管理待への質問部屋 part2！

[匿名さん]

引き続き管理待への質問はここでどうぞ！

[68: 匿名さん]

楽しいでしょ、一人漫才どこまで続くか、スレ事削除よりおもしろいよ。　ふふ

[70: 匿名さん]

皆さんいろいろ書き込みをされてますが、参考にはなりますよね。
一人で書き込んでいるといってる者がいるけど、匿名掲示板だから
しょうがないかな。
どんなスレタイでも、内容がよければそれでいいんではないかな。
小生は、スレ主ではないけど。

[71: 匿名さん]

>皆さん、この内容は理解されてますよね。
品確法の瑕疵担保責任について整理しておきます。
新築住宅であればどの部分でも適用されるものではなく、基本構造部分に
限定して適用されるものです。
ここで基本構造部分とは、①住宅の構造耐力上主要な部分と②雨水の侵入を
防止する部分のことをいいます。
①は基礎、壁、柱、土台、床版、屋根板、梁、桁などをいいます。
②は屋根、外壁、開口部に設ける戸、わくその他の建具をいいます。
責任追及期間は、引き渡しから10年です。
民法の瑕疵担保責任は、隠れた瑕疵で、買主が瑕疵を知ったときから1年以内です。
宅建業法の自ら売主制限としては、買主が瑕疵を知ったときから1年です。

請負人の瑕疵担保責任
売主の瑕疵担保責任は、売買の目的物に隠れた瑕疵がある場合に、売主が負う担保
責任です。
しかし、請負人の瑕疵担保責任は、瑕疵は隠れたものに限られていないのです。
尚、売主の担保責任と同様、請負人の担保責任も無過失責任です。

[72: 匿名]

>>69
今の話の流れから
浮いているのは
お前さんだよ。

[73: 匿名さん]

次の議題でカキコしませんか。
専有部分の給排水管等の更新工事については、区分所有者の責任と負担で行うことに
なっているマンションが殆どだとおもいますが、工事費用の削減だけでなく、住民の
ストレスを考えれば、できるなら共用部分と一緒にやる方がずっと効率的です。
この問題は、今後の大規模修繕工事と並んで重要なことになりますので、是非いろんな
ことを話し合いませんか。

[75: 匿名さん]

>>73
一緒にやりたい組合員は、自己負担で一緒にやればいい。

[76: 匿名さん]

７３です。
この問題は複雑で大変なエネルギーが必要になるので、やめます。
私も、この問題については、いろいろ苦労しましてある程度の
出口はみつけたのですが、これを皆さんと議論するのは、私がその
知識を披露することになりますので、やめた方がいいと思ってます。

[80: 匿名さん]

>私がその 知識を披露することになりますので、やめた方がいいと思ってます。

出し惜しみするぐらいならこなくとも良い。

[81: 匿名さん]

７３さんのご意見はごもっともです。
築22年のマンションですが、
専用部分に属する給排水管の更新工事の費用は
管理組合の負担とするの規約を設定しましたが、
2~3年前にリホーム工事で給排水管の交換を、
自費で施行している区分所有者より、
うちは交換済みなので交換しなくてもよいから
その費用を組合に求償する旨の要請があり、
現在もめております
規約にはリフォーム工事の届け出義務の
規定は有りません。参考になりましたか、？

[82: 匿名さん]

そういう不公平な規約に変更すれば揉めるわな。

[83: 匿名さん]

>81さん
給排水管（給湯管・汚水管・ガス管含む）の支管部分の工事を共用部分の工事と
一緒にするには、いろんな問題点が出てきます。
ご指摘のように、費用負担も問題になるでしょう。そして、既に実施した区分所有者
に対しての費用をどうするか。公平の観点からと今後もその分の修繕積立金を徴収
していくのですから、無視する訳にはいきません。
管理規約で規定しておくことも必要です。
その費用負担についても、全額出すのか、その時点までにたまった金額を還元するとか、
借り入れを行い、修繕積立金で返済していく方法とかいろいろあります。
借り入れについては、どこから借り入れを行うか（全員が借りられるとはかぎりません
ので、住宅支援機構から管理組合が借り入れを行うとか・・・規約に規定があれば、専有部分
の工事でも融資対象となります）
何故専有部分の給排水管等の取り組みがされてこなかったのかとか、保険の問題、
改修工事方法、修繕積立金の値上げ、工事費の概算額（戸別にやった場合、又戸別でも給水管・
排水管・汚水管等バラバラにやった場合の金額、管理組合でやった場合の金額や住居内で行われる
ため、1週間程度在宅しなければならないことや、給水・排水が使用できなくなるとか、仮設トイレ
の設置とかいろんな問題が出出来ます。

給排水管は、専有部分といえども、その不具合は共用部分や他の専有部分に多大な被害を及ぼす
危険性があります。

しかし、経年劣化は間違いなく起こりますし、いつか更新工事をしなければならない時期は必ず
やってくるということです。
又、共用部分・専有部分の工事をそれぞれが行うとなると、費用が割高になるだけでなく、施工品質
にもバラツキが生じてきます。
詳細は述べませんが、概略を記載しましたので、これで私の書き込みは終わりにします。

[84: 匿名さん]

>>81
いつ規約で決まったか分からないけど、規約で決まっているなら例え2～3年前に自費で交換していようが全戸一斉に粛々と交換すればよい。
リフォームの届け出の義務化は実施した方がいいと思う。
勿論その前段としてリフォーム出来る出来ない範囲を明確化する必要がある。

[85: 匿名さん]

配管交換部分は組合負担かもしれないが、ユニットバス、フローリングなどを剥がす費用はどうなるんだよ。

[87: 匿名さん]

ユニットバスまで組合の修繕積立金から出すの。ちょっとやりすぎ。

[89: 匿名さん]

いや不公平な使い方はNGです。

[91: 匿名]

>86

「共用部分としての排水管」と「専有部分としての排水管」がある。共有部分は積立金なのは当然だが、専有部分についてはその組合の懐次第。専有部分の床を剥ぐところまで計画上組んでいる所なんてまずないから、大概の組合は専有部分は区分所有者もちだろうね。

床を剥ぐと言っても一部だから管理組合に任せると自分の思う様にできない可能性があるから、区分所有者が個々に契約した方がトラブルは少ないんじゃないかと思う。

それと、積立金は面積で取られるが、配管スペースが必ずしも各住戸の面積比と等しい訳じゃないから場合によっては積み立てすぎて損するかもしれない。計画に入っていない場合、太っ腹で積立金から出すのもいいが全額出すと得する奴と損する奴が発生するから一定額を補助とかにした方が公平だね。

[92: 匿名さん]

専有部分の給排水管まで修繕積立金が積み立てられているマンションは稀有。
工事費は大規模修繕工事費の６０％から７０％かかるからね。

[93: 匿名さん]

専有部分の配管まで背負い込む前に
エレベーターを現行基準に合わせた方がいいのでは。

[94: 匿名さん]

>>91
水周りのレイアウトを変更した場合、
組合員負担と組合負担の調整が大変だ。

[95: 匿名さん]

給排水管の支管部分を管理組合がやるには、修繕積立金の大幅値上げが必要だよ。