常盤台ガーデンソサエティ

[ご近所さん]

板橋区前野町２丁目
日本交通跡地に建つ今秋販売開始予定の物件です。

所在地：東京都板橋区前野町2丁目16番1、16番2（地番）
交通：東武東上線 「ときわ台」駅 徒歩8分
１８階建て４１９世帯
間取り　２ＬＤＫ〜４ＬＤＫ
専有面積　62.65m2　〜106.30m2
平成２１年春完成予定

売主　丸紅
　　　住友不動産　
　　　明豊エンタープライズ
施工　長谷工コーポレーション

ときわ台近辺で今までで最大のビックプロジェクトです。
皆さん情報交換しましょう。

※マンション正式名称の決定に伴いタイトルを「TOKYO MASTERPIECE PROJECT」から「常盤台ガーデンソサエティ」に変更させていただきました。（管理担当者）

[751: お隣住民]

>>747
１８階建って、５０ｍ超ですよね。
多分真下から見上げたら、（錯覚で）倒れ掛かって見えるらしいよ。
２０ｍ上がって１ｍ位バックさせると丁度まっすぐに見えるとか。

しかも圧倒的な大きさだから、周辺住民は・・・戦々恐々・・・・、
ビル風とか・・・。

[752: 契約済みさん]

基本的な質問で恐縮ですが、今後値引きの可能性はあるのでしょうか。
私は契約済みですが、今後の契約状況によって空きがでてしまった場合、
販売会社は値下げしてでも売るのでしょうか。もしくは賃貸にまわすとか。
竣工後には値下げするなんて会社も多いようですし。
絶対値下げはしませんと担当はいっていたけど、結局口約束だし・・・
法律的にいうとどうなのでしょうか。
すいません、わかる方いたら教えてください。

[753: 匿名ですよ]

値下げはしませんよ。
ただし、オプションや家具などのプレゼントが行われるでしょう。
大手の場合、売れ残りの対策案は想定していますよ。
むやみに値下げをしている３流デベは、倒産回避の最終手段ですよ。

[754: 契約済みさん]

実際の売れ行きはどうなんでしょう。苦戦しているとは思いますが、満足のいく間取りや向きの部屋は早く申し込まないと・・・。ちなみに売れ残った部屋はどんなオプションや家具をプレゼントされるのでしょうか？

[755: 契約済みさん]

ところで隣の三徳のデニーズに閉店のお知らせが出てましたが、次は何が入りましたか？ご存知の方いらっしゃいましたら、教えてください。

[756: 匿名さん]

>754さん
オプションや家具をプレゼントするのは、入居の前後まで無いのが普通ですよ。
物はショールームで使用したものや何らかの処分品又は協力会社の格安提供品っていうところでしょうね。
低コストの物をかんがえますのでその時々で違いがありますよ。

[757: 匿名さん]

値引きをしないなんて保証はないでしょう？
今や絶対に値引ナシとされていた住友ですらやってるんですから、100バーセント有り得ないなどと言うことは言い切れないはずです。
売れ残る部屋は当初設定価格の価値がなかった部屋なわけですから、早いタイミングでご自身のお気に入りの部屋が購入できたことを良しと考えればいいのではないですか？

[758: 契約済みさん]

今日マンションを見てきましたが西側はエレベーターも足場もとれて
ついに全貌が明らかになりましたね！実感がわいてきました。

[759: 周辺住民さん]

ここは売れ残るよねえ・・
悪名高き住友の物件だもの（利益がどっぷり乗っている）。
実際は半分も売れていないようだよ。
竣工時にどれだけ部屋の灯りが着いているか楽しみだね。

[760: 匿名さん]

宣伝を見ていると、結構まだ売れ残っているようですね。

　　2007年まで景気が良かったせいでしょうか、マンションの価格はちょっと強気ですね。これはどこのマンションにもいえることで、どこも悪戦苦闘しているようです。値下げして欲しい気もしますが、それはやらない方がいいでしょうね。売れ残ったらそのときはその時ですね。あとは物価が安定して皆がマンション購入の気分にならないと、と思います。
　　それと、売れ残りが賃貸にだされるのを狙っている人は結構いるみたいです。賃貸の方が気が楽だということと初期投資としてのコスト（頭金や登記費用などで物件価格の15％ぐらい？）が大変なので。
　　だから、もしも売れ残った新築物件を賃貸にする場合は、分譲物件の優良さを考えて、賃貸でも初期費用を高く設定したらどうかと思います。つまり、敷金+礼金＝１０か月分くらいにする、賃貸料が月２０万円として、初期費用が200万円くらいかかる、というように。そうすれば、賃貸での住民イコール質が悪い、ということにはならなくなるのではないでしょうか？ちょっととっぴな意見ですが、コンナ意見もたまにはいかがでしょう？

