パークシティ大崎 ザ タワーについての情報を希望しています。
物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。
よろしくお願いします。
所在地：東京都品川区北品川5丁目568番（地番）
交通：山手線 「大崎」駅 徒歩6分
埼京線 「大崎」駅 徒歩6分
東京臨海高速鉄道りんかい線 「大崎」駅 徒歩6分
山手線 「五反田」駅 徒歩13分
都営浅草線 「五反田」駅 徒歩13分
東急池上線 「五反田」駅 徒歩12分
間取：1LDK～3LDK
面積：43.89平米～124.44平米
売主・販売代理：三井不動産レジデンシャル
売主・販売代理：日本土地建物販売
売主：大成建設
売主：大和ハウス工業 東京本店
売主：新日鉄興和不動産
施工会社：西松建設株式会社
管理会社：未定
[スレ作成日時]2013-11-13 01:23:26
パークシティ大崎 ザ タワーってどうですか？PART6
| No.1 |
by 購入検討中さん 2013-11-13 01:25:49
削除依頼
あげました
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|---|---|---|
| No.2 |
by 匿名さん 2013-11-13 06:31:48
ここは直接基礎なのがいいですね。最近直接基礎物件ってあまり見ないので。そういえばソニー通りにできるライフって3階建てになってましたが全てが店舗フロアなんですかね？であれば結構でかいような。
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| No.3 |
by 匿名さん 2013-11-13 07:28:54
ライフができればかなりお客様ははいるでしょうね。営業時間が９時から深夜１時までの
予定。売り場は１階、２階のみの様です。駐車場は２台しかない様ですね。 営業時間が長いので便利かなと思っています。来年４月３０日オープン予定 なのでまだまだ時間はありますね。 |
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| No.4 |
by 匿名さん 2013-11-13 07:32:56
この物件の周辺はかなり利便性が良さそうですね。生活利便性だけでなく、山手線至近とバスが近いのも高く評価してます。品川にも歩きで15分位ですかね。とにかく便利ですね。
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| No.5 |
by 購入検討中さん 2013-11-13 10:34:51
ここは品川の再開発の影響をいい意味でかなり受けますね。近隣エリアの住宅地としての将来性はかなり見込めるはず。
今はグラスカ同等の値段だけど、今後このエリアのマンションはもうこの価格では買えないでしょうね。 |
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| No.6 |
by 匿名さん 2013-11-13 10:44:53
同感ですね。こちらはファミリーにもニーズのある住宅地で、グラスカはアクティブな方には適した立地ですから、互いにニーズを分け合い発展しそうな気がしています。電車など騒音面でも近隣他物件と比較し住宅地としてのニーズに応えることが可能な物件ですね。
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| No.7 |
by 匿名さん 2013-11-13 10:55:17
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| No.8 |
by 匿名さん 2013-11-13 10:57:22
ソニー通りは今五反田駅から御殿山小学校前まで電線地中化工事進行中ですね（御殿山より上は完了済み）
スッキリした街並みになるのが楽しみです。 |
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| No.9 |
by 匿名さん 2013-11-13 11:01:08
バス停は目の前ではないし、
１時間に４〜５本では時間に余裕があるときしか使えないでしょう。 |
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| No.10 |
by 匿名さん 2013-11-13 11:19:47
将来を見越した値段が今の割高価格だよ。これ以上上がるのは厳しいかと・・・
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| No.11 |
by 匿名さん 2013-11-13 11:23:31
まあそうだね。再開発折り込み済み価格なのは間違いない。上がるとすれば個別要因より不動産価格の上昇トレンドがあるかどうか？すなわちここが上がるなら他も上がる。
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| No.12 |
by 匿名さん 2013-11-13 11:26:00
五反田ー六本木ヒルズ行きのバスはもう少し便数を増発すべきだね。品川と六本木間には地下鉄がないので羽田や新幹線アクセスのために24時間運行も視野に入れるべき。
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| No.13 |
by 匿名さん 2013-11-13 11:31:53
今後2年くらいは全体的に不動産価格が上がるだろうけど、その後は暴落の危険があるし、こんな高値では二度と売り出せないと思いますよ。
マーケットとしては東北の復興事業が大きくて、それが落ち着けば人件費も材料費も大きく下がるし、供給過多も合わさって今の価格は到底維持できない。 |
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| No.14 |
by 匿名さん 2013-11-13 11:33:38
ライフ、2階は日用品扱うのかな。
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| No.17 |
by 匿名さん 2013-11-13 11:47:50
ここらの日用品は大崎のダイソー一人勝ちだね。五反田東急も昔電化製品とか売ってたけどレミィになったらそういうのなくなったね。無印は五反田にあるけどね。
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| No.18 |
by 物件比較中さん 2013-11-13 12:56:09
なんだか急にポジ発言が増えましたね。登録が近いからでしょうか？
ただ将来を見越した値段設定ですから儲かりはしませんね… |
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| No.19 |
by 匿名さん 2013-11-13 12:58:55
登録が近くなると人気物件なら、ライバル減らし目的のネガが多くなるのが普通では？
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| No.20 |
by 匿名さん 2013-11-13 12:59:11
パークシティの前にできる商業棟は2階建てですが、スーパー以外に何が入るのな？かなりの売り場面積になるけど。おまけに、地下がないから駐車場はほとんどなく歩き前提の店舗。気になります。
