？結局悩ましい問題でもありますが、私の場合は結局この環境は絶対他の物件では手に入れるのは難しいと思い、

契約しました。


こう書くと非難する立場の人からは『＊＊だ』って思われるかもしれませんが、

結局物件を選ぶ人に寄って優先順位・メリットは異なりますので、私のような考えでプラスαの費用が発生したとしても

それでもこの物件にメリットを感じることができるのならば、選んでもよいのでは？

[978: 契約者]

私も↑の方と同じです☆
都内でこの環境は手に入らないと思いました。
私の場合は子供がまだなので、将来できた時この恵まれた環境で育てたいと思いました。

[979: 契約済みさん]

つーか一時金払うの嫌なやつは買うな。
な？嫌なんだろ？
嫌なら買わない。それでいいだろ。

[980: 比較検討中]

一時金を払えないほどお金のない人は買わなけりゃいい。

[981: 匿名さん]

払えない人(払わない)が多数いそうな価格帯、コンセプトですけどね。

[982: 比較検討中]

コンセプト？どのような？

[983: 契約者]

結局契約者側の人が過激にいろいろいうと、物件価値がさがりますので温和に言った方がいいと思いますよ♪

[984: 匿名さん]

もめたらもめたで何とかなるよ。

[985: 住民さんＡ]

アレレ、静かですね〜。

[986: 匿名さん]

不況の影響ですかね

[987: 匿名さん]

検討する話題も無くなったので
皆住民板へ引っ越したのでは？

[988: 匿名さん]

まだ最終期分があると思うんですけどね．．．

[989: 匿名さん]

藤和ヤバそうだよね。
身辺整理に走ってるかのようないたる物件での露骨な大幅な価格改定。
モリモトが逝く前と全く同じ。
四月を迎えられるかな？

[990: 匿名さん]

そういうネタは飽きたね。
全く根拠もないし。
そういうネタは、少しは決算表から引き出したネタはないのかしら。

[991: 物件比較中さん]

しかしなんでここは南側の大きな建物を真ん中1台のエレベーター設置にしたのでしょうね。
南千住駅に近いのはサブエントランスですから特に南側サブエントランス〜エレベータ間の1階にお住まいの方は南千住駅から歩いてきた人がぞろぞろと自宅の前をたくさん通ることになってしまうでしょうに。
営業さんは「街並みもきれいで南千住から楽々徒歩圏内ですよ！」と言っていたけど、全体計画を見ると自転車置場や駐車場がある北側からの動線を第一に考えているようだし、「自転車か自動車じゃないと厳しいよ」という設計計画にしか見えません。
MRに行くと向こうからかなりの値引きを提示してくるので、その点は買う方とすると良い話なのですけどね。

[992: 匿名さん]

南千住は徒歩圏とはいえません。
ただし、バス便は快適ですよ。都バスもさくらもありますから。
ただ仕事からの帰りが遅くなる人や不規則な人には不便でしょうね。
とにかく、南千住まで歩くのはきついです。きっちり２０分かかります。

[993: 匿名]

12分位でしたよ
普通に歩いて！

[994: ご近所さん]

それはずいぶん早足ですね。
このあたりに住んでいますが、私（男性ですが）では結構なペースで走らなければとても南千住駅まで12分では行けません。

[995: 匿名さん]

＞９９３
１２分じゃなくて２２分の間違いじゃないの？
通勤モードで歩いて２０分かかります。

[996: 契約済みさん]

自転車にするか、健康のために歩くか、バスにするか。正直迷ってます！

[997: 契約済み]

バスだと駅まで何分かかりますか？

[998: 契約済みさん]

バスだと、駅まで5分という話を
聞いたことがありますね。

自転車でも5分だと思うんですよ。
（でも、大雨のときは困りますね。）

[999: 匿名さん]

バスに乗ってる時間は５分くらいですけど、前後を入れると１０分みとかなきゃいけません。
関屋まで歩くよりは早いです。

[1000: 他所契約済みさん]

やっと1000だーね

[1001: 匿名さん]

今週末土日にお披露目会をするんですって？
ララテラス前でチラシ配ってましたよ。

[1002: 匿名さん]

仮囲いが外れましたね。
なかなかきれいな外観じゃないですか。
新築の建物を見るのは、いいもんです。

[1003: ビギナーさん]

ここ駅から滅茶苦茶遠いな！！！
年取ったら、バスとかタクシーで金かかりそうだよね。
やっぱイニシアの方が駅近でいいかな。
高いけど・・・。

[1004: 匿名さん]

1003
今さら駅遠の話すか。ここはもう話題がなくなってしまいましたね。駐車場話も出なくなりましたし。

[1005: 契約者]

遠かったら近いイニシアにすればいいじゃん!!

