ザ・パークハウス 川崎 Part1

[匿名さん]

ホームページ公開されました。
是非情報交換お願いします。

＜公式HP＞http://www.mecsumai.com/kawasaki/

所在地：神奈川県川崎市幸区南幸町２丁目25番1他1筆（地番）
交通：東海道本線・京浜東北線・南武線「川崎」駅（西口）徒歩7分
総戸数：72戸（事業協力者住戸13戸を含む・他管理室1戸）
駐車場：総戸数に対して24台（事業協力者用2台含む）
間取り：2LDK～3LDK
専有面積：55.78m2～73.08m2

販売予定：平成26年3月上旬
モデルルーム：平成26年1月上旬公開予定
完成日または予定日：平成27年2月中旬
入居(予定)日：平成27年3月下旬

敷地面積：1494.59m2
分譲後の敷地の権利形態：専有面積割合による所有権の共有
構造／規模：鉄筋コンクリート造地上13階建

管理形態：区分所有者全員により管理組合を結成し、管理会社に委託予定
施設費用・償却費：詳しくは「ザ・パークハウス 川崎」販売準備室までお問合せ下さい

備考：開発許可番号:川崎市指令ま情開発(ウ)第9号（平成25年6月4日）　建築確認番号:JCIA確認13第00316号（平成25年8月9日）　用途地域:商業地域　バルコニー面積:9.76m2～12.64m2

売主：三菱地所レジデンス株式会社
販売会社(取引態様)：三菱地所レデジンス株式会社
施工会社：大豊建設株式会社 東京支店
問い合わせ先：「ザ・パークハウス 川崎」販売準備室
10：00～18:00 水・木曜定休（祝日を除く）
0120-320-872
[e-mail]

[451: 匿名さん]

コア抜きって一般的な普通の作業なんだがね。

[452: 匿名さん]

>449

それが怖いんだよね。現場の責任にしちゃってるから、逆に現場次第では他でも起こるって事を認めてることになる。ここが大丈夫という保証もない。

[453: 匿名さん]

南青山は稀に見る難解設計で、鹿島にも関わらず段取りミスが多発していたらしい。

[454: 匿名さん]

設計側のミスも指摘されてるよね。いずれにせよそういった関係する人達をコーディネートして、出来上がりをチェック、最終責任を持つのがデベ。それができてなかったということ。

[455: 匿名さん]

しかし何故、こんなにも新聞やニュースで取り上げられないのか？
>443に記載されている内容をみると、三菱のマンションを購入するのが不安になってしまう。
公式記者会見をして原因究明をするとともに、
これまで分譲したものと現在建設中のマンションの安全宣言を出したほうが、
企業のイメージが良いのではないだろうか？
このマンションの検討者も不安が和らぐのでは。

[456: 匿名さん]

>>455
やらないですよ。
記者会見すれば三菱も鹿島も管理責任を認めざるをえなくなる。今のままなら責任の所在を逃れられる。南青山の契約者には金を掴ませてはい終わり。そういえば、物件HPからチェックアイズの説明消えてませんか？

[457: 匿名さん]

>456

南青山はそれで切り抜けても、信用失ったらこことか他の物件売れなくなるよ。ちゃんと説明しないと。

[458: 匿名]

ここの検討者は現地（特にサブエントランス前の路地）見た方がいいよ。古い木造アパートが向かい合わせで並んでて、良く言えば下町というか、３丁目の夕日に出てきそうな、そんな昭和な匂いしたけど、夜行ったら案外暗くて怖かった。

ココイチから入ったとこの路地です。

駅側の狭い路地がなんでサブになったかがよ～くわかったよ。

というかここ坪２５０万もはらう物件では決してない気がするのは自分だけか？せいぜい坪２００〜２２０程度かな。でも勘違いで購入してしまうひといるだろうから、この戸数だと竣工前に完売かな。

近隣に賃貸や分譲マンション（ラゾーナ周辺のタワマン以外に）多いし、決して希少性とかはないかな。

あのボロアパートの隣接はないわ。

[459: 購入検討中さん]

サブ側の路地

[460: 匿名さん]

