桜上水ガーデンズ（桜上水団地建て替え）Part3

[マンコミュファンさん]

検討板1＝http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/96103/
検討板2＝http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/359699/

＜全体概要＞
所在地＝世田谷区桜上水4－413－2他
交通＝京王線桜上水駅から徒歩3分
総戸数＝878戸（非分譲362戸含む）
間取り＝2LDK～4LDK、58.48～111.84m2
入居＝2015年9月中旬予定

売主＝野村不動産、三井不動産レジデンシャル
設計・監理＝日建ハウジングシステム
施工＝大林組、清水建設
管理＝野村リビングサポート

[1: 匿名さん]

おっ
一番乗りか？

[2: 匿名さん]

いよいよ第一期近づいてきましたね
物件が優れているのは確かですが値段が高いのか、お手頃なのか
建て替えの苦労を知る地権者が多いことの意味は❔
これだけの規模の住宅専用再開発
前例のないプロジェクトは果たしてどうなるのか
目が離せません

[5: 匿名さん]

>>4さん
地下に駐車場があるので、その上に根をはる樹木は植えられないのが原因ですね。芝生しかないので、ちょっと殺風景な感じがしますね。

[6: 匿名さん]

抽選当たりますように

[7: 匿名さん]

>4
>5
草花なら植えることができそうな…入居してから希望出して決めればいいですよね！

[9: 匿名さん]

>8
ここより緑があり利便性に優れた物件って具体的に何処がありますか?23区内でお願いします。

[10: 匿名さん]

ないだろ。駅遠ならありそうだけど。
でもないかな。

[11: 匿名さん]

じゃあ、ここの1択かぁ。
ランニングコスト考えると、ここ安いからな…
長期で住んだら1000万円位差がでそうだしね。

[12: マンション投資家さん]

騙されたとおもって
桜上水ガーデンズ
お値打ちでっせ
但し、実現は２１世紀後半だがね
皮肉とか冗談でなく、ほかの物件はすべて、土地代ー解体費＜０
それをいかにプラスにするかは所有者次第だが、買う前からリセールとか言ってる連中じゃあ、買った時点でマイナス
少なくとも半分近くの地権者が、ここで言う意味を理解しているガーデンズはそれだけでもお勧めだね

では半世紀後に

[14: 匿名さん]

ここはどう計算しても330万だよ。都心タワマンはどうやって解体するのか？

[17: 匿名さん]

最近の榊リポート「トミヒサは竣工までに最大15%値が上がる
可能性あり」と、異例の扱い

[18: 匿名さん]

またその話ですか…興味ないのに富久と浜田山に無駄に詳しくなるな（笑）

2で学校の話が出ていたので一言。東大京大目指すなら中学から私立へ。他の旧帝早慶上MARCHなら松中で十分かと。ゆとり終わって公立教育がどうなるかだね。

[21: 匿名さん]

ここは（1）桜上水という便利な駅、（2）駅近、（3）免震構造とこの三つだけでも魅力的な物件。でも、億ションが立ち並ぶ都心とか、投機ネタで盛り上がっているタワマンとかと比較されちゃっているのがイタイ。どう考えたってファミリー向けの立地でしょ？なんでこうなっちゃったんだろうね。まあ、夫婦二人ともフルタイムで働いていればたしかに買えちゃうのかな。

[22: 物件比較中さん]

富久と迷うわ～

ここの圧倒的な欠点、言うまでもないが商業施設の少なさ
なんか商業施設が増えるとうるさくなるからいいとか色々な理由でごまかすやついるけど
明らかに商業施設の充実性は資産価値に影響する

ただここはランニングコストは本当に安いと思うし、免震構造には魅かれる
笹塚並に栄えてたら即決だったんだが笑。まあそもそも栄えてたらもっと高いか

誰か詳しい人教えて下さい！桜上水が高架化されたらもっと栄える可能性ありますか？

[23: 匿名さん]

>>22　
駅周辺が高架により栄えるのは期待できないなあ。

駅周辺に、古い商店街が面的に広がっているなら
再開発の可能性もあるが、ここは店はほぼ水道道路沿いだけ。
道を１本、中に入れば、すぐに住宅街になってしまう。
高架下に店を作ったところで、たかがしれてるし
もしかしたら、キッチンコートが高架下に移転・・・・なんてことも。
駅前だというのに、住宅展示場になっちゃうぐらいだからねえ。

どうせ、団地を再開発するのなら、マンションだけ作るのでは無く
商業施設も併設すれば良かったのに。

[24: 周辺住民さん]

