築５０年のアパートを建て替えようと思います。

[匿名]

現在築５０年の木造アパートを所有してますが、建て替えたいと思います。が、ボロアパートを目当てに、いろいろな建設業者が来ます。東○コーポレーション、大○建託、住友林業、旭化成ホームズ、セキスイハイム・・・・・・・その他の建設会社。みないろいろな演説をしていきますが、私にはさっぱり何がいいのかわかりません。アパートにしようか、マンションにしようか、工法など・・・・・どなたか大家業の方で、アドバイスください。建設業者関係者ｈご遠慮ください。
関東です。土地は１００坪。

[82: ０３]

>>81
ロバートは知らんけど、
地域柄にマッチした建物を作る（場合によっては更地のままで形状変更）ことによって、
大きく儲かる場合もあるし、
ミスマッチだと店子が付いても赤字ということもある。
そうは言っても、他の商売と比較すれば、比較的安定収益を上げられる商売です。

東京という大都会は、既存大家の見方です。
賃料は他と比べればかなり高く出来ますからね。
そうはいっても地震は大家の大敵。
地盤がいいか悪いかで、被害程度も大きく違います。
地盤がいい場所に建てないと、大変。
東京の物件は、地盤がいい水害の恐れが無い場所に建て、
日本一高い地震保険料をしっかりと払っています。

不動産投資にはもうひとつのメリットがあって、
「相続財産評価額を少なくする」という点があります。

[83: 傍観者]

０３さんが大家業をはじめるきっかけは何だったのですか？
先祖からの土地の有効活用でしょうか？それともご自分の代からですか？

[84: ０３]

>>83
最初は、自ら２５年前に取得した８０坪強の更地。
１５年前にアパートを建てた。
地方都市なので、賃料はこの１５年間で３０％近く下がった。
今は収支トントン。

バブルで儲けた金で、東京２３区内の貸店舗を借家人付で１５年前に購入。
最近、またかなり株式で儲けたので、借家人を立退かせてビルを建てた。

２年前まで会社の社宅に家賃１万円以下で３０年近く住んでいたが、
貸店舗近くに分譲マンションを購入して住んでいる。

アパートやビルは皆、低利の最後まで固定金利のローンで全額借金。
（これで、税金の節約と、経営の安定をはかります。）
その敷地である土地は、現在借金無し。
（土地にローンがあると、他の所得との損益通算上で不利です。）
分譲マンションは財形住宅融資の数百万円を借金して、大半は自己資金での購入。
（貸す家と住む家は、完全に分離した方が、記帳する上では楽です。ローン控除より賃貸住宅の必要経費にした方が得です。）

[85: 傍観者]

０３さんのように練金術に長けた人はなかなかいないと思います。
０３さんご自身は、他の人と比べて、何が勝ってるとお思いですか？
運が強いのですか？

[86: 傍観者]

０３さんが所有しておられる物件を並べておしえていただけますか？
例　３階建てＲＣ造１５戸賃貸マンション・・・・・・

[87: ０３]

>>85
錬金術？
毎日、新聞を読んで、身近なことを観察しているだけです。
いくらでもチャンスはあります。
多少は運もあるかもしれませんが、普段の努力で報われますよ。
ご自分で勉強してください。

>>86
何を求めたいんですか？
事業的規模（１０室または６棟）を満たすようにすること。
土地の借金は持たないこと。
建物は出来るだけ借金でやること。
地震があっても被害が少ないような強い地盤であること。
水害を受けるような場所でないこと。
これだけ知れば充分ではないですか？

[88: 傍観者]

私はこのスレをみていて、０３さんのアドバイスは、とても　”なるほど”　と思うことがあります。
なので、”自分で勉強しなさい”　ではなく、もう少し何かポイントみたいなものを教えていただきたい
と思います。　０３さんは金融関係の方ですか？一流大学卒ですか？

[89: ０３]