[1006: 匿名さん]

書き込みが1000を超えたので次スレを作りましたのでこちらへどうぞ。

BELISTA(ベリスタ)都立汐入公園（part 2)
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/43421/

[1007: 契約済みさん]

今日、現場で確認しましたら、あと１３戸がしかないので、頑張ってください。

[1008: 入居予定さん]

現在南千住地区に居住し、この物件を購入したものです。子供の学校の関係で、アーバンとトキアスに知り合いがいて、マンションでのどのようなトラブルがあるのか聞いてみました。
すると共通して話にでたのが外国人居住者のマナーの問題で、例えば昼夜をとわず通路ロビーなどで大声で話す、ご自分のお子さんがロビーや共用部などで自転車乗って遊んでいても注意しない、
通路などで数人が広がって会話してる横を、すいませんと声をかけ通ろうとしたところ睨まれた、
など困っていると話ていました。よく聞くご近所トラブル以外にも、住んでみなければわからない
事がたくさんあるようです。心配になってきました。

[1009: 匿名さん]

>>1008
パーク＆パークスとかのスレでもそんな話題が出てましたね。

ぜひ次スレでもそのお話をお書きになってください。

BELISTA(ベリスタ)都立汐入公園（part 2)
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/43421/

[1010: 周辺住民さん]

汐入地区の大型マンションは外国人（中国人・韓国人）が結構住んでいるみたいですよ。私は地元人で結婚して汐入地区に住んでますが、とても不便に感じます。これだけマンションが建設されてて保育園・幼稚園は少ないし、病院はララテラスにしかないので常に混んでいます。買い物もリブレと廃れた三徳しかないし。公園があり環境は良いと思いますがやっぱり不便。

[1011: ご近所さん]

1010さん
私は日本の何ヶ所に住んでいたことがありますが、
汐入地区だけではなく、どこの病院（診療科）でも混んでいる感じます。
ちなみに、汐入地区において第三中学校の南側に診療所がありますし、
はなみずき保育園のところに眼科や耳鼻咽喉科があります。
また、汐入大橋の反対側（足立区）に病院や診療所がいっぱいありますし、
リバーサイド病院も今年５月開業します。

最近の２〜３年、はなみずき保育園や汐入子ども園ができていますし、
来年４月、汐入子ども園の園児も倍増します。

[1012: 契約した人]

気に入っています！

[1013: 契約者]

入居が楽しみですね、うちは4月9日です。あいみつとりましたがアート引っ越しセンター一番安かったですよ。叩きまくりましたから(笑)

[1014: 入居予定さん]

ウチは13日の入居予定です。
皆さん、表札ってどうされますか？

[1015: ご近所さん]

汐入地区・・・あと２０年後に問題山積。

１．公園周辺の公団分譲＆都営住宅。
　今は再開発地区の旧住民が特例で暮らしているが、死んで空き家になれば普通の都営アパート群へ。
　大量の低所得者層流入で足立区北部のスラム同様、貧困街に変身は必至。
　そもそも、タワーマンションの半分も都営住宅。月２万円程度の家賃で、東京新大陸の住民を見下ろしてる。

２．タワー式駐車場の分譲マンション群
　野ざらしの機械式駐車場の耐用年数って知ってるか？　２０～２５年だよ。
　建て替えるのにどれくらい、莫大な費用がかかるか知ってるか？
　１台あたり２５００～３０００万だよ。普通に新設よりカネがかかるんだよ。
　それを駐車台数でかけ算してごらん。
　マンション本体の修繕積立金の大半が吹っ飛ぶんだよ。
　このあたりの分譲は格安の駐車場代を売りにしているが、
　一刻も早く適正価格に戻さないと、住民の破産者続出。
　ちなみに、お宅らの足下にある公団分譲住宅の駐車場代なんて、平置きで２万円強。
　コストが余計にかかる機械式が１万円以下。異常だと思わない？

[1016: 真ご近所さん]

↑
上記は嘘です、ごめんなさい。
汐入は郊外型ニュータウンと違うことは解っているのに、わざわざ不安を煽りにきました。
ごめんなさい。

駐車場１台あたりの更新費用も一桁間違ってしまっています。
ごめんなさい。

ご近所というのも嘘です。ごめんなさい。
リバーフェイスの掲示板を荒らしたらすぐに消されて腹が立ったのでここを荒らしました。
本当にごめんなさい。


１０１５に代わって謝ります。ごめんなさい。

[1017: ご近所さん]

上記、ベリスタの関係者か。あまりの稚拙な書き込みに笑止。

機械式駐車場の更新費用。
ネットを探せば、いくらでも悩んでいる管理組合にぶちあたる。
駐車場代が２～３万円のマンションでも、巨額の更新費用が捻出できないからと、
機械式を埋めて平置きにして、なんとか乗り切っているケースもある。

それだけのスペースがあればいいが、安売り民間デベは容積率、
建坪率めいっぱいの物件作って売りまくって、その辺のアフターケア何にも考えていないからな。

要は悪いこと言わないから、デベが売るためだけに適当に作った修繕計画書を早急に見直して、
建て替えに本当に必要な諸経費を見積もった方が良い、ってこと。
１万円もしない駐車場代なんて、毎月のランニングコストにしかなっていない。
一般論だが、２０年後に更新でそれまで毎日使い続けた場合、
ランニングコストや修繕、更新にかかる費用も駐車場代から積み立てるとして、
最低でも月５万円程度の負担が必要って話もある。
ウソだと思うなら、きちんとした機関に聞いてみな。
この手の問題を手がけている非営利団体とかごまんとあるから。

