桜上水ガーデンズ（桜上水団地建て替え）Part3

[マンコミュファンさん]

検討板1＝http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/96103/
検討板2＝http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/359699/

＜全体概要＞
所在地＝世田谷区桜上水4－413－2他
交通＝京王線桜上水駅から徒歩3分
総戸数＝878戸（非分譲362戸含む）
間取り＝2LDK～4LDK、58.48～111.84m2
入居＝2015年9月中旬予定

売主＝野村不動産、三井不動産レジデンシャル
設計・監理＝日建ハウジングシステム
施工＝大林組、清水建設
管理＝野村リビングサポート

[701: 匿名さん]

地権者中古を狙うことにします。

[702: 匿名さん]

非分譲戸数見れば最初から地権者住戸多いのは分かってることじゃないですか。
地権者で住まない人は多分賃貸だすので中古には流れないと思うけど。

[703: 匿名さん]

地権者中古って新築後すぐに地権者さんが売りに出すという意味ですか？それだと諸経費が新築より高くなりませんか？

[704: 匿名さん]

賃貸に出ると家賃はいくらくらいになるんですかね？
相当な金額になりそうですね。
借りるくらいなら他のマンション買おうと思いそうですけど。

[705: 匿名さん]

第２期で出る棟は駅何分なの？

[706: 匿名さん]

地図で見ると結構距離がありますね。それでも7分ぐらい？エレベーターの待ち時間によっては10分とか。60戸で1台のエレベーターは条件悪いですよね、価格に反映されているでしょうか？

[707: 匿名さん]

確かに基準よりかなり少ない配置ので、
一日中ひっきりなしにエレベーターが動いている状態が予測されます。
特に高層のかたは、毎朝出勤前の待ち時間のイライラと格闘することになりそうですね。

[708: 匿名さん]

ガセネタかも知れませんが、入居が遅れるらしいとの情報がありますがどうなのでしょうか？
予定でも来年ですからね。

[709: 匿名さん]

>708
ガセネタというより古いネタですね。当初の予定では2013年秋竣工が2015年秋になり、すでに2年遅れているわけです。新規購入の我々には関係ない話ですが。

[710: 匿名さん]

二戸いちELVの触れ込みは、まやかしですね。
二戸いちという響から、ゆとりがあるエレベーターだと思い込んでいましたが、実は全く逆だったわけですか・・・。

しかし60戸に1台とは前代未聞ですね。

昭和の公団住宅でも30戸に1台ですから。

[711: 匿名さん]

第一期A棟は24戸で1台。3戸1でしたよ。D棟は少ないようですが、管理費修繕積立金も安くて済むはず…

[712: 匿名さん]

>710>711
価格が安いならいいのでは？

しかし、50戸1台ぐらいなら普通のようです。公団が30戸1台とは初めて聞きました。どこかにデータありますか？

[713: 匿名さん]

エレベーターの数は５０～６０戸に一機ですから標準的でしょう。これがタワマンだったらエレベーター待ちの時間がすごいことになりますが、ここは高くても14階ですから、十分許容範囲ですよ。

[714: 匿名さん]

Ｄ－14が気に入りました。四階ですでに９５００万超えですが、ここに要望書を出します。

[715: 匿名さん]

Ｄ－１４は最上階だと１億超えですね。ぜひ一番高いところに行っちゃってください。

[716: 匿名さん]

710さん。前代未聞ですか。。。
60-70戸のマンションはエレベーター1台なんてあたりまえですよ。
そんな物件山のようにあります。

第二期のD棟は徒歩5分です。説明もありましたし
パンフレットに記載されています。

[717: 匿名さん]

キッチンコートは安くも高くもない普通のスーパーです。
自転車で１０分以内と範囲を広げれば、９～１０社位スーパーがありますよ。
桜上水はキッチンコートといなげや
下高井戸は西友と東武フェンテ
上北沢はサミット
松原はオオゼキ
あと経堂と中間地帯に小田急ＯＸなど４社くらい
希望ケ丘団地あたりに伊勢丹ストアーなど２～３社
といったところでしょうか。

コンビニはもっとあると思います。

[718: 匿名さん]

７１７は６６１さんへの返答です。
すみません。

[719: 匿名さん]

希望ヶ丘のクイーンズ伊勢丹は撤退しました。
小田急高架下にビーバートザンというホームセンターがあります。
また城山通りまで足をのばせばライフもありますね。
この二店は駐車場もあります。
ドラッグストアはよりどりみどり、たくさんありますよ。

