BELISTA(ベリスタ)都立汐入公園

[物件比較中さん]

大規模物件の供給が続くこの地域にまたひとつ物件が誕生。

他の物件とどのように差別化していくのか、気になります。


「BELISTA(ベリスタ)都立汐入公園」概要

所在地（地番） 東京都荒川区南千住八丁目21番48
交通 東京メトロ日比谷線・JR常磐線・つくばエクスプレス「南千住」駅より徒歩18分、
京成本線「京成関屋」駅より徒歩11分、東武伊勢崎線「牛田」駅より徒歩12分
総戸数 252戸（他に管理室、パーティルーム、ゲストルーム、キッズルーム各1戸）
敷地面積 8,375.31m2 （実測面積・建築確認対象面積・登記面積）
建築面積 2,850.01m2
建築延床面積 21,348.78m2 （容積対象外面積712.88m2 含む）
構造・規模 鉄筋コンクリート造地上15階建1棟
分譲後の敷地の権利形態 専有面積割合による所有権の共有
管理形態 管理組合成立後、三菱地所藤和コミュニティ株式会社に管理委託（予定）
売主 藤和不動産株式会社
設計・監理 株式会社長谷工コーポレーション
施工 株式会社長谷工コーポレーション
駐車場 253台（平置26台、機械式225台、身障者用1台、来客用1台）
自転車置場 504台（スライド式）
バイク置場 10台
ミニバイク置場 20台
完成日 平成21年2月下旬予定
入居日 平成21年3月下旬予定

[838: 匿名]

835

本当に問題でしょうか？

他の１００％駐車場完備の物件も、同じような価格帯の設定です。

イニシアだって、最低価格は５０００円。

そもそも１００％駐車場完備とそうでない物件とでは、駐車場利用費の計算方法がちがいます。

まぜなら、駐車場の老朽化に伴う立替費用の捻出方法に違いが出てくるのからです。


ようは

立て替え費用の捻出
１００％駐車場完備の場合：立て替え費用は修繕積立金から
そうでない駐車場の場合：立て替え費用は駐車場利用費から

ベリスタクラスの駐車場の場合、一般的立替費用は一台あたり２００万前後。耐久年数は２０年。

単純に８０００円／月　分、１００％駐車場完備とそうでないのでは、駐車場利用費に差が出てくるはずです。


リバーフェイスの修繕計画を見ていないので絶対とは言えませんが、他の物件でも駐車場の利権の関係もあり、

１００％駐車場完備ではない物件は、駐車場利用費で駐車場の維持管理をまかなう計画です。8

[839: 匿名さん]

過酷ですね。つぶし合い。

これだけマンションがうれなくなると、足の引っ張り合いになるのですね。

[840: 匿名さん]

ベリスタ、リバフェ、イニシアで合計１１００戸販売する訳だからね。

そりゃあ。

[841: 匿名さん]

＞No.838
言っていることと実際の数字とが矛盾してないかい？

例えばリバーフェイスの場合、
修繕積立一時金：\331000〜　+　毎月（修繕積立5580〜　+　駐車料金\11000〜\21000）

一方ベリスタの場合、
修繕積立一時金：\277700〜　+　毎月（修繕積立5240〜　+　駐車料金\3000〜\9000）

サンプルとなる部屋面積が異なるため修繕積立金はリバフェが多くなっているけど、面積あたりに直すと修繕積立金自体はほぼ同額です。差があるのは駐車場使用料だけ。

この２つのマンションはよく似たタイプなので躯体関係のメンテコストは戸割するとあまりかわらないと思います。
（リバフェの方がエレベーターが多くて基本アフターサービスが長いことが差かな）

…にも関わらず維持していく機械式駐車場はベリスタの方がずっと多いのに使用料（+αの修繕積立金）が低いわけですから、リバフェの修繕費が余るか、ベリスタの修繕費が足りなくなるかしないと計算が合わないわけです。
過去の投稿にもあったようにリバフェが極端に高いわけではないので、10年後の全体収支がどうなるか、容易に結論が出るでしょう。
もちろんベリスタは一時金に頼ることになるのですが、一時金に頼ること前提の収支計画では当初の設定などどうでも良いという話になってしまい積立金としては不健全です。

