旗竿地の適正価格

[購入検討中さん]

旗竿地の適正価格ですが、同じ道路付けなら、竿地を抜いて旗の部分で考えればよいのでしょうか？
例えば、旗50坪、竿10坪で、同じ道路付けで周辺の坪あたり100万なら、50×100=5000万で良いでしょうか？
土地に詳しい方、ご教授ください。

[441: 匿名さん]

うちの実家近隣とか、こんな感じだけど
これも旗竿だよね？
入母屋で平屋と車庫は納屋付き３台分ぐらい

田田田田田
田居宅車田
田庭庭庫田
田畑道田田
田畑道田田
公道公道公道

[442: 匿名さん]

地方の旗竿地はゴミだけど都内の旗竿地はお宝の宝庫

[443: 匿名さん]

>441
この図の「田」と「畑」が「居宅」の人の土地なら旗竿とは言わない

[444: 匿名さん]

＞443
赤の他人では無いけど、本家のだったり
相続で分家のだったり、貸してたり
いろいろかなぁ。

雑種地になると、税金かかるとか、
昔からの利用形態とか
いろいろ理由はあると思う。

[445: 匿名さん]

広告でダブル旗竿地を見ました。
整形地の両側が竿です。
真ん中に串を刺すと団子三兄弟みたいになります。

[446: 匿名さん]

>444
田んぼと畑が自分の土地じゃないならどうやって車を車庫にいれるの？

道→庭→車庫で行けば入れられるけどずっとバックで入れるんだよね
そんなところに3台も車を入れたらどうやって一番奥の車を出すの？

田舎でそんな土地はやだなぁ・・・

[447: 匿名さん]

田舎の農家だから庭が広いんだよ、きっと。

[448: 匿名さん]

たぶん、我が家の敷地は、この田の字の□より狭いんだろうなぁと思う。

[449: 匿名さん]

２ｍ以上の接道がないと再建築できなくなったのが昭和４０年代だっけか？
その後度重なる大災害も経験したし今後の災害いかんでは接道義務は４ｍまで拡大されるかもなぁ。
てか、そうすべきだわ。

[450: 入居済み住民さん]

都心で4mの接道あれば立派な整形地だよ。田舎基準でもの言うな。

[451: 匿名さん]

そんな考え方だから、海外から「日本人はウサギ小屋に住む」なんて馬鹿にされるんだよ。もっとグローバルな視線を持たないと。
インターネットが発達して、どこにいても情報収集が可能な時代なんだから、わざわざ、狭小地に、息が詰まりそうなウサギ小屋を建てて住む必要は無い。田舎の広大な土地に豪邸を建てた方が、はるかに健康的だぜ？

[452: 匿名さん]

現実は、ネットが発達した結果、
地方拠点を閉鎖して、都市に集約なんだよね。
だから、都心回帰で人が増えてるし。

住環境だけを考えると、
都心の半分の予算でも地方の豪邸のほうが良さそうだけど、利便性と仕事がねぇ・・・・

あと、建物は償却してすぐに無価値になるけど
土地は減らないから、子の世代を考えると
やっぱり都内だなぁ

[453: 匿名さん]

結論から言えば、「土地を資産として考える」のであれば、
売却時に価格が3～4割減となる旗竿地は止めたほうがいい。
分筆なんて愚行で作られた旗竿地は、景観を悪くするだけ。
造成直後は分からないだろうけど、建物が建つと、圧迫感が
有り過ぎて、旗竿地が売れない理由が良く分かるよ。

[454: 入居済み住民さん]

資産として考えるか、住みやすさ(間取りなど工夫は必要)を取るか、だから売る予定がなければ旗竿地もあり
ただし、都心部の話で坪100万以下の田舎は広い整形地がいい

[455: 匿名さん]

防災の問題　消防車と救急車がすれちがえる４ｍはほしい
景観の問題　ほんとに見苦しい
都市計画の問題　一度細かく分筆され旗竿とか作られると再開発不可能

いまのめちゃくちゃなミニ開発を規制するためには接道義務の拡大もやむを得ないのかもね
安全で住みよい美しい街作りを目指すのは行政の当然の責務

[456: 匿名さん]

>454
坪200万で30坪の旗竿地よりも、
坪100万で60坪の整形地の方が
どう考えても住み易いと思うんだが？

[457: 入居済み住民さん]