>>88
ノー学暦、職業は金融関係ではありません。
ポイントは書いています。
考え方は示していますので、あとは自分でお考えください。

[90: ０３]

>>89
間違えた。訂正です。
×　ノー学暦
○　ノー学歴

[91: 傍観者]

？？？　もっと親切に・・・

[92: 匿名さん]

>>91
何を求めたいの？

[93: ０３]

>>91
傍観者さん。
あなたは実際にアパート経営されていますか？
親切も何も、基本は自分で全て考えるんですよ。

[94: 傍観者]

和足はアパートなんて持ってません。　ただ、同じリーマンで、持てる人と、持てない人（ほとんどの人）
との差は、一体何なのか・・・・・それが知りたいのです。

[95: ０３]

>>94
しっかり本業で稼ぐ。
かみさんもしっかり稼ぐ。
公立保育園に入る。
（２５年前の東京２３区内は、子供２人合計でも１３０００円が上限でした。）

安い家賃の所に住む。
昔は住宅公団の２万円くらいの賃貸に住んで、会社から１万円くらい家賃補助を受けていました。
その後、家賃１万円弱の社宅に住みました。

時期を見て、投資をする。
第二次オイルショックの頃から株式をやっていました。
ヤバくなる前に投資を止める。
３０年間の間に、株式投資を本格的にやった期間は１０年くらいです。

株式投資にしても、不動産投資にしても、普段の新聞などをしっかり読むことが大切です。
まずは、身近なところから、すこしずつレベルアップしてやっていくことです。
それと、人が行動していることをよく観察することです。
これは相手がコンピュータでも同じことが言えます。
今年から青色申告（複式簿記の６５万円コース）を始めますが、
最近、仕訳から総勘定元帳を自動作成するものを自ら考えて作りました。

[96: 匿名さん]

>>94
傍観者さん、どうしましたか？

>>01
大家さん。どうしましたか？

[97: 01]

古いアパートの解体が始まりました。あっという間に終わりました。

[98: ０３]

>>97
建築が始まると約４ヵ月で竣工かな。
軽量鉄骨だと、予定よりも早く出来てしまうことが多いですよ。
１００坪の敷地だと、２階建で建築面積６０坪、法床面積１２０坪くらいですか？
６０００万円〜８０００万円くらいで出来るんじゃないの？

[99: 1]

>>97
いつまでに建つの？

[100: ０３]

昨年、建物を解体したりで、不動産所得がゼロになりました。
予定納税していた分が、先日還付されましたが、
高い金利のおまけも付いてきました。
（昨年７月末に２０万円予定納税していた分に、５０００円のおまけ付き。）

[101: 住まいに詳しい人]

スレ主、騙されたんですかね。
これでは建物が建てあがった頃に、トラブルが続出するわ。

[102: 地元不動産業者さん]

大手のメーカー、まったくいい話は聞きませんね。
家賃保障＝メーカーの思いのままに家賃はどんどん下がる一方。
水道が壊れた、電気が切れたくらいのレベルなのに、指定業者以外お断りで、
法外な請求をされる。更新料はなしでいつ更新したのか不明。
あげくの果てには適当な作りで、すぐ塗り替えしたほうがいいとかいう始末。
私の周りにはだまされて泣いている大家さんがいっぱいです。
結局名義はおばあちゃん、おじいちゃんなんで、困るのは相続したあと。
ウチの旦那さんの親の賃貸アパートは地元の業者に頼んで10年たちますが、
空いていた時はほぼないくらい。いい作りだし、コストもかかっていません。
地主のみなさん気をつけましょう。

[103: 住まいに詳しい人]

スレ主さん。
アパート建て始めたのかなあ？
それとも騙されてしまったか。

[104: ０３]

>>01
今年の４月から減価償却制度がかわります。
そのあたりはお分かりですか？

[105: 購入検討中さん]