[761: 匿名さん]

ここを賃貸に出して個人で借りる人は殆どいないのでは？ 対象になるのは殆ど法人だと思いますが。

[762: 周辺住民さん]

初期の頃モデルルームを見に行ったので、何度か電話での売り込みがありました。
モデルルームを見た時は価格表示をしていた部屋も少なくて（高めでした）見送ったのですが、電話での価格は安くなっていましたね。
「値段下がりました？」と聞いたら「値段が下がったというより、今回は価格を押さえた部屋が売りに出たので」との事です。
これから売りに出される公表されてないところの価格は、低めになるのでは？
方角（南向きとか東向きとか）階数など、こだわらなければ…の話ですが。

[763: 匿名さん]

売れ残って賃貸になったとしても、たぶん丸紅関係者の社宅でしょ。投資物件にはなり得ないし、一般法人が社宅として所有する意味もないし・・・。まあ、その辺の弱小デベの売れ残り物件に比べると、そこまで悲惨な状態にはならないと思います。

[764: 匿名さん]

丸紅だと安心かな？

[765: 匿名]

そのへんの会社よりはね。

[766: 匿名さん]

なにかあっても補償してくれる気がする

[767: 匿名さん]

その通りですね。このエリアで探してますが、やっぱりここが１番いいですね。例え地価が下落しても、しばらくはこれだけの規模のマンションは出ないでしょう。

[768: ビギナーさん]

>>767 じゃ、早く買いなさいよ。
遅くまでお仕事ご苦労さんです。営業さん。

[769: 匿名さん]

え？とっくに買ってしまいましたよ。ちょっと高かったですが・・・。

[770: 元祖お好み焼き天国]

こんばんは。

地元の方々、ときわ台駅についての情報を教えてくださいませ。

・駐輪場はどんな状況でしょうか？

・朝と夜の通勤ラッシュはどんな状況でしょうか？

・駅が汚かったのですが、東上線の仕様？


あと、ガーデンソサエティに住む予定の方と、その近辺の方々へ質問です。

保育園と小学校はどこへ通わせていますか？
評判をお教えいただけますでしょうか。


なにとぞ、よろしくおねがいします。

[771: 沿線住民]

>>770
>・駐輪場はどんな状況でしょうか？
常盤台は歩いて生活する土地柄だと思います。現地で一見すれば分かります。

>・朝と夜の通勤ラッシュはどんな状況でしょうか？
田園都市線を地獄とすると、天国だと思います。
常盤台は各駅停車しか止まりませんし。
終着駅池袋の出口や階段に近い場所に比較的集中するのはどこも同じです。

>・駅が汚かったのですが、東上線の仕様？
どこも似たような状況だと思いますが、
汚れが発生した時の対応は、しばらく放りっぱなしを見かけます。
酔っ払いのこうした始末は本当に困りますね。

教育関係の疑問では、フィールドリサーチ（現地でも聞き取り）をお奨めします。
教育の制度は区役所で資料を確認して、それへの疑問を地元でじかに確認が賢明です。
ネットなんか無かった時代、私はそうしました。

[772: 近所をよく知る人]

小学校、希望選択制を利用しない場合、学区は以前も書いたのですが、中台小になります。
一番近い前野小は受け入れ困難。
２番目に近い常盤台小は、毎年選択制抽選になる人気校。
と言うことで、今年度学区が変更され、中台小になりました。
でも、ちょっと遠いです。
遠い上に通学路が狭い道を通らざるを得ないため、特に低学年の子はかわいそうかな。
私は前野小の近くに住んでいましたが、児童の質は、ちょっと首を傾げたくなります。
最近はどこもそうなのかな？

保育園は、区立の保育園がマンションの裏手に南前野。
ビッグボーイ横の公団脇に西前野とあります。
ただこのマンションって、保育施設が一緒に出来ると聞いたのですが。

[773: 入居予定さん]

小学校はできれば近い方がいいですね。前野小学校は定員オーバーってことですか？うちはまだ先ですが、この先はどうでしょうか。また他を選択した場合、同じマンションで違う小学校っていうのも、何か抵抗ありますね。

[774: 契約済みさん]

＞＞同じマンションで違う小学校っていうのも、何か抵抗ありますね。
そこも心配の要素ですよね。。。でも、中台小学校は明らかに他と比べて人数が半分ですし、通学路も危険ですよね。
http://www.city.itabashi.tokyo.jp/c_kurashi/000/attached/attach_390_1.pdfそこで、ガーデンソサエティの購入者の方にこの場をおかりしてアンケートさせてください。