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| No.23 |
by 匿名さん 2013-11-13 18:47:01
は～い、寄ってらっしゃい、みてらっしゃい。
コンセプターに憧れる方達は、ぜひご購入を！ |
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| No.24 |
by 匿名さん 2013-11-13 19:06:33
ここオフィス街だから、やはり生活するには不便そう。眺望も閉塞感半端ない。
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| No.28 |
by 匿名さん 2013-11-13 20:17:15
>22さん
グランスカイを担当していた営業の方は、グランスカイは結構割高だったと言っていましたし、ここは地権者さんがかなり多いので、転売狙いの地権者さんや、グランスカイの中古価格を下げられては困る人達等の書き込みが多いんじゃないですかね。 |
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| No.29 |
by 匿名さん 2013-11-13 20:43:16
色々とあるんですね。ここは天井高、階高も高いし構造体も高強度コンクリートは最上級のもの使ってますし、御殿山よりの立地も含め商品力は高いと思います。
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| No.30 |
by 匿名さん 2013-11-13 20:51:14
どうにも当初の予定してた価格より釣り上げた値づけに納得できないな。
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| No.31 |
by 匿名さん 2013-11-13 21:41:31
高強度のコンクリートは一階部分だけじゃない？
確かもらった資料にはそう書いてあったような… |
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| No.32 |
by 匿名さん 2013-11-13 21:49:55
ここはコンクリは工場で作ったやつだから品質管理はバッチリだね
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| No.33 |
by 匿名さん 2013-11-13 22:31:33
仕様や環境を考えれば安いのでしょうか。
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| No.34 |
by 匿名さん 2013-11-13 22:44:04
収入が無い層は無理してでも生涯、ローン組むのか。でしょうね。最低階と最上階は同レベル。
１つのマンションに住むのだから運命共同体です。 エントランス入ったら同じレベルの住民ですよね。 |
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| No.35 |
by 匿名さん 2013-11-13 22:46:53
28さん
グランスカイ住民で買い替えを狙ってますが、70～90平米はグランスカイの方が安いですね グランスカイの価格表があるけど、特に70平米台はグランスカイの方が明らかに安い 南東角もここの方が若干高いですね |
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| No.36 |
by 匿名さん 2013-11-13 22:54:26
ほとんど変わらないですし、こっちの方が間取りがいいですね。
30階以上は総じてグランスカイより安いですよ。 |
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| No.37 |
by 匿名さん 2013-11-13 22:56:32
グランスカイは上の方は仕様が高い。共用部分もね。
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| No.38 |
by ご近所さん 2013-11-13 22:57:43
グランスカイ住民です。
商品構成はグランスカイの方が幅広かったです。 90平米、ワイドスパンみたいなのがあったら良かったですね。 角は少し予算オーバーです。 でも、価格表はもらいに行きます。 真剣に検討されてる皆さん、このあたりは住むと離れられなくなりますよ。 良い家探しが出来ると良いですね。 |
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| No.39 |
by 購入検討中さん 2013-11-13 23:08:44
最上階以外では、フラッグシップ的な位置付けの南東角の住戸
第一期でどのくらいが売りに出るか興味ありますね。 値下げがないところをみると、要望書は順調なんだと思いますが。 |
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| No.40 |
by 匿名さん 2013-11-14 00:31:50
南東角、北東角は一期で全部無くなると思う。
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| No.41 |
by 匿名さん 2013-11-14 07:37:39
南東角はこの価格じゃ無理じゃない？私もタワマンの南東角住んでたけど、夏場灼熱地獄なのになんで売れるんだろうね・・・まぁ、住んだことない人には現実はわからないと思うけど。南東角は一年の半分はカーテン閉め切ってないと耐えられないので、眺望を期待している人は注意した方がいいですよ。まぁ、そもそもこの物件は南側半分は眺望期待できませんが。
ステマを非表示にする（選択した書き込みを非表示にする）って出来ないんですかね？ステマが多すぎて読みにくい。 |
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| No.42 |
by 匿名さん 2013-11-14 08:42:49
南東角は間取りもいいし売れない理由がない。グランスカイ北向きプレミア住戸より坪単価安いし。
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| No.43 |
by 匿名さん 2013-11-14 09:33:44
今はミニバブルかね？
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| No.44 |
by 匿名さん 2013-11-14 10:04:44
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| No.45 |
by 匿名さん 2013-11-14 10:15:23
41さん
いつの時代の南東かは分からないけど、今は窓の性能が格段に向上し、灼熱ってことは一切ないですね。 自分も南東角高層に住んでます。 そもそも南に太陽が位置する時は殆んど真上から太陽の日が差し込むから部屋には僅かしか入って来ませんし。 一方西は確かに辛い。 北は友達曰く 明るさは全く問題ないですけど、冬は北風の影響で床暖が温まるまでは、劇寒です。 |
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| No.46 |
by 匿名さん 2013-11-14 10:21:55