さらにもう少し足をのばして環八まで行けば、大型のユニクロ、無印良品もあります。

[720: 匿名さん]

今日は管理説明会ですね。これから行ってきます。そのついでに希望住戸も出してきます。
いよいよ動き始めたなって感じがしてわくわくしますね。

[721: 契約済みさん]

１期目の時の話ではありますが・・・
説明会申し込みが、事前予約の段階で空きがなくて、予定よりもどんどん後ろへずれてしまいました。
その為に、希望住戸の申し出は、説明会から数日後のタイミングで出したのですが。
その数日の間に、次々と住戸が申し込み済になっていたのには、驚きました。

検討を考えている方は、取りあえず説明会の申し込みだけでも急がれることをおすすめします。

[722: 購入検討中さん]

大規模ながら、申し込みが順調なんですね。入居時の不動産市況はどうなっているのやら。

[723: 匿名さん]

>716さん、
説明はそうですが、外周を実際歩いてみて5分はどうかなと思いました。ゲートまで3分がぎりぎりです。それでも十分近いですよね。

[724: 匿名さん]

>７０８

竣工が2015年秋２年遅れではないですね。
販売開始時に竣工が2015年秋だった筈です。

地権者らしい年配の方がこれ以上遅れると死んじゃうなどと仰ってましたがね？

[725: 匿名さん]

724さん、確かにそれは裁判中にあちこちで耳にしましたね。冗談ではなく実際亡くなった方たちもおられるそうです。本来2013年完成予定で2011年に引っ越して…予想外に延びて家賃が高く大変そうでお気の毒ですが…。しかし、販売開始された今はもう遅れる理由はないですね！

[726: 匿名さん]

モデルルームに置いてある一期の購入者のアンケートをみると、ほとんどの方が６０００～７０００万円くらいの予算で考えていて、実際には７５００～８５００万くらい（場合によってはそれ以上）で購入していますね。一番極端な方は予算５０００万で考えていて、９０００万の部屋を買った方もいました。予算アップをしてもほしいと思わせるだけの魅力のある物件だということがよく分かります。

[727: 匿名さん]

>717さん

ご返答ありがとうございます。実際にキッチンコート見てきました。売っている品の品質も価格もちょうど我が家の生活レベルにあっていてこれなら日々の生活に使えると思いました。店内も綺麗でいいですね。

[728: 匿名さん]

桜上水が新宿線の始発駅になるって本当ですか？

[729: 匿名さん]

過去２年間、物件探しを続けてきましたが、ついにここに決定しました。

[730: 匿名さん]

この価格でペラボーなのには驚きます。

[731: 匿名さん]

お！そろそろかなと思ったらミスターぺらぼーのご登場です！皆様、拍手でお迎えください！

[732: 匿名さん]

>726さん、それは興味深いデータですね。ここを買う層はかなり余裕をもってひかえめな予算を組んでいるんでしょうか。だからいざとなったら予算を思いきって上げることもできるわけですね。

[733: 匿名さん]

とういかはじめの予算は自分なりの想定価格であり、実際はそれよりずっと高かった。
で、希望の広さが買える人は契約したしそうでない人は断念した、というだけの話でしょう。
つまり多くの人の相場感よりここがずっと高額であったという証拠なんだろうと思います。

[734: 匿名さん]

価格に驚いたものの中身に納得して予算を上げて購入を決定したわけでしょう、団地の建て替えと聞いて5000万円程度と思った人が多かっただけではないですか。建て替え前の団地を知っている者は相当高くなるだろうと踏んでいましたがね（笑）

[735: 匿名さん]

726を普通に読めば「団地だから5000万」なんて考えた人はほとんどいなかったと解釈できますが。

[736: 匿名さん]

>717さん
下高井戸とか上北沢とか松原とか・・・(笑)
マンションは桜上水駅が最寄りなんですよね？
隣町のスーパーを取り上げてどうするんですか？
近所にはキッチンコートしかないと断言されたほうが
良いのでは？

[737: 匿名さん]

このあたりに住んだ事ないとわかりにくいとおもうが、隣町というほどの距離じゃないんだよ
Amazonや楽天で洗剤やティッシュ買う時代だしね

[738: 匿名さん]

>735
モデルルームで聞きました。見学者は5000万予算で諦める人が多かったとのことです。

[739: 匿名さん]

野村ｘ三井の駅徒歩３分の免震物件が５０００万で買えるわけがない。その予算でモデルルームに行った人は勉強不足としか言いようがないですね。

[740: 匿名]

