【契約者限定】パークシティ大崎 ザ タワー

[匿名さん]

パークシティ大崎ザタワーについての契約者限定スレッドです。
入居までよろしくお願いします。

所在地：東京都品川区北品川5丁目568番（地番）
交通：山手線 「大崎」駅 徒歩6分
埼京線 「大崎」駅 徒歩6分
東京臨海高速鉄道りんかい線 「大崎」駅 徒歩6分
山手線 「五反田」駅 徒歩13分
都営浅草線 「五反田」駅 徒歩13分
東急池上線 「五反田」駅 徒歩12分
間取：1LDK～3LDK
面積：43.89平米～124.44平米
売主・販売代理：三井不動産レジデンシャル
売主・販売代理：日本土地建物販売
売主：大成建設
売主：大和ハウス工業　東京本店
売主：新日鉄興和不動産
施工会社：西松建設株式会社（パークシティ大崎統括：大成建設株式会社）
管理会社：三井不動産住宅サービス株式会社

検討スレ：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/377055/

[812: 匿名さん]

三井デザインテックのレベルが低いのは確か。
デザイナーとしての提案もないし、相談する意義が見出せない。

[813: 匿名さん]

>>808
それなら確か、大塚家具の方が安かったと思いますよ。
私はキュビオスを設置予定なので、正確には覚えていませんが、確か4割引だったとおもいます。
大塚家具は最低価格保証らしいので、仮に違っても交渉すればその程度なら安くなると思います。

[814: 契約済みさん]

壁面収納は、その商品のお値引き率も大事ですが、施工料等諸経費に注意が必要だと思います。
実際、うちは配線・コンセントが収納できるのでキュビオスにしましたが、パナソニックに商品を入れている、牧野木工ですと、施工費がお願いしたリフォーム会社より１０万円も高かったです。
ですが、牧野木工ですと高いかわりに施工は１日でOK！
対して、施工費がお安いお願いしたリフォーム会社ですと、我が家が選んだサイズですと、キュビオスの施工経験がある方でも２日間かかるといわれました。何やら細かなパーツまで１個づつ梱包されていて、それを開封するだけで大変なのだとか。

[815: 契約済みさん]

>>809
私も、かかる諸経費が最終的にいくらになるのか気になっています。
三井から、１月下旬頃に、「別途資金計画・名義確認のご案内」を送付しますと、１２月に届いた各金融機関の資料の中に書かれていましたので、間もなく届くのでしょうね。

[816: 契約済みさん]

>> 808

パモウナについて、まったく知識がないのですが、テレビなどの配線を収納できたり、収納の中にコンセントを設置したりもできるのでしょうか？

[817: 匿名さん]

>>816
できる。ケユカでもできる。

[818: 契約済みさん]

>>817

教えて頂いてありがとうござます。

[819: 契約済みさん]

バルコニーはウッドデッキとタイルどちらが良いのですかね？色々と迷っています。あとエコカラットも考えているのですが、
他にリビングの壁をスタイリッシュに魅せる方法などないかご意見いただけると助かります。

[820: 契約済みさん]

どなたか提携ローン以外のローンを選択した方はいらっしゃいますか？SBIやイオン銀行は金利が低いので気になっています。ただ提携外だと色々と手続きが面倒だったり、余分な費用が発生するのかなと思い二の足を踏んでいます。

[821: 契約済みさん]

>>819

ウッドデッキは、自然な木を使ったものですと色があせますし、メンテナンスが面倒と聞きます。
うちは、耐久性を考えてタイルにしましたが、木のナチュラル感がお好きな方もいらっしゃるでしょうからお好みではないでしょうか？

壁は、ファブリックのパネルを飾ったり、http://www.studio-racora.com/

棚をうまく使ったりしてアクセントにはいかがでしょう？
http://image.search.yahoo.co.jp/search?rkf=2&ei=UTF-8&p=%E3%83%AA%...

[822: 契約済みさん]

>>820
参考になるかはわかりませんが、わが家が住宅ローンを選ぶポイントして、
・金利
・繰り上げ返済：手数料なしで気軽にできる
・かかる諸経費
で決めました。
おっしゃっているSBIやイオン銀行は、諸経費が結構かかったのではないでしょうか？

[823: 契約済みさん]

繰り上げ返済を早い段階から頻回かつ大量に行う予定の人は、元利均等返済。
ローン開始からしばらくの間は利息の比重が特に大きいので、大幅な利息カットが期待できます。
まめに繰り上げ返済するのは苦手。でも元金を早めに減らしていきたいという人は元金均等返済がお勧め。

[824: 契約済みさん]