尚、自走式のイニシアはメンテナンスコストや更新費用が機械式に比べ桁違いに安いので、ベリスタの駐車場料金とそのまま比較しても何の意味もありません。

ちなみにリバフェは60％の設置率でも駐車場申込みはそれを若干下回る程度だったという話ですよ。
汐入地区は他マンションでも空きが目立っているようですからね。
別にリバフェやイニシアを推すわけじゃないけど、維持管理を考えるとベリスタは大きなハンデを背負っていると言わざるを得ませんね。

[842: 契約済みさん]

駐車場安っ！なんて思って得した気分で契約しちゃったけど・・・

良く読んでみると、841さんの説明はもっとものような気が・・擁護派の方の意見は残念ながら説得力にかけますよね。。

なんだか不安になってきた。。

駐車場代と思って、毎月1万円ずつくらい貯金したほうがよさそうですね。

[843: 匿名]

841

確かにその考え方ではベリスタとリバフェの差は説明できません。

でも、世の中にはベリスタだけではなく、１００％駐車場完備の物件は総じて駐車場が安い設定です。

例にあげると、

キャピタルガーデン東大島ソレア：駐車場:900円〜4700円（自走）
リライズガーデン西新井：駐車場：2400円〜10000円（機械式と自走式）
深大寺レジデンス：駐車場：2500円〜12000円（機械式と自走式）
ザ・クレストリヴァシス：無料　
サザンパークプレミアム：6,000円〜14,000円

これだけではないです。

これらの修繕積立費・管理費はいたってベリスタとそんなに変わらない水準です。

そういう観点からみるとベリスタを含め、これらの物件すべて駐車場維持管理費がたらないという

ことになるのでしょうか？
そもそも駐車場の維持費用っていくらくらいで考えております？

業者のよってばらつきがある為になかなか難しい所ですが、単純に維持管理だけをみると機械式でも

2,000円〜4,000円/台で出来るというのが今の流れだそうです。

それに20年に一度の建て替えを費用月約2000円。

計5000円で賄う事も可能と話もあります。

参照
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/2119/
http://sumai.nikkei.co.jp/mansion/twatch/index20051026d3000d3.html

[844: ご近所さん]

機械式で、100％の駐車場なら、隣のパークスや、アーバンもそうだ。こちらの方は、すでに管理組合が出来て、いろいろ対策が策定、運営されている。気になったら聞いてみたら。どこを心配すればいいか解るよ。取り越し苦労しなくていいかもよ。

[845: 匿名さん]

No.843は本気でそう思っているのでしょうか？
（ここまでくると逆に私が遊ばれているか、失礼ながら新手の荒らしのような気もしてきたのですが）

まず、自走式を維持更新するコストと機械式のそれとではかかるコストは桁違いに違うことを理解してください。
ソースはネット上で調べればいくらでも出てきます。
キャピタルガーデンだけではなく、リライズや深大寺レジデンスも９割近くが自走式じゃないですか？
自走式と機械式とを直接金額比較しても何にもならないと言ったのは読んでいただけなかったようですね。

また、仮に機械式でベリスタと同じような収支計画を立てている物件があったとしても、その物件の修繕資金も足りなくなるだけです。
ベリスタだから、、と言っているのではなく、「ベリスタの管理修繕資金計画」がダメなんですよ。
「参照」を軽く見ても、あなたが伝えたいことは都合良く書いてないと思うのですが。

機械式駐車場の維持費用に関してはNo.751に書いてあるレベルが妥当だと考えています。
どこで仕入れた情報か知りませんが、5000円で賄う事はできません。
仮に日々のメンテ費と更新費用を分けて考えたとしても、ベリスタの場合修繕積み立てが5000円レベル〜ですよ。
あなたも838で更新費用だけでも8000円/月かかると言っているではないですか。
ベリスタの修繕資金計画では完全に不足します。

もうため息しか出ません。
もしこんな入居者が居たとしたら、ここの管理組合は大変苦労しそうですね。

[846: 匿名]

確かに私の話は少しむじゅんしてました。すいません。

参考までに、何をもってベリスタの管理修繕資金計画がダメと言い切れるのですか？

そこまで言い切れるのならば、何らかの根拠がって言われていると思います。

もしよければ聞かせてください。

[847: 匿名さん]