桜上水は便利との記載もありますが、決して便利ではないと思います。仙川、ちとからのような、商店街はないです。新宿まで朝は15～20分かかります。桜上水は急行停車駅ですが、桜上水以降では、急行が各駅停車を追い抜くことはないです。ここに引っ越してきた方から、桜上水から新宿まで5駅だからすぐ着くと思っていたという話をよく聞きます。
桜上水は高級ではないけど、静かな住宅街。落ち着いた生活を楽しみたい方向けなところだと思います。資産性とか利便性とか考えるなら、山手線の内側をお勧めします。私は落ち着いた環境が良くて、この周辺に住んでいますが、古くなってきたので、この物件は注目しています（ちょっと高いなとは感じています）。桜上水団地の人も知っていますので、私にとっては安心ではあります。若い人にとってはちょっと接しにくいところもあるかもしれませんが、皆さん良い人だと思いますよ。

[25: 匿名]

そんなに管理費などが安いんですか？この辺りの相場的に駐車場抜きで大体２万くらいからスタートするイメージですが、それより安いんですか？

[27: 匿名さん]

それなりの立地なのにデベの企画チョンボ。
トミヒサは一人勝ち、比較するのは桜上水に酷。

[28: 匿名さん]

トミヒサ？いくら商業施設が近いとは言え、1ブロック先が2丁目だよ。冗談キツイよ。家庭環境の差が歴然だね。

[29: 匿名さん]

朝は新宿まで20分は大げさだが、気分的にはそうかも。ただし中央線小田急田園都市線から引っ越してきたら楽勝。昼間は明大前特急乗り換えで以前より早く着けることも。
それより昨年秋のダイヤ改定で特急増発で帰りの新宿駅ホーム激混み。特急2本続くとか勘弁してほしい。

[30: 匿名さん]

京王の特急増発は勘弁してください
桜上水駅で二本続けて通過されると殺伐とした気分
新幹線に通過される静岡とか浜松の気持ちかな
岡山とか広島とか止まるのに

さすがにそこまでではないかな

[31: 匿名]

トミヒサとの比較？
新宿２丁目近くとは環境がまったくちがうでしょう。

[32: 匿名さん]

>22
笹塚が好きなら桜上水は後悔するよ。新宿が良いと思います。

[33: 匿名さん]

>24
だいぶご年配の方たちはそうかもしれないですね。団地ができた当初は高所得高学歴の方ばかりで周辺から敬遠されていたと聞きました。築10〜20年頃から町内会や勝利八幡祭礼に参加して地域に溶け込んだそうですね。建て替え反対運動がなかったのもわかります。

今は若い方も多いので子供たちを通じて仲良くしてもらってきました。団地だけでなくこの地域は良くも悪くものんびりしていると思います。団地は周辺より子供が多くにぎやかで校外班もまとまっていて羨ましいです。

[35: 匿名さん]

>34
間違ってないよ。富久を買えばいいよ。自分は外のジムへ通ってるから問題なし。外部の人といっても新宿と違って地域の顔見知りや子供たちだから出入り問題なし。誰も間違ってはいない。

[36: 匿名さん]

この季節、自宅から短パン、Tシャツでジムに行けないのか。

[37: 物件比較中さん]

当方20代の男ですが成城石井とロイヤルホストと寿司ざんまいが
桜上水にあれば即決だった！

実際はキッチンコートとガスト(涙

この物件自体はいいと思います！
あまり高級感がないといえばないですが。

免震、ランニングコスト、大手物件、日当たり通風よしでゆったり落ちついた環境
は魅力的ですね

[39: 匿名さん]

>37は車は使わないの？ そのタイプはみんな車で買い物や食事に行ってるよ。ロイホは数年前閉店して叙々苑になったし、すしざんまいはないがととやみちならある。成城石井はないが、小さい三浦屋なら永福町にあるかな

それと店名はいわないが、イタリアンと和食の名店がある。購入検討中の方たちはご存知と思いますが

[41: 物件比較中さん]

>>39 車は乗らない人間ですね。

美味しい名店はあるんですね！情報ありがとうございます

[42: 匿名さん]

>>22
都市計画図を見れば一目瞭然です。
桜上水には商業地域がありません。
ごくごく狭い近隣商業地域があるだけです。
高架化したからといって、住居系地域をいきなり商業地域に指定することはありえません。
したがって、商業開発できる土地はないといってよいです。
まあ、仮に商業開発できる土地があっても乗降人数3万人台の駅では、大規模な商業開発は無理ですが。

[43: 匿名さん]