今、南向きの部屋に住んでいますが
今年は特に暑かったです。今日も日差しが奥まで入って暑いくらいです。 温暖化の影響なのかなと思います。 |
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| No.47 |
by 匿名さん 2013-11-14 10:30:27
今の時間帯は南というより東の時間帯ですよね
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| No.48 |
by 匿名さん 2013-11-14 10:36:36
窓の性能の違いじゃない？
うちは南東だけど今現在暑いってことはないね |
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| No.49 |
by 匿名さん 2013-11-14 10:51:02
>45さん
窓のサイズにもよると思いますよ。 中住戸と比べるとリビングの窓が格段に大きくなる（面積で4倍くらい？）ので、暑いですよ。カーテン閉めても。 真夏も正午付近の直射日光は入らなくても輻射熱が合わさるので結構つらい。中住戸よりは格段に暑い。 正午を過ぎると西日が入ってくるから、外気温は下がっていっても室内温度はさらに上昇方向へ… 今年は停電したら死を覚悟するレベルでしたね（笑 その分、冬は幾分ましです。あと洗濯物は良く乾きます。ただ、ベランダに干すと稀に無くなる（飛ばされた？）のでもっぱら浴室乾燥機です。 私は暑いのが苦手なのでとにかく夏が辛いですが、当人が夏と冬どちらが辛いかにもよるでしょうね。ただ、うちはテレビが見えないという理由で結局カーテンは通年で締め切りでした。 結局、高層角は私達には向いてないね・・・という理由で今回買い替え予定です。 |
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| No.50 |
by 購入検討中さん 2013-11-14 11:22:53
これからの山の手線内のタワーマンは400万/坪以下ではでなくなりますよ
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| No.52 |
by 匿名さん 2013-11-14 11:32:34
山手線南側はそんな感じですよね。少なくとも坪280万とかにはなりそうもないですね。
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| No.53 |
by 匿名さん 2013-11-14 11:42:24
そっかー。じゃあここやトミヒサはキャピタルゲインでるんだね。
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| No.54 |
by 匿名さん 2013-11-14 11:43:30
因みに49さんの家の窓はLow-eガラスですか？
うちも南東ですけど、そんなに暑くないですね。 勿論夏は暑いです。でもそれは南日のせいというより、夏だから暑いってレベル。 同じマンションの南向きの友達の家に行っても、ずっとカーテン締め切っている家はないですね。 レースカーテンは見られるの防止で締めてますけど。 |
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| No.55 |
by 購入検討中さん 2013-11-14 11:45:33
都心回帰＋アベノミックス＋オリンピックってこと
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| No.56 |
by 匿名さん 2013-11-14 11:49:13
新築の価格の話です
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| No.57 |
by 匿名さん 2013-11-14 11:51:44
55→(笑)
都心回帰は昔から言われてる。 アベノミクスはそもそも長く続くものではない。オリンピックは一過性だし、うまくいってもオリンピック開催まで。坪400の根拠を教えて下さい |
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| No.58 |
by 匿名さん 2013-11-14 12:06:22
やっぱり角なら北東がベストかな。
眺望、暑さの心配不要、コスパ、どれをとってもバランスがいい。 ただしどうしても９０Ｃの広さと間取りが欲しいなら、仕方ない。 |
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| No.59 |
by 匿名さん 2013-11-14 12:16:19
49さん
一日の外気が最高気温になるのは正午ではありませんよ。１時２時です。 西向きは、最高気温に西日が加わるので暑さが増します。 |
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| No.60 |
by 匿名さん 2013-11-14 12:16:46
山手線内側だと坪４００万を超える物件しか開発されなくなると想定。理由はタワマンだと土地はまず入札になるので相場より高止まりし原価が上昇。
坪３００万とかで分譲して利益を出すにはかなり土地を安く取得する必要があるが、多くの企業の資産圧縮は進んでいるし土地の投げ売りは期待できない。 再開発時の住宅設置義務要件も今後は緩和されるので無理して住宅も作られない。 エンドがついて来れないのでつまり高くても売れるエリア、物件しか分譲されないと考えます。 |
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| No.61 |
by 匿名さん 2013-11-14 12:19:25
ここは、オリンピックに何か関係があるとは思えませんが。
北東なら、お台場海浜公園の野外競技が小さく見えるかな。 |
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| No.62 |
by 匿名さん 2013-11-14 12:23:51
もちろん仕様を極端に落としたり、共用部分を最小限にして原価を下げることも可能だが、山手線内側のタワーマンション建設可能な土地でそんな無駄なことはしないだろう。どのデベも山手線内側でタワマン開発となればそれなりの高級仕様で行くだろう。ただオープンハウスみたいなビジネスモデルもある可能性はある。
オープンタワー○○みたいなタワーなんだけど駐車場もないし地下住戸があり安いみたいな物件のニーズがあるかどうか。 |
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| No.63 |
by 匿名さん 2013-11-14 12:27:12
オリンピックということでそれに便乗した開発が都内ては進むのでいろいろ土地は高止まりするでしょう。
山手線内側でうちはオリンピック開催エリアからは遠いので安く土地を売りますなんて奴はいるわけがない。 まず山手線内側の希少な大規模な土地を売ったりしないだろうし、売るならよほどプレミアムをつけてじゃないとね。 |
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| No.64 |
by 匿名さん 2013-11-14 12:30:53
>54
