ザ・レジデンス津田沼奏の杜＜津田沼奏の杜“モリコア”プロジェクト＞ってどうですか？その２

[匿名さん]

ザ・レジデンス津田沼奏の杜＜津田沼奏の杜“モリコア”プロジェクト＞についての情報を希望しています。
物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。
よろしくお願いします。

所在地：千葉県習志野市習志野都市計画事業JR津田沼駅南口特定土地区画整理事業地内29街区1画地（他47画地）（仮換地）
交通：総武本線 「津田沼」駅 徒歩7分
京成本線 「谷津」駅 徒歩11分
京成本線 「京成津田沼」駅 徒歩17分
総武線 「津田沼」駅 徒歩7分
新京成電鉄 「京成津田沼」駅 徒歩17分
新京成電鉄 「新津田沼」駅 徒歩12分
間取：3LDK～4LDK
面積：70.62平米～82.53平米
売主・販売代理：三菱地所レジデンス
売主・販売代理：野村不動産
売主・販売代理：三井不動産レジデンシャル
復代理：野村不動産アーバンネット


施工会社：フジタ
管理会社：三菱地所コミュニティ

【タイトルを一部修正しました。2014.2.24管理担当】

[131: 匿名さん]

>115
始めから一部賃貸有りのマンションと割り切って考えればいいんですよね。
今は住宅を購入しないでずっと賃貸のままにする人が増えてるそうです。
これから何があるか分からないから、資産は手元に残しておきたいとかで。
そういう選択もアリだと思います。
ここの賃貸料はそれなりに高めでしょうから、あまり素行の良くない人は入ってこないんじゃないでしょうか。

[132: 匿名さん]

分譲でも、賃貸でも、素行の良くない人はいるでしょうから、そこは運でしょう

ただ、「賃貸」はマイナス要素にはなっても、プラス要素になる事はほぼないのでは。

[133: 匿名さん]

分譲マンション賃貸化のトラブルとは？
http://allabout.co.jp/gm/gc/27915/

[134: 匿名さん]

>115

地権者が販売する可能性はゼロではないけど、現金を得たいなら区画整理事業のときに等価交換して部屋を持つことはせずに土地の権利を売ってしまう筈。そのほうが早く現金化できる。

[135: 匿名さん]

土地の権利を売ってしまえば南青山みたいな施工トラブルを追うリスクも回避できるしね。建て替えで開発パートナーとして地所を選択した物件が他にもあるけど、後悔してるだろうな。

[136: 不動産業者さん]

ここは入居後も色々問題が出てくること間違いなし。
相当もめるだろうなぁ。

後悔先立たず。

[137: 匿名さん]

津田沼南口でほしいかどうか。
どのタイミングで入居したいか。
それだけでは？

[138: 匿名さん]

津田沼にこだわるなら、高くてもここという人はいると思う。

[139: 匿名さん]

>137
その通りだと思いますよ

購入者全員が当物件のメリット、デメリット、リスク等々をちゃんと理解して購入するわけですから、後からもめることなんてありえないですよね！！

[140: 匿名さん]

>138
真っ先にそう考えた人が買ったのが隣のパークハウスなんですよね。

逆に買わないで後で買っておけば良かったという後悔もあり得ます。
高い買い物だから慎重に検討しないと。

[141: 匿名さん]

もめることがあり得ないとも言えないけど、もめること間違いなしとも言えないよね。

万事塞翁が馬。

[142: 匿名さん]

パークハウス販売時との比較で言えば、奏の杜開発の進捗の違い。
街の様子が具体的に見えてきたので、当時よりも良さを実感できる。
一方で小学校問題が顕在化したので、当事者となる家庭にとっては大きなマイナス。

あとは土地の取得コストや消費税、景気動向の判断とかが合わされて販売価格が決まったのでしょう。

[143: 匿名さん]

確かにあの時あったようなバラ色感は薄れているね。
絶対津田沼っていう人は地元民には多いかもしれないが、外部からは薄くなるんだよね。

[144: 匿名さん]

そもそも「絶対津田沼」なんて人は稀有な存在。
東京から30分圏で生活環境がそこそこな現実的に購入可能エリア、という絞り込みの結果が津田沼というのが実態じゃないのかな。

[145: 匿名さん]