「どこの小学校に行かせる予定でしょうか？」優先順位でお答えください。(理由も添えていただければ)

A.常盤台小学校
B.前野小学校
C.中台小学校
D.その他

第一希望：　　　　　理由：
第二希望：　　　　　理由：
第三希望：　　　　　理由：
第四希望：　　　　　理由：

[775: 匿名さん]

私立のほうがいいかな？

[776: 匿名さん]

身近な所で、淑徳、バス乗って星美なんてのもありだと思いますけど

[777: ビギナーさん]

↓やっぱり坪単価が高いんですね。なんとかならないのでしょうかね？


http://sanoji1416.jugem.jp/?cid=92


現在、11戸を分譲する第3期販売のプレオープン中です。販売側は、今年3月時点で来年2月の竣工前完売に自信を見せていたとのことですが、今のペースでは危うい気がします。

　準工業地域・工業地域ながらあたりには嫌悪施設がほとんどなく、共用施設をはじめ大規模マンションとしての魅力も十分なのですが、坪単価250万円という価格設定が、ターゲット層に届きそうで届かない水準のように思います。

　オリックスの『サンクタス1010タワー』にならって、成約済住戸を含めて価格を15%程度引き下げ、平均坪単価210万円〜215万円あたりに設定しなおせば、本マンションの場合は売れ行きが加速すると思うのですが、値下げを行わないポリシーの住友不動産が売主にいる以上、その可能性はほぼ無いのでしょう。

[778: 匿名さん]

この場所で坪２００以上はどう？

[779: 匿名さん]

東上線は他の路線と比べて駅が古くて汚いですよ。
既にご承知かとは思いますが。

[780: 入居予定さん]

常盤台小学校に越境が一番現実的かなぁとは思っています。
あとは、子供しだいですが、国立や私立ですかね。

ちなみに幼稚園はどうされるんでしょうか？
常盤幼稚園、淑徳幼稚園、サンシティ聖母幼稚園、緑ヶ丘幼稚園、めぐみ幼稚園などなど色々ありますが。
うちはバス通園がいいなぁと思っていて、サンシティか緑ヶ丘を検討しています。
同じような年代の方がいれば同じ幼稚園に通えるといいですね。

[781: 匿名さん]

坪単価に不満の方、

知り合いで似たような割高物件を買いたくて、自分の資金計画をしっかり示して、このマンションは坪単価が幾ら幾らなら妥当だと思うとしっかりアピールした奴がいた。
当然空振りに終わった筈だったけど、販売終了から程なくしてほぼ希望条件の部屋のキャンセルが出たと知らせが来て、いくらか値引きで本人納得で購入した。そいつは身分はしっかりしていて、販売会社から見て後腐れは無いと判断されたらしい。そんな例もある。

そいつは関西の出身で、一応値切るのがマナーだと思っている節がある。結構関東でもこうしたプッシュが通るらしい。不動産なんかでそうそう通るテクニックとは思われないが、手段としてはやってみる価値はありそう。

[782: 匿名さん]

スミフは、値引きしないことで有名。

ガセネタは、信用しないほうがいいかも・・・。恥かくだけの結果に終わることも
多い。

[783: 匿名さん]

>>782
関東の人から見ると、関西人は皆恥をかいていることになるね。

「駄目もと」と言う言葉が関東でもあるけど、関西では上手な駆け引きには敬意を表して、何かしらの花を持たせる商習慣がある。それの一つがおまけ（値引き）だと思う。

つまり商品を褒めて、売る人の才覚も褒める。そうして自分の買う気とぶっちゃけの財布を見せる。その買い手の意気に売り手が値引きで応える訳だ。

マンションを買うのに、見栄だけを前面に出している内は駆け引きは無用だな。

[784: 匿名さん]

常盤台ガーデンソサエティ先着順受付住戸
価格 4580万円〜9780万円
間取り 2LDK〜4LDK
専有面積 62.65m2〜104.98m2
販売戸数 68戸

ということで８２戸中、６８戸が残っているのですか。

[785: 匿名さん]

なぜ82戸？

[786: 匿名さん]

>>300
あ

[787: 申込予定さん]

ときわ台駅周辺の放置自転車についてですが、実際の現場の係りのおじさんに聞いたところ、一ヶ月に一回撤去しているとのことですが、一向に減りませんよね？？
本当に一斉撤去なんだろうか？二週間放置は問答無用で撤去で問題ないはず。
それなのにあんなに自転車の山って・・・
ときわ台駅の汚さといい、周辺の自転車といい、せっかくいい場所なのにがっかりですね。
そういった地域での取り組みとかってないんですかね？駅のリフォームは地域は口出せないのかもしれないけど。

