公庫扱いなのに民間て何？♪証券化ローン♪

[匿名さん]

すいません、初心者で。
ローンて本当にいろいろあって難しいですね。
当方、新築マンションの購入を考えているのですが
借入２０００万で公庫一本でいけるとの事なのですが
なんか本当に金利が高いような気がして、、、
それでこの証券化ローンはどうなんでしょう。
みなさんのあたたかいお返事お待ちしております。

[2: 匿名さん]

私も気になっています。
新型住宅ローンというのは、保証料も繰り上げ手数料もかからないで、長期固定が組めるとの事。
金利もそれ程変わらなければ、普通に公庫で借りるよりもメリットが大きいような・・・・

[3: 匿名さん]

新型住宅ローンは「証券化ローン」というように、
民間が買主に対して融資した債権を公庫が買い取り、
公庫はそれを証券化して投資家に買ってもらうのです。

公庫のHP
http://www.jyukou.go.jp/support_index.html

[4: 匿名さん]

私もチェックしています。購入金額の8割なんですよね・・・。
見る限りみずほが一番お安い金利のような・・・。
でも引渡しが来年なのでその時の金利には
なってしまうのですが。。でも今までの公庫よりも断然
いいような感じですが。審査は厳しくなるのでしょうか？

[5: 匿名さん]

保証料が不要ということは、リスクは証券を買った投資家が取るに
せよ、それだけ審査は厳しくなると思います。
・・・と書いたけど、公庫も実績作りを焦って「ゆとり返済」に時のように甘くなる可能性も。

[6: 匿名さん]

いろいろ考えると公庫一本でいけるのなら
それがいいんじゃない?

[7: 匿名さん]

住宅金融公庫の独立行政法人化に伴って、民業圧迫と言われていた公庫の直接融資は廃止に
なることが決まっています。従って公庫側としても新しい証券化型ローンになるべく早くシフトしたい
という意向があるものと思われます。ので、おそらく金利面で直接型ローンより証券化型ローンの
方を有利にしていくと今後考えられます。

この証券型ローンは、米国では一般的（いわゆるモーゲージ）で、多数の証券化型ローンを
米国政府機関（ＦＮＭＡ・ＦＨＬＭＣ等）が集めて証券化し、その証券化された債券を銀行など
の投資家に販売されています。その証券化された債券（モーゲージ債）の流通市場は米国債
と同じくらいの規模に発展しています。

[8: 教えてください]

来年3月入居物件で、9月に証券化ローンと通常のローンを意識せずみずほ銀行の審査をうけました。
みずほ銀行の証券化ローンで借りたい場合は、新たに審査を受ける必要があるのでしょうか？？

[9: 匿名さん]

もちろん実際は公庫なので再度必要でしょう。で、申し込みも
公庫のようにぎりぎりしか駄目でしょう。

[10: 便乗]

すみません。私も新型ローンを検討しています。
来年三月入居予定の場合の公庫のように申し込みぎりぎりとは
何月をさすのでしょうか？
私も銀行の事前審査済みです。

[11: 匿名さん]

住宅金融公庫に申し込みを済ませたのですが、証券化ローンに切り替えできるのでしょうか。

[12: 匿名さん]

私も公庫全額予定でしたが、
証券化ローン（みずほ銀行）の金利の低さが気になっております。
来年3月入居予定で、そろそろ公庫の正式申込となるのですが、
今のままの金利でいくならば、どう考えても証券化ローンの方が
得になります。

現在みずほの金利は２．８７％ですが、来年の3月までにあがる
可能性はあるのでしょうか。
公庫側としてもシフトしていきたい気持ちがあるわけですよね。
うーん、悩みます。

[13: 匿名さん]

通常の公庫は申し込み金利で証券化ローンは銀行融資と同じで
実行金利です。
現状都市銀行は証券化ローンの取り扱いをあまりしたがらなく
上記のようにみずほが率先して取り扱いをすすめてますね。
通常の公庫融資から証券化ローンへはまず通常公庫の申し込みを
取り消せばＯＫのようです。
ちなみに金利は通常公庫の11年目からの金利がいまだに3％超えてる
現状では証券化ローンの方が有利ですね。