遊ばれてるなー

[848: 匿名さん]

やっぱり遊ばれてるのかな。。。
まあ、他の方のため（？）にも、まず、基本的なところから。

ダメな管理修繕資金計画とは。

様々な経済状況の住人が混在するマンションでは、定期的な建物（個々の資産）修繕時にその資金を出せない（出さない）住人が発生することを回避しなければなりません。
そのため修繕資金不足や住人トラブルを避ける意味でも、資産を維持管理更新できるだけの金額を毎月積立することが必要です。
管理途中での一時金が必要になる資金計画を前提としているもの（月々の積立額が不足しているもの）は資金不足のリスクを抱えるためダメな計画といえます。

また、受益者負担の原則から大きく離れる費用徴収を行うものも不公平感をまねき問題の種となるためダメな計画の一つでしょう。
＊現在ではエレベーターなどは全戸が負担する修繕項目として理解されていますが、駐車場は単純な全戸負担修繕項目として認識されるには至っていません。


上記2つにベリスタは両方とも当てはまります。
684や726から始まる議論をここまで読んででこられれば、当てはまる理由は普通なら理解できると思いますが、いかがでしょう。

[849: 契約済み]

今、結論は絶対出ないのでは？

結局、駐車場維持管理代って過去の傾向から判断して『適正』、『不適正』って判断できるけど、

それが実際この物件の駐車場は当てはまるかは、不確実なことではないでしょうか？

電気代・修繕費用等、不確定の出費ですよね。

結局運営上の想定次第によってはいくらでもいえるじゃあないですか。


文句を言うのも、擁護するのもお互いが都合のいい数字を並べてしまえば。しかも、ネガティブ要素の方が相対的に信頼性は高いですからね。

ネガティブ派の人の言いたいところはわかりますけどね。だから、駐車場代はどこでも注意をしましょうってことで。

[850: 匿名さん]

結果が出ないだけで結論は出ています。
計算上の大幅な不足が分かっていながら「やってみなければわからない」と言うとは詭弁ですね。
そんなことを言えば、極論「もしかしたら修繕費は全くかからないかもしれない…」ということすら可能。
不確定なものだからこそ実績値より予測計算してそのぶん積立てる、これ常識でしょ。

No.849さんの話は「99％」のことを「不確実」というか「確実」と言うかだけの議論では？
残り１％はメンテナンスフリーのロングライフ機械式駐車場が試験納品されるとか、そんなレベルの話ですが。

契約者板を見ても分かるけど、楽観的というか現実を直視しようとしないというか、こんな契約者の方を生み出すシステムということがまた問題だ。

[851: 匿名さん]

＞管理途中での一時金が必要になる資金計画を前提としているもの（月々の積立額が不足しているも　の）は資金不足のリスクを抱えるためダメな計画といえます。

確かにだめな計画なんだけど、月々の徴収額が割安な分、一時金の徴収予定額が割高にちゃんと計画されてれば、後々大問題になる事は無いんじゃないの？

[852: 匿名さん]

修繕一時金を払うことがないようにするための修繕積立金なんだから、一時金を計画しちゃってる時点でアウト。
計画するくらいなら積立ろよ！
皆ローン片手に生活してるわけで、「先月ローンを繰上げ返済したから無い」などと開き直る輩は必ず居る！
何割もの人から「失業したから無理」「子供が生まれたから無理」「駐車場使ってないから嫌だ」と言われたら、維持修繕はどうするよ？（実際ある話）

[853: 匿名さん]

ずいぶん鼻息荒いですね。

何か追い込まれている状況なんですか？
指摘される内容はわかりました。

でも、残り戸数わずかな状況で、どうするのがベストと思われて騒いでいるのでしょうか？

今更『やめときな！』だけってことはないですよね？

[854: 匿名さん]

理事会でもめにもめるかしかないのでは？

[855: 匿名さん]

一時金を計画しちゃってる時点でアウト。

というけれど、実際そういう計画になってるはずですよ。

[856: 匿名さん]

じゃ、アウトなんじゃない!?
私も一時金困るし。

[857: 匿名さん]

一時金の理解がどこまで行き届いているか、 一時金に備えて貯蓄をちゃんとできる人がどれだけいるか がポイントでしょうね。

払わない人達は確実にいると思いますが。