お金持ちさんは、自転車乗らないし、電車も利用しないからその辺の優先順位が除外されているのかな？？

もったいないな。

再開発っぽい計画はないのでしょうか？どなたか詳しい方おられませんか？

[788: 匿名さん]

そろそろ完売ですか？

[789: 匿名さん]

>788
しってれい〜間違いでしたぁ〜

[790: 匿名さん]

まだまだ売れ残るでしょう
人気ないよここ

[791: 匿名さん]

人気が無いんじゃないでしょ
買える人がいないんでしょ

[792: 匿名さん]

人気が無いんじゃないでしょ
買える人がいないんでしょ

[793: 物件比較中さん]

>>792 買える人がいない、というより、長谷工物件にこんな金額を出す人がいない、と言うべきでしょう。大規模すぎるしね。。

[794: 匿名さん]

戸建てが良いかマンションが良いか、という話は別として、この金額を出すなら周辺（上板橋や前野町）で戸建てが買えますよね。
ときわ台も利用できるし上板橋なんてときわ台より商店街やスーパーなど便利ですよ。
三徳は高いし、東武ストアは品数が今ひとつ。

でも、戸建てよりマンションが良い人が検討していると思うので、その辺の話は置いておいて…。

大規模すぎますね。
何十年か後に、古い団地のようにならない事を祈ります。

中規模くらいで、共用施設などはいらないかな。
保育室（託児所）など利用する人いるのかなぁ。
こういったところにも管理費が使われるんですよね！？

[795: 購入検討中さん]

>>793さんの言うとおりだと思います。

　設備等は充実していますが、長谷工さんの得意な坪単価帯よりは
かなり上の価格帯なのが心配です。
　ＭＲ等で確認できない部分に、チープな（コストパフォーマンス
が高いとも言える）仕様があるのではないかと疑っています。

　残りも多いので、竣工後、現物を確認してからのほうが良いと
思います。

[796: 匿名さん]

＞この金額を出すなら周辺（上板橋や前野町）で戸建てが買えますよね。

買えないよ。このあたりの一戸建てみたことないでしょ。確かに一戸建てには、
マンションにはないメリットあるけど、同じ住まい方ができるわけがない。

実際に見に行って、一戸建てでいいかどうか確認したほうがいいね。同じ値段で
買える一戸建てはかなり悲惨だと思うが。一戸建てにお住まいの方には申し訳
ないけど。一戸建てを選らんだ人は覚悟の上でしょう。騒音問題がない、
駐車場がすぐ近くというメリットは、安普請という状態となって跳ね返り
ます。

[797: 匿名さん]

↑
住友おつ

[798: 物件比較中さん]

半年以上前に常盤台のMR見学に行きましたが、いまだに週末になると電話がかかってくることがあります。よっぽど売れていないのでしょうね。
先日加賀レジデンスも見に行ってきたけど、ここより環境と建物の構造は良かったですが、スーパーが遠くて不便でした。（加賀は実際の完成した部屋が見られました）
常盤台はスーパーなどが近くにあるので便利ですが、逆に環境が悪いですね（特に西向きは目の前がスーパー＆駐車場なので）
何を求めるかでここの評価は変わってきますね。
鉄道は東上線しか使えないのが、つらいです。中板橋で必ず急行か準急の通過待ちがあるのが難点。
通過待ちが無ければ池袋まで１０分なのに、１２分かかってしまいます。
やはり、売れていない理由は値段の高さだと思います。
あと２割、下げれば適正価格だと思います。
南側の上の階がもっと安くなれば、買いたい！

[799: サラリーマン]

２割下がったら一年前に分譲されたブライトヒルズと同じ価格になります。
いくらなんでも、それはありえないですよ。
設備もこっちのほうがいいし。

[800: 匿名さん]

＞買えないよ。このあたりの一戸建てみたことないでしょ。確かに一戸建てには、マンションにはないメリットあるけど、同じ住まい方ができるわけがない。

このあたりの一戸建て、見ましたよ。
戸建てとマンションを迷ってる時期があったので両方見てました。
マンションと戸建てのメリットデメリットは、ここで話すことではないので 触れませんが…。
23区内での戸建てとなると、広い土地でという訳にはいきませんが、価格的には沢山ありますよ。
（あくまで、南側の条件の良い部屋との比較した価格です）
実際、見にも行きましたし。
同じような価格で、マンションか戸建てにするかは、それぞれの価値観で
選べば良いと思います。

こちらのマンションでしたら南側が良いですが…高いですよね〜。
798さんがおっしゃるように南側の上層階がもっと安くなれば買いたいですね。
西は、スーパーと駐車場ですし…。