[14: 匿名さん]

率先して行ってるみずほ銀行へ相談したところ、
公庫の手続きと、証券化ローンの手続きを並行してしておいて、
最終段階（入居の前月くらいといわれました）にどちらかに決めればＯＫ，
といわれました。
ただ、公庫は一度キャンセルすると、数年間？申込ができないペナルティ
のようなものがあるとも言われました。
（でも、数年間はそりゃ申し込まないだろうとも思いましたが）

あと、証券化ローンはつなぎ融資が必要ですが、
公庫の場合、物件（不動産会社）によってはつなぎ融資が必要ではない
ところがあるそうです。本当かどうかまだわからないのですが。
となると、つなぎ融資の期間に相当する金利分は出費になるということ
なのでしょうか？
でも公庫の保証料よりは安いですよね。

[15: 匿名さん]

銀行に行ってきいたところ、借入額が多いと、
団信が年に１０万円単位で支払うこととなり
民間ローンの保証料を単純計算で10年ちょっとで超すそうです。
35年金利固定だからしょうがないけど、どこで借りるにしても１００万単位の
保証料を持っていかれるようで、トホホって感じです。

[16: 匿名さん]

>15
その発言からすると、その銀行さんは証券化ローンをすすめていませんね。
民間ローンと証券化ローンを単純比較（それも団信と保証料とで）するのは
ちょっと違うような。。。

期間固定での金利変動のリスクを避けたい方が考える場合は、
公庫（団信あり、保証料あり）と証券化ローン（団信あり、保証料なし）のみを
比べた方がいいのでは？

[17: 匿名さん]

僕も、公庫予定なんですが、３月の入居時に
金利が2.87なら、証券化ローンに切り替えも
ありかなと思ってます。

でも、融資の決定は２月なんですよね。
３月に入って急に証券化ローンの金利が上がる
かもしれないし、不安な面もありますね。
悩みどころです。

[18: 証券化すでに契約済みの人]

４月にすでに申し込んで、
今月実行、みずほの 2.87% で申し込みました。
私は新居を買うに当たって、ほとんど「例」がなかった当時に
申し込んだために、不動産屋も銀行も手違いが多く、大変でした
が、なんだか人柱になったようです^^;

もし聞きたいことがあれば、なんでも聞いてください。
私は今月実行です。

公庫からの切り替えはできないこともないのですが、
若干難しいかもしれません。切り替えるなら早めに切り替えましょう。

[19: 証券化すでに契約済みの人]

>銀行に行ってきいたところ、借入額が多いと、
>団信が年に１０万円単位で支払うこととなり

これは最初だけですね。団信は残高によって、
毎年減っていきます。また、残高がある程度小さくなって、
自分のかけている生命保険でなんとかなりそう...と思った時点で
やめることができますね。銀行はできませんが...。

[20: 証券化すでに契約済みの人]

公庫と同じか？
と思って申し込んでみると、初期費用は公庫の方が得なことが
多いです。

というのは、公庫の特約火災保険が使えないということ...。
まぁ、保証料がいらないので相殺できますし、
繰り上げ返済が無料なので、それを考えたらこっちが得かなぁ
と思い、申し込んでありました。

[21: 匿名さん]

証券化ローン、私も悩んでいます。
火災保険は、公庫に比べるとどれ位高いのですか？？
ネックがあるとすれば、その火災保険と、金利が実行時という事でしょうか。

[22: 匿名さん]

>>証券化すでに契約済みの人さんへ
希望していた融資額は全額もらえましたか？それとも減らされました？
初期費用は公庫よりどれくらい多くかかるのでしょう？
あと建築審査は手続きは簡単でしたか？
いろいろ沢山聞いてすみません。

