パークシティ大崎 ザ タワーってどうですか？PART6

[購入検討中さん]

パークシティ大崎　ザ　タワーについての情報を希望しています。
物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。
よろしくお願いします。

所在地：東京都品川区北品川5丁目568番（地番）
交通：山手線 「大崎」駅 徒歩6分
埼京線 「大崎」駅 徒歩6分
東京臨海高速鉄道りんかい線 「大崎」駅 徒歩6分
山手線 「五反田」駅 徒歩13分
都営浅草線 「五反田」駅 徒歩13分
東急池上線 「五反田」駅 徒歩12分
間取：1LDK～3LDK
面積：43.89平米～124.44平米
売主・販売代理：三井不動産レジデンシャル
売主・販売代理：日本土地建物販売
売主：大成建設
売主：大和ハウス工業　東京本店
売主：新日鉄興和不動産
施工会社：西松建設株式会社
管理会社：未定

[No.101 by 匿名さん 2013-11-15 09:07:18]

湾岸のパークタワー東雲だと
最初のＭＲ案内では松竹梅みたいに最上階にプレミアム仕様の価格も書いてあったのですが、
２度目に行ったときは通常仕様価格だけに変わってました。
色々ですね。

[No.102 by 匿名さん 2013-11-15 11:02:54]

倍率高いと、萎えますねぇ。
いま、城南の物件ないですよね。

[No.103 by 物件比較中さん 2013-11-15 12:15:45]

学区内に都営住宅あるよね。

[No.105 by 匿名さん 2013-11-15 12:21:19]

もうじき住友不動産の西品川の計画が発表になりますよ

[No.106 by 匿名さん 2013-11-15 12:39:29]

ますます大崎が整備されますね

[No.107 by 匿名さん 2013-11-15 13:32:47]

西品川はもう発表済みでは？
確か5年位後
横須賀線の短絡線の事もあるからまとめて整備されるのかもね

[No.108 by 匿名さん 2013-11-15 14:51:19]

南向き住戸を検討している方、もしくは日影図に詳しい方にお聞きします。
秋分～冬至～春分にかけて、南側に面する住戸は南西に位置する超高層業務棟の影になる時間帯が存在します。
日影図によると、階数にもよりますが概ね午後２時くらいから日の入りまで日影になるようです。
購入を検討されている方はこれをどのくらい考慮されておられるのでしょうか？
ご意見等ありましたら、教えていただければ幸いです。

[No.109 by 匿名さん 2013-11-15 15:03:35]

西日が入らなくなって好都合では？
と思ったら寒い時期の話なんですね。

[No.110 by 匿名さん 2013-11-15 16:31:42]

西や東よりはましかなと思っています。高値つかみになるのは分かっていますが、勤務地の都合で選択肢があまりないので、数百万程度の値上がりなら買うつもりです。
ちなみに高速エレベータは震災時のリスクが大きいので、25階以下で検討中です。

[No.112 by 匿名さん 2013-11-15 17:00:25]

この物件の売りは東向きだと思ってますがいかがでしょうか？御殿山の緑や東京湾、さらにはマリオットホテルのライトアップなど都内でもあまり見ない抜け感を味わえると思いますが。

[No.113 by 購入検討中さん 2013-11-15 17:11:45]

東向きは他の建物の影になりようがないので安心です。
西向きは高層ビルが近くに２棟あるので午後は日影になりやすいですが、それもあって低層は単身向けの1LDKや2LDKが中心のラインナップになっています。
南向きは影の長くなる今のような時期に、どのような影が生じるのか確かに気になるところ。午後家の中はかなり暗くなるのでしょうか？

[No.114 by 購入検討中さん 2013-11-15 17:32:27]

再開発がおわれば今より資産価値はあがると思いますか?
西品川の計画もありますし期待できますか!?
売却の時、売りやすい場所ですか?