私も同じような身分でして、建て替えを検討している者でございます。
メーカーはパナかハイムがよいのかと思っているのですが、評判はどんな感じでしょうか？
形態は、軽量鉄骨２階建１Ｋ×８部屋（３０平米）を考えています。
またどのくらいの建築費がかかるのか、ご意見を宜しくお願い致します。

[106: ０３]

>>105
まず、その前に
＞形態は、軽量鉄骨２階建１Ｋ×８部屋（３０平米）を考えています。
なぜ、この広さと間取りで、２階建、軽量鉄骨プランになるんでしょうか？

うちの場合は、商業地域で防火地域。
３階建にするか４階建にするかで、色々とプランを立ててもらって悩みました。

また、どうして１０室未満にするんですかね？
他にアパートや貸家を持っているならいいですが、
単独でとなると、１０室または５棟での事業的規模になぜしないのでしょうか？

事業的規模にすると、
青色申告控除が１０万円から６５万円になる（複式簿記が前提）し、
損益通算や損失の扱いがかなり有利になります。

[107: 購入検討中さん]

>損益通算や損失の扱いがかなり有利
そうなんでんすか。全く無知なもので・・・もっと勉強します。
ＨＰや近所で２階建８部屋タイプをよく見るもので、そういうのがいいなあと思っていました。
お金は借りればよいのですが、予算的にもそんなに大きな建物は建てられないかとも思っていました。
事業的規模を検討します。アドバイスありがとうございます。
メーカーのおすすめはありますか？

[108: ０３]

>>107
メーカーは、大手ハウスメーカーやあなたのご贔屓会社に、
自分が考える建築への考え方を示して、
どのようなプラン・どのような仕様で、
どのくらいな価格でのものを示すかを出させて、
比較検討されるのがよろしいと思います。

昨年建築した物件では、
１億円程度の総額で、２千万円くらい価格を勉強してもらいました。

仕様を決定するのは建築主ですが、
建築会社からの提案もありますので、
それについては理由を含めて謙虚に聞いた方がいいと思います。
ただし、それは地元の不動産屋さん等の動向も聞いて、
妥当性があるかどうかの判断はご自身で行なってください。
これは収支計画に、大きく影響します。

[109: ０３]

>>107
資金計画についてですが、
土地に借金があるなら全額返済します。
それから建物は全額借金で建てるようにします。

土地の借金は、事業的規模であるかないかにかかわらず、
利息分は、他の所得との損益通算できません。
マンション投資などで、よく嵌るパターンです。

借りる金融機関ですが、意外と穴は生命保険会社。
うちは昨年１０月部分実行で条件確定、本実行は１月で３％代の下、３０年間固定でしたが、
まだ、それに近い条件でやってくれる会社も多いですよ。
（ただし部分実行時の金利。本実行は同条件となります。）

[110: 購入検討中さん]

いろいろありがとうございます。

[111: ０３]

>>110
で、どうするんですか？

[112: ０３]

>>110
>>01
どちらも、自分で建築をするのでしょう？
その後はいかがなのですか？

[113: 大家]

>>01
どうなった。
返答しないと晒し上げ続けるぞ。

[114: 相続で将来大家]

>01

どうなったんですか？？？昨日のごはん食べたかどうかだけでもいいから何か返答して！

[115: 不動産購入勉強中さん]

>>01
どんなボロアパートが建ったんでしょうか？

[116: 01]

完成しました。入居者もすべて決まりました。

[117: ０３]

>>116
よかったですね。約５ヵ月ですか。
敷地が１００坪で軽量鉄骨なら、いい線ですね。
入居者もすべて決まり、おめでとうございます。

税務やローン、間取り・賃料などの関係、差し支え無い範囲で教えていただけると幸いです。

[118: 01]

すみません。事情があって、お教えすることはできません。

[119: ０３]