近隣が文教地区に指定されているので商業施設は無いと思います。それがここの魅力でだと思います。子供がいる家庭では商業施設は隣駅位で十分だと思いますが、少子高齢化社会ではそうした意見は少数派になってきているのでしょうね。近ごろ深夜の商業施設で小さい子供を連れている方を見ると、自己中心的な大人ばかりが増えているんだなと感じます。

[44: 匿名さん]

あり得るとすれば、住民了解のもと駅前の京王所有地を商業利用できるようにする地区計画を定めるぐらいですね。
そうすれば、後追いで京王所有地を商業地域に指定換えできると思います。
しかし、仮に制度上、商業施設を建てられるようになったとしても、実際にはたいした開発にはならないでしょう。
経堂駅が乗降人数7万人でコルティ程度の開発ですし、明大前駅が乗降人数5万人でフレンテ程度です。
経堂コルティは、全く容積率を消化していないので、乗降人数7万人程度では、あれ以上の床面積をとっても採算が取れないと判断されたのだと思います。
その意味では、乗降人数が半分程度の桜上水駅では、商業開発自体がかなり難しいと思います。

[45: 匿名さん]

42〜44さんがいいこと書いてくれた！
整理してくれてありがたいです
メモしとこうっと

「桜上水ってお店ないよね〜駅前に何かできるといいよね〜家賃高いしね〜まあ、静かだし学校とかお友達が良い子ばかりだし地盤が固いし、そうそう震災の時何とか歩いて帰れる距離だし子供が心細いだろうからって近所の○○ちゃんちであずかってくれて助かったよ！」みたいなこと話しながら長年住んでいます。

[47: 匿名さん]

桜上水ガーデンズは割高と思った方が多いようですが、あの団地が5000万円。建て替え否決されて一番安かったときでも4000万円台以下にならなかったのでこのくらいはするだろうと思っていました。地縁がないと買う決断がつかなくてネガ要素をあげたくなるのかもしれないですね

[48: 購入検討中さん]

商業施設でいったら断然笹塚駅。笹塚駅周辺にも２件くらい新築物件がありますがいかがでしょうか？

[49: 匿名さん]

そうだね、富久と迷ってる人は笹塚が良いかも。ここより迷いがいありそうだよ！商業地といえば烏山もエルザが時々5000万台後半で出てくる。タワマンだが行燈部屋がなくファミリー向けの間取り。病院もあるし区役所出張所もあり、個人的には車も便利なのがいいなと思ってる

実際にここと比較してる人は、調布近辺〜新宿寄りの駅遠戸建と迷ってる人が多い気がするんだが…

[50: 匿名さん]

環境、交通、治安は問題なし
買い物も下高井戸があるから問題なし
食べ物屋の数が少ないのは、困るかも
学校は適度でオーバーフローはしないでしょう
値段は少々お高い
リセールの心配はどこでも一緒

買いではあるんだが

[51: 匿名さん]

>46
また古新聞にまじったチラ裏か。

[53: 匿名さん]

>52
いや、だから、前にも出てきてましたが、その人がどんな人か知らないんですか？ まあ、信頼してらっしゃるなら止めませんが…

[54: 匿名さん]

>52
今頃バリの不動産て遅すぎ。マレー半島東海岸ももう遅いか。今なら南インドあたりでないと。この人は不動産専門家でもエコノミストでもない。自分でも広告屋と名乗ってる。お客は不動産リテラシー低い方々。

[55: 匿名さん]

でも浜田山のほうが駅前の商店街は賑わっています。
これだけは間違いないかも。

[56: 匿名さん]

>55
そこは誰も否定してないですよ

[57: 匿名さん]

商店街の善し悪しではないでしょ

要は否定するとかしないとかの問題ではなく

住みやすいかどうかでしょ

[59: 匿名さん]

そこで下高井戸商店街ですよ〜

[62: 匿名さん]

毎週末物件見学ついでに徒歩圏の店探訪シリーズ。桜上水のネパールカレー屋、美味い。上北沢のインドカレーといってるネパールカレー屋も美味い。下高井戸のインドカレー屋、美味い。一回明大前から歩いてみたが、明大前のインドカレー屋も美味かった。

[63: 匿名さん]

なんでカレーばっか食ってんだよｗ
よっぽど好きなんだな。
ラーメン、和食、ディナー（イタリアン、フレンチ系）のレポも期待してます。

[64: 匿名さん]

>>58
人それぞれ。
田園調布に商店街はないわけで。
成城にもほとんどなく、祖師谷大蔵の方が商店街は充実しているわけで。
「駅前から直ぐに低層住宅地」っていう環境を好む人もいるんだよ。

[65: 匿名さん]

というか、戦前の旧分譲地は、基本的にそういう（「駅前即住宅地」）スタイル。
桜上水も旧上北沢分譲地の一角なので、そのスタイルになってる。

[66: 申込予定さん]

