I TOWER（アイタワー）［旧：（仮称）福岡超高層タワーマンションプロジェクト］について

[物件比較中さん]

I TOWER（アイタワー）について、情報交換しましょう。
九州最高層、楽しみです。

所在地：福岡県福岡市東区香椎照葉３丁目26ー30（地番）
交通：西鉄バス「アイランドシティ中央公園前」徒歩４分

公式URL：http://www.sumitomo-rd-mansion.jp/kyushu/fukuoka/
売主：西日本鉄道株式会社　株式会社NIPPO　住友不動産株式会社
施工会社：株式会社竹中工務店
管理会社：西鉄不動産株式会社

【仮称名称を正式物件名称に変更しました　2014.4.17 管理担当】

[501: 周辺住民]

>>エレベーター３基（１７人乗り　１基　９人乗り２基）

９人乗りって10階以下のマンション用じゃないですか？
アイタワーくらい高層だと１７人乗り３基でないと厳しいと思う。

そう言えば、照葉に○×学会の巨大な布教施設が建設中ですね。
そのうち統一教会など宗教施設だらけになるのは目に見えています。

[502: 匿名さん]

目に見えてます。

[503: サラリーマンさん]

海外の事例を見る限りウォーターフロント開発では資産価値としてタワーマンションに軍配が上がりそうですね。富裕層は市の中心部に近い一戸建てや低層マンションという選択があるし、セカンドハウスならばタワーという事になるのでしょう。
また、コンパクトシティ化の恩恵を受けたい中間層では、首都圏の傾向を見る限りウォーターフロントのタワーマンションを選択している例が多いですね。よってタワーマンションは購入層が厚い。

ただ、将来の資産価値を考慮せずにファミリー向けに手堅く買うなら従来の団地型マンションの方が使い勝手はいいでしょう。
いずれにせよ１０年後のアイランドシティの価値はそれなりのものがあると思いますよ。
地域に海外のデベロパーが入ったり、富裕層がタワーを買ったりという事はその土地柄に何かを感じ出るからですよ。仮に福岡市の地価が何かの間違えで上がるような事があれば、上昇率からすると市の西側よりも照葉の方が高いでしょう。なぜなら西は地元の人のあこがれの地で割高ですが、照葉は割安だからです。

東京のように西は住環境がいいから割高、東は住環境と地盤が今ひとつだから割安。
この論理は福岡には当てはまりません。なぜなら福岡は東側も住環境がいいからです。
東京の地価の西高東低は論理的ですが、福岡は単に地元の人が西側神話を作っただけ。

[504: 匿名さん]

エレベーターの数でいろいろ話題になっていますね。
アイタワーやアイランドタワースカイクラブの公式パンフレット図面や概要が手元にあるので調べてみたところ。
●アイタワー
エレベーターの個数は４台あります、その内１台は駐車場棟のもので、住居棟には３台あります。
住居棟にある３台の内２台が９人乗り１５０ｍ/分、もう１台は非常用１７人乗り１５０ｍ/分。
しかしこの１７人乗りが常用として使えるのかが問題です。
仮に１７人乗りの非常用が常用使用できなかったとしたら、総戸数約２８０戸を２台のエレベーターで、１台あたり１４０戸分まかなうことになりますが、低層物件ならまだしも大半のフロアの住人がエレベーターを昇降手段として使う超高層でこの割合はみたことがありません。
●アイランドタワースカイクラブ
一棟につき２台×３棟
エレベーターは全て常用兼非常用で１７人乗り２１０ｍ/分
一棟の戸数が一番多い公園側のＣ棟で１４２戸、一台あたり約７０戸。
またアイタワーと比較すると速度も速く定員も多いです。
この結果からアイタワーの非常用エレベーターは常用でも使えるのではないかと思います。
それなら一台あたり９０戸と妥当な割合になります。

[505: 物件比較中さん]

今日見に行ったら満席で断られた…予約しないと駄目らしい(怒)

[506: 匿名さん]

