BELISTA(ベリスタ)都立汐入公園

[物件比較中さん]

大規模物件の供給が続くこの地域にまたひとつ物件が誕生。

他の物件とどのように差別化していくのか、気になります。


「BELISTA(ベリスタ)都立汐入公園」概要

所在地（地番） 東京都荒川区南千住八丁目21番48
交通 東京メトロ日比谷線・JR常磐線・つくばエクスプレス「南千住」駅より徒歩18分、
京成本線「京成関屋」駅より徒歩11分、東武伊勢崎線「牛田」駅より徒歩12分
総戸数 252戸（他に管理室、パーティルーム、ゲストルーム、キッズルーム各1戸）
敷地面積 8,375.31m2 （実測面積・建築確認対象面積・登記面積）
建築面積 2,850.01m2
建築延床面積 21,348.78m2 （容積対象外面積712.88m2 含む）
構造・規模 鉄筋コンクリート造地上15階建1棟
分譲後の敷地の権利形態 専有面積割合による所有権の共有
管理形態 管理組合成立後、三菱地所藤和コミュニティ株式会社に管理委託（予定）
売主 藤和不動産株式会社
設計・監理 株式会社長谷工コーポレーション
施工 株式会社長谷工コーポレーション
駐車場 253台（平置26台、機械式225台、身障者用1台、来客用1台）
自転車置場 504台（スライド式）
バイク置場 10台
ミニバイク置場 20台
完成日 平成21年2月下旬予定
入居日 平成21年3月下旬予定

[898: ご近所さん]

ネガな投稿するなと叫ぶより、検討中の身としてはこのあたりで収支が成り立つという客観的な話も聞きたいというのが正直なところです。

私は修繕計画を見てはいませんが、一時金が計画されているという話は以前擁護派(？)の方からあったと思うのですが、それ自体ガセネタということでしょうか？

それともやはり管理途中での一時金は計画されているのでしょうか？

この間直MRに接電話で問合せてみても要領を得ない回答だったし、契約者板には管理費で充当するという話もあるしで結局グレーなんですよね。

営業担当を替えてもらった方が良いのかな。

[899: 匿名さん]

修繕計画等見ないで検討するの？

そんな＊＊な＝

[900: 匿名さん]

昨日の現地はすごい強風が吹いていましたが、驚いたのはＵＲ？の大タワーマンション群の
あちこちの高層階で布団が盛大に干してあったことです。あれは下歩く人は怖いよ。
このあたりのマンション在住の皆さん、みな気をつけてくださいね。

[901: 検討中]

南千住じゃないですが、足立区のマンションで強風のさなかベランダに布団干してるお家があって飛んできたのか道路にふさぐように落ちてましたから当然よけれませんので踏みました(笑)皆さんも布団干す時気をつけて下さい。

[902: 匿名さん]

＞No.898
10,000円に大きく届かない駐車場料金と通常程度の管理・修繕費だけで賄えるかどうかなんて、過去レスを読んだり説明聞いたり修繕計画を見ればわかるでしょ。
No.896みたいに何故かはぐらかしたり、管理費で賄えると思ってる（なぜ？営業に説得された？）人も居るみたいだけど。
実際に自分で修繕計画を見て、物件担当者以外の客観的な意見も受けながら、営業を変えてもらってでもしつこく聞いてみるといいよ。
実際「月々安い分を貯めておけば一時金も大丈夫」なんて適当なこと言われた人もいるみたいだし。

[903: 購入検討中さん]

その地域の地位や民度、マンションの価格帯による住民の質によっては一時金って支払えない人が出てくる気がするんだけど、額によるよね。長期修繕ではMAX幾らぐらいなの？一時金。

[904: 物件比較中さん]

結局、擁護派（契約済み）の人たちは大丈夫だって思い込みたいんだろうけど、説得力に欠けますね。修繕計画に書いてあるとか、他にもそういう物件があるとか、何の具体性もないと思います。

擁護意見でもっと具体性を持って大丈夫だって言ってくれる方いないのでしょうか？営業は誰でもダメだと思っています。そりゃそうですよね、この計画は全くあてになりません、一時金はさらに多めに考えておいてくださいなんて言えないですよね。

せっかく良い物件なのに惜しいですよね。でも、最初からこの事を知っていれば自己防衛（月々１万円の個人積み立て）は可能かと思っています。計画通りに事が進めばそれに越したことはないし。
ただ、問題が表面化したら住民間で相当揉めますよね。ほとんどの方が現在の修繕計画を信じきっているようですし、そっちのほうが気がかりです。

[905: 匿名さん]