823は繰り上げ返済に特化した話ですね。
逆に経済的余裕があまりなく、毎月の返済額を一定にしておきたい人も元利均等返済ですね。なお、元金均等返済を選べない銀行は結構あります。そこら辺も銀行選びのポイントでしょう。

[825: 匿名さん]

>>823
まめに繰り上げ返済の余裕があるなら、元金均等で問題ないでしょう。
キャッシュフローがきつい人が元利均等を選ぶべき。

[826: 匿名さん]

10年位で転売予定なのですが、現状だとやはり5年定期（当初引き下げ）+その後は変動が第一選択にすべきでしょうか？

[827: 823]

以下私見ですが、根本的に間違っていたら是非教えて欲しいです。リスクヘッジも兼ねて、変動金利2本立てにしようかと思っていますが、その際に可能なら元金均等返済と、元利均等返済にしたいです。一定金額を繰り上げ返済した場合に消滅する利息は、ローンの前半においては、元金均等返済よりも、元利均等返済が大きいので、しばらくは元利均等の方から全て繰り上げ返済していきます。ローンの後半になったら、元利均等は利息のウエイトが小さくなりますので、繰り上げ返済する旨味が少なくなります。そうしたら元金均等の方から、繰り上げ返済をしていく予定です。

[828: 契約済みさん]

内覧会案内来ましたね。開催期間の中では早めの日にちでした。とても楽しみです。

[829: 契約済みさん]

>>826
当面金利が上がらないと読むなら逆だと思います。変動で始めて10年後まで有意な金利上昇が起こらなければ、超低金利で美味しかったことになりますし、10年間の途中で金利上昇の気配があれば複数年固定に切り替えて逃げ切るというのが得策な気がします。

[830: 契約済みさん]

>>829
私も同意です。借り換えの可能性を考えると保証料が掛からない住宅ローンを選んでおくと良いでしょうね。

[831: 契約済みさん]

>>827
ローンの後半から終盤になるとどちらにしても元金がかなり減ってますから、あまり変わらないと思います。繰り上げ返済の旨みはやはりローン初期～前半部分でいかに繰り上げるかにあります。元利均等返済を選択し、毎月返済額が元金＞元利となっている間は、差額分を全て繰り上げ返済に充当。さらに定期的に一定額以上の繰り上げ返済を行っていけば元金均等返済より総支払額が少なくなる可能性はありますが、繰り上げの手間が面倒なのと、どのラインでプラスに転じるのかのシミュレーションがとても難しいです。

[832: 契約済みさん]

繰り上げ返済の仕方によっては、元利均等にした方が得する場合もあるってことですか？
初めて聞きました。

[833: 契約済みさん]

>>822
そうなんです！事務手数料が借りるお金の2.16%と言うのが大きすぎて困惑してます。諸経費から考えると事務手数料が安くて保証料が掛からない新生銀行あたりがいいのかも知れませんね。金利は他のネット銀行よりは良くありませんが。

[834: 匿名さん]

ソニー銀行の窓口で聞いた話です。
ソニー銀行は毎月、月の中頃に翌月の金利が発表されます。そして変動金利から固定金利に変更する場合、月の終わりまでに手続きすれば、その月の金利が適用されます。
変動金利を利用した場合、急な金利の上昇が一番怖いところだと思いますが、これを利用すれば少なくとも金利が翌月急に上がった場合、急いで手続きを行えばリスク回避できることになります。
ほかの銀行は翌月の金利の発表が月末近かったり、手続きに時間を要するため、このリスク回避が出来ないらしいです。
これってすごい良い話だと思うのですが、みなさまどう思われますか？

[835: 契約済みさん]

>>834
833です。確かにソニーのそのシステムはいいですよね。デフォルトなんかが起きてしまって長期金利が急騰した時にも対応出来ますしね。

[836: 匿名さん]

>>828
内覧会って日曜日やってくれないのでしょうか。
仕事の都合上、どうしても平日は難しいのですが。

[837: 匿名さん]

>>829
最近は変動より五年固定の方が金利安いケースもあるようで、その場合はいかがでしょうか？

[838: 契約済みさん]

何年か前に三井住友の３年固定0.6％の商品があったけど、今でも５年固定で変動より安い銀行もあるんですか？

[839: 契約済みさん]

恐らく、同じ銀行内での変動・固定のことでは？

[840: 契約済みさん]

>>822さま
コメントありがとうございました。確かに金利、繰り上げ返済手数料、諸経費のバランスが大事ですね。ちなみにどこの住宅ローンを選択したか教えていただけませんか？

[841: 契約済みさん]