>>503
そういえば不動産から照葉が東京の人に人気という話を聞いたことがあります。
詳しく知らないけど地震で海側タワーの人達は恐怖だったそうで地震があっても比較的被害の少ない照葉が注目されたそうです。

百道浜はヨカトピア後の開発で地価が高いから首都圏でも人気があると思ってたけど
地震を知ってる人達は照葉に注目するそうです。
広めの新築を狙えて地震の被害が少ない土地で割安なのが照葉の魅力かもしれませんね。

[507: セカンドハウス買っちゃた]

エレベーター17人乗りは常用で動くとのこと❗
契約時確認済み

[508: セカンドハウス買っちゃた [男性 40代]]

エレベーター17人乗りは常用で動くとのこと❗
契約時確認済み

[509: 匿名さん]

>>508
なんで2度？
もしかして鈴木奈々みたいなおバカ？

[510: 匿名]

１７人乗りの大きなエレベーターが必要なのはお棺とタンカのためです。

[511: 匿名さん]

4台あれば充分。

[512: 匿名さん]

誰だよ。2台なんて言い出したヤツは。
ウソついてまで荒らす意味あんの？

[513: 匿名]

住居棟は３台。よく読みな。

[514: 購入検討中さん]

今日またモデルルームに行く予定です！現段階で契約済70戸らしいですよ～

[515: 匿名さん]

>>490
スカイクラブは管理組合が大変な事になっているようです。
住民版を参照。

[516: 契約済みさん [男性]]

エレベーターは、３台です。

[517: 購入検討中さん]

昨日の時点で契約済76件でしたよ～

[518: 匿名さん]

夜見たらクレーンにイルミネーションされてるんですね。
青い光がチカチカ！
遊び心ありますね。

[519: 匿名]

サンタもついています。

[520: 匿名さん]

既にタワマンに住んでいる身からすると高層階の待ち時間なんて税金みたいなもんと割りきっているんだけど、まあ早いに越したことはないよな。
そんな事より、タワマンの癖に色々と安いんでどんな人が買っているかの方が気になるよ。

[521: 匿名さん]

CMを頻繁に見るようになりましたね。
集中的に放送してるのかな。

コミュニティガーデンは３層吹き抜けではなくていいから、もっと幅が欲しいですね。CMではかなり狭く見えます。

[522: 購入経験者さん [女性 40代]]

>>518
イルミネーションキレイですよね！
わたしも毎晩眺めて楽しんでます！

[523: 匿名さん [男性 40代]]

高さに対して、床面積小さいので、地盤強度大丈夫ですか？マンションは傾きしないのか？

[524: 匿名さん]

そんな、
建物面積少ないのでマンションが転けました！
みたいなミスを竹中工務店がry

[525: 匿名さん]

もしそうなったら竹中工務店が傾くでしょう

[526: 匿名さん [男性 30代]]

EタイプかFタイプの4LDKで30階以上を希望です。
こちらはタワーの割に低価格と拝見しましたが、やはり広さと階数を考えれば4、5000万オーバーでしょうか？

[527: 匿名さん]

こういうの見るとタワー高層階買ってもいいかなと思う
http://ib-sumai.jp/2015/01/post_457_0129_dm1340.html

[528: 買い換え検討中]

>>527
不動産屋の話では、中国人から中国人への転売らしいです。

新しいオーナーは、管理組合の泥沼化、周りの発展のなさ等の事情を理解できないから、買っちゃったんでしょうね。
特殊事例だと思いますよ。

立地の希少性、間取りの希少性(最上階、ルーフバルコニー付き等)などがないと、購入価格を超えることは福岡ではないです。

[529: 匿名さん]

>>528
近年人気の立地というだけで、3000万台の物件が500万上乗せで売れた例もありましたよ。
私の知ってる人も資産維持のため、その地区を購入してたりします。

[530: 匿名さん]

今朝の朝日新聞によると、中国の富裕層が日本のマンションを買いあさっているとのこと。
香港や上海では高層マンションの３LDK が、８億、９億と高騰。日本の不動産はけた違いに安いそうです。
日本は滞納や居座りが少なく、そのうえ、安く買えて高く貸し出せる。とりわけ福岡と大阪の物件の物件の収益率の良さが知られてきて、お値打ちの物件を見比べにきているとのことです。
　ここもスカイクラブもそのうち中国人だらけ（比率になるとが高まる）になると覚悟していた方がよさそうですね。