[23: 証券化すでに契約済みの人]

>>21
火災保険ですが、通常の火災保険付保が条件となります。
ですので、通常公庫を使うと半額になる火災保険が同程度に
なります。
　ネックと言えば、そうですね。利点は保証料がいらないこと。
逆に大きいと言えばこちらの方が大きいかもしれません。火災
保険が、家の大きさや、地域で異なります。あと、実行日が
毎日決められていますので、引き渡しに時間がかかります。

>>22
はい。全額。ただし私の場合は銀行ローンと併用しました。
リスク分散ってやつで...。初期費用はたぶんそんなに変わりません。
変わったとすれば、私の場合は２つにローンをわけたことによる、
手続き分が余分にかかりました(印紙代、手数料とか[数万円程度])。
火災保険ですが、70万程度とすれば、保証料 50万とか取られる状態
だと、半額の 35万で公庫が入れるとしても、５０万の保証料は証券化
ローンでは全くとられませんから、トントンに近いかと。金利はご存じ
の通り、今は証券化の方がどう考えてもお得。
　建築審査はなんの問題もなかったです。公庫とは違うので、民間機関
がやります。

[24: 匿名さん]

みずほに行って来ました。
証券化ローンはほとんど扱ったことが無いようで、何を聞いてもまともに答えられる状態ではありませんでした。
新しくわかった事もなく、ここのトビで得られた事の方が多かったです。
とりあえず、審査をしてもらう為の書類一覧をＦＡＸしますという事で終わりました。
大分、イライラしてしまいましたが、金利・保証料なしを考えるとメリット大きいんですよね。
建築審査の事は、初めて聞きました。
これは実費でということですか？？

[25: 匿名さん]

>>22さん
詳しい解説ありがとうごさいます。
証券化ローンは手数料、保証料とも他に比べると激安で、
おまけに長期固定と最強のように思われるのに、利用する人が少なくて
詳しい内容があまり分からないため、
本当に使っている人から話を聞けて大変参考になりました。
あともう一つ教えていただきたいのは、実際借りてみて
以外に費用がかかったもの（団信とか）や、想像していたのと
違った点はありましたか？
たとえば不動産会社の対応が冷たかったとか
細かいことでもいいので教えてください。

[26: 証券化すでに契約済みの人]

>>25
２２ではありませんが(笑)

特に費用がかかったということはありません。別途費用がかかると
言えば、民間に検査を頼むので別途３万程度かかりますが、
そんなの誤差だと思っています。逆に単なる１０年保証の検査だけ
でなく、公庫の高耐久性住宅のお墨付きをもらえるというのはおっきい
です。

ただ、融資実行が毎月20日固定されています。
前に勘違いされて書いてる人もいましたが、
「つなぎ融資」は必要ありませんが、竣工後検査を前月の２７日
迄に終え、実際に融資されるのが２０日と、完成してるのに約１ヶ月
待たされることになりました＞一戸建てです。

不動産会社の対応は、そんなことは一切ありませんでしたよ。
ただ、不手際は残念ながら多かったです。

[27: 匿名さん]

すみません、>>２３と書くつもりが>>２２と間違えて書いてしまいました。
ところで一戸建ての融資だったのですね。私はマンションを購入する際、
証券化ローンの話をすると不動産会社の人がけげんそうな表情になって
否定的なことしか言わなくなったもので、少し不安に思っていました。
あまり提携ローン以外は使わないでほしいという態度がみえみえでした。
ちなみに三○○所ですけど…。やはりグループの結束は強かった。

[28: 証券化すでに契約済みの人]

>>27
なるほど。
まぁ、そんなんは、買う方の勝手なので、
我が道を進んで下さい。問題ないと思います。

[29: 匿名さん]

東京三菱は新型住宅ローンは消極的だね
おそらく今までの住宅ローンの実績が少ないため
公庫の融資金利が高いことが原因
みずほの以前の金利と比べても明らかに高い

[30: 新型ローン希望]

