二子玉川ライズ タワー＆レジデンス Part12

[匿名さん]

早いものでパート12へ突入した二子玉川ライズ　タワー＆レジデンス
工事の進捗状況、今後の販売計画、物件内容、地元周辺住人の方のご意見ご感想も寛容に受け入れ、引き続き前向きで活発な意見を交換していきましょう。
忌憚のない意見を出し合い検討を重ねましょう！

パート1 http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44345/
パート2 http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44400/
パート3 http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44093/
パート4 http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44150/
パート5 http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/43749/
パート6 http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44146/
パート7 http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44096/
パート8 http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44007/
パート9 http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/43828/
パート10 http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/43751/
パート11 http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/43653/res/1-10


スペシャルサイト＝http://www.rise.sc/
再開発組合＝http://www.futakotamagawa-rise.com/
＜全体物件概要＞
所在地：東京都世田谷区玉川一丁目5000番（地番）
交通：東急田園都市線 二子玉川駅 から徒歩 6分
　　　東急大井町線 二子玉川駅 から徒歩 6分
総戸数＝1033戸（権利者住戸134戸含む）
間取り＝STUDIO(1R)-4LDK
専有面積＝34.48-218.57平米
入居＝2010年5月下旬、7月下旬予定 （ただし、リボンストリートが予定されているⅡ-ａ街区の計画は未定）

売主：東京急行電鉄　東急不動産
販売会社：東急リバブル　東急ライフィア
施工会社：大成建設
管理会社：東急コミュニティー

[153: 匿名さん]

Ⅱ-a街区の用途に関しては、東急の正式な発表があるまで冷静に、冷静に待ちましょうよ。

[155: 匿名さん]

慌てふためく気持ちもわかりますが、それにしても幼稚すぎ（苦笑）

[156: 匿名さん]

> 幼稚すぎ

何に対するコメントですか？

[157: 匿名さん]

ネガでしょう。

[158: 匿名さん]

1)リボンストリートはⅡ-a街区の竣工と共に完成となる。Ⅱ-a街区は計画発表から竣工まで約３年と考えられるため、Ⅱ-a街区の計画発表後約３年はリボンストリートができないが正しい。ライズ竣工後最低３年というのは、Ⅱ-a街区の計画発表がいますぐ行われた最速の場合のみ。
2)東京都が決定した都市計画に基づく開発である限りリボンストリートはできる。ただし、Ⅱ-a街区にシネコンを建築する場合には都市計画に変更が必須であり、この場合にはリボンストリートができる保障は何も無い。
3)車寄せが無いので、タクシー等の利用時に雨が降っていれば当然ぬれる。
4)現在と同様の販売ペースが続くと完売は竣工後３年先を予想される。ただし、東急不動産は決算期に近い12月になると値下げするのが常態化しており、若干完売が早まると予想される。だが、竣工時の完売は絶望的と考えるのが常識的。
5)大成建設が施行した建築物で問題が顕在化した例には以下のものがある。
　パークコート赤坂で死亡事故
　渋谷シエスパで死亡事故、
　パークコート南青山ヒルトップでは入居者を一斉退去させて建設し直し
　渋谷パルコ２では強度不足で提訴
　東京都庁で雨漏り補修費用に780億円
6)エレベータ待ち時間、信号待ち時間、小学生の徒歩速度を考慮すると、小学校まで20分程度はかかる。
7)「田園都市線池尻大橋～渋谷間・最混雑１時間平均の混雑率は１９４％」（東急電鉄発表）なので、二子玉川でもこれに近い混雑率である。
8)二子玉川近くでは、東京都と神奈川県の境界は多摩川になっているので、東京の端である。

[159: 匿名さん]

販売していないから在庫ではないというロジックはおかしい。
売れるというなら、さっさと売り切ればいい。その理由は、
①借入金の金利負担が軽くなる
②東急ブランドに箔が付き、ライズ以外の物件の販売促進にもつながる
でも、そうしない、そうできないのは、
販売に出す → 売れ残る → 他の住戸の販売にマイナス
だから、チマチマ売りに出してる。
したがって、未販売分も在庫と見なされる。
今年も約半分過ぎたわけだが、未販売分が約５５０戸もありながら、
年初からの新規販売分がわずかに５０戸はどう見ても異常だろう。
明らかに販売不振。