総武線沿線で考えているなら今買うしかないでしょ。

船橋や市川にはこんな大規模な開発ができる土地はありませんよ。

これから建つ２００弱、３００弱、タワマン７５０戸とどんどん価格はあがるでしょう。

供給過多？そんなことなんてありません。むしろ少ないくらいです。大人気の津田沼「奏の杜」ですから。街も出来上がってきて、新生活をイメージしやすくなったでしょう。

この物件の２００戸賃貸もすべて埋まるでしょう。賃料相場はお高くなるので、素行の悪い人は入ってきませんし、適度な人の入替があって街は活性化するでしょう。

大規模ならではのメリット、自走式駐車場や設備で修繕積立金も安くすむ予定です。

都心への通勤・通学も便利で安心です。ＪＲは津田沼始発があります。

小学校問題はむしろバス通学の方が安全でしょう。バス運用の詳細は未定ですが、習志野市にすべてお任せしてますので安心です。

価格？適正です。

[147: 匿名さん]

145は思いっきり営業って感じである意味清々しいな。

確かに総武線の駅徒歩10分以内でこれだけ大規模な開発は他にはなさそう。
今後の物件価格は分からない。さすがにタワマンは高いだろうけど、他は建物の仕様にもよるし、ここの売れ行きも影響を与えそう。

街の姿が見えてきたことは確か。
個人的には住みやすそうに感じる。

賃貸が多いのは明らかにデメリットが大きい。

大規模であることはそれなりのメリットはあるでしょう。

通勤時間ピーク時に始発で座るためには１０分以上並ぶ必要あり。
（並びさえすれば確実に座れるというのはメリットだけど）

小学校は大問題。
バス通学のほうが良いなんて考えられない。

価格？
まさに検討者の判断ですね。

[148: 匿名さん]

>145
事業協力者住戸が全て賃貸になるわけじゃないんだから、いい加減な事言ったらいけないよ。
事業協力者は他に家を所有している人が多いので、賃貸になる「可能性」が高いだけ。

それに営業マンは賃貸になるとか価格があがるなんて断言しない。あくまでも「可能性がある」と言うだけ。

[149: 匿名]

営業さんが書きこんだと仮定すると、
焦りが出始めているということでしょうか。

どんなうまい口車も営業トークもお仕事上仕方ないと思いますが、子供の安全だけは正しい情報を伝えていただきたいと思います。
谷津南小の液状化のこと、向山小にしても線路を越えて歩道のない道路を歩くこと、谷津小にしても日本で一番多い児童数2000人になるのに
校庭がなく、体育は道路を渡った公園内を借りる予定です。
今までに全国でも例がありません。
マンモス校になるのに校庭もない。
休み時間に体も動かせない。
子供達のストレスも心配です。
道路を渡っての体育。
以前事故のあった横断歩道を毎回渡ります。
心配はつきません。

[150: 匿名さん]

高い割には、向きは悪いか、眺望が悪い。
もし両方がOKであれば高くても、大人気だっただろう。

[151: 周辺住民さん]

営業が沸いてるなw

調べたら津田沼の駅徒歩10分以内の3LDKの賃貸相場はだいたい12～14万程度。
広さが同じならモリコアの家賃は17万～18万で出回る事が想定される。60ヘーベーの部屋ならもうちょっと安いだろうけど。

津田沼に住む属性の人が賃貸に17～18万も出すのかどうか。いやもちろんいるだろうけどそれが150～200世帯いるのかどうか。
新築じゃなければ都内でも十分借りれる値段。

そもそも隣のマンションが出来たことにより津田沼駅近賃貸(コンフォート津田沼など)の空室率がかなり上がってきている。
モリコア含め2000戸近くマンションが出来るならその傾向がさらに上がる。

上記からモリコアの賃貸も苦戦すると思う。というか値下げ合戦になるんじゃないかな。
通常の一棟所有している大家だと何部屋か空室になっていても問題ないけど、1～2戸しかもってない地権者が空室とか絶対いやでしょ。
どっかの企業がまとめて借り上げてくれるか、地権者同士で賃貸組合の様なもの作って家賃維持するなら別。

賃貸が下がるということは中古価格も下がるという事になるので無理に購入せずにモリコアの賃貸を検討するのも悪くない選択肢かと。

以上から考察すると価格は割高です。