[531: 匿名さん]

購入する中国人は、投資目的で買いあさるのですか？
それとも、引越しを繰り返してるのでしょうか？

投資目的なら、隣近所が中国人だらけにはならないでしょう。

[532: 匿名さん]

中国人保有者だらけの間違いでしょうね。
中国人が投資目的に買うのであれば賃料をそれなりに払う日本人が住むと思いますので朗報と言えば朗報でしょう。

[533: 購入検討中さん]

2LDK契約した人いる？
どうしようか迷い中。

[534: 物件比較中さん]

>>532
人口減で、交通利便性の低いマンションは賃貸で不人気に。
家賃収入が無くなって、管理費等を滞納する中国人オーナー。
取り立てたくても、オーナーは中国本土に…なんてことになるかもよ。

[535: 匿名さん]

今の市内中心の人気エリアなんてありえない金額で利回りは雀の涙...
稼働率だけが優秀でも実際運用して採算とれないなんてザラだし...
照葉が化ければってのは一理あるんじゃない？

[536: 物件比較中さん]

>>535
複数のタワマンの計画があり、供給多数。
利便性向上の見込みは、都市高ぐらいだけど、実現するかも不透明。
実現したとしても、その頃には、福岡も人口減少に突入。
化ける要素がないですよ。

[537: 匿名さん]

供給多数かは主観、
思考停止で福岡市のキャパシティに見切りをつけるのであれば市内の投資物件
についての論議にならない。
バイバイ(-_-)/~~~
利便性は大事な事だけど要素の一つでしかない。

[538: 匿名さん]

化けるって言ってる人、具体的にどう化けるのでしょうか？
今の照葉の賃貸はガラ空き。
今後どう化ければ満室が続きますか？

[539: 匿名さん]

ここ面白いな、
どこがどうかわれば価値が上がるかなんて人に教わるもんでもないでしょ。
ダメと思うなら見切りつけて寄り付かなければいいだけよ。

[540: 匿名さん]

管理費を滞納するような中国人オーナーがローン使えない日本の不動産なんか現金で買えないと思うの...

[541: 匿名さん]

>>539
化ける要素無しってことですね。
寄り付かないように
バイバイ( ´Д`)/~~~

[544: 匿名さん]

＞＞534
みたいになった場合って管理組合がその物件を競売にかけたりできるの？

[545: 匿名さん]

＞＞544
自己解決

[546: 物件比較中さん]

>>537
反論するなら、化けそうな要素を一つぐらい挙げてみなよ。
マイナス要素は沢山あがってるからさ～。

[547: 周辺住民]

愛宕浜のマリナタウンでも管理費滞納が凄いらしいですよ。
愛宕神社から夜見ると分かるけど半分も人住んでなさそうです。
督促しても契約者が外国人だとどうすることも出来ないみたいで
よって管理組合が競売なんて到底不可能。

都市高速の照葉ランプ開業はストップ状態。
工事に最低5年かかるのに国土交通省への認可申請すら完了
していないから、おそらく開通は2021年以降かと。

まあ、そうは言ってもタワーマンションにしては安いから
バクチで買っちゃうのもありかなと思います。

[548: 物件比較中さん]

>>540
懐事情は時と共に変わるもの。
中国の高成長もいつまでもは続かないし、為替だって変わってく。
「マンション 管理費 滞納 中国人」で検索すると、相談が出てくる。
既にそう言う中国人も居るってこと。

[549: 匿名さん]

香椎浜ランプまでほんのちょっとの距離だし別に照葉ランプは要らない

[550: 匿名さん]

管理費滞納は外国人に限ったことではありません。

[551: 匿名さん]

全国各地どこのマンションでも大なり小なり管理費滞納問題はあること

[552: 匿名さん]

滞納怖ければ投資なんかしなけりゃいいじゃん、リスク無しとか有るわけないよ

[553: 匿名さん]