予定区画決めました
子供たちが独立して夫婦二人
３LDKなら正月などに二家族来ても大丈夫
トイレがひとつはちょっと辛いけど、そこは我慢
そこでメゾネットも考えてました
老後を考えると家の中に階段があるのはかえっていいかも
繁忙時でなければゲストスイートも使えるし、孫たちを庭で遊ばせるのも楽しそう
お風呂屋さんの月見湯もドアtoドアで５分
一応温泉らしい
友人たちを家族で招待してもいい

浜田山もいいのですが、中目のタワー同様ちょっと身分がちがうかな
浜田山の成城石井見ました
桜上水のキッチンコートのほうが値段もこなれててバリエーションもまずまず
北口の商店街までの距離を考えると、桜上水から下高井戸のほうが近いし庶民的かつお店も多い
新宿まですぐだから、伊勢丹はちょっと面いけど、小田急、京王デパ地下も使える

この歳でご近所づきあいで気兼ねはいやだカミサンも言うし
僕もカミサンもそれぞれ知り合いに地権者がいて、来るなら歓迎と言ってくれてます
彼らが言うには、集合住宅で大事なのは管理組合で、経験と実績を考えると、ほかの物件に住むことはほとんど考えられないとか

デベ、ゼネコンも一流どころのJV
いろんなところで顔出す余計なのが入ってないのがいい

電車も車も便はそこそこ
地震などの災害にも強そう

本屋はいいのがないです
でも電子書籍の時代
神保町でも行かねば
普通の住宅地ではまったく望み薄ですものね

飲食少なし
コンビニはファミマ、セブン、ローソン勢ぞろい
銀行ナシ、昭和信用金庫のみ
住友が下高井戸、三菱は上北沢、みずほは...笹塚になるのかな
北口にそれぞれATMコーナーあり
ポストは駅近にあるが、物件が駅に近すぎて郵便局のほうが遠い
とはいえドアtoドアで５分もあれば

喫茶店は北口か下高井戸
クリーニング屋まぁまぁ
安いのは充実してるが、高級品が白洋社ではちょっと不安かも
床屋も少ないなぁ
これも時代
美容室は数はあるけどレベルはどうか？

レンタルビデオは下高井戸
これは早晩インターネットで解決するだろう

宅急便はコンシェルジュで扱ってくれるのかな

調査綱目はこんなところ

ちなみにガーデンズ以外の候補物件は
浜田山、中目黒（中古）、恵比寿（中古）、武蔵小杉、二子玉川（中古）、桜上水（中古）などでした

[67: 匿名さん]

>>６４

成城など余り行かない人ではないですか？
小田急ＯＸ、成城コルティ、成城石井、駅前ビルにはいろいろ入っていますよ。

確かに祖師谷大蔵には個人商店など多いですげね。

[68: 匿名さん]

地元商店街ということでは？
駅ビルは商店「街」じゃないよね

[69: 匿名さん]

経堂はもともと南口商店街は充実していたが元気なかった北口商店街がコルティには負けられんと奮起して妙に活気づいている
桜上水は夜間人口少ないしもともとの商店街が土地持ちばかりでやる気ないので仮に明大前フレンテ的なのができても寂れ感は変わらないだろう

[70: 匿名さん]

＞６８

行っ歩いたことが無い人では？

[71: マンション投資家さん]

メゾネットは教室にも向いてますね
管理組合の許可が必要かもしれませんが
ピアノ等の楽器、英会話教室、油絵など
１階なのでエレベーターを使わないで済むところもいい
教室でなくても、家族、同居人に気兼ねなく趣味とか作業に専念できます

[72: 匿名さん]

コルティは成城も経堂もがっかりでした
経堂の場合、勝利の西通り再開発に期待かもしれません
桜上水とは関係ないけど

[73: 匿名さん]

浜田山よりはこっちの方がいい。

[74: 周辺住民さん]

いろいろご意見がありますが、私は桜上水が気に入っています。

[75: 匿名さん]

浜田山のほうが格上だと言っています？

[77: 匿名さん]

京王線より井の頭線のほうが格上という人が多いのは何故かな？

[78: 匿名さん]

>77
どっちも京王電鉄なのにね。井の頭線は元小田急で戦後京王に組み入れられたから、小田急ファンでいまだに根に持ってる人が言ってるのかもね

[79: 匿名さん]

浜田山と桜上水　どっちが格上
そんな議論こそ下品

[80: 購入検討中さん]