[161: 匿名さん]

建物同士が近接しすぎ。川下のリバープレイス並み。

[162: 匿名さん]

↑素晴らしいです。文句なし！
こういう情報は購入予定、希望の方が自ら調べるんでしょ。全て他力本願の方って…。

[163: 匿名さん]

ライズの広告で６分といっているのは、３街区の入り口までの距離を、80メートルにつき１分を要するものとして切り上げて単純に算出しています。
実測値は、条件によりさまざまです。
小柄な女性でハイヒールの人と、せっかちな足の長いスポーツマンではかなり違います。
玉堤通りか税務署前のどちらを選ぶかでも違います。
一番奥のイーストと手前のセントラルでも違います。
タワー上層階とレジデンス棟下層階でも違います。
なぜ自分で計ろうとしないのでしょう？

[164: 匿名さん]

ネガさん、列挙する動機は何ですかね。別に完売しないといわれても、気に入った人は、買うでしょう。
よい点も同様にリストしてくれるとよいですね。

[165: 匿名さん]

質問に対してあまり親切にお答えしないほうがいいと思いますよ。又虚偽だとか、実際と違うとかネガだとか…訴えられますよ。 笑）

[166: 匿名さん]

ライズの竣工までに東急からⅡ-a街区開発計画の正式に発表されると信じられる人だけ待てばいい。
待ってるあいだに、他のデベから浜田山並みのライズよりもっと魅力的な物件がでてきそう。

ライズ竣工とⅡ-a街区計画発表でどちらが早いか？
ライズ住民にメリットが無い計画を水面下で進めているから計画発表できない。
ライズの広告にⅡ-a街区の「事業主体が異なります」、「再開発に関わる情報は、今後変更となる場合があります」などと注を入れてはいるが、小さな薄い文字で故意に読みづらくしていることを見逃してはいけない。
ライズ竣工がⅡ-a街区計画発表より早いに１票

[168: 匿名さん]

Ⅱ-a街区は、ホテル、シネコンじゃなく幼稚園や学校、病院がいいよなぁ。理想だと思うんだが。

[169: 匿名さん]

売主や契約者に都合の悪いことはすべてネガ扱いして、営業妨害などというから、ふつうの検討者は引いてしまってライズって売れてないのではないでしょうか。

[170: 匿名さん]

わざわざＭＲまで出向いて、あの内装見せられたら、ふつうにＭＲ見慣れてる人なら誰だってあれっ？って思いますよ。
率直にその感想書いたらネガ呼ばわり。もし契約者がそう書いているならば、受け渡し時には回りは空き部屋ばかりではないですか？
自分で自分の首を絞めてると思いますね。

[171: 匿名さん]

また小杉ですか。比較対象じゃないでしょう。

[173: 匿名さん]

気に入らなければ、他にいけばいいのでは。わざわざ書き込んでいる理由は、何ですか？
どこと比べて内装そんなにわるいのか、参考に教えてください。

[175: 匿名さん]

>>171
小杉と比較されるのは仕方ないと思います。
東京と神奈川の違いはありますが立地ネームバリュー以外の生活利便性はどう考えても武蔵小杉の方が便利です。
特にここを購入できないサラリーマン層から見ると物件価格は高いし、生活単価は高いし、駐車場も高いし、管理維持費も高いし、悩むのは当然だと思います。

田園都市線と東横線だとしたら東横線の方がいいと思われます。
駅前のパークシティだとしたらデベロッパーが三井不動産です。
駅からの距離も2分。
直下にスーパーマーケット。
電車利便性なんて比較になりません。

一段下がって身の丈にあった便利な物件を買うか？
背伸びをして二子玉川ブランドに手を伸ばすか？

どっちがいいと思います？

物件価格や生活価格も考え普通のサラリーマン生活だけを考えれば絶対に武蔵小杉の方がいいと思います。

そんな風に思うんだけど俺は二子玉川ライズ契約しちゃったけどね。

[179: 匿名さん]

武蔵小杉のタワーの内装より劣るのは情けなくないですか？

[180: 匿名さん]

高島屋が出ているところで終わってる。
ライズの売主である東急電鉄には東急百貨店というデパートがありながら、この再開発地域には出店しない。高島屋の足下にも及ばないから。
結局、高島屋にオンブにダッコの東急の再開発。