そうですね。

なんか最近の擁護派は契約者だけではなさそうですし。

購入した場合私も自己対策は考えますが、自分一人で対策しても入居者全員がやらなければ解決できる問題ではないことが厄介ですよ。

まあ、藤和にとっては年末どの物件も資産の現金化を急いでいる中ですから、少なくとも彼等にとってこのような話題は歓迎しがたいところですよね。

[906: 契約者]

擁護派？です。

>修繕計画に書いてあるとか、他にもそういう物件があるとか、何の具体性もないと思います。
修繕計画が信用できないとなれば、この物件を契約するのは難しいと思います。
契約者は全員、マイホームメンテナンスプランという管理、修繕計画金について承諾し、サインをする必要があります。

>擁護意見でもっと具体性を持って大丈夫だって言ってくれる方いないのでしょうか？
上記資料の予算案に機械駐車設備管理費が計画されており、長期修繕計画では機械式駐車場のリニューアル費用や、話題の一時金等も計画されています。
ただ、その内訳が妥当かどうかについては、三菱地所藤和コミュニティを信用するか、自分で業者に見積もりを取るしかないと思います。

駐車場が安すぎるとの意見も多いですが、値段を倍にしても、駐車場契約者が半分になると意味はありません。
逆にこの物件のリスクは駐車場契約者が8割を切ることによる予算不足です。現在の値段だと2台もつ世帯が増え、駐車場の稼働率が上がるのではと期待しています。

管理費が他と一緒との意見も多いですが、ベリスタって共用施設がしょぼくないですか？
託児所もなければ、ミニショップもない、焼き立てのパンも出してもらえない、なのに管理費は他の物件と同じです。
他の物件の管理費の内訳を研究したいところですが、手元に資料がありません。詳しい方、つっこみをお願いします。
ちなみに、自走式100%をもち、共有施設が少ないベリスタ溝の口は、管理費が3000円安いらしいです(これはずるい)。

ご検討の皆様方には、機械式駐車場のため住民がもめるリスクもあり、100%の設置率なので全戸負担となっているとの情報を元にご検討いただければなと思います。

早くしないと、隣の自走式が売り切れちゃいますよ！そうすると、こっちの駐車場の話題もなくなるのかなぁ(^O^)。

[907: 匿名さん]

駐車場契約率に関してはもうしばらくすると結果が出ますよね。
個人的には全て埋まると良いけどそうも思えないし、その点しばらく様子見たいところです。
新築時より数年経つとどうしても契約率は低下傾向にあるみたいですし。

[908: 匿名さん]

＞903さん
まずは駐車場が単体として成り立つ収支とベリスタの予算組との差を客観的に算定すると、
機械式駐車場の平均使用料（単独採算ライン）を仮に15000円とし、ベリスタの機械式使用料平均を5000円とした場合、差額は10000/月。
機械式の寿命参考値20年を一区切りに考えた場合、1台分あたり10000円/月×12ヶ月×20年＝240万円/20年　不足差があることになります。（225台分で5億4000万円）
一方平置きは単体採算ラインを上回る使用料を取っている点に注目です。
9000円-2000円（平置の仮の維持コスト）＝7000円/月×12ヶ月×20年＝168万円/20年　余剰差があります。（26台分で4368万円）
マンション全体で言えば54000-4368＝4億9632万円/20年　不足差があり、252戸で割ると1戸当たりの差額は196万円（約8200円/月）です。＊82平米の部屋で平米あたりに直すと毎月100円/平米の不足。
駐車場以外での維持管理の収支がピッタリと仮定すると（仮にです）、この金額が20年後に一時金となる可能性があります。
ただし906さんがおっしゃるようにこの数字は100％駐車場が稼働した場合のもので、例えば仮に70％だったら１戸当たりの金額はさらに高額になる計算ですね。

ベリスタの毎月の管理修繕積み立て金合計は平均すると21000円/月を上回る程度。（この手のマンションの平均的な数字）
駐車場を維持する財源は当然駐車場使用料だけではないでしょうから、8200円/月を21000円/月の中から負担した上で残った約13000円/月で、最終的にマンション自体の維持管理（例えば24時間管理費やマンションの共用施設・電気代、エレベーターメンテ費、大規模修繕積み立て金等）が足りるか足りないかの話でしょう。
ここは管理組合の努力や管理内容（例えば共用施設の種類やマンション自体の規模など）によって多少差が出る部分ですね。
数字をみるとこの金額（駐車場を除いたマンション単体の管理＋修繕積立金：13000円/月）が厳しそうなので騒がれるのでしょう。
＊ちなみに入居時の一時金数十万円/戸は20年後に積み立て金をゼロにするわけにはいかないので繰り越すものとし、計算から省いてあります。

[909: 匿名さん]

↑長くて、読む気しね〜。

[910: 匿名さん]

