桜上水ガーデンズ（桜上水団地建て替え）Part3

[マンコミュファンさん]

検討板1＝http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/96103/
検討板2＝http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/359699/

＜全体概要＞
所在地＝世田谷区桜上水4－413－2他
交通＝京王線桜上水駅から徒歩3分
総戸数＝878戸（非分譲362戸含む）
間取り＝2LDK～4LDK、58.48～111.84m2
入居＝2015年9月中旬予定

売主＝野村不動産、三井不動産レジデンシャル
設計・監理＝日建ハウジングシステム
施工＝大林組、清水建設
管理＝野村リビングサポート

[401: 匿名さん]

手元にそれだけ残ればいいですねー！
頭金とローンを合わせて、最上階いっちゃってください！

[402: 匿名さん]

D，Ｅは他の棟より高いと断言されましまよ。

[403: 匿名さん]

モデルルーム、長い冬休みに入ったみたいですね。
年明けから、平日の朝は1時間遅くオープンみたいですし、
規模縮小ぎみ？
一部の営業さんは他の物件に異動してるみたい。
純粋に、販売戸数の問題ですかね。

[404: ご近所さん]

>402
さんざん出た話ですが、駅から遠いほぼ西向きエレベーターがABなどの半分以下などマイナス条件が多いので本来多少安くなるはず。同じような価格で出たら高く感じるということでしょう。

[405: 匿名さん]

先週末で第1期販売が一段落したので営業体制も変えるそうです。
第2期以降の動きも気になりますね。
営業さんからは眺望の確保されるD、E棟は強気（の価格）で行くとのコメントでした。
角部屋は低層階から1億越えだそうです～（涙）。

[406: ご近所さん]

そうなんだ…予定狂った…やっぱり反応よかったということですね…見通し甘かったかも…

[407: 匿名さん]

南向きでＥ棟寄りの９０平米のところを１億超えで出すということですかね。Ｅ棟の９０平米は南東向きなので、そこまではいかないかな。Ｂ棟の９０平米よりも高値を付けようということですかね。
まぁ、Ｄ棟に関しては７０から９０まであるので、選択肢はいろいろあるんじゃないですか。南西向きの８４平米はさすまでそこまではしないでしょうし。

[408: 匿名さん]

初めての投稿。

第一期は216戸中、実に9割以上契約済みのようです。

なので、第2期で、強気価格になるかは不明ですが、
少なくとも価格が下がることはないでしょう。

[409: 匿名さん]

でも本当は一期で250戸強売りたかったはずです。
報道発表の時にそう言ってました。

それが216戸しかあけることができなかった。
=それしか買い手がつかなかった。
しかも、216戸の1割が残っているのであれぱ、少なくとも売れ行きがいい、という状況ではないはずです。

[410: 匿名さん]

即完は当たり前でしょう。計算して売り出し戸数決めてるんだから。
問題は、残り300に対してどれだけの潜在需要があるか。
1期の抽選落ちは計算できる潜在需要なので、平均倍率が高かったなら強気に行けるけど。
そうでなければ、初期需要は、あらかた食い潰したわけだから、潜在需要の掘り起こしから時間かけて売っていくしかないんじゃないの？
そんなに強気になれる状況でもないように思うけど。

[411: 匿名さん]

営業の人から聞いたところでは、第二期は、一期と同じか、やや高いかとのことでした。
とはいえ、一期で決めた自分は、鴨ネギだったのかなー。

[412: 匿名さん]

まあ、客に「思ったほどの売れ行きじゃなかったんで、2期は弱めの価格でいきます。」って言う営業もいないからね。
実際のところは、わからないね。

[413: 匿名さん]

412の言うとおり。
即完も当たり前。購入希望入った住戸しか売りに出さないんだから、完売で当たり前。
昨今では当たり前の手法ですね。
みんな営業トークにまんまと踊らされすぎ。

[414: 匿名さん]

桜上水ガーデンズは高いけど、満足感の高さは格別だから、ぜひ手に入れたいな。
今年話題になった物件は池袋ブリリアや、富久クロスとかあるけど、クオリティの高さなら
桜上水が一番だと思う。

[415: 匿名さん]