>549
香椎浜ランプまでの道が異常に混む。
時間帯によるが、イオンのところを右折するとき、信号待ち数回あり。

[554: 物件比較中さん]

>>553さん
詳しいようなので教えてください。

混むのは期間帯は通勤時間帯ですか？
北公園側とエディオン側のどちらが混みますか？

[555: 物件比較中さん]

>>550
>>551
だから、そのオーナーが中国本土にいたりするから、普通の滞納より厄介だって話でしょ。

[556: 匿名さん]

>>553
片男佐橋が異常に混むのは海の中道や志賀島帰りが多い夏場の日祝祭日の夕方限定じゃない？
日常の通勤時間帯は比較的スムーズに右折出来るけど。

[557: 匿名さん]

別に海外で連絡とれにくくても競売はできるでしょ。
ちゃんと調べた事あるの？

[558: 物件比較中さん]

>>557
簡単に競売って言うけど現実は簡単じゃないよ。

抵当権設定されてたらどうするの？
抵当権付債権の額が時価額を上回ってたら？
その場合、なかなか競売は難しい。

更に建物区分所有法５９条による競売請求を実現するには、ただ長期滞納では難しい。
様々な手段を尽くした実績が必要。
中国語に訳したり、中国語で電話したり、中国まで催促に行ったり…
日本人オーナーの場合より厄介なのは間違いない。

[559: 匿名さん]

海外の不動産を敢えて買おうとする知恵のある人が物件差し押さえられるリスク抱えてるのに家賃滞納なんてするもんなのでしょうか？

海外に住んでる人がわざわざ金利払ってローン組むの？組めるの？

[560: 匿名さん]

家賃×
管理費○
まちがえちった

[561: 匿名さん]

>>559
日本に来るある程度の富裕層でも、あの態度。
滞納しても、すぐに差し押さえにならないから、悪知恵働きそう。

抵当権は住宅ローンとは限らないのでは？

[562: 匿名さん]

なんかどうでもいい話題で盛り上がってるけど気をつけないと
差別的な内容になってきてるぞ

[563: 匿名さん]

時価割れするような掛け目で金融機関が
融資するかよ
考えが幼稚すぎる

[564: 匿名さん]

>>563
住宅ローンの場合は、最初の数年は、ほとんど時価総額を下回っちゃう。
だから、審査に時間かかかる。

[565: キャリアウーマンさん]

人口減少だから都市部の不動産はストック重視でマーケットがしっかりする。政府や地方自治体はコンパクト化の推進で郊外の開発に規制をかける。

福岡は天神の再開発と、博多港国際ターミナル周辺のウオーターフロント開発で需給は引き締まる。建設作業員の担い手不足は変わらない。これから計画される新築マンションは今の値段では出せない。高い値段の新築にこだわらない消費者は中古住宅に流れる。

住環境、地盤、鉄道、高速道路、幹線道路の充実さで市の東側が需要を吸収する。西側は開発余地なし、南は東西よりもアクセス悪し。

数年後に照葉で２棟計画されているタワーマンションは価格面から物件に工夫をしていかなければならない。沿線のバリューを高めれば企業価値のバリューも上がる。この開発会社が照葉に鉄道を引っ張ってくる意味はある。

住居、レジャー施設、スポーツ施設、高度医療施設、港湾、野菜市場、ビジネス交流施設、商業施設。
博多港は世界でも最も美しい港と、海外の船舶関係者は言っているそうです。

[566: 匿名さん]

何が言いたいのか、さっぱり。

[567: 匿名さん]

鉄道がないからダメってこと。

[568: 匿名さん]

>>567
私以上に理解力がないないってことは分かった。

[571: 匿名さん]

今日見かけたけど天井高は普通ですか？各階の窓が近く見えたけど。ワンフロアで窓二つだったのかな。

[572: 物件比較中さん]

ここの住民スレは何故2件しか投稿されてないのか？

[573: 匿名さん]

実際の検討者はみてないからじゃない？

[574: 匿名さん]

誰も検討してないからじゃない？

[576: 匿名さん]