公庫の審査と新型ローンでの審査には違いがありますか？
額としては１９００万円借りようとしています。
（夫婦二人で収支合算で世帯年収６００万）
分譲マンションなのですが、ローン特約が新型ローンの
場合は使えないようなのですが。
とりあえず公庫を申し込んで、直前の金利で判断してやはり新型ローンで
行こう！と決めたとします。
でも新型ローンの審査に落ちる場合もありますよね？
どうしたらいいか困っています。
どなたかアドバイスをよろしくお願いします。

[31: 証券化すでに契約済みの人]

>>30
それくらいならば何の問題もなく大丈夫だと思いますよ。

[32: 証券化もうすぐ契約です]

私も色々銀行ローンなどを比較して、結局証券化ローンに決めました。
26の方が書いていましたが、確かに融資実行日は決められていましたが、
私が使った所は5日と20日と月2回融資日がありました。。。銀行によってちがうのでしょうか？
火災保険は外資の会社に入りましたが、35年の長期で51万でした。（家財・地震保険5年含む）
建物価格が低いので参考になるかはわかりませんが。。。。

もう契約された方に質問です。

引渡し日の一週間前まで（ローン実行日）に住民票を移動して、銀行に住民票を
提出してくださいと言われているのですが・・・・・
どのようにしましたか？役所には引越ししたと嘘ついて大丈夫なのか？
心配なので、手続きの流れを教えて頂けませんでしょうか？

宜しくお願いします。

[33: 証券化すでに契約済みの人]

>>32
それを言われてる人がいるみたいですね。
私の周りにも同じく来月決済の人がいまして、同じ事を言われてる
みたいですよ。

それは銀行が面倒なので、そうしたがってるだけと思います。
私の場合は、

「引っ越してから１週間以内に、新住民票を取り、
変更手続きを取ってください。」

と言われています。この方法でも問題ないはずなので、一度、
銀行に問い合わせてみてください。

[34: 証券化もうすぐ契約です]

証券化すでに契約済みの人様
早速のお返事ありがとうございます。
今日銀行に確認したら、他の方も問題なく移動して住民票を取っているとの
返事だったので、どうしたものかと思っておりました。

早速明日もう一度伺ってみます。

ありがとうございました。

[35: 匿名さん]

住民票の件は、銀行の怠慢ではなく、住宅金融公庫の融資(規定)にまつわる問題としてしょうがないと聞いたことがあります。
住民票をうつすときは「住んでいます」と言うしかないようですよ。
不確か情報ですが。

[36: 証券化すでに契約済みの人]

>>35
そんなことないですよー。現に私はまだ住民票を動かさないまま
金消を完了しています。だからそうだと思いますよ。

公庫が本来やってはいけない
「実際住んでいないのに住民票を動かす」
なんてことをさせないと思いますよ。

実際に、私は公庫に提出用の変更届をすでに頂いていて、
引っ越したらすぐに出してください...
との指示を受けています。＞大手都市銀です。

[37: 検討中]

直前で辞退することが可能だと聞いたので、
証券化ローンの申込書を提出しました。
公庫の場合、民間銀行と併用しないと希望額の
ローンを組むことができませんが、こちらの場合は
物件自体の8割まで借りれるので、ローンが一本化
できるのが魅力です。ただし、収入ではアウトなので
夫婦合算で申し込みをしました。
共有名義にするつもりはないので、債務者は主人のみ
です。
マンションができるまでまだ月日があるので、証券化ローンの
金利があがるようなことがあれば、公庫で申し込もうと考えて
います。（公庫にも申込書は提出済みです）
できれば、金利がさらにダウンしてくれるとうれしいのですが。

[38: 証券化もうすぐ契約です]