予算何とか9000万用意したいな。そして90平米の部屋を買いたいものだな。億になってしまうなら素直に諦めるが。

[416: 匿名さん]

>414

クオリティの高さ

家の中・団地内の住み心地だけでは評価できないですね。
高級志向の方々からは団地形式は嫌われるらしい？

外食しない昔世代ではないのですよ！ガストしかないのでは？
銀行の貸金庫を借りようにも難しい。
開かずの踏切では気軽に駅の向こう側に歩いていけない。苛苛しましたね。

[417: 匿名さん]

貸金庫（たぶんセーフティケースでしょうけど）って何入れるんですか？
うちも借りたことあるけど、無駄だと思いますよ
ガーデンズのセキュリティを考えれば、家の中にクマヒラか何かの金庫が一個あれば十分

大事な取引は、昭和信用金庫か城南信金
お財布替わりの都銀は、下高井戸の住友がありますし
銀行はあっちから来るもんで、こちらが出向くものではなかったと思うのだが....

[418: 匿名さん]

>417

主要銀行があっても貸金庫を借りれない街（駅近）が多いです。

現実、なかなか見つからなくて困っていましたが、
ようやく借りれて使っています。
行くと出し入れする人を良く見掛けます。

貸金庫の必要のない人はその概念がないから必要ないでしょう。
必要な人はたくさんいますね。

[419: 匿名さん]

個人的に、ここ1年間で探していた物件の中でここはぴか一。
値段もぴか一ですが。。

[420: ご近所さん]

>416.418
貸金庫へ歩いて行かないでしょ？最寄り駅でなくてもいいよね。>417がいうように近くの銀行さんは出向いてくれるし日常的にはATMとネットバンクで十分だし

[421: 匿名さん]

＞４２０

歩いていきます。

権利書や定期預金通帳・証書。
貴金属・宝石など入れます。

火災や地震時、不在の際の泥棒の侵入を、
また、
小さな金融機関の金庫では地震や火災への対応が不十分と心配します。

[422: 匿名さん]

くだらない。

[423: 匿名さん]

>>421
貸金庫へのアクセスで家選びをする人は初めて見ました。
個人個人でニーズは異なるものですね。
貸金庫へのアクセスの良い物件が見つかると良いですね。

[424: ご近所さん]

>貸金庫へのアクセスで家選びする人

コーヒー吹きました。ある意味斬新ですね（笑）

[425: 匿名さん]

ほんと、びっくりしました。

[426: 匿名さん]

桜上水にはがっちりした金庫を持つ大銀行はなさそうですね。
車で行くしかない。

食事を造らず、主に外食で済ます人も桜上水は向いてなさそうですね。

[427: 匿名さん]

桜上水には、がっちりした金庫をもつ「都市銀行」はありませんね。

但し、車を使わなくても歩きで10分強の都市銀行なら、がっちりした金庫はあります。

食事を造らずに外食を・・・桜上水だけ限定で済ましたい人には、この物件は向いてなさそうです。

[428: 匿名さん]

桜上水には叙々苑があるよ

[429: 匿名さん]

桜上水、上北沢、下高井戸、松原、経堂

この範囲で、毎回徒歩で出かけて、外食を楽しんでます。

[430: 匿名さん]

貸金庫はそもそも車かタクシーで行く方が多いと思います

食事をつくらず外食ですませる方には確かに向いてないがそんな方は最初から桜上水とか世田谷あたりは圏外でしょう

赤堤の畑の無人販売や上北沢の生協で野菜買って来てキッチンスタジオでパーティーしたいね

[431: マンション住人予定]

キッチンスタジアムでみんなで入居祝いパーティーやりましょうよ！
あの広さなら大勢ワイワイできそう！

[432: 桜上水confidential]

貸金庫のことは僕はよくわかりませんが、桜上水ガーデンズができることで街が変わる部分があると思います。
新しい店ができるかもしれない。
今の街ばかりを念頭にしているのは、どうでしょうか？
武蔵小杉も以前はああではなかったし、京王沿線でも調布市内の駅前は、この四半世紀で大きく変化してきています。