販売価格の10%は地権者負担していると考えれば複雑な心境。


まあそれが、建て替え事業の宿命なわけだが。

[741: 匿名さん]

あの坂道、意外と勾配がキツイですね。
腰が悪いので帰り道が心配です。

[742: 匿名さん]

今、ワールドビジネスサテライトで特集されてるよ。

[743: 匿名さん]

残念。見られなかったです…。

[744: 匿名さん]

WBS?
特集なんてなかったですよ？

[745: 匿名さん]

ＷＢＳに出てましたね。東京ドーム一個分の土地におよそ９００世帯と贅沢なつくり。８割が契約済みとのこと。

[746: 匿名さん]

ギュウギュウづめのイメージなのに、あれが本当に
贅沢なつくりなのかなあ・・・？甚だ疑問。

[747: 匿名さん]

全体的に良い物件だと思うけど…

武蔵野台地を売りにする割りには免震構造も売りに。
そこまでする必要があるのかと聞いてみると地権者の意向だとか。

3～5戸に対しエレベーター1台…
共用廊下をなくしてプライベート確保と両面バルコニーは確かに良いと思うが、
効率性は？エレベーターが故障したら？しかもこの仕様も地権者の意向だとか。

価格表も非分譲の嵐…
聞いてみると地権者だとか。

地権者のウザさハンパない！
実物以上に気になりまくり！！

[748: 匿名さん]

ペラボーでもいいよ。

[749: 匿名さん]

>736さん

確かに商店街はさみしいですね。
ただ737さんの仰る通り、このあたりは１２分位歩けば隣の駅に着きますので、その日の気分でキッチンコートで買ったり、帰りに下高井戸で降りて買い物しながら帰ったり、休日に自転車でオオゼキに行ったりとされているようですよ。


＞719さん
クイーンズ伊勢丹はなくなったのですね。訂正していただきありがとうございました。

[750: 匿名さん]

浜田山だってペラボーだ。

[751: 匿名さん]

確かに、敷地内にゆったりという印象は少ないですね。
今住んでるマンションは団地ではなく個々のマンションが立ち並んでいる感じなんだけど、それより余裕がある感じがしない。
緑もけっこうあるし公園もあるので、環境的にもこことさほど遜色はないように思います。

普通の耐震低層マンションだけど大震災でもさほど大きくは揺れず、被害は皆無、落ちたものもなかったので免震の必要性もあまり感じませんしね（地盤のよいところなら）。
ただ、ここの地権者の方の希望ということであれば、例えば震災のとき大きく揺れたりしたのかもしれませんね（すでにお住まいでなかったのかもしれませんがが）。

[752: 匿名さん]

747.751さん、いろいろとおっしゃりますが価格でしょ。価格が高いからいろいろと言いたくなるんでしょ。
5000万円だったらみんな買うし！地権者がいないと、我々は検討できないのでうざいというのはさすがに失礼だと思う。
まぁでも高いよね。駐車場が安いのは魅力だけど。

[753: 匿名さん]

WBSで放映されるんだから、注目はされてるんですね。
築地も面白そうでしたね。

[754: 匿名さん]

ＷＢＳの提供スポンサーには、三井不動産の名があるからなあ・・・どうなんでしょ？

[755: 匿名さん]

今後の日本では免震は必須になって行くでしょう。本当に必要か否かは別の話。逆に免震を避けて安く買う選択肢もありますよね。
過去の震災ではなく直下型予測をどう解釈するか、住まいの将来市場をどう見るか。価格はともかく個人の価値観が問われていますね。

[756: 匿名さん]

>価格が高いからいろいろと言いたくなるんでしょ。

おっしゃるとおり（笑）

[757: 匿名さん]

免震装置が効果を発揮するのは横揺れだけですよ？
首都直下地震ならひとたまりもありませんが、大丈夫ですか？

[758: 匿名さん]

>免震装置が効果を発揮するのは横揺れだけですよ？
>首都直下地震ならひとたまりもありませんが、大丈夫ですか？

では、どんな対策や仕組みなら大丈夫なんでしょうか？

[759: 匿名さん]

低中層は免震、高層・超高層は制震というのが定説です。
だからここは、これでいいんじゃない？

[760: 匿名さん]

免震はランニングコストが莫大！！

[761: 匿名さん]

免震は設置コストはかかりますが、地震が起きなければ特別なコストは発生しません。
地震が起きたら損傷の規模にしたがってコストが発生します。
そのコストは耐震でも地震が起きれば、家具の倒壊や壁、窓の破損などが起きればどのみち必要なので、安全性が高い分
免震の方が上だと言えます。

