旗竿地の適正価格

[購入検討中さん]

旗竿地の適正価格ですが、同じ道路付けなら、竿地を抜いて旗の部分で考えればよいのでしょうか？
例えば、旗50坪、竿10坪で、同じ道路付けで周辺の坪あたり100万なら、50×100=5000万で良いでしょうか？
土地に詳しい方、ご教授ください。

[461: 匿名さん]

>460
流石、土地勘が無い方の御発言ですね。

[462: 匿名さん]

一度旗竿地の快適さを知ってしまったら二度と整形地なんかには住みたくなくなるね。

[463: 匿名さん]

床下も風が通らず湿気がたまり道路からも離れて刺激が少なくいたって快適です。
シロアリやゲジゲジです。

[464: 匿名さん]

整形地なんかで満足しているようではまだまだケツが青いね

[465: 購入検討中さん]

旗竿地はどの程度、評価減になるのか知りたくて、こちらに辿り着きました。

現在の売り出し価格が適正なのか知りたいのですが、
どなたか以下の条件の場合、どの程度の評価減が適正なのか教えてください。

土地：約50坪　南6m公道
竿部分：接道3mｘ14m
旗部分：14.1m(横幅)ｘ8.3m(奥行)

第二種中高層住居専用地域：60%/200%

現在、駐車場となっており、地主がお金が必要になったのか、
100坪程度の土地を分筆して売出しているようです。

整形地部分は、とりあえず、手放すつもりがないらしく、
今後、どのように活用される土地かは不明です。
しばらくは駐車場として使われるのかな？と思います。

北側には家が建っており、斜線制限の為、家は2.5階建しか立てられないと言われました。
現在、売出しから3ヶ月以上経過している為か、面積の増減相談可能になっていました。
（分筆は、売れてからするつもりのようです。
以前と仲介業者が変わり、銀行系になっているので、借金か何かでしょうか。）

[466: 匿名さん]

５０坪あっても旗竿形状と外壁後退（１ｍ？）と斜線規制で建って建坪５０坪です。
一方、整形地の場合で３階建てにできる場合は容積率２００パーセントをフルに生かせます。
この差だけでも半分の価値しかありません。
そのうえに旗竿地という形の悪さですから整形地のｘ０．３も価値がないと思います。

[467: 入居済み住民さん]

466意味わからんぞ。まず50坪の土地に建て坪50坪なんてたつわけないやろ

[468: 匿名さん]

建坪じゃなく床面積ですね。

[469: 匿名さん]

＞466
地価どのくらいですか？

[470: 匿名さん]

＞466

2.5階建てられるって書いてあるじゃん。外壁後退が1ｍだとしても65坪くらい行けそうな気がするが。いずれにしろかなり値切れそうな感じではあるね。

[471: 入居済み住民さん]

相場の3割引で広い土地が購入できました！
間口も広くて最高です

[472: 匿名さん]

旗竿地は、周囲の住居に囲まれて陰鬱になりがちだから嫌われるだけで、陰鬱さが気にならない人からすれば、問題はないと思うよ？

[473: 匿名さん]

四方囲まれてるのはいまいちだね。
南東が空いてるのが買い
三方囲まれてる整形地も同様

[474: 匿名さん]

完全に囲まれてても土地の出ない都心部ならありだよ。
少々土地が安くても解体費も建築費も割高になるけどね。
最悪なのは郊外ミニ開発の無理矢理分筆で生み出される旗竿。
そんなの買ったら周辺住民からも馬鹿にされるし将来自分の子からも馬鹿にされるよ。

[475: 匿名さん]

都心でも四方を囲まれた旗竿地なんて周辺住民に馬鹿にされ、子どもに恥ずかしい思いをさせる事になるよ。

[476: 匿名さん]

旗竿地の一番のデメリットは「風通しが悪い」という点。
日本の夏は、高温多湿であるため、風通しが悪いと、湿気によって腐朽菌が発生する要因となったり、シロアリやゴキブリ、蚊といった害虫の生育環境となったりと、住宅にとっては悪影響を及ぼす要因しかない。
整形地では満足できない464のような特殊な方だと、日当りや風通しの確保に特殊な形状の住居にしたり、毎年、湿気対策等を行うことに快楽を感じるのかもしれないが、一般的には、日当り、風通しが良い整形地の方が管理も楽だし、健康的な生活が送れる。

[477: 匿名さん]

正月にやってたビフォーアフターの風通しの悪い家はすごかったな
家中カビるんるん、床下はカビカビパラダイス

[478: 入居済み住民さん]

整形地50坪より旗竿地80坪が快適
風通しも悪くないよ

[479: 匿名さん]

＞476＞477
竿が抜けてると、コの字に囲まれた、
整形地なんかより、ずっと風通しが良いですよ。

[480: 匿名さん]

80坪もある旗竿地なんて都内ではお目にかからないね。地方の旗竿は愚物ってのは過去にも非難されてたけど。

てか、竿が抜ける？何、それ。
間口全面が空いてる整形地に、風通しの比較で勝てるわけがないじゃない。

[481: 匿名さん]

旗竿地がカビるのは、風通しよりも日当たりの方が影響あると思う。
うちは南北が隣家と90cmまで接しており、北側の外壁が黒色に汚れるのでハウスメーカーに相談したところカビだそうで、内側までカビが根付いているのでとれないそうです。

日当りの良い外壁は綺麗なので、角地の不動産価値が高いのも頷けます。

[482: 匿名さん]

＞480
竿から真っ直ぐ、駐車場2台分とアプローチに坪庭その先が隣の敷地、
ちょうど風の通り道になり、
通り抜けた風の一部が旗に建ってる建物をぐるりと抜けてく感じです。