京王線の立体化が進めば、さらに変化の可能性が出てくるでしょう。京王の住宅展示場跡地をどう利用するか。
都市銀行が出てくるかもしれないし、
接続道路の問題はありますが、個人的には緑地公園もいいかな。だけど、いつまでも空き地で置いとくとも思えない。
それらがいいことかどうかは別。物事には常に作用と反作用があります。

[433: 契約済みさん]

第1期契約者の想っていることや期待していることが文字になったようです。
前に向いたコメントを有り難うございました。

[434: 匿名さん]

＞４３２<四半世紀で大きく変化>

年寄りは生きていませんね。

京王線の立体化（もしくは地下化）は何年のことですか？
１０年後でも快適な状態は期待できないですね。

大銀行が進出してくるなども期待薄いのではないでしょうか？
只でさえ、日本は銀行が多過ぎると言われているのですから。

[435: 匿名さん]

432さんが書いてるのは、街は固定的なものではなく常に変わる可能性を秘めているという意味でしょう。特に今回は住人が少なくとも1000人以上増えるわけですから。桜上水にポテンシャルを感じないなら買わなければいいだけの話。たとえば仙川はここ数年でだいぶ変わりましたが、駅前の桜保存で住人がみずから動き、地域が活性化した面があります。

[436: 契約者]

あのパークシティ浜田山も1200人という人口が一気に増えたことで街は変わったと商店会役員は言っています。
浜田山駅前に成城石井ができたのもパークシティ浜田山住人が牽引したということでした。
金持ちの需要がひとつの街の人の流れを変えた例です。

さて、我が桜上水も、良き事例を参考にきっと街は変貌すると思います。
より利便性が高く、より快適な街になると私は思います。
需要が街を作ると思います！

[437: 匿名さん]

駅の周りに住宅張り付いてしまっているから、駅周辺の大きな開発や用途転換などは望めないでしょう。

[438: 匿名さん]

日大が何処かに移転すれば？

[439: 匿名さん]

確かに、大きくは変わりようがないエリアですね。。。

[440: 匿名さん]

何故にそこまで否定的なのでしょう・・・ひがみ？

[441: 匿名さん]

変わる＝開発や箱物を連想するのは、車は必須妻は専業子供は私立みたいな古い固定観念に縛られているようなものではないですか？せっかくの駅ビルが大不評だった明大前フレンテを思い浮かべてください。開発できない上北沢は商店街の代替わりなどで最近面白くなってきました。桜上水も遠からず今までとは違う動きが出て来そうです。ガーデンズ完成がそれを加速させるかもしれません。

[442: 周辺住民さん]

桜上水の南口にはタクシー乗り場がありません
流しているタクシーも少なく、重い荷物のある時など駅から遠い自宅にタクシーを使いたくても結局歩くはめに
桜上水ガーデンズにはタクシーの待ちスペースみたいのはないのかな

[443: 匿名さん]

人の家の前にタクシー乗り場つくれって？何か勘違いしてるのかもしれないけど非常識すぎる…保育園ほしいとかいうのと根本的に違うよ…

[444: 匿名さん]

そんな事言い出したら人の家の前にお店も何もつくれないよ
桜上水ガーデンズほど大規模な集合住宅には、それなりの公共性があっていいと思う
タクシー乗り場とは限らないけど、単に住むだけじゃなく、地域への貢献が考えるのも、再開発の新しい可能性じゃないかな
里山資本主義みたいなもんさ

[445: 匿名さん]

極論スギル。

[446: 匿名さん]

家の前の道路に店はつくれない。タクシー乗り場もスペース必要。敷地の一部を提供しろって言ってることになるんだよ…恥ずかしいよ…

[447: 匿名さん]

駅近3分のガーデンズ居住者にはタクシーは不要。
これは駅から遠い周辺住民の要望ですよね。
居住者予定者が自発的に言い出すならまだしも、、、
周囲が勝手に言い出すのはどうなのでしょう。

[448: 契約済みさん]

地域貢献
場所があるならタクシー乗り場もいいんじゃない
どうせ駅前整備までの１０年程度でしょ
恥ずかしいってどういう意味？
でも、駅からはちょっと遠いんじゃないかなぁ