証券化ローン金利は少し下がるようですよ・・・・みずほ銀行などの貸付総額
が大きい銀行に公庫がキャンペーンで金利を下げると日経に出ていましたよ。
ちょっと前ですが。。。私の銀行にも確認して「まだ未定ですが、12月から
下げるかもしれないというお返事を頂き、凄く期待している最中です。
公庫は10年目から金利が上がるし、保証料も取られるので、金利が下がれば
証券化ローンはますます有利になるのでは？と勝手に思っております。
検討中の方も直前の金利動向で動いてみては如何でしょうか？

そうそう、うちも夫婦合算で申し込みをしたのですが、所得税減税を考えて共有名義
にしましたよ・・・両方の税金が帰ってくるので得な場合があるようです。
又、ローンの額、頭金の捻出方法にもよりますが、税務署によっては
夫婦内贈与とみなされてしまう場合もあるので、その辺も含めて調べてみては
どうでしょうか？
余計なお世話かもしれませんが、私も色々悩んだので・・・・

後、せっかくアドバイスを頂いたのですが、銀行に住民票を移動してくださいと
再度お願いされ、ごちゃごちゃするのも面倒で移動させてしまいました。
負けてしまいました。しかし、不思議な事務手続きですね・・・・

[39: 検討中]

＞証券化もうすぐ契約です

下がるんですか？！
うれしい情報をありがとうございます。

所得税減税ってローン控除のことですよね？
私も色々考えました。主人の所得税だけだとおつりがでて
しまうので、もったいないので共有名義にしようと考えた
のですが、私が仕事を辞めた場合に私の分の控除が受けられ
なくなってしまうので、それはそれでまたもったいないかなと
思ったことと、持分比率をどうすればよいのか全然わからなかった
からです。（７：３をよく耳にしますが・・・）
いろんなところで話を聞きましたが、結局よくわからずで、主人が
めんどくさくなってやめたのが本音ですが・・・。
私としては共有名義の方がよいと思ったんですけどね。
まだ子供はいないのですが、もしできたら私の扶養に入れることで（仕事を
続けていたらの話ですが）私の所得税は減らしていこうかなと考えています。

[40: 匿名さん]

みずほの証券化ローンを検討しているのですが、同時に固定短期のキャンペーン金利適用はできるのでしょうか？
長期と短期を組み合わせてローンを組みたいと考えているものでして・・・

[41: 匿名さん]

来年3月入居組です。
公庫へ申し込みをしていますが、昨今の情勢を考えて
新型ローンへ変更を考えています。相方がマンション担当営業に
その話をしたところ、まだできて半年だからいろいろ面倒でどうのこうのと
ネガティブな反応だったそうです。（こっちはどんなに面倒であろうと
得だと判断したら、恩恵を享受するために努力するのが
当たり前ですが・・・）

手続きはご自分で全てやってください。
といわれたそうです。そりゃやらなきゃいけないことはやりますが
フツーの公庫融資の手続きをじゃんじゃん手伝ってくれたのに
なんで新型ローンにはそんなに腰砕けなのか理解できません。
ちなみに、公庫と民間ローンで利用する窓口銀行を
変えるつもりは全くないのですが・・。

[42: 匿名さん]

たびたびすみません４１です。
ちなみに銀行はみずほです。
販売代理もいわゆる大手なんですが。　

[43: 匿名さん]

私が購入したマンションの販売代理店も新型ローンに消極的で
自分で手続きしてくれとの事で躊躇しましたが、
先週自ら銀行支店に行き申し込みしてきました。
公庫融資だとつなぎ融資不要なのに新型ローンだとつなぎ融資が
必要になります。まだ代理店と銀行との間で取り決めが
できていないので・・・っと銀行の融資担当の方から言われました。
今後、もっと活用されるであろう融資なのに対応悪しです。

現在、審査待ちです。公庫融資は承認されましたが、
新型ローンは大丈夫かなぁ？っと不安な毎日を送っています。

[44: 匿名さん]

新型ローンの承認出るまでって通常どのくらいかかるものですかね？

[45: 匿名さん]

