シティテラス戸田公園ってどうですか？Part３

[購入検討中さん]

前スレが１０００レスになっていたので、Part３つくりました。

前スレ：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/342546/
所在地：埼玉県戸田市新曽南三丁目6837番（地番）
交通：埼京線 「戸田公園」駅 徒歩15分 、京浜東北線 「西川口」駅 バス17分 「戸田公園駅」バス停から 徒歩15分
間取：2LDK＋S～4LDK　※Sはサービスルーム（納戸）です。
面積：64.18平米～76.72平米
売主：住友不動産

施工会社：住友不動産株式会社
管理会社：株式会社長谷工コーポレーション

[129: 匿名さん]

128さんのをやってみた。
（延床のみ）


シティテラス
延床：41056.61　戸数：497　最低：2800
41056.61/497＝82.61
2800/82.61＝33.89
　
クレヴィア
延床：9176.96　戸数：117　最低：3460
9176.96/117＝78.44
3460/78.44＝44.11

オハナ
延床：13813.44+13555.03　戸数：277　最低：2690
27368.47/277＝98.80
2690/98.80＝27.23


これをどうみるか・・・。
わかりません。（笑）

[130: 匿名さん]

管理費が高いだなんて誰も言ってないでしょ。
シャトルバスが無ければもっと管理費下げられるし、不必要な共用施設もなければもっと下げれるわけでしょ?
しかも将来もずっと安いと思ってる?
10年後には、ほぼ無駄になる共用施設を維持するために、今以上の管理費を払わなければならないようになるわけでしょ。

排ガスだって本当に現地に行ってみたらわかるんじゃない。美辞麗句ばかり並べてる人こそ、この物件を買わない人なんだろうな。

[131: 購入検討中さん]

>>124さん

緑が多いのは土手の風景ですよね。確かに多いですね。
桜も咲いて、広々とした立地でありますね。

しかし、この物件は「平均土地持分比率がたったの23.7㎡しかありません。
都心部のマンション並みに土地あるだけ目いっぱい詰め込んだ仕様なのは
間違いありません。空地率はオハナとかクレビアのほうがのびのびしています。

私はなによりも、この物件の周りにある企業さんたちのイメージが
あまり良いものではありませんでした。(本日現地視察をした自分の意見です)

だからといって、ここを否定しているわけではありません。>>124さんが
おっしゃるように、ここにメリットを感じる人もいらっしゃるでしょうから。
選択し、決断するのはあくまでも個人個人の自己責任だと思います。

[132: 匿名さん]

敷地面積のと延べ床面積のを足してみました。

シティテラス戸田公園
152.03

クレヴィア戸田公園
139.72

オハナ北戸田
93.29

シティテラス＞クレヴィア＞オハナ
の構図は覆らずですね。。

あくまで数字のお遊び程度に。

[133: 購入検討中さん]

>>129さん

土地全体の面積に対して、戸数を詰め込むほうが土地取得のコストを
削減できるわけです。なので延べ床面積で考えてもあまり意味は無いと
思います。　つまり、シテイハウス戸田公園は土地取得コストをかなり
合理的に消化しているのですから、物件価格をかなり安くすれば
ここは「とても良いマンション」になると思っています。この意見は
以前から変わっておりません。ファインレジデンス戸田公園と同じような
立地と駅からの徒歩条件なのですから、バスを廃止して
ファインレジデンスと同じような価格で売り出せば最高の物件になったのでは
ないでしょうか。
「駅から遠いけど、物件価格はすごく安くて、すみふが販売元だからここいいよね」
になったはずだと思います。ここは仕様のミスマッチで人気が盛り上がらないのだと
思います。

[134: 匿名さん]

ここの土地の公示価格は戸田の中でもかなり安い部類なので、これだけ戸数を詰め込んだのであれば更に安くできたことは間違いないでしょうね。
しかし、そこを敢えて標準の値段まで上げて設備の方に力を入れたとも考えられます。
スミフとしてのブランドイメージもあるでしょうから。

しかし、スミフはなぜこの土地を選んだんのでしょうか。
リバービューと言うには微妙な場所だし。
不思議でなりません。
と言いながら、そんな物件他にもいっぱいありますね。。。