[449: 匿名さん]

駅北側、ガストの前のスペースはタクシーの車寄せやロータリーとして利用できるだけの
十分なスペースがあると思います。
住宅展示場も土地所有者の意向で契約解除したそうですし、
京王線立体化と組み合わせでそれなりのモノができると期待していますよ。

[450: 匿名さん]

周辺住民です。今までも団地の敷地を無償提供して⚪︎⚪︎をつくれとかいう厚かましい人、時々いたんですよね。周辺住民が全員こういう人だと思われたくないです。
ガーデンズ周辺道路は私道と聞いています。世田谷区が私道だからと何もしてくれず団地が道路補修費を負担してくれたのは有名な話です。地域貢献をお願いするのと厚かましく甘えるのは違うと思います。

タクシー乗り場とやらをつくるとしても道路補修や固定資産税、保険料、事故でもあったら裁判費用…。庭や公園、共用施設は公開されるそうですからすでに結構負担ありそうですね。管理費の内訳など購入される方はよくチェックされた方がいいと思います。

[451: 購入検討中さん]

桜上水ガーデンズ敷地内の各施設については
居住者以外は利用できないと理解していましたが、
如何なものでしょうか。教えてください。

メインゲートは日中（便宜上）開門、夜間閉門でカギが必要と聞きました。

[452: 建替組合員]

日中敷地内に立ち入ることは可能です。新桜並木が以前のようなものになれば、見物に来る方もいるでしょう。ですが、敷地・施設の「利用」となると、当然のことながら、維持・管理費を支払っている居住者限定が原則となります。ただ、共用施設によっては、居住者の責任で、居住者が同伴する「来訪者」、「来客者」等が利用できる場所もあります。以前のように、子供達が団地の芝生や滑り台で遊んだりという訳にはいかなくなるでしょうね。

[453: 購入検討中さん]

早速のご返信有り難うございます。
地権者の皆様が厳しく確認いただいているので安心して選べそうです。
その意味でも他と比べられない物件ですね。

[454: 匿名さん]

クリスマスイブなんだから、マンコミュなんか議論してないで
もっと楽しいことしよーよ。お出かけ、買い物、恋愛。
そんな私もマンコミュみてますけど(((^_^;)

[455: 契約済みさん]

地域貢献、僕もいいんじゃないかって思います
事故の責任がどうのこうの
つまらないことばかり言ってるから無駄な行政コストがかかり、税金が上がる
私有地を提供する条件をつければいいのであって、入り口でつまずいて何もできない
21世紀は違う発想とか工夫があっていい

せっかく免震構造で防災施設も充実してるんだから防災拠点引き受けてもいいじゃん
その分固定資産税安くしてもらいましょ
ダメだ、出来ないばかり言って私権に固執せず、知恵出そうじゃないですか

[456: 周辺住民さん]

桜上水ガーデンズが動けば街が変わるかもしれません
住んでて良かった
将来に希望が出てくるご意見です

[457: 親同居さん]

>455さん、
固定資産税は安くならないと思いますけど（笑）大盤振る舞いで地域貢献よろしくお願いします。実際住み始めたら必ず実名で同じことを発言して住人を説得してください。期待しています！

[458: 契約済みさん]

450さんは地域貢献に否定的ですが、桜上水ガーデンズの建設には周辺からの反対はほとんどなかったと聞いています
すばらしい
過去の積み重ねが周囲の人の理解を獲得したわけですか！

[459: 契約済みさん]

455＝岡本です
もちろんやりまっせ

[460: 匿名さん]

品位があるマンションは桜かな？

[461: 匿名さん]

岡本さん、男前！

[462: 匿名]

メダルは？

[463: 近隣住民]

周辺からの反対は、ありましたよ。団地はどちらかというと排他的で、桜上水４丁目町会から独立してましたし。近隣説明会でも怒号が飛んでました。
夏の解体工事から、今の地下基礎工事まで、ずっと毎日うるさいし、完成したら眺望を大きく遮られるし、世田谷区も開発を積極的に協力してるし、今は、早く完成して静かになって欲しいと願うばかりです。

[464: 匿名]