来年2月末に引渡しを受ける者です。
現在、利用するローンについて最終検討中です。
先ほど、販売代理会社に、証券化ローンを利用したい旨伝えたところ
「それは辞めてください」ときっぱり言われてしまいました。
証券化ローンは、利用不可と制約を受ける筋合いの商品なのでしょうか？
あちらの言い分が不当である場合には、こちらとしては証券化ローン
を利用したいと考えているのですが。。

[46: 証券化すでに契約済みの人]

>38
転居完了です(^^;
みずほはすでに優遇を受けているので、これ以上は大きくは下がらない
と思います。日経に書いてあったと思うのですが、みずほが前例として
作ってみた...。みたいなこと書いてますよ。

>45
公庫が適用できる住宅ですか？
それならば問題ないのですが、「拒否する」のは怪しいですね。
公庫の検査が通らない可能性があります。

証券化ローンを借りるためには、「公庫の高耐久性仕様」を
満たしている必要があります。住宅性能保証などで適用される
住宅よりもきびしめの検査があり、さらには書類も多く提出する
必要があります。

できたら、そういう会社は避けた方がいいでしょう。

[47: 証券化すでに契約済みの人]

>41
おっけーです。

[48: 匿名さん]

45です。46さんレスありがとうございます。
物件は、公庫付物件なんです。
ちなみに、5月の契約時に公庫の申込みは済んでいて融資可能な状態
なっています。
ここへきて公庫にまったく魅力を感じておらず、証券化ローンもしくは
三井住友の長期固定の商品にしようと思っているところです。
販売会社には理由等詳しく聞いた方がよさそうですね。

[49: 証券化すでに契約済みの人]

来月のみずほの証券化ローンの金利が
2.69% だそうです。
少し損した気分。しょうがないですが(^^

[50: 証券化もうすぐ契約です。]

情報ありがとうございます。
すこし下がるんですね。ごめんなさい。。。素直にうれしいです。

この掲示板にも、ローンの事は沢山の書き込みがありますが、２．６９％で
35年固定はやはり最強と呼んでもいいですね。

証券化ローンがんばれー！！

[51: 証券化すでに契約済みの人]

>50
まぁ、１０月の方が大きく下がったので、このときは大きかった
んですが、今回はそんなにはかわらないので(^^;

3.4->3.2->2.87 と一気に下がったのはちょっと大きかったんです
けど(^^;

[52: 匿名さん]

住宅ローン、「公庫提携」金利下げ[11月30日/日本経済新聞　朝刊]

http://sumai.nikkei.co.jp/news/latestnews/index.cfm?i=2004112910150p2

[53: 匿名さん]

おおおお！すばらしい！
３月はもっと下がるかなあ・・・・

頑張れ！　証券化ローン

やっぱり公庫から乗り換えようかな。

[54: 匿名さん]

公庫よりも明らかに証券化ローンの方がいいですね。確かにまだはじまった
ばっかりで銀行側もはっきりわかっていないことが多ですし、書類等も若干
公庫よりめんどくさいかもしれないが、条件としては間違いなくいい！
（借入れ額も通常公庫よりもいいし、保証料もかからない）
審査自体は公庫とあまり変わらないと思います。
こちらから証券化ローンを使いたいといって、やってくれないデベ等は
不親切ですね。
実行時金利適用だから、今はみずほとかはかなりねらい目ですね。

[55: 匿名さん]

ネガティブな反応を示すデベは本当に勉強不足だし、客の立場に立って
いない！3月引渡しですが、多少の上がりはあっても納得がいく内容なので
公庫から変えます。これから変更かけていく皆さん、お互いに情報交換
しながらいきましょう！しかし、情報の少ない中後押しをしてくれたのはこの板です。
いろいろ情報を書き込んでくれた皆様、どうもありがとうございまう。

[56: 匿名さん]