当然Low-eガラスですよ。角部屋でLow-eガラスじゃないとそもそも選択肢に入らないです。 日中家にあまりいないとかじゃないですか？？ うちはリビングの2面が全てFIX窓なので、壁と比べたら当然遮熱性も悪いですし、夏場はエアコン2台全力運転でもなかなか冷えないですね～ 換気扇なんか回そうものならエアコンつけてるのに汗ダラッダラですよ・・・うちだけ？？ |
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| No.65 |
by 匿名さん 2013-11-14 12:41:57
64さん
あなたの家だけだと思います。クーラー２台フルで汗だらだらなら、誰も住まないでしょ？笑 更に南東なら高層中層あまり変わりません。遮る物体がなければ。 |
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| No.67 |
by 匿名さん 2013-11-14 12:57:12
＞６１
オリンピックと聞いて、湾岸、としか想像できないようでは、時流に乗れませんし、その程度の力では、住宅双六も、湾岸どまりでしょう。少し前の記事ですが、わかりやすい一例が、これ。 http://sankei.jp.msn.com/smp/economy/news/130917/biz13091712140006-s.h... 連日ストップ高の東急建設 株価が東京五輪決定前のほぼ３倍に ２０２０年東京五輪の会場や施設の要所のひとつとされるのが渋谷。東急建設は渋谷の開発に強い、ということが以前から指摘されており、これが急騰の理由になっているもようだ。 |
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| No.68 |
by 匿名さん 2013-11-14 13:10:09
渋谷も代々木がオリンピックに使われるから「関係ある街」ですよ。
61を読んで、湾岸、としか考えない67さんの方がチョットね。 |
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| No.69 |
by 匿名さん 2013-11-14 15:22:16
角部屋タイプが人気なのはわかったけど、中住戸はどのタイプが人気なんでろ。
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| No.70 |
by 匿名さん 2013-11-14 15:31:44
90Bってプレミアなのに角住戸と大差ない坪単価だから、お買い得感はあるかな。
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| No.71 |
by 匿名さん 2013-11-14 16:17:34
要望書が出た住戸の何割くらいが販売に出されるのか？
そして販売に出された部屋の何割が、実際に登録されるのだろうか？ |
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| No.72 |
by 匿名さん 2013-11-14 19:14:05
多分一期一次は人気の部屋を中心に完売ペースで出すと思う。
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| No.73 |
by 匿名さん 2013-11-14 19:39:06
70さん
90Bは最上階ですが、プレミアム仕様ではありませんよ。 |
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| No.74 |
by 申込予定さん 2013-11-14 20:09:13
そもそも人口が減るんだから、これからの悩みは空室率になってくるのに。不動産価格は上がるどころか落ちるでしょう。
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| No.75 |
by 匿名さん 2013-11-14 21:43:07
首都圏の人口は増えますので都内は上がるということかな。
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| No.76 |
by 購入検討中さん 2013-11-14 22:02:33
一次とか細切れにするあたり、意外と見込み客少なくて少ししか供給出来ないとみた。
安くなれ（笑） |
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| No.77 |
by 匿名さん 2013-11-14 22:06:11
都心がこの値段で買える最後のタワーかもしれません。
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| No.79 |
by 匿名さん 2013-11-14 22:17:22
>73
天井とか高いし、間取り図を見る限りはプレミアでは？？ |
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| No.80 |
by 匿名さん 2013-11-14 22:23:03
最上階はプレミアですよ。
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| No.81 |
by 匿名さん 2013-11-14 22:48:43
90Bが割安なのか、角が高すぎるのか、微妙なところ？
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| No.82 |
by 匿名さん 2013-11-14 22:50:51
>77
品川区は都心ではなく城南ですよ。 |
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| No.83 |
by 匿名さん 2013-11-14 23:13:49
都心と思っているなら都心でいいんじゃない。
くだらない見栄より、実用性だよ。 |
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| No.84 |
by 匿名さん 2013-11-14 23:27:13
山手線６分は紛れもない都心です。
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| No.85 |
by 匿名さん 2013-11-14 23:33:19
山手線６分でしたら
台東区や荒川区や北区も都心ですね。 |
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| No.86 |
by 匿名さん 2013-11-14 23:45:17
城南で山手線内側徒歩６分、御殿山小学区は紛れもない都心です。
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| No.91 |
by 匿名さん 2013-11-15 00:49:20
都心ってもっと栄えてるところのことかと思ってました。
田端、駒込辺りも都心なんですね。 |
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| No.92 |
by 匿名さん 2013-11-15 00:54:27
駒込は栄えてますよ。
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| No.94 |
by 匿名さん 2013-11-15 01:30:15
何はともあれ一期が終われば落ち着くと期待したいです。