[762: 匿名さん]

760。ランニングじゃないだろ！イニシャルだろ？
免震いれてランニング高いマンションないでしょ？性格曲がってるぞ、大丈夫か？

[763: 匿名さん]

弱い地震であっても、地震がおこるたびに免震ゴムのチェック
ダンパーオイルのメンテナンス
定期点検・・・

ランニングコスト、実際かなりかかりますよ

[764: 匿名さん]

営業の方からも「免震ゴムは経年劣化しますので交換が必要」との説明がありました。
交換頻度は20～30年単位で劣化の度合いより判断するだったと記憶します。
その意味では定期的な点検も必要になります。
ランニングコストとゆう意味ではマンション修繕費でまかなうことになるのでしょうね。

[765: 匿名さん]

>764
× ゆう
⚪︎いう

[766: 匿名さん]

＞７６３さん

免震にダンパーオイルってあるんですか？純粋に知らないので教えてください。

[767: 匿名さん]

免震装置は、躯体柱ごとにあります。
例えばA棟だと柱は50本以上。
年一回のメンテナンス費用は一箇所3万くらいです。大変ですね。

[768: 匿名さん]

そうすると免震装置のメンテ代は棟ごとに年１５０から２００万くらいですか。一軒の負担は１万数千円じゃないですか。そのくらいならたいしたことないと思いますが。

[769: 匿名さん]

タワーマンションの豪華共有施設や郊外マンションの駅までの直通バスの運営に比べれば、直接、命や生活を維持するのなら良いのでは？

[770: 匿名さん]

地獄の沙汰も金次第とはよく言ったものですね。高いものを買ったものが最後には生き残ります。

[771: 匿名さん]

そうです、ここは資産価値も高いですから。

都内で、駅3分で、こんな恵まれた優れた環境は他に類を見ません。

[772: 匿名さん]

763さん、このマンションのランニング安いですけどどう理解したらいいですか？
定期点検は耐震構造でもやりますよね？
762さんの言うイニシャルの方が大きいかと思います。
違うのかな？

[773: 匿名さん]

耐震だからといって大地震でも倒壊するわけではないので、770さんのような発言は正しくもなく穏当でもありませんね。
ここの契約者や地権者でなければいいのですが。

免震のよいところは「揺れを抑えることができる」ことです。ですから地盤のいい場所では、「室内での揺れが少ない」ことによる心理的負担の少なさ、および室内でものが落ちたりするのを防げる、とうのがメリットといっていいでしょう。
一方、上でも書かれていましたが、現状の免震機構では「縦揺れ」には効果がありません。
一般的には免震で揺れを抑えられるがために躯体自体の強度をさほど強固にしなくてすむ、という考え方が多いようですが、ここの躯体の強度はどうなのでしょうかね。

[774: 匿名さん]

免震装置はやはりイニシャルに乗っています。修繕積立金、管理費は免震装置を使うほどの地震が起きない前提で計算されていますが、３．１１クラスの地震が来れば追加コストが発生します。

[775: 匿名さん]

７７０の言い方はともかく、真理だと思います。車だって高いほうが衝突安全性が高い設計をされていますから、同じことが住宅にも当てはまるのではないでしょうか。

[776: 匿名さん]

>775
一般論としてはそうでしょうね。
ただ、高速で走行する車と住宅を同列に扱うのは無理がありますね。
私も安全のためにはコストをかける主義ですので、車は現行Eクラス（RSPつき）に乗っています。

773は、地盤のよい地域のマンションにおいて「免震の採用が生死を分けることはない」ということで書かせてもらいました。
充分なコストをかけた強固な躯体の耐震マンション（実は安くはない）であれば問題ないと考えています。

[777: 匿名さん]

776さん
ずいぶんお安いお車に乗っているのですね。
中古市場で150万くらいで山ほど出回っていますね（笑）

[778: 匿名さん]

新車で１年半前に900万ほどで買いましたがね（笑）
どうでもよい話はもうけっこう。

[779: 匿名さん]

いや、真面目な話900万円もしない。嘘ついてまで自身を上げたい理由は？

[780: 匿名さん]

いや、Eクラスなら取得税など含めれば900万位しますよ。嘘じゃないです。

[781: 匿名さん]

車に900万円か。無駄だ。トヨタの方が静かに走れて900万円もしないからいいと思いますがね。価値観ですから、無駄っていっては行けませんね。失礼しました。

[782: 匿名さん]