45です。
販売会社に問い合わせたところ「ご自身ですべて手続きされるなら
どうぞ」と言われました。「何かあっても一切責任はとりませんし、
期日までにローンが実行されませんと違約金をお支払頂くことに
なります」とも言われました。「つなぎ融資は必要になりませんか」
等なるべく辞めさせて提携ローンを組ませる気満々でした。
こちらとしては、三井住友の長期固定と証券化ローンの両方に申
込みを入れておき、融資可能な状態とした上で、１月の最終金曜日
に証券化ローンの２月実行分の金利が確定したところで最終決定
をしよう（どちらかはキャンセル）と考えています。
これって無謀ですか？先日販売会社の方は、融資可能な状態が
確保されているのであれば、最終決定が１月最終金曜日だったら
なんとかぎりぎり大丈夫ですと言われたのですが（そこで証券化
と架けている話をしたら「やめろ」と言われたわけです）。

[57: 匿名さん]

５４です
最終的にどちらか良い条件のほうを選択されるのはいいんじゃないですか？
証券化も８割までですから残り２割が自己資金等で（または銀行ローン）
めどがたっていれば問題ないと思います。

[58: 証券化もうすぐ契約です。]

日経新聞によると、来年5月までは特定の金融機関に対して低い金利で
貸し出すらしいので、来年5月までは証券化ローンは狙い目だと思います。

証券化ローンの契約は貸し出し実行日（物件の引渡し日）の2週間前までには
金消契約（本契約）を結ぶと思うので、審査さえ通しておけば最後の最後まで
比較検討出来ると思います。

八千代銀行の２．４％という脅威の金利も出たことだし（ちょっとショック）、
販売会社の協力がなくても、自分で手続きをしてもあまり大変ではないと
思いますよ。

デベが事前に公庫適用可であれば、公庫に提出する為の検査もデベが
事前に行って居るはずなので、証券化ローン使用時にその検査のコピーを
もらって、銀行に提出するだけです。建物が出来上がった時の検査のコピー
も必要になります。

私は販売会社には反対もされませんでしたが、なにぶん不手際だらけだったので、
直接銀行に電話して確認を取りました。
なので、自分で銀行にいったのと変わらない気分でしたよ・・・・
販売会社が行っているのは取次ぎ業務なので、書類さえきちんと揃えて
おけば、自分で銀行に行った方が簡単で早いなあとすら感じました。

来月の6日に実行なので、あと1週間ですが本当に証券化を選んでよかったなあ
と思っています。
皆さんも、デベなどに負けないで頑張ってくださいね。

[59: 匿名さん]

41です。

私も証券化ローン利用をすることで踏ん切りがつきました。
決め手は、来年5月までは、共通金利を下げるようなので
2月の金消の時にも現在の水準で落ち着きそうということです。
だったら、11年目からも金利のあがらないこちらを選択しても
悪い結果にはならないと思います。

やはり販売代理は及び腰です。問題があっても困るので
みずほと注意深く相談しながら、58さんのように通さず直接やります。
この問題に限っていうならば、もはや販売代理はウザイだけの
存在になってきました（笑）

確かにうちの場合はつなぎ融資は必要になるようですが
手続きさえきちんと踏めば別にクリアできることです。
頑張ります！

[60: 匿名さん]

みずほの新型ローンは金利も良く、繰り上げ返済手数料も無し。しかし団信が別途（3000万借入、25年返済の場合で総額100万以上）なのとつなぎ融資でプラスの利息と手数料が必要。三井住友の2.95％と非常に迷いますね。

[61: 匿名さん]

うちもみずほの新型ローンにしようと思ってました。
ですが、団信が別途とは知らず、びっくりです。。
でも、公庫も別ですもんね。35年の固定という安心と引きかえならいいかな。
ところで、みずほのHPとか見てもなかなか新型ローンの説明や金利を見つけられないのですが。
どなたか金利がわかるサイト、教えてください。

[62: 匿名さん]

新型ローン金利一覧は
http://www.jyukou.go.jp/support/kikan_rate_index.html
に乗ってるよ

[63: 匿名さん]