このような場合、
竿部分を、占有・所有している私道と思えば、
旗部分を整形地と見なしても良いかと思う

＞481
地域性によると思います。
都内ですが、住宅が密集してても、
カビてるのなんて見かけないですね。

[483: 住まいに詳しい人]

都会こそは、プライバシーが守られる旗竿地がよい
あとは間取り次第

[484: 匿名さん]

旗竿地の方が良いとかはあり得ないが
都心部で土地から探そうとしても旗竿地しかなかったりする
整形地は建て売り屋とかにすぐ押さえられてしまうからね
旗竿地なら建て売り屋も手を出さない
そういう劣悪な土地を買って注文建築で工夫された家を建てるのもドリームハウス的でいいね

[485: 購入検討中さん]

このような旗竿地はどう思われますか？
西側も道路に面しており通路として利用できますが、法上の道路ではありません。南側も畑で家は建っておりません。
ご意見頂けるとたすかります。

[486: 匿名さん]

畑があるような地域でわざわざ旗竿を選ぶのもどうかと思いますが、
それより隣に畑は農薬散布や肥料の臭い等でおすすめできません。
あとから住んでおいて農薬の撒き方に文句言う権利もないですからやめた方が無難ですよ。

[487: 購入検討中さん]

そうですよね。
周りが田畑の地域でわざわざ旗竿地をえらばなくてもいいですよね(^_^;)ありがとうございました。

[488: 購入経験者さん]

旗竿地に価値があるのは、坪100万以上の都会のみです
都会の広目の旗竿地は最高です

[489: 購入検討中さん]

80坪もある旗竿ってことは都会ではないでしょうし、
南側の畑がマンションになることもなさそうだから良いのでは？
南側に家が立っても東側の日当たりは良さそうだし、北側の整形地の家も南に庭を大きくとるだろうから圧迫感はなさそう。
田舎の場合、不動産屋の都合ではなく、相続の都合でこういう大きな旗竿ができることがありますね。

[490: キャリアウーマンさん]

いやあー雪掻きも楽で助かりますわ！
さすが旗竿、至高の土地です

[491: 匿名さん]

>490
え？
先週、玄関から道路までの道のり、除雪が大変だったけど
お隣さんは、玄関でてすぐが公道、
いっしょに、道路の雪かきしました。

都心近郊、今夜も積もりだしたけど、先週よりは少ないかな？

[492: 入居済み住民さん]

間口が狭いから楽なのでは？

[493: 匿名さん]

間口が狭くて竿が長いと雪を捨てる場所がありません

[494: 匿名さん]

>493
うちは、庭に山積みにして、かまくらにしたのと
アプローチは半分側によせて積みましたよ。
ちょうど、子供が雪だるまつくったり、遊び場になりましたね。

スコップがガーデニング用の先の丸いタイプで効率が悪いのと
なれない作業で疲れました。

[495: ビギナーさん]

南青山の街並みに良い感じの旗竿が結構あったな。
表通りはおしゃれなカフェや雑貨屋、脇の旗竿の奥に一軒屋や小さいマンションがあってプライベートが確保されてる感じ。
たまに旗竿に趣のある料亭があったりと旗竿も悪くないなと思ったよ。

[496: 入居済み住民さん]

旗竿のよさがわかるのは、旗竿に住んだことがある人のみ
間口5m、旗が60坪以上あるので快適
都心部は、旗竿に限る

[497: 匿名さん]

都心北向き南が空いてる場合は旗竿から契約が埋まる。南の日があたるから。地方では旗竿は売ってないと思います。

[498: 匿名さん]

買うなら広くてお得な旗竿！

[499: 匿名さん]

間口が最低3m以上なら検討してもいいんじゃないかな。

[500: 匿名さん]

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地方の分譲地だと、■開発道路、□＝40坪整形地

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都内だと、□＝30坪前後で分譲って感じだよね

[501: 匿名さん]

３ｍだと重機のアウトリガーは伸ばせないのでリフォームや建て替えの時にご近所に迷惑かけますねぇ
やはり竿幅４ｍはほしいところです
都市部ではそんなこと言ってられないので２．５ｍでもありでしょうが郊外で旗竿を買うのは愚かな行為かと

[502: 匿名さん]

周りが囲まれてるから道路沿いより防犯意識を高めないとならないし、自家用車が二台三台あったら竿にバックで駐車するのとか車の入れ替えが面倒だな。

[503: 匿名さん]

竿幅2.5mで車アリなら不便でしょうがない。
3m未満は車なし向けだな。
都市部なら車なくても生活できるしな。

[504: 匿名さん]

間口5mの旗竿は最高です

[505: 検討中の奥さま]

間口,5mなら究極の狭小住宅を建てて、建物探訪かドリームハウスで紹介されたい。

[506: 匿名さん]

都区内だと、間口5mもあれば、細長い整形地（変形？）になりがちですね。

＞502
駐車場が無いことや、有っても1台が普通なので、2台取れるのはメリットになります

[507: 匿名さん]

間口３ｍｘ長さ１０ｍの竿物件を見てるんだけど
ブロック塀とかで隣の家と区切ると実質２．７ｍくらいになるでしょうか？
だとするとそうとう車の乗り降りが厳しいですよね
激安なんだけど見送るべきか・・

[508: 匿名さん]

軽自動車なら問題ナシ。

[509: 匿名さん]

軽に買い替えればよい。
まぁ軽にしても片側乗り降りで不便ですけど。

[510: 匿名さん]

分譲地なら、隣の家と協定とかないですか？
うちは、道路から5mぐらいは、塀もなくて、
お互いに駐車場、普通車で、
乗降も出入りも問題ないですよ。