一時金になるにせよ積立から引かれるにせよ、８割の満車率だと車持ってない人は10年あたり100万以上も駐車場代に寄付することになるんですね。
あるべき姿や揉めるかどうかは別にして、車持ってる人からするとこれは逆にメリットかもしれない！？

>909
この程度の文章を読む気になれないようだと、大きな買い物は生涯やめといた方が良いだろうね。

[911: 匿名さん]

＞９１０
偉そうに言うな、このタコ！

[912: 匿名さん]

半年前は非常に役に立つ掲示板だったのですが、結局今はつぶしor冷やかしばかりの人ばかりで、

こんなレスが出ちゃうんですよね。

スルーしましょ。

[913: 匿名さん]

修繕計画というのは駐車場も含めた共用部全体の修繕計画であって積立金は居住者全員に平等に徴収すべきものである。
なぜなら車を使わない人にとっても駐車場を良好に維持することはマンション全体の資産価値を高めることになって利益を得るのであり、一階に住む人が自分はエレベーターは使わないからエレベーターの保守費用は負担しないといってもそれは無意味なことだろう。
そう考えると駐車料金というのは修繕計画においてプラスアルファの収入と考えるべきものであってその金額の大小はさほど問題にならない性格のものであるべきではなかろうか。
言い方を変えれば仮に駐車料金をゼロにして修繕計画を全居住者平等負担のもとに計画したとしてもそれは公正な考え方であって不平等云々というべきものではないと思う。

[914: 匿名さん]

913さんの理論って、実は法律上では正しい意見として通るんですよ。
しかし現在はエレベーターなどの純共用施設と駐車場のように占有使用権が与えられた共用施設とでは徴収方法に一線を引く考え方が主流。
なぜかというと、そのような法的・一律的な考え方での運用ではこれまでトラブルが起きたケースが多いからでしょう。
913さんの話を拡大解釈すると1階住戸に付く占有庭なんかも全体負担になってきますからね。
そのような経験とごく一般的な概念（使ったらお金を払う等）から受益者負担という考え方が広く認められているわけです。
＊個人的には現在だと「ペット脚洗い場」あたりが受益者負担と全体負担の分岐点なのかなと考えています。
100％の駐車場ならば利用選択制ではなく当初から各戸１つずつの完全占有共用部として０円に設定し、維持費を修繕費に完全にインクルーズするという考え方はありでしょうね。（広い部屋に住んでいる人が負担額とすると若干割高になり、２台目以降の車両登録に関しての規定が難しくなりがちですが）
その点ベリスタは利用選択制（個別課金制）としているところが、そのあたりの解釈をまた難しくしているところです。
解釈や理論が複雑になって一般的概念から離れるほどにトラブりやすい傾向にありますから。

そもそも不公平だと言うか言わないか、揉めるか揉めないかは居住者次第で「起こってしまうもの」なので、「不公平だと言うな」と言うよりも「元々不公平感の出ないルールを設定する」のが本来は親切です。
特に駐車場更新に起因する一時金負担というのは利用しない人達からすると目に見えて不公平感を感じやすいので、どちらかというと論点は日々積み立てたお金だけで足りるか足りないかにあると思いますよ。

[915: 契約済みさん]

後何戸残っているかご存知なかたいますか

[916: 購入検討中さん]

1週間少し前に行った時には確か残り10%ちょっとくらいでしたよ。

駐車場に関しては藤和さんがこの掲示板にデベを名のってしっかり説明してくれれば、疑問や不安が解決してみんな助かるのに・・・と思ってるのは私だけでしょうか？
個別に対応されても私だけでは気付けない疑問点がある気もするので余計に。
それともそういうのって禁止されてるんでしょうかね。

[917: 物件比較中さん]

906さん、

>修繕計画が信用できないとなれば、この物件を契約するのは難しいと思います。

信用できないからこのような議論が起きているわけで、契約者皆が信用しきっていることに不安を感じているのですが。。契約者の中にも信用していなくて積み立てをするとおっしゃっていた方いましたよね。

>値段を倍にしても、駐車場契約者が半分になると意味はありません。

倍にしても周辺相場と同等か安いくらいですから半分になるとは思えません。むしろこの安さに惹かれて契約している人が多いほうが危険度が高まる気がします。

マイホームメンテナンスプランという管理、修繕計画金を信用して承諾するのは簡単ですが、その正当性はどのように評価されているのでしょうか？それともマイホームメンテナンスプランには、契約者にしか知り得ないすごい情報が書かれているのでしょうか？（この計画が甘かったのが判明しても追加徴収金は一切ございませんと書かれているとか）

908さんの説明に対する反論材料があると安心できるのですが・・・