ちなみに、上記の訳分からん書き込み「郊外型ニュータウン」とは違うとあるが、意味不明。
少なくとも、郊外型ニュータウンには、汐入で問題になっている地盤沈下はないと思うが。

[1018: 真ご近所さん]

あら、恥ずかしくなってもう来ないかと思ったらまた来たのね。
「ベリスタ関係者か」だなんて書いたらまた消されちゃうよ。懲りない人だなあ。

それじゃあ駐車場が20〜25年で１台あたり２５００～３０００万更新費用がかかるというデータをがんばって出してみよう！
ランニングコストや修繕、更新にかかる費用も駐車場代から積み立てるには最低でも月５万円程度の負担が必要って「一般論」も一緒にさ。
規約違反で消すのはそれからにしてあげるからさ（それともごめんなさいして自分でそこだけ消したり？）、期待してるよ！

・・って、どうでも良いけど伝えたいことがあるなら新しい方の掲示板に書き込みしようね。
ここ、もうパート2に移動しちゃってるから。

[1019: ご近所さん]

・・・・。
見事デベの思惑にハマった住民のために書き込んだだけに過ぎないのに、苦笑。
まあ、「真ご近所さん」がデベ関係者だとすれば、何をかいわんや、な話。売り逃げすれば良いだけだもんね。
まあ、仮に住民だったとすれば、信じたくない気持ちは痛いほどわかるが・・・。これが今のデベの現実。
規約規範とやらで消したければ消せば。どうぞ。
当方、たまたま業界に片足を突っ込んでいる一人として、
「１日でも早く修繕計画を見直した方が良い」と進言しているだけな話。

まずは誤記で金額に誤解を招いたので訂正しておきたい。
２５００～３０００万円というのは、駐車場の毎月かかるランニングコスト、定期点検、修
繕、大規模修理、耐用年数超えで更新にかかるトータルコストの部分。
まあ、月の駐車場代が１万円として、２０年で貯蓄できるのは２４０万円、３０年でも３６０万円。
ちなみに、一般論だとして提示した「月５万円」でも１２００万円。
以下に厳しい数字か、というのがわかるだろう。

べつに、データはがんばって出さなくても、いくらでも平均的試算を出しているから、
ご自身で調べることをお勧めしたい。どうせ、こちらが出しても信用しないだろうから。
財団法人の「駐車場整備推進機構」の調査レポートとか、
同様に「マンション管理センター」発行の会員報にも、
機械式駐車場で修繕積立金が資金ショートした例がたびたび特集で取り上げられており、
この中に具体的な額が提示してあるので参考になる。
また、日経新聞も２，３年前に、全国の管理組合にアンケート調査した結果の中でこうしたデータを掲出している。

近ごろは同じような問題を新聞やテレビも盛んに取り上げるようになってきた。
黎明期のマンション機械式駐車場がちょうど２０年以上たち、同じような問題がクローズアップされている。
それも駐車場代で月２、３万取っていた物件にもかかわらず、だ。

加えて言えば、汐入は先にも書いたが地盤沈下という特殊な事情を抱えている。
これで建物の補修などが必要なのは、都区住協ニュースにも書いてある。
まあ、販売時の重要事項説明書に当然、その辺のリスクは掲載されているはずだが、
これが駐車場に何らかの影響を及ぼせば、当然その修繕に必要な費用も計上しなければならない。
（そんなことご存じですよね？「真ご近所さん」なら）

あれこれ言うより、簡単な比較対象が足下にごろごろしているので再掲しておきたい。
ベリスタ周辺の都施工物件は平置きにもかかわらず、月額２万円以上の駐車料金を取っている。
機械式のように電気代も補修費用もかからないのにもかかわらずだ。
それなのに、「金食い虫」の機械式で１万円かからないという現実が何を物語っているか。
都施工物件の駐車場がボリ過ぎだ、とでも言いますか？

「汐入とは違う」と差別している郊外型ニュータウンのケースで恐縮だが、
実際にこうした試算を早くから行って、分譲して５年後くらいに機械式を全て撤去し、緑地部分まで使って
平置きにしたケースが千葉に存在する。当時かなり話題になっていた。
それでも確か、駐車場料金が月額１万５０００円くらいだったはず。

申し訳ないが、郊外型ニュータウンの住民の方が、折しも地価高騰や金利７、８％の時代に購入できた
所得水準が高く、教養のある連中がごまんといる。
汐入よりも確実に民度が高い。ここに住んでいてそう思う。大変残念ながら。

[1020: ご近所さん２]

移りましょうか。
（名前を変えました。）

[1021: 匿名さん]

格好がつかないもんだから1019がパート2にも出てこなくなっちゃったじゃないか！
かわいそうに。
1020はあまりいじめないであげなよ。

[1022: 管理人]

管理人です。

いつもご利用いただきありがとうございます。

本スレッドは規定の1000レスをこえましたので、閉鎖いたしました。

以降につきましては、以下のスレッドをご利用ください。
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/43421/

今後とも、宜しくお願いいたします。