[No.115 by 匿名さん 2013-11-15 17:32:41]

>107
そんなに遅くならないみたいですよ。ここの1年半後くらいだと聞きました。

[No.116 by 匿名さん 2013-11-15 18:25:21]

再開発が全て終わると買いのマインドが弱くなるので、値下がりする場合もあります。
ここの価格は結局、再開発による資産価値の上昇をしっかり盛り込んだ価格なので、再開発が要因でこれ以上値上がりすることは少し考えにくいですね。

[No.117 by 匿名さん 2013-11-15 18:59:50]

116さん

私は実需なので、別に価格が下落しようと余り気にしないのですが、なぜ「ここの価格は結局、再開発による資産価値の上昇をしっかり盛り込んだ価格」と言い切れるのでしょうか？
なぜ豊洲などは再開発による資産価値の上昇を盛り込んで値付けしたはずなので、それを超えてキャピタルゲインを得た人がいるのでしょうか？

[No.118 by 購入検討中さん 2013-11-15 19:09:57]

再開発するなら大きなショッピングモールのような物ができてほしかったです。
駅前のような飲食店ばかりになりそうですね。

[No.119 by 匿名さん 2013-11-15 19:19:56]

>118
知人の三井の人がそう言っていたからです。

ただし、結局ギャンブルのようなもので、三井が目算を誤って、資産価値の上昇を低く見積もりすぎれば我々が得をするし、高く見積もっていれば我々が損をします。それだけのことですね。

[No.120 by 匿名さん 2013-11-15 19:54:02]

でしょ？
上がるか下がるかなんて、結局のところは誰も分からない。
それなら、少なくとも街が整備されることが確定しているところに住んだ方が住んでて気持ちいいでしょ。

[No.121 by 匿名さん 2013-11-15 20:18:52]

三井というリーディングカンパニーが
長きに渡って構想を描いていて、
特別に思い入れ込めて手がけるこの物件が
安く買えるわけはないので、
価格主眼の方は撤退が賢いと思います。

大規模タワーの第一期なんてデベ主導の「祭り」だし、
価格の正当性を見極めようということでしたら、
分譲後10年にならないと分かりません。

個人的には新築の大崎物件が割安だった時期は
2006年まででした。

でも今からこの物件を買うメリットは街並みが整った状況を
入居当初から享受できるのことなので、
不誠実な高価格を付けていることはありません。

[No.122 by 匿名さん 2013-11-15 20:26:02]

販売価格について客観的な評価を知りたかったら、資料を持参して近隣の仲介業者に話しを聞くのが一つの手。複数かつ、三井の系列は除くってのがポイントかな。彼らは相場を知ってるし、査定基準もあるわけだし。

[No.123 by 匿名さん 2013-11-15 20:58:33]

>>122
よい手段ですね。
ぎりぎりの予算で悩んでいる方は
もし引き渡し後すぐに売却したらどうなるか
今から相談してみたらよいと思う。

五反田に多くの仲介業者の支店がある。

[No.124 by 匿名さん 2013-11-15 21:08:01]

転勤とかで賃貸ってこともあるから、賃料の相場を確認するってのは必須でしょ。営業は高目を提示
するみたいだから、近隣の仲介業者のほうが信頼性は高い。

[No.125 by 匿名さん 2013-11-15 21:31:51]

三井というリーディングカンパニーが
長きに渡って構想を描いていて、
特別に思い入れ込めて手がけるこの物件が

三井はリーディングカンパニーで合意だけど
思い入れ込めてるの？

根拠は？

[No.126 by 匿名さん 2013-11-15 21:32:53]

でもこのサイトを見て同じ仲介の店に何人もいったら
「またか」と思われるでしょうね。

[No.127 by 匿名さん 2013-11-15 21:41:59]

住宅購入検討者が出向いて、自分達の商売のチャンスを捨てる営業であれば無能でしょ。ちゃんと接客して自分達が扱う物件を売りこむこともできるわけだし。

いい加減な対応されたら、実際に売る必要になったときにはそこは仲介の対象から除外すればいいだけだし。いろんな意味で参考にはなるはず。

[No.128 by 匿名さん 2013-11-15 21:46:51]

近隣だと五反田にたくさん業者あるね。

[No.129 by 匿名さん 2013-11-15 21:48:27]

いやいや、実際に売るときは真っ先に三井のリハウスでしょ。
だが、122さんが言うように今回は行けない。

[No.130 by 匿名さん 2013-11-15 21:53:42]

いくつか仲介業者回った後に、三井のリハウスに行ってみるのもいいかもね。仲介業者に話しを
聞くのは初めてですってことにして、正直な情報を提供してくれるかを試すとか。

[No.131 by 匿名さん 2013-11-15 21:59:19]