日本に住むのになんでグローバルなんだよ

【一部テキストを削除しました。管理担当】

[458: 入居済み住民さん]

456それは当たり前(笑)でも問題は田舎だよ。

[459: 匿名さん]

5〜6年前ですが都区内に建売住宅を購入しました。
当時は、駅まで徒歩1分という希少性に惹かれ旗竿地のことをよく調べずに購入してしまいました。
竿幅は2.0〜2.5mで長さは16mで、軽自動車なら車3台入ります。

住み始めは旗竿地に自動車を停めてましたが接道付近の通行人が多く車を何度も切り返して駐車するので、大変ですぐに車を手放しました。
車がなくなると無断駐輪が増え、その都度区役所に連絡し、名乗る前にわかりましたとか言われるくらい電話してました。
その後、区役所の方から有料駐輪場にしてはとの提案があり、今は賃貸駐輪場にしてます。
おかげでローン返済が助かってます。

[460: 土地勘無しさん]

あー旗竿地に住みたい
整形地にウンザリ

[461: 匿名さん]

>460
流石、土地勘が無い方の御発言ですね。

[462: 匿名さん]

一度旗竿地の快適さを知ってしまったら二度と整形地なんかには住みたくなくなるね。

[463: 匿名さん]

床下も風が通らず湿気がたまり道路からも離れて刺激が少なくいたって快適です。
シロアリやゲジゲジです。

[464: 匿名さん]

整形地なんかで満足しているようではまだまだケツが青いね

[465: 購入検討中さん]

旗竿地はどの程度、評価減になるのか知りたくて、こちらに辿り着きました。

現在の売り出し価格が適正なのか知りたいのですが、
どなたか以下の条件の場合、どの程度の評価減が適正なのか教えてください。

土地：約50坪　南6m公道
竿部分：接道3mｘ14m
旗部分：14.1m(横幅)ｘ8.3m(奥行)

第二種中高層住居専用地域：60%/200%

現在、駐車場となっており、地主がお金が必要になったのか、
100坪程度の土地を分筆して売出しているようです。

整形地部分は、とりあえず、手放すつもりがないらしく、
今後、どのように活用される土地かは不明です。
しばらくは駐車場として使われるのかな？と思います。

北側には家が建っており、斜線制限の為、家は2.5階建しか立てられないと言われました。
現在、売出しから3ヶ月以上経過している為か、面積の増減相談可能になっていました。
（分筆は、売れてからするつもりのようです。
以前と仲介業者が変わり、銀行系になっているので、借金か何かでしょうか。）

[466: 匿名さん]

５０坪あっても旗竿形状と外壁後退（１ｍ？）と斜線規制で建って建坪５０坪です。
一方、整形地の場合で３階建てにできる場合は容積率２００パーセントをフルに生かせます。
この差だけでも半分の価値しかありません。
そのうえに旗竿地という形の悪さですから整形地のｘ０．３も価値がないと思います。

[467: 入居済み住民さん]

466意味わからんぞ。まず50坪の土地に建て坪50坪なんてたつわけないやろ

[468: 匿名さん]

建坪じゃなく床面積ですね。

[469: 匿名さん]

＞466
地価どのくらいですか？

[470: 匿名さん]

＞466

2.5階建てられるって書いてあるじゃん。外壁後退が1ｍだとしても65坪くらい行けそうな気がするが。いずれにしろかなり値切れそうな感じではあるね。

[471: 入居済み住民さん]

相場の3割引で広い土地が購入できました！
間口も広くて最高です

[472: 匿名さん]

旗竿地は、周囲の住居に囲まれて陰鬱になりがちだから嫌われるだけで、陰鬱さが気にならない人からすれば、問題はないと思うよ？

[473: 匿名さん]

四方囲まれてるのはいまいちだね。
南東が空いてるのが買い
三方囲まれてる整形地も同様

[474: 匿名さん]

完全に囲まれてても土地の出ない都心部ならありだよ。
少々土地が安くても解体費も建築費も割高になるけどね。
最悪なのは郊外ミニ開発の無理矢理分筆で生み出される旗竿。
そんなの買ったら周辺住民からも馬鹿にされるし将来自分の子からも馬鹿にされるよ。