>>118
スレを建てておいて、完結したら状況報告をするのが当然でしょう。
そんな秘密主義なら、最初からスレを建てなければいいんじゃないの。
都合のいい所だけ利用して、情けないスレ主さんだね。

当初の予定通り重量鉄骨で建てておけばよかったんじゃないの。
金食い虫のアパートが出来たのにな。

軽量鉄骨だと、それなりの注意点もあるよ。
うちの第一号アパートはこの構造だったからね。

[120: 匿名さん]

>>119
根掘り葉掘り要求（質問）するネチネチした人だねえ、あなたは。

>>当初の予定通り重量鉄骨で建てておけばよかったんじゃないの。
差し支え無い範囲で教えていただけると幸いです。


>>軽量鉄骨だと、それなりの注意点もあるよ。
差し支え無い範囲で教えていただけると幸いです。

[121: ０３]

>>120
スレ主の回答待ち。

都市計画法上の用途地域と、建物用途（専用賃貸住宅か店舗併用住宅かなど）が何かで、答えが異なる。
具体的にこれらの条件が書かれないと、回答できないよ。
スレ主の敷地は、土地面積が１００坪だということと、重量鉄骨造を業者が提案してくるくらいだから、いにょう地では無いことだけは理解している。

[122: 購入検討中さん]

全部、読んでみました。03さんは随分、大事なことを教えていると思いますよ。
スレヌシさんが、結果について何も書かないのはマナーに反すると思うな。

[123: 匿名さん]

皆さんに質問です？

３０年ローンで完済できるころにはどうなると思いますか？
２０３８年には、その場所の価値どうなるでしょう。
価値はゼロに近くなるのでは？

私などは断然都内主義なので郊外にアパートなど要りません。管理が大変です。

アパート建てられ安心して大家続けられる時代は終了です。
これから、郊外の僻地アパートは二束三文になるでしょう。

もはやテナントが埋まりません。

これで、地方金融機関が貸し倒れするかもしれません。

少子化・・・困った問題です。

[124: ０３]

>>123
東京２３区内の賃貸マンション建設では、私も３０年固定金利ローン（金利は３％代の下の方）を一昨年に組みました。
ローンは勿論淡々と返済していきますけど、毎月キャッシュフローがプラス５０万円くらいです。
債務は残しておいた方が得です。
所得税・住民税だけでなく、介護保険・国民健康保険・後期高齢者健康保険・敬老パスなど、年取っても所得が多いと損なことが多いですから、出来るだけ儲けないようにしておくべきです。

建物がゼロ価値になっても、土地は丸ごと残りますし、儲かった流動資産もいっぱい残っていることになります。
マンションを棟毎丸々所有するのは、マンション内の一戸だけを所有するのとは、全然違います。

地方都市の方は２０年くらいのローンにしておかないと、いけないようですね。
借換もしたのであと８年で返済完了ですけど、建物はまだまだ健康です。
空家率が高い地域ですけど、ここ数年は空室が出てもすぐに入居されています。
家賃も最近は下げ止まりとなり、多少高い設定でも入るようになりました。
（１６年前２ＤＫが一戸あたり６万５千円→最悪期は４万円→現在は４万５千円）

[125: 投資家]

>>124
個人事業主さんですか？余裕綽綽ですねー。たいしたもんだ。

>>建物がゼロ価値になっても、土地は丸ごと残りますし、儲かった流動資産もいっぱい残っていることになります。

ってありますが、
それは、減価償却が取れるって事ですか？
不動産事業は、経費が認められるからとかですか？

いずれにせよ・・・所詮土地を持っていて建築しても利回りは８％〜１１％位でしょう。

たかがそのくらいです。
分かりますよ・・オーナーは不労所得なので一度やり始めたらヤめられませんからね。
しかし、どうでしょうその土地価値自体がゼロになったら？
想像したことありますか？

現実にそれが起こりそうなのです・・・・・
悪い頭じゃなさそうだから、野村総研著の２０１５の日本を読みなさい(ポジショントークなのを忘れずに)。もっと先を見なさい。