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| No.95 |
by 匿名さん 2013-11-15 02:19:42
最近はプレミア仕様の部屋を除くと、100m2超えの間取りが極端に少なくなってきましたが、知り合いの不動産関係者に聞いてみたところ、最近は不動産価格が高騰しているので、広い間取りにしなくても坪単価をかなり高く設定できるみたいで、広い間取りを作る必要性が無いらしいですね。
逆にプレミア使用の部屋は、通常仕様の部屋と同じ感覚で値段を上げると高くなりすぎて売れないから、リスクが高いのであまり作らないようです。 ここもプレミア仕様と通常仕様の価格差が小さめで、プレミア仕様の部屋が少なくなっているのはそういうことなのでしょう。 後々売ることになった場合、不動産価格が今の高値を維持できなくなっている場合もあるので、そのリスクを吸収できるだけの経済的な余力は残した方が良さそうですね。 |
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| No.96 |
by 匿名さん 2013-11-15 02:41:27
多くは望みませんが、都心に住むにしても、こんな感じの落ち着いたところがいいなと思います。
http://www.biz-img.net/sp/photo/SHPV00059H/HBF13BK0287_1310261253.jpg?... http://www.biz-img.net/sp/photo/SHPV071001/BF13150109_21_1307211331.jp... |
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| No.97 |
by 匿名さん 2013-11-15 07:17:19
>80さん
最上階には「プレミアム仕様」と「通常仕様」が混在してます。 天井が高いだけではプレミアムではありません。 価格表の「星印」が付いた「100以上」がプレミアム仕様とのこと。 坪単価が「星印」の有無でかなり違います。 どっちも私には手が届きませんがね（笑） |
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| No.98 |
by 匿名さん 2013-11-15 07:20:37
最上階はMRでいいなと思ってたら価格表をみて吃驚してしまいました。営業マンの人いわく買う人は買うとのことですが、羨ましいですね。
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| No.99 |
by 匿名さん 2013-11-15 08:27:05
最上階のMRは、プレミアム仕様＋オプション1000万円以上だそうです。
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| No.100 |
by 匿名さん 2013-11-15 09:00:42
そんなの他のモデルルームも似たようなものでしたよ。
オプションで500万以上掛かってるらしいですね。 |
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| No.101 |
by 匿名さん 2013-11-15 09:07:18
湾岸のパークタワー東雲だと
最初のＭＲ案内では松竹梅みたいに最上階にプレミアム仕様の価格も書いてあったのですが、 ２度目に行ったときは通常仕様価格だけに変わってました。 色々ですね。 |
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| No.102 |
by 匿名さん 2013-11-15 11:02:54
倍率高いと、萎えますねぇ。
いま、城南の物件ないですよね。 |
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| No.103 |
by 物件比較中さん 2013-11-15 12:15:45
学区内に都営住宅あるよね。
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| No.105 |
by 匿名さん 2013-11-15 12:21:19
もうじき住友不動産の西品川の計画が発表になりますよ
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| No.106 |
by 匿名さん 2013-11-15 12:39:29
ますます大崎が整備されますね
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| No.107 |
by 匿名さん 2013-11-15 13:32:47
西品川はもう発表済みでは？
確か5年位後 横須賀線の短絡線の事もあるからまとめて整備されるのかもね |
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| No.108 |
by 匿名さん 2013-11-15 14:51:19
南向き住戸を検討している方、もしくは日影図に詳しい方にお聞きします。
秋分～冬至～春分にかけて、南側に面する住戸は南西に位置する超高層業務棟の影になる時間帯が存在します。 日影図によると、階数にもよりますが概ね午後２時くらいから日の入りまで日影になるようです。 購入を検討されている方はこれをどのくらい考慮されておられるのでしょうか？ ご意見等ありましたら、教えていただければ幸いです。 |
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| No.109 |
by 匿名さん 2013-11-15 15:03:35
西日が入らなくなって好都合では？
と思ったら寒い時期の話なんですね。 |
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| No.110 |
by 匿名さん 2013-11-15 16:31:42
西や東よりはましかなと思っています。高値つかみになるのは分かっていますが、勤務地の都合で選択肢があまりないので、数百万程度の値上がりなら買うつもりです。
ちなみに高速エレベータは震災時のリスクが大きいので、25階以下で検討中です。 |
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| No.112 |
by 匿名さん 2013-11-15 17:00:25
この物件の売りは東向きだと思ってますがいかがでしょうか？御殿山の緑や東京湾、さらにはマリオットホテルのライトアップなど都内でもあまり見ない抜け感を味わえると思いますが。
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| No.113 |
by 購入検討中さん 2013-11-15 17:11:45
東向きは他の建物の影になりようがないので安心です。
西向きは高層ビルが近くに２棟あるので午後は日影になりやすいですが、それもあって低層は単身向けの1LDKや2LDKが中心のラインナップになっています。 南向きは影の長くなる今のような時期に、どのような影が生じるのか確かに気になるところ。午後家の中はかなり暗くなるのでしょうか？ |
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| No.114 |
by 購入検討中さん 2013-11-15 17:32:27
再開発がおわれば今より資産価値はあがると思いますか?