駅７分を取るか下町を取るか。

[461: 匿名]

このマンションの目の前に高層ビルや他のマンションが建ってしまう可能性ってありますかね？

[462: 匿名さん]

商業地域だから高さ制限ないよ。日影規制もない。容積率で制約されるから、まとまった土地が確保されたら高い建物が建てられちゃう。不動産取引するときは用途地域や地区計画を確認して、周りにどんな建物が建てられるかのチェックは必須。

[463: 匿名さん]

今後も含めて220であのエリアが買えるとはいえ思えないないな。東口でさえ250なのに！

[464: 匿名]

463さんへ

現地見て言われてます？？
ここはかろうじて西口といえど、皆がイメージしているラゾーナ周囲とは全く雰囲気が異なるよ。
ただし販売戸数が少ないから、多少強気設定でも完売するだけです。購入者は住み始めて初めて、高値で掴まさとわかり後悔するパターンですよ。

しかも地所は青山の一件があるから簡単に手出ししないほうがいいですよ。

[465: 匿名さん]

250も出して、南側に高層ビル建ってしまったら目も当てられないですね。

[466: 匿名さん]

そんな先のことより
これから売り出すぞ！
というときに鼻づらにカウンターパンチ

ここは南青山ほどの高級物件ではないとしても
影響は大きいのでは

[467: 匿名さん]

なぜか昨日からマスコミ解禁になったのか一斉に報じられるようになったよね。トラブルは南青山だけじゃないし。

[468: 匿名さん]

南潰れる懸念は大ですね。

[469: 匿名]

日照の問題が出るかもしれないというのはストレス溜まるな。どうしよう。。。

[470: 匿名さん]

南側も建物が建ってしまうかもしれないけど、ここも再開発の計画があるから仕方ないよ。今は5000～6000万円って高いと思うけど、再開発の波がさらにこっちまでくればまあ値段はころあいかなぁ。ネックは京急を普段使い出来ないだけだよ。

[471: 匿名さん]

やはり再開発エリアだったんですね！
現地に行ったのですが「～荘」みたいな昭和の雰囲気の建物がやたらとあって、
なんかやだなーと思ってたんですよね、安心しました。
そうであればあの値段も納得です。
京急を普段使いできないのは賃貸で貸すときには痛いですよね。
羽田空港も国際化して4月から増便するし、
新しい滑走路を新設する計画もあるので、
京急沿線は借り上げ社宅需要があると思うんですよね。

[472: 匿名]

４７１さん

遅くまでお疲れ様です。
ところであの値段っておいくらですか？

また、再開発エリアとありますが、
人口は今がピークで川崎は2020以降減少が始まり、
2030年には現在の90％にまで減少すると言われてるのに
駅から離れたこのエリアがどのように再開発されるのか詳しく教えていただけませんか？

[473: 匿名さん]

>472
情報がかなり古くありませんか？

４年前に発表された将来人口推計によると、
川崎市は2030年まで増加が続き150.8万人になり、
その後は緩やかに減少が始まるものの、
2045年（今から30年後）でようやく現在の人口145万人に戻るだけです。

[474: 匿名さん]

京急を普段使いできないって…。
みんなどれだけ駅近に住んでるの？
徒歩10分ちょいなら十分普段使いできるでしょ。
ローカル駅の徒歩10分超ならともかく首都圏有数のターミナル駅ならそのくらい歩くのはある意味当然だよね。

[475: 匿名さん]

京急が普段づかいできない？
仮にそうだとしても、それがネックになるのは100人の検討者がいたとして、そのうちせいぜい2、3人だろ。

[476: 匿名さん]

使えないより使えた方が良いんじゃない？京急。

[477: 匿名]

ここは川崎駅北口改札新設の恩恵をあまり受けないが、
駅のホームってなかなか綺麗にならないけど、北口改札の改修でもホームは変更なしかな？

[478: 匿名さん]

京急の駅へ行くのにどういうルートが一番良いでしょう？
ＪＲを越えるのに上って下りてはちょっと面倒な気がします。
かといってＪＲ駅を迂回するとなると遠回りになるのでしょうか。
地下通路がつながっていれば楽なんですけど、つながってないんですよね？
ＪＲの改札のあたりは人が多くて、なるべくなら通りたくないんですが。