なんだかぜんぜん真逆のことが並走していますね、
大丈夫ですか？

[465: 匿名さん]

地域住人と建て替え組合。
2年に渡ってのあの揉め事を消し去りたい気持ちはわかりますが。事実は消し去れませんね。

[466: 匿名さん]

地域住人と建て替え組合ではなく、
団地内で社会派とやらに煽られた一部銭ゲバ住人と、それ以外の住人 の間違いですね。

[467: 匿名さん]

やっぱり建て替えっていろいろ問題ありそうですね。
ここを不安なく契約できる人って、地権者住民さんのお友達とかなのかな？
自分もここちょっと考えたけど、高額の負担をして「新参者」として団地に住まわせていただく、というのはどうにも納得できませんでしたね。

[468: 匿名さん]

地権者のために、新参モノが多くを負担する。
かつて無かった共用施設を。

それが、建て替え事業。

地権者は新規購入者に感謝すべきなんです。

[469: 匿名さん]

消えたと思ったらまたこの話にもどったの？反対派の遠吠え、しつこいね。

[470: 匿名さん]

でも一理ある。等価交換だからね。

[471: 匿名さん]

ただで新築に住めるだけでなくラウンジとかゲストルームまで付いてくるわけだから。

[472: 匿名さん]

建て替えに際して、地権者の方々の仮住まいの家賃はどうなっているのでしょうか？
まさか、デべ持ち（これも新参者負担）では無いでしょうね？

随分、長い間賃貸し生活になりますね。

[473: 匿名さん]

468さんのおっしゃることは間違いではない。
でもね、権利者がいなければ、こんな土地には住めない。
権利者様様という観点もあるよ。
単なる立て替えだったら、新規購入者なんてお呼びじゃないからね。
467さんは残念ですね。考え方変えればいいのに。
権利者がいることのメリットはあります。

[474: 匿名さん]

>権利者がいることのメリットはあります。

なんでしょう？467ですが、是非お聞かせください。

[475: 匿名さん]

割り込みます。473ではありませんが
管理費が安いのは、地権者がいるからですよ。
地下駐車場料金が安いのも地権者がいるからですよ。

こんな安い金額、他のマンションにないでしょ？
地下駐車場は安すぎですよ。

[476: 匿名さん]

なるほど。そうなんですね。
ランニングコストは確かに魅力です。

[477: 匿名さん]

>472
購入希望の方ですか？1と2に詳しいのでよく読まれるといいですよ。参考になります。

[478: 匿名さん]

地権者がいないマンションでは
絶対にあり得ない金額なのです。
地権者も普通の人間です。
新規購入者と何ら変わりません。

購入したお部屋の隣が新規購入者だろうが
地権者だろうがどっちでもいいのです。
不安なんてなんもないですよ。

[479: 匿名さん]

473です。その通りです。
それ以外にも、意見は別れますが
免震構造が入っているのも権利者のおかげ。
桜の木々が残るのも権利者がいるからですね。
デベでこんなに植えないでしょ？

建蔽率や容積率だって余ってることは
あり得ないですよね？
すべては権利者がいるから、ゆとりができる。
それをお金で買うかどうかです。

[480: 購入検討中さん]

473＝479がいいこといってるよ！買うのは自分だからあらしや煽りに反応しないで各自判断すればいいよ！

判断しても銀行にだめといわれたらふりだしに戻るが（笑）

[481: 購入検討中さん]

473＝479がいいこといってるよ！買うのは自分だからあらしや煽りに反応しないで各自判断すればいいよ！

判断しても銀行にだめといわれたらふりだしに戻るが（笑）

[482: 購入検討中さん]

ごめん、なんでか二重投稿になった…

[483: 匿名さん]

立地と建物のスペックには、誰も何も文句は言えない物件であることはみんな認めないとね。
だから価格が高くなるわけなのは当たり前です。特に京王線には代表的なマンションがないので7000万･8000万円なんていう
販売が過去にないから
みんな、価格が高いと感じるのです。冷静に考えれば、安いとは言わないけど妥当だと思うけどね。
小田急のヴィークコートだっけ？ヴィークグランだっけ？5000万円台で3LDK買えるけど買わないでしょ。売れてないでしょ。