西品川の計画もありますし期待できますか!? 売却の時、売りやすい場所ですか? |
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| No.115 |
by 匿名さん 2013-11-15 17:32:41
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| No.116 |
by 匿名さん 2013-11-15 18:25:21
再開発が全て終わると買いのマインドが弱くなるので、値下がりする場合もあります。
ここの価格は結局、再開発による資産価値の上昇をしっかり盛り込んだ価格なので、再開発が要因でこれ以上値上がりすることは少し考えにくいですね。 |
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| No.117 |
by 匿名さん 2013-11-15 18:59:50
116さん
私は実需なので、別に価格が下落しようと余り気にしないのですが、なぜ「ここの価格は結局、再開発による資産価値の上昇をしっかり盛り込んだ価格」と言い切れるのでしょうか？ なぜ豊洲などは再開発による資産価値の上昇を盛り込んで値付けしたはずなので、それを超えてキャピタルゲインを得た人がいるのでしょうか？ |
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| No.118 |
by 購入検討中さん 2013-11-15 19:09:57
再開発するなら大きなショッピングモールのような物ができてほしかったです。
駅前のような飲食店ばかりになりそうですね。 |
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| No.119 |
by 匿名さん 2013-11-15 19:19:56
>118
知人の三井の人がそう言っていたからです。 ただし、結局ギャンブルのようなもので、三井が目算を誤って、資産価値の上昇を低く見積もりすぎれば我々が得をするし、高く見積もっていれば我々が損をします。それだけのことですね。 |
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| No.120 |
by 匿名さん 2013-11-15 19:54:02
でしょ？
上がるか下がるかなんて、結局のところは誰も分からない。 それなら、少なくとも街が整備されることが確定しているところに住んだ方が住んでて気持ちいいでしょ。 |
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| No.121 |
by 匿名さん 2013-11-15 20:18:52
三井というリーディングカンパニーが
長きに渡って構想を描いていて、 特別に思い入れ込めて手がけるこの物件が 安く買えるわけはないので、 価格主眼の方は撤退が賢いと思います。 大規模タワーの第一期なんてデベ主導の「祭り」だし、 価格の正当性を見極めようということでしたら、 分譲後10年にならないと分かりません。 個人的には新築の大崎物件が割安だった時期は 2006年まででした。 でも今からこの物件を買うメリットは街並みが整った状況を 入居当初から享受できるのことなので、 不誠実な高価格を付けていることはありません。 |
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| No.122 |
by 匿名さん 2013-11-15 20:26:02
販売価格について客観的な評価を知りたかったら、資料を持参して近隣の仲介業者に話しを聞くのが一つの手。複数かつ、三井の系列は除くってのがポイントかな。彼らは相場を知ってるし、査定基準もあるわけだし。
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| No.123 |
by 匿名さん 2013-11-15 20:58:33
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| No.124 |
by 匿名さん 2013-11-15 21:08:01
転勤とかで賃貸ってこともあるから、賃料の相場を確認するってのは必須でしょ。営業は高目を提示
するみたいだから、近隣の仲介業者のほうが信頼性は高い。 |
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| No.125 |
by 匿名さん 2013-11-15 21:31:51
三井というリーディングカンパニーが
長きに渡って構想を描いていて、 特別に思い入れ込めて手がけるこの物件が 三井はリーディングカンパニーで合意だけど 思い入れ込めてるの？ 根拠は？ |
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| No.126 |
by 匿名さん 2013-11-15 21:32:53
でもこのサイトを見て同じ仲介の店に何人もいったら
「またか」と思われるでしょうね。 |
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| No.127 |
by 匿名さん 2013-11-15 21:41:59
住宅購入検討者が出向いて、自分達の商売のチャンスを捨てる営業であれば無能でしょ。ちゃんと接客して自分達が扱う物件を売りこむこともできるわけだし。
いい加減な対応されたら、実際に売る必要になったときにはそこは仲介の対象から除外すればいいだけだし。いろんな意味で参考にはなるはず。 |
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| No.128 |
by 匿名さん 2013-11-15 21:46:51
近隣だと五反田にたくさん業者あるね。
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| No.129 |
by 匿名さん 2013-11-15 21:48:27
いやいや、実際に売るときは真っ先に三井のリハウスでしょ。
だが、122さんが言うように今回は行けない。 |
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| No.130 |
by 匿名さん 2013-11-15 21:53:42
いくつか仲介業者回った後に、三井のリハウスに行ってみるのもいいかもね。仲介業者に話しを
聞くのは初めてですってことにして、正直な情報を提供してくれるかを試すとか。 |
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| No.131 |
by 匿名さん 2013-11-15 21:59:19
自分の親のマンション購入のときに立ち会ったけど、三井のリハウスの営業は他人の宅建主任者証を提示
して、堂々と代理ですって言って重要事項説明をしてた。後で知ったけど、宅建業法違反。そいういうこ とする会社。 |
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| No.132 |
by 匿名さん 2013-11-15 22:01:32
業界ダントツの最奥手だけどね。
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| No.133 |
by 匿名さん 2013-11-15 22:11:32
ちなみに重要事項説明に誤字もあったんだけど、訂正するのに訂正印を押すってことを知らないお粗末さ。大手だから教育がちゃんとしてるってわけじゃないんだな。
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| No.134 |
by 匿名さん 2013-11-15 22:15:35
仲介を両手に花にするために「その物件は既に客がいます」をやられたことがある。
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| No.135 |
by 匿名さん 2013-11-15 22:32:31
それ恐らく、売主とは専任媒介契約を結んでたんだろうね。一般媒介契約で複数社と競争させられてたらそんなことできない。専任媒介契約だとRAINSに登録する義務があるけど、商談中ですと言えば、別業者からの打診は断れちゃうから、のんびり両手狙いされちゃう。
売るときは複数社と一般媒介契約にして、業者間で競争させるのが基本。 |
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| No.136 |
by 匿名さん 2013-11-15 23:26:37
いよいよ明日は正式価格発表ですね。変更ありますかね？
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| No.137 |
by 匿名さん 2013-11-16 01:24:48
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| No.138 |
by 匿名さん 2013-11-16 01:56:47
パークシティブランドを買っておけば資産価値は間違いない。
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| No.139 |
by 匿名さん 2013-11-16 07:29:23
ここは当初の予定価格からかなり上げてきているし、資産価値を気にする人はやめた方がいいですよ。売却時には損をする可能性が高いと思われます。