荒らしは他社の営業ばかりでしょ
こんな状態のスレじゃ、
書き込んでも参考になる意見もらえないと思う。

[578: 匿名さん]

よっぽどアイタワーに恨みがある人たちなんだろうね

[580: 匿名さん]

>>571
誰も答えてくれなかったので自分で調べました

[581: 匿名さん]

まあ、最近はほとんどの分譲マンションが2500以上だから、一般的なマンションといってもね～。
賃貸なら2400も多いけど。

最高部で2500だけど、梁の部分の高さ、位置には気を付けた方が良いですね。

[582: 匿名さん]

縮尺比が異常

[583: 匿名さん]

>>582
2400からすると3000くらいになってますね！

[584: 匿名さん]

JALの機内誌に広告がで出ました。
都内のマンションはよく載せてますが、
北海道や沖縄のリゾートマンション以外では、地方都市のマンションが載せるのは珍しいかも。

本気で県外の人にも売るつもりなんですね。

[585: 匿名さん]

売る方は誰かが買おうと関係ありませんから当然かな。
東京の方達の投資に期待しているのでしょうね。
住みにくくなりそうですね。

[586: 匿名さん]

>>585
なぜ？

[587: 周辺住民]

ＴＶＣＭもじゃんじゃん流れてるし売る気満々だね。
以下、公式サイトより
------------------------------------------------------
2/14（土）,15（日）に満席の為ご案内できなかったお客様へ
この場を借りてお詫び申し上げます。

お席に限りがございますので、ご来場をご希望のお客様は
電話・ホームページ・Eメールにてご予約されることをお勧め
致します。

週末ご予約状況（目安）
　2/21（土）　10:00～　○　13:00～ ×　16:00～ △
　2/22（日） 10:00～　△　13:00～ ×　16:00～ △

[588: 匿名さん]

>>584
福岡に住んでる人向けじゃない？
飛行機あまり乗らない人なのかな

[589: 匿名さん]

>>588
584です。
JALから亀タグ頂いてますから、かなり乗ってる方です。
この9年は毎月読んでますが、書いた通りリゾートじゃない地方都市のマンションが載せるのは珍しいです。

[590: 周辺住民]

>>589
所在地がアイランドシティだから半分リゾート地ですよね。
今はそれほどでもありませんが、5年もするとオープントップバスの
ルートに組み込まれている百道浜みたいに外国人観光客だらけに
なるかも知れません。

[591: 匿名さん]

>>590
え？
アイランドシティがいつから半分リゾートに？
リゾートの定義は曖昧ですが、個人的にはリゾート感は全く感じないです。
住宅地ですよね。

百道浜にオープントップバスが走るのは、福岡タワー、ドームがあるからでしょう。アイランドシティに観光名所はないですよね。
(住宅ですから無い方が良いです)

[592: 匿名さん]

>>591
青果市場、健康ランド、創◯◯会、物流関連の施設などが有ります^_^
観光名所にはならないですね^_^;

[593: 匿名さん]

ドバイの火災、怖いですね。ここのマンションはオール電化ですか？

[594: 匿名さん]

>>593
もしやNHKみてた？
私もちょうどみてました。

[595: 匿名さん]

>>594
はい、オール電化ではないようですね。防火扉など対策をしっかりしてあるか要確認ですよね。階段に人が溢れる様子はちょっと怖かったです。

[596: 匿名さん]

>>595
避難訓練の階段の様子すごかったですね。
やはり常日頃訓練するんですよね？ここも。

[597: 匿名さん]

>>587
来場者が多くても、中身の説明聞いたら…。
成約率が気になりますね。

[598: 契約済みさん]

家族で住む住居というよりは、昔流行ったトレディドラマ的な感覚です。永住としては、あり得ない。

[599: 購入検討中さん]

海水に囲まれていますが風は強い場所ですか？
塩の話は禁止？
地下駐車場じゃないのかな。

[600: 匿名さん]

風は強いです。
百道なんかと同じ課題ですね。
あちらは地下駐車場にできる財力のあるご家庭が多いんでしょうね。