迷っている感覚思考の交通整理があなたなりに出来ます。
資産家で美田残したい方々にはピッタリですよ。
都内特に都心三区への買い替えをお勧めします。借金なれてるなら買えるでしょ？
たとえ利回り４〜８％でもローン完済後に(区分所有でも)土地の価格は残ります。

それから、日本においては建築コストが高いので問題はマンション建設業者のために家賃回収するって話になりかねません。(中古流通市場が未整備・その関連の税優遇制度がない)

(特に地方はこれから土地値が付かなくなる可能性があります。すでに三大都市圏の関東近畿中部の郊外でさえかなり値下がり現在ゼロってところも実際あります。)


相続は路線価格が問題になるので相続時の評価しだいですよね？

あなたの場合はメイン資産が都内の方？ならまあ良いでしょう！


つまり私の言いたい問題ゾーンは郊外・オールドタウン化するエリアでむしろ地方です。地方は益々財政難からくる諸問題が山積みです。限界＊＊が続出します。目も当てられなくなります。

20年〜30年後あなたのような資産家の地方資産がゼロになる可能性がないとは言い切れません。
現実はもう目の前に来ています。

地方でも、駅に近いなんて言っていたら大変なことになりますよ。

因みに片田舎出身ですが、私は都心三区に、数等の賃貸ビル含め資産シフト済みです、
今からでも遅くないですよ・・・

[126: 投資家]

>>124
個人事業主さんですか？余裕綽綽ですねー。たいしたもんだ。

>>建物がゼロ価値になっても、土地は丸ごと残りますし、儲かった流動資産もいっぱい残っていることになります。

ってありますが、
それは、減価償却が取れるって事ですか？
不動産事業は、経費が認められるからとかですか？

いずれにせよ・・・所詮土地を持っていて建築しても利回りは８％〜１１％位でしょう。

たかがそのくらいです。
分かりますよ・・オーナーは不労所得なので一度やり始めたらヤめられませんからね。
しかし、どうでしょうその土地価値自体がゼロになったら？
想像したことありますか？

現実にそれが起こりそうなのです・・・・・
悪い頭じゃなさそうだから、野村総研著の２０１５の日本を読みなさい(一部ポジショントークなのを忘れずに)。もっと先を見なさい。

迷っている感覚思考の交通整理があなたなりに出来ます。
資産家で美田残したい方々にはピッタリですよ。
都内特に都心三区への買い替えをお勧めします。借金なれてるなら買えるでしょ？
たとえ利回り４〜８％でもローン完済後に(区分所有でも)土地の価格は残ります。

それから、日本においては建築コストが高いので問題はマンション建設業者のために家賃回収するって話になりかねません。(中古流通市場が未整備・その関連の税優遇制度がない)

(特に地方はこれから土地値が付かなくなる可能性があります。すでに三大都市圏の関東近畿中部の郊外でさえかなり値下がり現在ゼロってところも実際あります。)


相続は路線価格が問題になるので相続時の評価しだいですよね？

あなたの場合はメイン資産が都内の方？ならまあ良いでしょう！


つまり私の言いたい問題ゾーンは郊外・オールドタウン化するエリアでむしろ地方です。地方は益々財政難からくる諸問題が山積みです。限界＊＊が続出します。目も当てられなくなります。

20年〜30年後あなたのような資産家の地方資産がゼロになる可能性がないとは言い切れません。
現実はもう目の前に来ています。

地方でも、駅に近いなんて言っていたら大変なことになりますよ。

因みに片田舎出身ですが、私は都心三区に、数等の賃貸ビル含め資産シフト済みです、
今からでも遅くないですよ・・・

[127: ↑]

そろそろ現実に戻ってこようよ・・・

[128: ０３]