実需且つ、高くても気にしない人向けの物件でしょう。 実際、ここの過去の書き込みを見ていると、キャッシュで買える程度の経済力がある人がかなりいるようです。 私生活でもお金を気にしながら生活しているようでは、購入後の回りとの生活レベルのずれもある程度覚悟はしておいた方がいいでしょうね。 |
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| No.140 |
by 匿名さん 2013-11-16 07:48:35
三井って物件をブランドでランク分けしてるけど、パークシティは大規模ってカテゴリでランク
は関係なく玉石混交。ブランドでなく内容を見る目を持たないと失敗することも。 こんなのもあるしね パークシティ 三井の手抜き工事マンション日記 http://31haseko.blog106.fc2.com/blog-entry-18.html |
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| No.141 |
by 匿名さん 2013-11-16 09:08:14
140は長谷工の悪さを指摘してるような。
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| No.142 |
by 匿名さん 2013-11-16 09:32:44
三井はそれをチェックもしてないんだから同じことでは？
むしろ公式にうたっておきながら、現場には指示もしていなかったのだから余計にタチが悪い。 |
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| No.143 |
by 匿名さん 2013-11-16 10:45:12
いよいよ価格発表ですね
場所的にまず間違いのない物件でしょうが 問題は倍率です |
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| No.144 |
by 匿名さん 2013-11-16 11:12:33
いや問題は割高な価格です
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| No.145 |
by 匿名さん 2013-11-16 11:16:18
割高かどうかは倍率でわかるね
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| No.146 |
by 匿名さん 2013-11-16 11:16:51
御殿山の三井マンションでは、雨漏りした前例がありますし。
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| No.147 |
by 匿名さん 2013-11-16 11:22:15
三井建設ですよ。修繕中は御殿山ハウスに住民は引っ越した。当然家賃、光熱費、引っ越し代は三井持ち。
大手デベだと安心だね。 |
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| No.148 |
by 匿名さん 2013-11-16 11:28:23
当たり前のことです。
中堅デべマンションで以前同様に問題が起きて大修繕したことがありますが、 仮住まいは同じデべ系列の中古やビジネスホテルでした。 当然、家賃光熱費引越代はデべ持ち。食費まで請求した人もいました。更に後で慰謝料も貰いました。 |
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| No.149 |
by 物件比較中さん 2013-11-16 11:43:27
倍率そんなでもないよ
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| No.150 |
by 匿名さん 2013-11-16 11:45:20
そりゃそうだろ高いもん。
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| No.151 |
by 購入検討中さん 2013-11-16 12:05:44
1倍が多い感じ。でも、申し込みしない人もかなりいるから、かなり苦戦かな。にしは開店休業
モード。次期とし様子見にした感じかな。 |
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| No.152 |
by 匿名さん 2013-11-16 12:10:23
月島と比べると、少しお寒い感じ。グロス、管理、修繕なにもかも高いかと。。
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| No.153 |
by 匿名さん 2013-11-16 12:10:28
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| No.154 |
by 匿名さん 2013-11-16 13:02:33
大型物件だと、要望書を出さずに申し込みする人も多いですよ。投資家とかは最終価格が出てから割安な部屋を数値で判断して購入しますので。
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| No.155 |
by 匿名さん 2013-11-16 13:06:55
このご時世で、人気薄なマンションは正直不安だね
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| No.156 |
by 匿名さん 2013-11-16 13:12:23
東向は早期に無くなりそうですよ。
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| No.157 |
by 匿名さん 2013-11-16 13:21:03
投資家で狙っている人いるのかな?投資にならないきがしますが。
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| No.158 |
by 匿名さん 2013-11-16 13:52:56
投資は無理でしょ(笑)
グロスも維持費も地域最高値で買うのに、どこで利益出せば良いの… |
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| No.159 |
by 匿名さん 2013-11-16 13:55:13
ここは利回りいいでしょ。港区より安いけど、賃貸は利便性重視だから高く貸せる。
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| No.160 |
by 匿名さん 2013-11-16 14:10:19
>145
倍率もそうですが、それ以前に一期でどれだけ売り出せるかですね。一部すでに敗戦ムード漂っているようですが。 |
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| No.161 |
by 匿名さん 2013-11-16 15:46:54
一期は200後半の売り出しみたいです。
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| No.162 |
by 匿名さん 2013-11-16 15:46:55
一期は200後半の売り出しみたいです。
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| No.163 |
by 匿名さん 2013-11-16 16:20:35
1/4しか出せないのか…相当不評なんですかね？
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| No.164 |
by 匿名さん 2013-11-16 16:22:37
280じゃないの？
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| No.165 |
by 匿名さん 2013-11-16 16:22:39
280じゃないの？
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| No.166 |
by 匿名さん 2013-11-16 16:51:37
地権者分抜いたら販売戸数って何戸でしたっけ？
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| No.167 |
by 匿名さん 2013-11-16 16:54:00
地権者分除いた実質販売戸数は何戸でしたっけ？
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| No.168 |
by 匿名さん 2013-11-16 17:00:36
地権者住居があるから50%売り出しだね。
割高と思ったがかなり早い段階で売り切れそう。 |
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| No.169 |
by 匿名 2013-11-16 17:35:47
販売総戸数566
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| No.170 |
by 匿名さん 2013-11-16 17:38:27
地権者が総戸数の23%位いるんですね。
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| No.171 |
by 匿名さん 2013-11-16 17:38:59
1期280戸なら、半数の売り出しですね。