[135: 匿名さん]

仕様が良いのがすみふですから仕方ないですね。
けど、こんな価格ですみふが買えるのはレアだから
住友ブランドが好きな人にはいいかも。
梁とか出ない設計は他には中々ないからね。

[136: 購入検討中さん]

>>135さんは営業さんなのですかねえ、、それでは貴社の物件と比較して考えてみましょう

シティテラス蓮根
蓮根駅徒歩6分、自走式駐車場装備、>>135さんが仕様が良いと言われている
「すみふ」バージョンが比較対象なので文句の付けようは無いはずです。
ちなみにここも施工は同じ長谷工さんですよね。

11692.53÷350=33.41　←空地率が戸田公園の物件よりもかなり多い
3580÷33.41=107.15万円/㎡　←23区内物件なのに戸田公園の物件よりも安い

どうでしょうか、23区内で徒歩6分です。
JRの通勤快速のほうがレベルが高い?とか言われますかね。
シティテラス戸田公園が、もし徒歩6分ならば納得できますが

どうですか、貴社物件の都内モノのほうが割安感があることが明確になりました。
論破してごめんなさいね、でも正しい事を言っているつもりです。

[137: 匿名さん]

建蔽率はオハナもシティも4割くらい。むしろオハナの方が空地は少ない。

[138: 匿名]

なんか良くわからない数値を持ち出して比較してるけど、せめて物件価格は各部屋の平均価格を使うべきでは？
ここの最低価格帯ってEの字の真ん中の棟の低層階だよ。あんなとこをこの値段で買う人いるの？

[139: 匿名さん]

確かに訳分からん数値出してきて
何したい人かよく分かりませんね。
数字より、人それぞれの考えがあるんだし
自己満の世界は自分でとどめといてほしいね。
それか他社営業さんが必死に計算してるのかね。

[140: 匿名さん]

集合建売住宅の比較ならこの計算当てはまるけど、マンションだと何階建てかはそれぞれ違うからおかしな計算になりますね。

仕様云々と仰っている方がいますが、役所が固定資産税評価額を決める際はもっと単純な判断基準で決めているので、あまり意味をなさなかったりします。
資産価値を決めるのは、その土地の公示価格とその建物の構造、築年数です。
実際の売値とは違う話になりますが。

ただしこれは詰らないお役所的な考えでしかないので、ご自身が感じたままの主観でその物件に価値を見出す方が良いかと思います。
その方が、物件選びは楽しいですしね。

[141: 匿名さん]

同じ階数、同じ向きで比較したら
ここの安さはすみふのなかで際立ってますよ。
70平米、10階以上、3000万円台で買える物件は
ないでしょう〜

[142: 匿名さん]

蓮根の３５８０万円って一番安い部屋ですが？

平均値で比べたら圧倒的に戸田公園の方が安いです。

共用施設の充実度もここが上ですね。

[143: 匿名さん]

蓮根の安いのは東の低層階ですよ。
同じ条件だったら、600〜700万以上は高いでしょ。

[144: 匿名さん]

この物件がいいとは思わんが確かに変な数値で高いかどうか比較されてもね。公示価格と大体の工事原価から平米あたりの原価出して販売単価と比較するなら納得的だか・・・。

[145: 匿名さん]

この物件がいいのは限られた人だけだよね。
これから子育てする世代。
都心の通勤を楽に行きたい人。
眺望、日当たりにこだわる人。
大手の安心感をお買い得に得たい人。
それ以外は微妙かもね。

[148: 匿名さん]

精神病院がとなり
戸田競艇が近い
倉庫が間に挟まるため
リバーサイドではない
回りは工場
トラックが良く通るが
人通りは少ない通り
学校やショッピングは遠い
駅は遠すぎてシャトルバスで
管理費アップ
子育てには最適過ぎますね

[149: 匿名さん]

第1期販売の広告が入ってました。内容は既に上に書かれてる通りです。すみふにしては意外にも一色刷りで広告宣伝費を節約してる雰囲気が感じられました。

[150: 匿名さん]

一色刷ってディスカウントストアですか？