ここは完成したら、いいマンションだと思うよ。友達にはちょっと自慢できるかもね。
あとは、街がもう少し華やかになるといいけど、環境維持でいいんじゃないかな。
街が華やかになったら、価格がさらに高くなるし。。

[484: 匿名さん]

投稿しても簡単に消されるのですね。

世間の常識と違う地権者の言い分（建て替えまでの家賃は出さない）が通っているとしたら、
桜上水ガーデンが高いのは当たり前ですね。

[485: 匿名さん]

>484
ここはわりとゆるいよ。めったに消されない。もし削除されたなら明らかに事実と違うことを書いたのでは？

[486: 匿名さん]

484さん、相当誤解してるみたいだから1と2を読んできたら？

[487: 匿名さん]

>483
芦花公園プレスティージュは億ションでしたね。バブル時代ですが。その頃はここの団地も億超えてましたもんね。

[488: 匿名さん]

価格が高いのは諸々の地権者費用を購入者が負担して按分しているからです。
そのぶんが販売価格に上乗せされています。
確かにそうでなければこんなに高額になるわけがありません。

担当の営業マンから聞いたことなので反論があるなら野村までお願いします。

[489: 匿名さん]

地権者は実質負担ゼロで新居を手に入れることがでます。
等価交換の建て替え事業なので至極あたりまえのことなんですが。

[490: 匿名さん]

いいんじゃないか、価格が高い分はランニングコストで還元してくれているのだからさ。月25000円安かったら年間30万円還元できるし。

[491: 匿名さん]

>488
価格の理由をそう説明されたんですか？本当に？野村に問い合わせますので、その営業さんの部署と名前、説明を受けた場所と日時、488さんのお名前を教えてください。姓だけでも結構です。
事実と違うことをお客様に説明するのは大問題です。我々は大切な金を使い大切な我が家を求めるのですからデベみずから風評被害を流されては迷惑です。

[492: 匿名さん]

HPをみると、管理費や駐車場代が安いのは「スケールメリットを生かした」とありますね。
それは一般的な大規模マンション（地権者の有無に関係ない）の特徴だと思います。
ここは地権者がいるために安いということのようですので、どういうシステムなのか教えていただけると幸いです。

[493: 匿名さん]

管理会社の利益が削られています。地権者は強いです！地権者が住むメリットは絶大ですね。

[494: 匿名さん]

またここは一団地認定を受けていることや
植栽管理に雨水が利用されているなども
ランニングコストが安くなる理由にもなっています。
地権者とは関係あるようなないような話ですが
ランニング安いのは魅力です。
パークシティ浜田山との決定的な違いです。

[495: 住まいに詳しい人]

491さんは愚直なかたですね（笑）
言い方は違えど、少なからず販売価格に乗っかってることは事実なんだから、そんなに目くじら立たなくても・・・。
491さんはまずは等価交換と建替え組合を理解しましょう。

[496: 住まいに詳しい人]

まず言えることは、旧態の80平米と、新規の80平米では同じ価値とは言えない
負担なしで同じ面積の新築をゲットできるんだから地権者は何かと得をするものです

[497: 匿名さん]

>495.496さん、
住まいに詳しいなら住む人のことを思ってコメントしましょうよ。
1.新旧住民の対立を煽るような説明をデベロッパーが本当にすると思われますか？
2.地権者住戸と新規購入者住戸のグレードがかなり違うのはなぜだと思われますか？

[498: 匿名さん]

492ですが、わかったようなわからないようなお話なんですが。。。

私なりに解釈すると、地権者が拒否すれば建て替え事業はできないので、管理費などランニングコストを地権者さんたちの希望通りの低いレベルに抑えることができた、というようなことでしょうか。
その恩恵を新規住民も受けられる、と。
確かに地権者は強いですよね。

[499: 匿名さん]

裁判なかったらもっと安かったのはみんなわかっていてふれないんだからこのくらいにしておいたほうがいいって…

[500: 匿名さん]

裁判費用の負担も乗っけられているのは暗黙。
そのずっと前に端を発する係争にかかった言えない費用も販売価格に。
みんなわかってて口に出さないだけだと思っていたが。