もともとここに住んでる人って高学歴とか、建て替えで近隣と揉めてないとか、管理組合の経験と実績とか、有名人住んでたとか、和食やイタリアンの名店あるとか。。。参考にならない上に、こういう勘違いが近隣になるかと思うとうんざりする。

[81: 匿名さん]

マンションは環境だよ
どんなに良物件でも環境が嫌ならやめといたほうがいい
こんな段階でうんざりしてるならここは合わないんだよ

[82: 購入検討中さん]

こういうの環境って言わないでしょ？人でしょ？だから厄介なんだよ。

[83: 匿名さん]

人的環境は外せないですよ、特に子育て中は

[84: 匿名さん]

なんか知ってそうですね。先住民(？)は子育て世代に風当たりの強い人が多かったんですか？

[85: 匿名さん]

いや、逆。子育てにては最高。82がその環境を厄介だとかいってるだけ

[86: 匿名さん]

×子育てにては
○子育てには

[88: 匿名さん]

格上とか格下とかで判断すること？
井の頭線は、事実日本一の金持ち沿線だし、
http://tokyorent.jp/column/40/
浜田山はその井の頭線の中でも断トツの金持ち一位。
http://www.j-cast.com/s/2008/10/19028456.html
要するに環境が自分に合っていて住みやすいかどうか、
愛着を持てるか、幸せを感じるかどうかではないですか？
http://touch.allabout.co.jp/gm/gc/31369/?spref=http%3A%2F%2Fsearch.yah...

[89: 匿名さん]

井の頭線に下北吉祥寺が入ってるのはなぜなんだろう？

[90: 匿名さん]

ネガがネガに終わってしまうのは、誹謗だけで、合理的に第三者の納得いく論点を展開しないところ
本当に否定するならば〔ほとんどの物件は否定できるはず）、扇情するのではなく納得いく説明してください
桜上水ガーデンズを否定するのは難しい
ほかとの比較ではありません
だから良い物件だということで決着してはいかんのです
もうスペックは決まりました

だが、たぶん桜上水ガーデンズは最後の20世紀型プロジェクトでしょう
次世代住宅はいかなるものか
それは中廊下でも天カセ空調でもない
次の世代がいかなるライフスタイルを追求するか
お互い頭を使って考える

多くの人が暮らすにあたりいかにエネルギー効率を最適化出来るか
それには桜上水ガーデンズはこういう弱点がある
例えば、そういう提言はどうでしょう❔

[91: 購入検討中さん]

第1期募集の〆切も間近。購入希望者は要望書の提出も終えましたか？
抽選になるか、どうか・・・ドキドキしますね。
桜上水駅に近いA棟では4倍の部屋もあるそうですよ。

[92: 匿名さん]

購入希望者は無駄に競争率を上げたくないから
参考情報としてROMに徹するでしょうね。

[94: 匿名さん]

自分は90さんの言わんとするところ、なんとなくわかる気がする。こことか浜田山とかみているとデベロッパーの限界を感じる。21世紀型の新たな提言はひょっとすると建て替えないでリノベーションすることだったかもしれない。
分譲レベルの賃貸を増やすほうが時代に合ってるかもしれない

[95: 匿名さん]

商業施設にこだわってる人は宅配利用しない、ネット通販も使わない、仕事帰りに新宿渋谷へ寄らない、下高井戸すら行かないで桜上水だけで暮らすということですか？

[96: 匿名さん]

このネット全盛期に商業施設？目糞鼻糞だよね。時代の＊＊＊の百貨店が欲しいわけ？わざわざ店まで行って買うのなんか面倒だね。日々の生鮮品以外要らないんじゃない？外食は早死にするしね。

[97: 匿名さん]

>93
いつの時代の人？

[98: 匿名さん]

何度も出てるけど、商業施設重視の人もいれば、逆の人もいる。
そもそも商業施設重視の人は世田谷はあまり向かないよ。
歴史的に田園都市構想の理想のもとに住宅地として開発されてきたわけで。
別荘地のような住宅地に住み、消費や生産は都市部で行う。その住宅地から都市部へのアクセスが良い。
これが田園都市構想の理想だったわけだから。
世田谷の代表的な商業地である三軒茶屋、二子玉川、下北沢も商業地として見れば、正直二流でしょ。
同価格帯でもっと商業施設が充実した街は、世田谷以外にいくらでもあるよ。

[99: 匿名さん]

次世代型なら何とかガーデンは古いな
団地のときみたいにグレープフルーツや梨や梅や月桂樹の木とか勝手に植え始めて再び4000だか5000本の樹木が…！となったらむしろ面白いよね〜
デベロッパーが一方的につくった高級物件たと許されないであろうゆるさがここの魅力ではあります