>>125
あれ、二重投稿になっています。
１２５の方は削除しないでね。

地方都市は「車社会の進展によって、駐車場などが容易に確保出来る国道沿線への商業施設等の集積が進み、駅に近くても必ずしも便益が高い場所とはならなくなってしまったため、駅周辺の空洞化が進んでしまった。」というのは事実です。
新幹線が開通した後の普通列車しか通らなくなった在来線の駅などは、特に酷い状況です。

私が持っている地方都市の物件は、政令指定都市３つに電車やバスで３０分程度で行ける場所にあるので、街自体は大形スーパー数社の撤退などはあって時価の値下がりが一時期はあったものの、現在は下げ止まりから反転している状況です。

不動産投資をする場合、平成４年以降は所得税や住民税の制度が変わり、土地に対する金融費用（支払利息など）は他の所得との損益通算が出来なくなっています。
また、最近の相続税改正で負担付相続（債務・借金が付いた資産に対する相続）の場合、その資産評価は固定資産評価額ではなく時価評価（税務上では路線化評価または固定資産倍率方式評価）するように変わりました。
バブルの時期に変更された新制度「３年間は持っていないと時価評価」からの、大きな制度変更です。
「土地についての借入金は全て完済し、建物には全額借金で建築する」投資方針を今までしてきましたが、今回の相続税の制度変更はどう対応するか思案中です。
また、平成２１年度以降は相続税の大幅改正が予定されていて、もらった財産に対して直接累進課税するように、課税方式が変更されることになっています。

さて、「土地値がゼロになる」かどうかですけど、ゼロにはならないと思います。
収益還元価格を考えれば、極端に安くなった物件は投資対象になるからです。
数年前まで、株式が不人気で定期預金金利が非常に低かった時には、株式で年５％から１０％近い配当金をもらっていました。
不動産でも似たようなことが言えます。

リスク管理を考えた場合、同じ地域に資産を集積するのは、いかがなものでしょうか？
東京２３区内には同じ区に賃貸マンションと歩いて数分の所に自宅を持っていますが、地方都市のアパートを持っている同じ市町村にも戸建用の７０坪の更地を確保しています。こちらは歩いて数分とはいきませんけど、車で数分の距離です。

[129: 賃貸経営に興味がある人]

スレ最初から拝見しました。
03さんの詳細なアドバイス大変勉強になりました。

でも、スレ主さん
これだけ親切なアドバイスを受けながら、ちょっと身勝手な印象です。
親切には感謝を示すのがエチケットじゃないでしょうか、、？
03さんのように的確なアドバイスをしてくれる方は貴重な存在ですよ。
無意味な重量鉄骨で無駄なローンを組まずに済んで良かったですね。
（ニッコリ）

>03さん
その豊富な知識と経験を語る
サラリーマン大家さんのスレ立ててくれませんか？
03さんの的を射た話は大変勉強になりありがたいです。
よろしくお願い致します。

[130: ０３]

>>129
＞サラリーマン大家さんのスレ立ててくれませんか？
単に「サラリーマン大家」と言うと、だいたいが投資マンションの一室オーナーという方が大半だと思われます。
私のように、土地を購入して全て借入金を返した後に、全額借金で賃貸マンション（または賃貸アパート）を建設された方は、非常に少ないと思います。
従って、そのような少数を対象にしてのスレを立てるのは不適当と考えます。

おりに触れて投稿はさせてもらいますので、独自のスレを作るのは見送りとさせていただきます。

[131: 賃貸経営に興味がある人]

１２９です。
スレ立て見送り、残念です。

そうなんですよね。だいたいが投資マンションの一室オーナー程度。
理想は土地を購入して賃貸マンション（または賃貸アパート）を建設しているサラリーマン大家さんです。

サラリーマンから自力でそこまで成し遂げるのはご立派です。
サラリーマンで財を成し、６０歳からは不動産賃貸業を専業でというのは素晴らしいです。
定年後も事業があってローンが組める高齢者って素晴らしい。