[475: 匿名さん]

都心でも四方を囲まれた旗竿地なんて周辺住民に馬鹿にされ、子どもに恥ずかしい思いをさせる事になるよ。

[476: 匿名さん]

旗竿地の一番のデメリットは「風通しが悪い」という点。
日本の夏は、高温多湿であるため、風通しが悪いと、湿気によって腐朽菌が発生する要因となったり、シロアリやゴキブリ、蚊といった害虫の生育環境となったりと、住宅にとっては悪影響を及ぼす要因しかない。
整形地では満足できない464のような特殊な方だと、日当りや風通しの確保に特殊な形状の住居にしたり、毎年、湿気対策等を行うことに快楽を感じるのかもしれないが、一般的には、日当り、風通しが良い整形地の方が管理も楽だし、健康的な生活が送れる。

[477: 匿名さん]

正月にやってたビフォーアフターの風通しの悪い家はすごかったな
家中カビるんるん、床下はカビカビパラダイス

[478: 入居済み住民さん]

整形地50坪より旗竿地80坪が快適
風通しも悪くないよ

[479: 匿名さん]

＞476＞477
竿が抜けてると、コの字に囲まれた、
整形地なんかより、ずっと風通しが良いですよ。

[480: 匿名さん]

80坪もある旗竿地なんて都内ではお目にかからないね。地方の旗竿は愚物ってのは過去にも非難されてたけど。

てか、竿が抜ける？何、それ。
間口全面が空いてる整形地に、風通しの比較で勝てるわけがないじゃない。

[481: 匿名さん]

旗竿地がカビるのは、風通しよりも日当たりの方が影響あると思う。
うちは南北が隣家と90cmまで接しており、北側の外壁が黒色に汚れるのでハウスメーカーに相談したところカビだそうで、内側までカビが根付いているのでとれないそうです。

日当りの良い外壁は綺麗なので、角地の不動産価値が高いのも頷けます。

[482: 匿名さん]

＞480
竿から真っ直ぐ、駐車場2台分とアプローチに坪庭その先が隣の敷地、
ちょうど風の通り道になり、
通り抜けた風の一部が旗に建ってる建物をぐるりと抜けてく感じです。

このような場合、
竿部分を、占有・所有している私道と思えば、
旗部分を整形地と見なしても良いかと思う

＞481
地域性によると思います。
都内ですが、住宅が密集してても、
カビてるのなんて見かけないですね。

[483: 住まいに詳しい人]

都会こそは、プライバシーが守られる旗竿地がよい
あとは間取り次第

[484: 匿名さん]

旗竿地の方が良いとかはあり得ないが
都心部で土地から探そうとしても旗竿地しかなかったりする
整形地は建て売り屋とかにすぐ押さえられてしまうからね
旗竿地なら建て売り屋も手を出さない
そういう劣悪な土地を買って注文建築で工夫された家を建てるのもドリームハウス的でいいね

[485: 購入検討中さん]

このような旗竿地はどう思われますか？
西側も道路に面しており通路として利用できますが、法上の道路ではありません。南側も畑で家は建っておりません。
ご意見頂けるとたすかります。

[486: 匿名さん]

畑があるような地域でわざわざ旗竿を選ぶのもどうかと思いますが、
それより隣に畑は農薬散布や肥料の臭い等でおすすめできません。
あとから住んでおいて農薬の撒き方に文句言う権利もないですからやめた方が無難ですよ。

[487: 購入検討中さん]

そうですよね。
周りが田畑の地域でわざわざ旗竿地をえらばなくてもいいですよね(^_^;)ありがとうございました。

[488: 購入経験者さん]

旗竿地に価値があるのは、坪100万以上の都会のみです
都会の広目の旗竿地は最高です

[489: 購入検討中さん]

80坪もある旗竿ってことは都会ではないでしょうし、
南側の畑がマンションになることもなさそうだから良いのでは？
南側に家が立っても東側の日当たりは良さそうだし、北側の整形地の家も南に庭を大きくとるだろうから圧迫感はなさそう。
田舎の場合、不動産屋の都合ではなく、相続の都合でこういう大きな旗竿ができることがありますね。

[490: キャリアウーマンさん]

いやあー雪掻きも楽で助かりますわ！
さすが旗竿、至高の土地です