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| No.172 |
by 匿名さん 2013-11-16 17:41:21
事業協力戸数168です。
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| No.173 |
by 匿名 2013-11-16 17:47:04
再開発地区内は、10階建てくらいのペンシルマンションが2、3棟と数件一戸建て住居があったぐらいで、あとは、低層オフィスビル、大きめの工場、倉庫、駐車場、それに、品川区の体育館だったように記憶してます。地権者住戸は、そんなに多くない気がするんですがどうでしょう？
オリックスのオフィスビルが有ったから、その分などは、所有して自社で売り出すかも知れないですが |
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| No.174 |
by 匿名さん 2013-11-16 17:49:06
一期５割か。完売早そうだね。
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| No.175 |
by 匿名さん 2013-11-16 17:53:02
最近の三井の傾向だと一期は即日完売できる戸数だろうから。お買い得間取りはすぐ無くなるだろうね。
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| No.176 |
by 匿名 2013-11-16 17:54:39
グランスカイは確か、
オリックス不動産もデべとして地権者分を分譲しましたね。 |
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| No.177 |
by 匿名さん 2013-11-16 18:14:14
半分一挙にいったんですか？
これはソッコーだな。 |
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| No.178 |
by 匿名さん 2013-11-16 18:17:55
ネガさん、というかにわか素人評論家そんは自分の財布を基準に高いの安いのいいますけど山手線内側とかサラリーマンの平均収入とかそんなの関係ないんですよ。
買う人は買う、そして東京はそういう人がいっぱいいるしこういうマンションはすでに不動産を持ってる人も買うわけです。一億円のマンション買って10年住んでで８０００万で売れれば一年間２００万でしょ。運が良ければ同じ値段で売れるかもしれない。売らなくで子供に相続させるとかいろいろあるわけです。 |
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| No.179 |
by 匿名さん 2013-11-16 18:20:20
周辺相場より割安ですよ。グランスカイの中古と同じ坪単価で御殿山学区の新築が買えるわけで。
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| No.180 |
by 匿名さん 2013-11-16 18:23:26
竣工と同時に御殿山小学校もリニューアルですな
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| No.181 |
by 匿名さん 2013-11-16 18:27:58
半分じゃ普通かな売れ行きよくも悪くもない
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| No.182 |
by 匿名さん 2013-11-16 18:36:31
後は、登録即日完売ができるかどうかですね。
豊洲とか、できなかった物件もあるので。 |
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| No.183 |
by 匿名さん 2013-11-16 19:08:21
億出すなら、他にもあるかと。。
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| No.184 |
by 匿名さん 2013-11-16 19:15:33
もはや価格とのバランスが取れている、いいマンションはしばらく出ないかと。
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| No.185 |
by 匿名さん 2013-11-16 19:32:05
一期280戸か。予想通り伸ばしてきたね。元々坪400とか言われてたわけで、この市況の中、割安感ある気がしますね。即日完売でしょう。
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| No.186 |
by 匿名さん 2013-11-16 19:50:21
元々は坪320でしょ(笑)
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| No.187 |
by 匿名さん 2013-11-16 20:02:47
400？誰も買わんよ。大崎で
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| No.188 |
by 匿名さん 2013-11-16 20:15:44
賃貸少なくなって欲しいから、投資家には買って欲しくない
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| No.189 |
by 匿名さん 2013-11-16 20:18:26
坪400で買ってる人、ウェストシティ、グラスカ、五反田のプラウド含めると、沢山いますよー
知らないのー？笑 |
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| No.190 |
by 匿名さん 2013-11-16 20:21:12
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| No.191 |
by 物件比較中さん 2013-11-16 20:44:28
眺望？？全然よくないですよ・・・眺望お望みなら湾岸へどうぞ。
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| No.192 |
by 匿名さん 2013-11-16 21:00:17
３０階以上の北向の夜景はめちゃきれいでしょう。
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| No.193 |
by 匿名さん 2013-11-16 21:08:39
北向きは確かに綺麗。
ってか、ほんとなんも知らんやつがよくも堂々と断定的に書けるな。 |
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| No.194 |
by 匿名さん 2013-11-16 21:43:27
東向も湾岸のビル群がいい感じに遠くに見えるはず。何よりも抜け感は最高。湾岸より遥かによい。
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| No.195 |
by 匿名 2013-11-16 22:13:11
北側のソニーの一角は、将来どうなるんでしょうね？計画などなにも聞かないですけど、立て替えるとなれば、地権者は、ソニーだけですから、動きは早いでしょう。タワーマンションたてるには、少し狭い気もしますが。
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| No.196 |
by 匿名さん 2013-11-16 22:37:22
>189
実際の成約価格見せてもらった方がいいよ(笑) 定価は成約価格とは違います。坪400の部屋は毎度苦戦してるよ。今回は南東角なんて坪420だから更なる苦戦は避けられない。まぁ、今は不動産バブルだから、それでも竣工までには売れるんだろうけど。 |
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| No.197 |
by 匿名さん 2013-11-16 23:02:13
結果、損してるの。中古になればここもたたかれる。工業地域だから。
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| No.198 |
by 匿名 2013-11-16 23:12:14
工場地帯だったからこそ、これだけ大規模な再開発が可能だったわけだし、実際、今回の再開発でも、工場密集地が、また、消えました。もう、工場はそんなに残ってないし、いづれ無くなるでしょう。
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| No.199 |
by 匿名さん 2013-11-16 23:19:18
196
それを３つとも持ってるから言ってんの。笑 プラウド南西中層キャンセルの制約値段まで知ってるから。 どんまい |
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| No.200 |
by 匿名さん 2013-11-16 23:30:55
浄水器欲しかったなぁ
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by 管理担当
こちらは閉鎖されました。 |
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