BEACON Tower Residence [豊洲×東雲×辰巳] Part13

[物件比較中さん]

BEACON　Tower　Residenceについての情報を希望しています。
物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。
よろしくお願いします。



物件データ：
所在地：東京都江東区東雲1丁目1番21（地番）
交通：東京メトロ有楽町線 「豊洲」駅 徒歩12分
　　　東京メトロ有楽町線 「辰巳」駅 徒歩9分
　　　東京臨海高速鉄道りんかい線 「東雲」駅 徒歩13分
価格：3890万円-9600万円
間取：1LDK-4LDK
面積：54.72平米-101.86平米

売主：有楽土地
売主：名鉄不動産
売主：長谷工コーポレーション　有楽土地住宅販売
販売提携：長谷工アーべスト
設計・監理 ：大成建設
施工：長谷工コーポレーション　大成建設

[1048: 匿名さん]

>周辺と比較してどのくらいが妥当なんでしょうねぇ？

プチバブルであっても相対的には変わらないから、新築の値付けがわかりやすい。

立地・仕様・ブランド全部コミコミで

東雲BEACON⇒260
豊洲TOT⇒287
有明BMA⇒270

路線価では

東雲BEACON前⇒38/m2
豊洲TOT前⇒43/m2
有明BMA前⇒36～44/m2

よって誤解を恐れずに感覚で言えば、豊洲の90%、有明の95%が目安。

[1049: 匿名さん]

有明中古201.94⇒妥当な坪単価191.8

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　価格　　　　　　　　　　　　　　成約日　　
オリゾンマーレ　１１階　55.76㎡　１ＬＤＫ　　４１００万円（坪１７７．９万）　平成２１年１月１６日
オリゾンマーレ　２３階　63.22㎡　１ＳＬＤＫ　３９８０万円（坪２０８．２万）　平成２１年１月３１日
ガレリアグランデ２５階　70.08㎡　１ＳＬＤＫ　４２００万円（坪１９８．２万）　平成２１年２月１９日
ガレリアグランデ１２階　82.46㎡　２ＬＤＫ　　４３５０万円（坪１７４．４万）　平成２１年２月２８日
オリゾンマーレ　　５階　66.08㎡　１ＳＬＤＫ　３２００万円（坪１６０．１万）　平成２１年４月　９日
オリゾンマーレ　２３階　54.32㎡　１ＬＤＫ　　３６８０万円（坪２２４．０万）　平成２１年４月１８日
ガレリアグランデ１４階　75.95㎡　１ＬＤＫ　　４５７０万円（坪１９９．０万）　平成２１年４月２８日
オリゾンマーレ　　８階　78.35㎡　２ＬＤＫ　　４２８０万円（坪１８０．６万）　平成２１年５月　１日
ガレリアグランデ１７階　71.39㎡　１ＳＬＤＫ　３９８０万円（坪１８４．３万）　平成２１年５月２５日
ガレリアグランデ１２階　67.23㎡　１ＳＬＤＫ　３７８０万円（坪１８５．９万）　平成２１年５月３１日
オリゾンマーレ　１０階　55.76㎡　１ＬＤＫ　　３４８０万円（坪２０６．４万）　平成２１年６月２７日
オリゾンマーレ　１６階　65.28㎡　１ＳＬＤＫ　３７５０万円（坪１９０．０万）　平成２１年６月２８日
ブリリアマーレ　１４階　40.98㎡　１ＤＫ　　　３７７５万円（坪３０４．６万）　平成２１年８月２１日
オリゾンマーレ　２１階　61.17㎡　１ＳＬＤＫ　４１００万円（坪２２１．６万）　平成２１年８月２９日
オリゾンマーレ　２６階　108.22㎡　３ＬＤＫ　 ７０００万円（坪２１３．９万）　平成２１年９月　６日

オリゾンマーレ　　　平成１６年１０月（築５年）
ガレリアグランデ　　平成１８年　２月（築３年）
ブリリアマーレ有明　平成２１年　３月（築半年）

[1050: 匿名さん]

キャナルコート中古189.25

　　　　　階数　　　平米　　　　価格　　　　坪単価　　成約日
Ｗコン　　６階　８６．６９㎡　４１５０万　１５８万　２１年　８月　２日
Ｗコン　３２階　　110.72㎡　 ５８００万　１７３万　２１年　３月　５日
Ｗコン　３０階　７９．１８㎡　４８００万　２０３万　２１年　２月　５日
キャナル　３階　７２．２４㎡　３７８０万　１７３万　２１年　９月１３日
キャナル１４階　６７．８㎡　　３９８０万　１９４万　２１年　８月３０日
キャナル２６階　７４．４１㎡　４５５０万　２０２万　２１年　２月１５日
アップル　？階　５４．１２㎡　３１８０万　１９４万　２１年　３月１３日
アップル３６階　７５．７２㎡　４９８０万　２１７万　２１年　２月１４日