[479: 匿名さん]

>>No.478

京急使うには向いてないよ。
ここの立地は将来売ること考えないで広い3L買う人向き。
通勤はJRが使えるし周りは下町でもラゾーナはあるからそれなりに納得して住むことは出来そう。

[480: 匿名さん]

南青山の事件あっても、強気な価格だったな…
西口とはいえ、まわりは古い家と細く薄暗い道で、夜は微妙。
事業協力者が低層から中層に、縦並びしてた。

[481: 匿名さん]

まあ、ターミナル駅に隣接している住宅街ってあんなもんでしょう。

[482: 匿名さん]

見学してご存じの方がいらっしゃったら教えてください。

もし、南青山の事件の様に構造上に問題のある建物になって、それが発覚せずに引渡しが行われ、しばらく年数が経過した大規模修繕工事の時に問題が発見された場合、アフターサービス期間を過ぎていたときは三菱地所レジデンスはどの様な対応をとりますか？

確か、大規模修繕って10年以上経ってから行われるものですけど、アフターサービスって10年までですよね。もしかして経年劣化として処理されて、対応して頂けないのでは。。。

最近、三菱地所レジデンスが問題を起こしたことがニュースになっていたので少し不安です。

[484: 匿名さん]

補足だけどアフターサービス規定は重要事項説明に記載されている。瑕疵担保責任については契約書に。モデルルームに行って見せてもらって、内容を知っておいて損はない。

あと、瑕疵担保責任は買主側に立証責任がある。引き渡しをうけてからだと大変だよ。

地所って、南青山以外の物件の契約者にはチェックアイズに沿って品質保証してますなんて文書送ってきただけでしょ。南青山だってチェックアイズに沿ってたのにあんなことになっちゃったのに。説得力全然ない。第三者検証してお墨付きを得ない限り安心できないでしょ。

[485: 匿名さん]

ライオンズマンション京町の場合、10年以上経ってから建て替えの合意がされているようです。
（アフターサービス期間はおそらく10年かと）

1997年3月　欠陥マンション竣工

2009年3月　大規模修繕工事の際に柱への発泡スチロールなどの異物混入や鉄筋不足など構造上の欠陥が判明

2011年3月　東日本大震災で複数のひび割れが発生し、数々の欠陥が判明

→住民と大京との協議の結果、大京と施工を担当した東亜建設工業が、建て替え費用のおよそ16億6,000万円と、72世帯分の引っ越し代を負担することで合意

2014年1月　建て替え完了


有名企業であれば、欠陥住宅を放置したときの信頼失墜を考えてアフターサービス期間によらず対応されるのではないでしょうか。
責任のなすりつけ合いにはなるでしょうが・・


本件は施工不具合に起因するものであり、施工会社である東亜建設工業が確実に施工管理を行っていれば、このような問題は起きることはなく、大変遺憾であり、今後、施工会社への責任を追及してまいります。
http://www.daikyo.co.jp/dev/files/20110829.pdf

当社は、元請施工者でございますが、本件建物の施工にあたりましては、大京より推薦を受けました施工会社を外注先とする、一括下請による施工形態をとっておりました。
http://www.toa-const.co.jp/news/pdf/20110830.pdf

[486: 匿名さん]

>485

経過を見ると建替え去れとなってよかったでは済まされないね。2009年3月に欠陥が発覚していたのに、２年後の東日本大地震で被災。この間なにやってたんだろう。川崎だから震度５強だったけど、欠陥がある状態で首都圏直下で震度７に見舞われたたら倒壊もありえたわけでしょ。竣工からカウントすればその状態が１０年以上続いたわけだけど。

そういう意味では南青山で内部告発がないまま引き渡されていたと思うと怖いね。

[487: 匿名さん]