自分の親のマンション購入のときに立ち会ったけど、三井のリハウスの営業は他人の宅建主任者証を提示
して、堂々と代理ですって言って重要事項説明をしてた。後で知ったけど、宅建業法違反。そいういうこ
とする会社。

[No.132 by 匿名さん 2013-11-15 22:01:32]

業界ダントツの最奥手だけどね。

[No.133 by 匿名さん 2013-11-15 22:11:32]

ちなみに重要事項説明に誤字もあったんだけど、訂正するのに訂正印を押すってことを知らないお粗末さ。大手だから教育がちゃんとしてるってわけじゃないんだな。

[No.134 by 匿名さん 2013-11-15 22:15:35]

仲介を両手に花にするために「その物件は既に客がいます」をやられたことがある。

[No.135 by 匿名さん 2013-11-15 22:32:31]

それ恐らく、売主とは専任媒介契約を結んでたんだろうね。一般媒介契約で複数社と競争させられてたらそんなことできない。専任媒介契約だとRAINSに登録する義務があるけど、商談中ですと言えば、別業者からの打診は断れちゃうから、のんびり両手狙いされちゃう。

売るときは複数社と一般媒介契約にして、業者間で競争させるのが基本。

[No.136 by 匿名さん 2013-11-15 23:26:37]

いよいよ明日は正式価格発表ですね。変更ありますかね？

[No.137 by 匿名さん 2013-11-16 01:24:48]

>32

武蔵小杉の野村のタワマンではクラックの入ったプレキャストのコンクリートを使って
問題を起してるよ。品質基準を確認しておいたほうがいいかも。

[No.138 by 匿名さん 2013-11-16 01:56:47]

パークシティブランドを買っておけば資産価値は間違いない。

[No.139 by 匿名さん 2013-11-16 07:29:23]

ここは当初の予定価格からかなり上げてきているし、資産価値を気にする人はやめた方がいいですよ。売却時には損をする可能性が高いと思われます。
実需且つ、高くても気にしない人向けの物件でしょう。

実際、ここの過去の書き込みを見ていると、キャッシュで買える程度の経済力がある人がかなりいるようです。
私生活でもお金を気にしながら生活しているようでは、購入後の回りとの生活レベルのずれもある程度覚悟はしておいた方がいいでしょうね。

[No.140 by 匿名さん 2013-11-16 07:48:35]

三井って物件をブランドでランク分けしてるけど、パークシティは大規模ってカテゴリでランク
は関係なく玉石混交。ブランドでなく内容を見る目を持たないと失敗することも。

こんなのもあるしね

パークシティ 三井の手抜き工事マンション日記
http://31haseko.blog106.fc2.com/blog-entry-18.html

[No.141 by 匿名さん 2013-11-16 09:08:14]

140は長谷工の悪さを指摘してるような。

[No.142 by 匿名さん 2013-11-16 09:32:44]

三井はそれをチェックもしてないんだから同じことでは？
むしろ公式にうたっておきながら、現場には指示もしていなかったのだから余計にタチが悪い。

[No.143 by 匿名さん 2013-11-16 10:45:12]

いよいよ価格発表ですね
場所的にまず間違いのない物件でしょうが
問題は倍率です

[No.144 by 匿名さん 2013-11-16 11:12:33]

いや問題は割高な価格です

[No.145 by 匿名さん 2013-11-16 11:16:18]

割高かどうかは倍率でわかるね

[No.146 by 匿名さん 2013-11-16 11:16:51]

御殿山の三井マンションでは、雨漏りした前例がありますし。

[No.147 by 匿名さん 2013-11-16 11:22:15]

三井建設ですよ。修繕中は御殿山ハウスに住民は引っ越した。当然家賃、光熱費、引っ越し代は三井持ち。
大手デベだと安心だね。

[No.148 by 匿名さん 2013-11-16 11:28:23]

当たり前のことです。
中堅デべマンションで以前同様に問題が起きて大修繕したことがありますが、
仮住まいは同じデべ系列の中古やビジネスホテルでした。
当然、家賃光熱費引越代はデべ持ち。食費まで請求した人もいました。更に後で慰謝料も貰いました。

[No.149 by 物件比較中さん 2013-11-16 11:43:27]

倍率そんなでもないよ

[No.150 by 匿名さん 2013-11-16 11:45:20]