[1052: 匿名さん]

Ｗコンの方が管理費・駐車場で１万円は安いから、資産価値にしたら３００万以上の差があるよ。
ってことはやっぱトントンでいいんじゃない？

[1053: 匿名さん]

ＵＲ賃貸188.2

東雲アパートメンツ（143.42m2、東向き、31万円）⇒171.2万円/坪
東雲アパートメンツ（97.09m2、西向き最上階、25.6万円）⇒208.8万円/坪
東雲キャナルコート（80m2、南向き、18.1万円）⇒179.2万円/坪
東雲キャナルコート（54m2、西向き、13.2万円）⇒193.6万円/坪
BEACON（81.27m2、南向き、5820万円）⇒236.3万円/坪
BEACON（87.40m2、北西向き、6880万円）⇒259.8万円/坪

[1054: 匿名さん]

今日は強風で不動産屋も暇なんだね。

[1055: 匿名さん]

>>1053

賃貸借りるなら、BEACON買った方が得だってわかりました。

スラブ厚や、階高、外装(東雲唯一のオールタイル張り)、エレベーターホール(ダウンライト)など一切無視なんですから笑えます。
マンションなんてどこも一緒。
検討者はそんな決め方しませんよプ○セスさん。

[1056: 匿名さん]

まとめると

①中古相場からの推定 180～200
②近隣相場からの類推 約190
③賃貸相場からの還元法 約190

当初坪単価は260だから仮に適正な坪単価が190とすると27%割引が適切ということになります。
あとはどこまでBEACONに付加価値を見出せるかでしょう。

[1057: 匿名さん]

>スラブ厚や、階高、外装(東雲唯一のオールタイル張り)、エレベーターホール(ダウンライト)など一切無視なんですから笑えます。

CODANは管理費8000円みたいですよ。

[1058: 匿名さん]

スラブ厚やタイル張り、ダウンライトより、有名建築家によるデザイナーズに住めるのはある種のプレミアムだと思う人もいるでしょうね。

[1059: 匿名さん]

>検討者はそんな決め方しませんよプ○セスさん。

坪260でお買い上げありがとうございます。

[1060: 匿名さん]

東雲アパーツメントの最上階って天井高3m以上じゃない？BEACONってそれ以上あるの？

[1061: 匿名さん]

賃貸ってバカにするなら東雲アパーツメント行ってみれば？コンシェルジュいるけど？

[1062: 匿名さん]

天井高2.6mみたいです・・

http://www.tokyo-k.jp/equipment/index.html

[1063: 匿名さん]

ま、なぜかタイル張りやダウンライトに価値を見出す人もいるってことで…。

新築の今なら190以上の実力はありそうですね。

[1064: 匿名さん]

>当初坪単価は260だから仮に適正な坪単価が190とすると27%割引が適切ということになります。

さすがに今はここまでの値引きは無いでしょうから、しばらく待ちですかね。
気に入った人はいくらでも買えばいいと思いますが、まだまだ残ってますしね。

[1068: 匿名さん]

穏やかに行きましょうよ。
みなさん27%引きまでSTAYに異論がないのでしょうか？

[1069: 匿名さん]

住民さんも検討者さんもネガさんも変な煽りは要りませんから、情報出して議論しましょうよ。

[1072: 匿名さん]

掲示板の情報を元に推測してみました。

>今のところこんな感じ？
>
>　　　　　　　　　角住戸　　　中住戸
>マンコミファン　　30%　　　　　20%
>通常の検討者　　　20%　　　　　15%
>衝動買い情弱　　 10%　　　　　10%

上記が本当かどうかわかりませんが、15%引き提示ありという書き込みも
散見されますので、15-20%が現在の値引き水準と考えられると思います。

年末決算までに掃ける分は掃きたいと思うはずですから、年が明ければ
決算に向けて更に5%ぐらい引いてくるでしょう。

更に来年度になれば未入居中古になります。新築10年保障が無くなります
ので、更に5%ぐらい引いてくると見るのが妥当でしょう。

まとめると、

10月～ 15-20%
1月～ 20-25%
4月～ 25-30%

というシナリオです。27%が妥当なラインですから、それまでに決める人は
決めていくでしょうね。

また、非財閥系のJVという性格上、事業計画通り進めたい（売り急いでいる）
はずですから、アウトレットに流して清算することも十分考えられます。

今、未販売の住居がアウトレットに流れると仮定すると、業者（というか
販売子会社?）に50%で卸し、30%引きで市場に出てくると考えるのが一般的
な相場です。4月以降、これを客寄せの目玉にして、キャンセル住居を値引き
してこっそり売っていくシナリオが可能性としてありそうです。

[1073: 匿名さん]

未入居中古になればSUUMOなどにも広告出しにくいでしょうし、売り方を変えてくる可能性は高いですね。