三井デザインテックで玄関の鏡を買うかどうか迷っています。天井から床までの大きな鏡を設置したいのですがこういった鏡は三井デザインテックにお願いするしかないのでしょうか？リフォーム屋さんに依頼する、または、自分で設置する予定の方はいらっしゃいますか？リフォーム屋さんにお願いする場合、三井デザインテックより安上がりでしょうか？質問ばかりで申し訳ありませんが情報をお持ちの方がいらっしゃればご教示下さい。

[842: 契約済みさん]

うちは、リフォーム会社にお願いしました。
同じものでも、それぞれの会社によって金額が違うことが良くあります。
私たち素人には、その適正価格がわかりませんから、同じ条件を数社に提示して、お見積りをとられてみては？
もしかしたら、三井デザインテックが１番お安いこともあるかもですし。

[843: 匿名さん]

モデルルーム、まだ壊していないんですね。
そしてこんなことに使われている。ステキ。
http://getnews.jp/archives/789262

[844: 契約済みさん]

ちば銀行の変動金利0.625%はネット銀行以外では最安ですかね？。繰り上げ返済手数料もインターネットなら無料になっていますが、50万以上からという条件が弱点でしょうか？

[845: ご近所さん]

>>844
ちば銀行のサイトを見てみたのですが変動は0.775%では無いですか？もし0.625%だった場合、事務手数料が高くないですか？

[846: 契約済みさん]

ソニー銀行の0.485が最強だと思います。購入金額の10%払えるなら絶対お得。

[847: 契約済みさん]

>>846
ソニー銀行は事務手数料が2.16%かかるのは残念です。

[848: 契約済みさん]

>>846
インターネットサイトを見ると0.539%となっていますが、それよりも低くなることがあるのですか？

[849: 契約済みさん]

ここの特別金利。

[850: 契約済みさん]

>>849
なるほど、事務手数料も高くないし今からでも検討の価値がありそうですね！

[851: 契約済みさん]

>>845
ちば銀行もやはりこのマンションの特別金利と思われます。
「ネット銀行以外」では最低水準の金利だと思ったので、質問してみました。
単純に一番低金利なのは、前述のソニー銀行でしょうね。

[852: 契約済みさん]

>>851
素晴らしい情報ありがとうございました。
もし他の方がちば銀行よりで事務手数料、保証料、金利のトータルコストが低い銀行を御存知でしたら、是非情報を共有して欲しいですね。

[853: 契約済みさん]

フラット３５の他、みずほや三菱ＵＦＪ信託なども全期間固定が２％を切るような水準になってきましたね。例えば５～１０年後くらいに急激な金利高騰が発生した場合、残債を一括返済できないような借入額なのであれば、全期間固定を組み入れて変動分の元金を軽減しておいた方が良いのかな？とも考えていますが、皆さんはどうお考えになりますか？

[854: 契約済みさん]

>>853
誰にも正解は分かりませんが、歴史的低金利で今こそ長期固定金利を選択すべしと訴えてる記事も結構見かけます。３５年間１％未満の金利で乗り切るのが前提というのは虫の良すぎる話かもしれません。1.5％を越えたあたりから変動金利の方はソワソワし始めるのではないでしょうか。金利変動に影響を受ける台所事情であれば変動金利１本にするのは少しリスキーと思います。

[855: 匿名さん]

変動は対応力のある人向け。金利上昇時のビジョンを描けていれば大丈夫。

[856: 匿名さん]

>>846
ソニーの固定の場合、提携優遇はナンパーなんでしょうか？
ソニーの場合だと、変動なら手数料ありのセレクト、固定なら手数料なしの短期固定（5-7年）だと思っています。

[857: 契約済みさん]

大崎駅かブライトタワーへのデッキはニューシティの2階と直結するらしいとの情報がありますが、できれば2階と3階どちらにも繋がって欲しいと思っています。そのような形にならないのかなぁ。まぁ、雨にほぼ濡れずに駅に行けるルートがあるのは嬉しいことですが。テナント情報も含めマンション周辺情報が気になるところです。

[858: 匿名さん]

>>853
大半の銀行が変動金利を勧めてくるのは、将来的な金利上昇をある程度予想しているからと考える視点は必要でしょう。有事に大半を返済できる体力がないなら、固定も選択肢に入りそうです。

[859: 契約済みさん]

検討板の頃に思ったのは、ここの契約者はキャッシュ購入の人から高額ローンの方まで、資金計画の幅がとても広いということ。個々で状況がかなり異なるので意見は皆違うと思います。強いて言えば、借入額とその後の資金力のバランスで決める問題かと。

[860: 契約済みさん]

早く屋上のライトアップを見てみたい。

[861: 引越前さん]

ニューシティとつながるのは嬉しい！　遠回りですが、ほぼ雨に濡れませんからね