そりゃそうだろ高いもん。

[No.151 by 購入検討中さん 2013-11-16 12:05:44]

1倍が多い感じ。でも、申し込みしない人もかなりいるから、かなり苦戦かな。にしは開店休業
モード。次期とし様子見にした感じかな。

[No.152 by 匿名さん 2013-11-16 12:10:23]

月島と比べると、少しお寒い感じ。グロス、管理、修繕なにもかも高いかと。。

[No.153 by 匿名さん 2013-11-16 12:10:28]

>141

施工管理するのはデベの仕事。ゼネコンに丸投げして、まともにアフターサビスできなかったら、ブランド価値を失うってこと。

[No.154 by 匿名さん 2013-11-16 13:02:33]

大型物件だと、要望書を出さずに申し込みする人も多いですよ。投資家とかは最終価格が出てから割安な部屋を数値で判断して購入しますので。

[No.155 by 匿名さん 2013-11-16 13:06:55]

このご時世で、人気薄なマンションは正直不安だね

[No.156 by 匿名さん 2013-11-16 13:12:23]

東向は早期に無くなりそうですよ。

[No.157 by 匿名さん 2013-11-16 13:21:03]

投資家で狙っている人いるのかな?投資にならないきがしますが。

[No.158 by 匿名さん 2013-11-16 13:52:56]

投資は無理でしょ(笑)
グロスも維持費も地域最高値で買うのに、どこで利益出せば良いの…

[No.159 by 匿名さん 2013-11-16 13:55:13]

ここは利回りいいでしょ。港区より安いけど、賃貸は利便性重視だから高く貸せる。

[No.160 by 匿名さん 2013-11-16 14:10:19]

>145
倍率もそうですが、それ以前に一期でどれだけ売り出せるかですね。一部すでに敗戦ムード漂っているようですが。

[No.161 by 匿名さん 2013-11-16 15:46:54]

一期は200後半の売り出しみたいです。

[No.162 by 匿名さん 2013-11-16 15:46:55]

一期は200後半の売り出しみたいです。

[No.163 by 匿名さん 2013-11-16 16:20:35]

1/4しか出せないのか…相当不評なんですかね？

[No.164 by 匿名さん 2013-11-16 16:22:37]

280じゃないの？

[No.165 by 匿名さん 2013-11-16 16:22:39]

280じゃないの？

[No.166 by 匿名さん 2013-11-16 16:51:37]

地権者分抜いたら販売戸数って何戸でしたっけ？

[No.167 by 匿名さん 2013-11-16 16:54:00]

地権者分除いた実質販売戸数は何戸でしたっけ？

[No.168 by 匿名さん 2013-11-16 17:00:36]

地権者住居があるから50%売り出しだね。
割高と思ったがかなり早い段階で売り切れそう。

[No.169 by 匿名 2013-11-16 17:35:47]

販売総戸数566

[No.170 by 匿名さん 2013-11-16 17:38:27]

地権者が総戸数の23%位いるんですね。

[No.171 by 匿名さん 2013-11-16 17:38:59]

1期280戸なら、半数の売り出しですね。

[No.172 by 匿名さん 2013-11-16 17:41:21]

事業協力戸数168です。

[No.173 by 匿名 2013-11-16 17:47:04]

再開発地区内は、10階建てくらいのペンシルマンションが2、3棟と数件一戸建て住居があったぐらいで、あとは、低層オフィスビル、大きめの工場、倉庫、駐車場、それに、品川区の体育館だったように記憶してます。地権者住戸は、そんなに多くない気がするんですがどうでしょう？
オリックスのオフィスビルが有ったから、その分などは、所有して自社で売り出すかも知れないですが

[No.174 by 匿名さん 2013-11-16 17:49:06]

一期５割か。完売早そうだね。

[No.175 by 匿名さん 2013-11-16 17:53:02]

最近の三井の傾向だと一期は即日完売できる戸数だろうから。お買い得間取りはすぐ無くなるだろうね。

[No.176 by 匿名 2013-11-16 17:54:39]

グランスカイは確か、
オリックス不動産もデべとして地権者分を分譲しましたね。

[No.177 by 匿名さん 2013-11-16 18:14:14]

半分一挙にいったんですか？
これはソッコーだな。

[No.178 by 匿名さん 2013-11-16 18:17:55]