三菱地所レジデンスのHPに南青山の件について何も書いていない。私が探せないだけでしょうか？？これだけの問題を起こしたら何かしら掲載するのが普通だと思いますが…。
484さんと同意見です。チェックアイズを実施した全物件を第三者に問題ないか確認してもらい、その結果を公表しなければ安心できません。現状、そのようなことをする気配が全く感じられません。このままうやむやにされるのでしょうか？チェックアイズが機能しなかった原因が全くわからないので不安すぎます。検討者には、買わないという選択肢があることを三菱の方々はわかっているのでしょうか？顧客目線に立った調査、公表をお願いします。

[488: 匿名さん]

>487

一般向けには何もアナウンスしてないよ。

ちなみに南青山では、当初、補修するから引渡が遅れるって契約者に連絡していたんだけど、そのときには地所側から第三者検査を提案していた。なぜ、施工中の全物件で自主的にやらないのか不思議。

[489: 匿名さん]

南青山だけが注目されているけど、地所物件では昨年の１２月から山王の火事、南青山の件、西麻布の人身事故と連続している。火事は一昨年に赤羽で起こして以降、一年半で三度。

そんな状況でここはちゃんとやってますなんて説明されても説得力はない。

[490: 匿名さん]

施工中は一件や二件ではないし
全件第三者検査やって、何も出なければ無駄金だし
万一、出ちゃたら、それはそれで大変だし

悩ましいですな。

[491: 匿名さん]

>全件第三者検査やって、何も出なければ無駄金だし

契約者や検討者にとってはお墨付きになるでしょ。このままだと、南青山と同じ時期の地所物件で大丈夫なのという風評で資産価値にも影響が出るかもしれない。

なんかコメント全体が売る側視線なのが気になる。

[492: 匿名さん]

この板に限らず火消しコメント多いよね。誰がやってるか・・・。やるべきことが違う。

[493: 匿名さん]

>このままだと、南青山と同じ時期の地所物件で大丈夫なのという風評で資産価値にも影響が出るかもしれない。

三菱地所だけの問題ではないでしょう。
他のデベの同じ時期の物件でも第三者検査やったらよろしいのでは。
契約者や検討者にとってはお墨付きになるでしょう。

[494: 匿名さん]

>493
三菱地所の品質管理に起因した問題であれば、他デベは直接関係ないでしょう。

[495: 匿名さん]

>No.493
今は三菱地所だけが資産価値の面で疑いをもたれているだけでしょ。 今後、三菱が公式に記者会見やリリースすることで、他デベ物件の施工業者からのリークがあるかもしれません。 丁度今の次期は期末取り込みの瀬戸際なのでゼネコンも虐められていることでしょうし。そのときになってやっと業界全体で第三者検査が騒がれる事となり、他のデベも同じ問題に直面するのでは？ 個人的にはパークハウス時代からの既存の購入者のためにもしっかりと安全を証明することが、このマンショ ンの購入希望者に安心を与える事となると思ってます。 ちなみに、公式ＨＰには施工管理について詳細に説明がありますが、 これでも不正を未然に防 げないものでしょうか？ ページも最近になって閲覧できるようになったのですが、 以前と変更はありますか？

[496: 匿名さん]

494
他デベもやってることは大同小異です。
同じ業界なのだから、体質も同じです。
むしろ、中小デベはさらに心配な状態かもしれません。

マンションなんて買わないほうがよいかな？

[497: 匿名さん]

スリーブ問題は特定の物件で起こったものです。
特定の物件の問題が業界全体に波及したことなど殆どないでしょう。
現に三菱地所の建築中マンション全体にすら波及していません。

[498: 物件比較中さん]

本当に今回の件で、他の施工中物件は問題なしと謳う自信があるのならば、
マンションの瑕疵担保特約を伸ばせば良い。それで全てカタがつく。

[499: 匿名さん]

自社でチェックしてますなんて言いながら、実際のチェックはザルなんてことは
この業界では、珍しくもないよ。
うちのマンションも大手のデベなんだけど、
アフターや大規模修繕で管理組合の建築関係者が調べたら、チェック漏れがぞろぞろ出たよ。
その詳しい人は、なんじゃこれ！？とあきれてました。

[500: 匿名さん]

>499
実態がどうあれ、問われているのは三菱地所の品質管理です。