ベンツは２５０キロで走れる性能を持っています。それだけエンジン、車体剛性、ブレーキ性能など車の基本性能が高いということです。１００キロ制限の日本では持て余しますが、その余裕は安全性につながります。この持て余すほどの基本性能の高さは、桜上水ガーデンズと似ていますね。

[783: 匿名さん]

みなさん、ここは車の話をするところではありませんよ。

[784: 匿名さん]

南東角と南西角はどっちがよいと思われますか？また、眺望（抜け感）と日当たりではどちらを重視しますか？
現在出ている部屋で言えば、東南角は眺望がよく、南西角は日当たりがいいんですよね。

[785: 匿名さん]

たかだか900万円のクルマを自慢するような輩が住むマンションかと思うと、至極残念。

[786: 匿名さん]

同時に検討している都心の物件スレに以下のフレーズを発見。妙に納得できたのでご紹介します。

「人が物件を選ぶと思うでしょ？実際は物件が人を選ぶのですよ 」

[787: 匿名さん]

ワイドスパンの部屋は地権者にも人気みたいでほとんど分譲されていませんが、現在はＤ－９の最上階が出ていますね。
ここって人気のほどはどうなんでしょう。

[788: 匿名さん]

＞７８５

８０００万前後のマンションを購入する層は、車も８００万前後なんじゃないでしょうか。
車を自慢しているようには見えませんが、そのくらいの車を持っている人が
まさしくこのマンションの購入者の中心層だと思います。

[789: 契約済みさん]

車なんて下駄。洗車もしないし中古車で十分。
価値観なんて多種多様で当然です。

[790: 匿名さん]

＞７８９さん、

車は中古でよいという点には同意しますが、下駄とは思いません。それなりの車に乗りたいと思います。
車の基本性能はいざという時に発揮されます。それは衝突時だったり、間一髪のブレーキだったりと
命や事故に直接かかわってきますから、一度でもそのような経験をすれば数百万円の差など十分元が取れます。

それにしてもそのような価値観の方が新築のマンションを買われるんですね。しかも高額の部類のマンションを。
マンションだって中古でよいとは思われないのですか？

[791: 匿名さん]

Ｄ棟に興味がありますが、日大グラウンドが将来的にどうなってしまうのか心配で踏み出せません。特に最近は各大学が都心回帰をしていますから、日大が郊外のキャンパスを移転してグラウンドに校舎を建ててしまうかもしれないという懸念があります。

[792: 匿名さん]

それはない。

[793: 匿名さん]

【ご本人様からの依頼により削除しました。　管理担当】

[794: ﾏﾝｺﾐｭﾌｧﾝさん]

>784
眺望がよければ日当たりもいいですよね？多分どちらを選んでもそんなに差はないのでは？
個人的には現在南西角に住んでいてここ数年の猛暑に参ったので私なら東南を選ぶかもしれません。富士山が見える部屋にも長く住みましたが、眺望って慣れるんですよね。一番気にするのは買う時と売る時ですね（笑）

[795: 匿名さん]

＞７９２、７９３、

とはいえ、２０年後、３０年後にはグラウンドはなくなっている可能性は否定できませんよね。
少子化時代において日本大学そのものの経営が危うくなってどこかに売ってしまうかもしれませんし。
グラウンドがなくなってしまうかもしれないという不安を抱きながら生活するのは精神衛生上よろしくありません。

[796: 匿名さん]

グランドに限らず外部環境は常に変わる可能性があるからね。変わらない安定を売りにしたのが第一期分だった。今回は全面的に眺望を売りにして、変わるかもしれない不確定要素を現状の開けた眺めで相殺している。

[797: 匿名さん]

そうそう、近くに良い？実例がありますよね。
青学の世田谷校舎が東京テラスになった様に・・・。
それだけは、勘弁です。

[798: 匿名さん]

環境の変化を受けないという点ではD棟よりもG棟ですね。G棟の南はE棟があり、東は道路が出来る計画があるそうですが、実現可能性は極めて低いそうですから。GとEの距離感に圧迫感を感じなければGの方がお薦めですね。ついでに言うとGは非分譲が少ないので、新規購入者同士のコミュニティが作りやすいという利点もあります。

[799: 匿名さん]

確かに青学は烏山や相模原から青山に学生を集約してるね
おかげで表参道周辺は青学の学生だらけ

[800: 匿名さん]

グランドがなくなるとしても地域用途としては、学校か病院などしか建てられないそうです。どちらが出来てもあまりうれしくありませんが。