ネガさん、というかにわか素人評論家そんは自分の財布を基準に高いの安いのいいますけど山手線内側とかサラリーマンの平均収入とかそんなの関係ないんですよ。
買う人は買う、そして東京はそういう人がいっぱいいるしこういうマンションはすでに不動産を持ってる人も買うわけです。一億円のマンション買って10年住んでで８０００万で売れれば一年間２００万でしょ。運が良ければ同じ値段で売れるかもしれない。売らなくで子供に相続させるとかいろいろあるわけです。

[No.179 by 匿名さん 2013-11-16 18:20:20]

周辺相場より割安ですよ。グランスカイの中古と同じ坪単価で御殿山学区の新築が買えるわけで。

[No.180 by 匿名さん 2013-11-16 18:23:26]

竣工と同時に御殿山小学校もリニューアルですな

[No.181 by 匿名さん 2013-11-16 18:27:58]

半分じゃ普通かな売れ行きよくも悪くもない

[No.182 by 匿名さん 2013-11-16 18:36:31]

後は、登録即日完売ができるかどうかですね。
豊洲とか、できなかった物件もあるので。

[No.183 by 匿名さん 2013-11-16 19:08:21]

億出すなら、他にもあるかと。。

[No.184 by 匿名さん 2013-11-16 19:15:33]

もはや価格とのバランスが取れている、いいマンションはしばらく出ないかと。

[No.185 by 匿名さん 2013-11-16 19:32:05]

一期280戸か。予想通り伸ばしてきたね。元々坪400とか言われてたわけで、この市況の中、割安感ある気がしますね。即日完売でしょう。

[No.186 by 匿名さん 2013-11-16 19:50:21]

元々は坪320でしょ(笑)

[No.187 by 匿名さん 2013-11-16 20:02:47]

400？誰も買わんよ。大崎で

[No.188 by 匿名さん 2013-11-16 20:15:44]

賃貸少なくなって欲しいから、投資家には買って欲しくない

[No.189 by 匿名さん 2013-11-16 20:18:26]

坪400で買ってる人、ウェストシティ、グラスカ、五反田のプラウド含めると、沢山いますよー
知らないのー？笑

[No.190 by 匿名さん 2013-11-16 20:21:12]

＞９６

都心でその眺望・環境は多くを望んでいると思います。

[No.191 by 物件比較中さん 2013-11-16 20:44:28]

眺望？？全然よくないですよ・・・眺望お望みなら湾岸へどうぞ。

[No.192 by 匿名さん 2013-11-16 21:00:17]

３０階以上の北向の夜景はめちゃきれいでしょう。

[No.193 by 匿名さん 2013-11-16 21:08:39]

北向きは確かに綺麗。
ってか、ほんとなんも知らんやつがよくも堂々と断定的に書けるな。

[No.194 by 匿名さん 2013-11-16 21:43:27]

東向も湾岸のビル群がいい感じに遠くに見えるはず。何よりも抜け感は最高。湾岸より遥かによい。

[No.195 by 匿名 2013-11-16 22:13:11]

北側のソニーの一角は、将来どうなるんでしょうね？計画などなにも聞かないですけど、立て替えるとなれば、地権者は、ソニーだけですから、動きは早いでしょう。タワーマンションたてるには、少し狭い気もしますが。

[No.196 by 匿名さん 2013-11-16 22:37:22]

>189
実際の成約価格見せてもらった方がいいよ(笑)
定価は成約価格とは違います。坪400の部屋は毎度苦戦してるよ。今回は南東角なんて坪420だから更なる苦戦は避けられない。まぁ、今は不動産バブルだから、それでも竣工までには売れるんだろうけど。

[No.197 by 匿名さん 2013-11-16 23:02:13]

結果、損してるの。中古になればここもたたかれる。工業地域だから。

[No.198 by 匿名 2013-11-16 23:12:14]

工場地帯だったからこそ、これだけ大規模な再開発が可能だったわけだし、実際、今回の再開発でも、工場密集地が、また、消えました。もう、工場はそんなに残ってないし、いづれ無くなるでしょう。

[No.199 by 匿名さん 2013-11-16 23:19:18]

196
それを３つとも持ってるから言ってんの。笑
プラウド南西中層キャンセルの制約値段まで知ってるから。
どんまい

[No.200 by 匿名さん 2013-11-16 23:30:55]

浄水器欲しかったなぁ