>>61
説明：
http://www.mizuhobank.co.jp/loan/choki_kotei/index.html
金利（長期固定金利住宅ローン）：
http://www.mizuhobank.co.jp/rate/loan.html

[64: 61]

62さん
ちゃんとみずほのHPにあったんですね。探し不足でした。すみません。
教えてくださって、ありがとうございました！

[65: 匿名さん]

証券化ローンて、他銀行の3年固定の併用はできないみたいですが、本当ですかね？出来た方いますか？

[66: 匿名さん]

他銀行ではムリかもしれませんが、同じ銀行なら大丈夫だと思います。

私は、みずほ銀行で、証券化ローンとみずほ３年固定１％を併用します。

[67: 匿名さん]

もしや12月のみずほ2.69%？！！
すごくないですか！！！

[68: 匿名さん]

66です。
３年固定は、０．９５％に下がってますね。
５年固定１．３０％も良いかも。
http://www.mizuhobank.co.jp/loan/campaign/loan_hou_limited.html

[69: 67]

みずほの証券化（物件の8割まで）＋5年固定（足りない分）と考えてます。
でも、来年3月なんですよ。。
証券化ローンの金利は、このままいかないにしろ、2.8%くらいだったらいいのになぁ〜

[70: 匿名さん]

私も分けようかと思ったのですが、繰上げ返済をハイペースで行う場合、一本に絞った方が総金額が下がる気がして・・・
きのせいかなぁ？？

[71: 匿名さん]

短期固定と併用した方が得かどうかは、金利動向次第ですが、併用して損はないと思います。
特に、5年固定1.3%はお得だと思います。

私は、借入4000万円を証券化3600万円＋5年固定400万円を考えています。
で、初年度から年間200万円位繰上げしていくつもりです。（これはハイペースと言うの？）

金利差が1.5%とすると、1年で、400万円×1.5%＝6万円分金利節約できます。
5年間で30万円弱の金利節約で、これは併用による諸費用増加分よりも多いと思います。

で、6年目以降金利が上がっていれば、少し繰上げスケジュールを調整して短期400万円を一気に繰上げするつもりです。
そしたら、保証料も6万円くらいは戻ってきますので、併用したことによって10万円程度は得したことになります。

もし、6年目以降も変動金利が証券化よりも十分低ければ、証券化の方を繰り上げるつもりです。
そしたら、更に低金利のメリットが享受できます。

・・・という風に考えています。

[72: 匿名さん]

なるほど・・・
７１さんのように、いつでも短期固定を返済できる状態であれば、メリットはありますよね。
私も、一部3年固定を併用と考えていたのですが、3年の間に払ってしまおうと計算したら、証券化ローン1本で期間短縮で繰り上げした方が返済金は下がったのです。
金利の様子を見ながら・・という余裕があれば良いのですが、共働きが出来る期間が限られてる為、期間限定は怖いので早く返したいのです。
ちなみに、2800万のローンで、2年の間に８００万の繰り上げを考えています。

金利や、それぞれの家庭事情で借り方は様々ですね。

[73: 匿名さん]

１２月メチャ金利さがったね！

[74: 匿名さん]

金利を下げた本当の狙いは．．．
住宅ローン減税が来年から縮小されるので、住宅購入意欲が冷え込むのは必定。
これを防ぐため、金利を下げ、テコ入れするためでは？

[75: 匿名さん]

これって借りた先が破綻した場合、金利はどうなるの？

[76: 匿名さん]

グッドローンかみずほか悩んでいますが、どちらも審査を通しておく事ができるのでしょうか？？
証券化ローン同士だからだめかな？？
審査だけならいいのでしょうか？？

[77: 匿名さん]

みずほの証券化と他のみずほの商品（キャンペーン）って、第一抵当権が提携保障会社（みずほの固定）、公庫（証券化）とHPでなっているのですが、併用って、かのうなのでしょうか？？

[78: 匿名さん]

http://www.honten.jyukou.go.jp/tokyo/news/shingata.html

各社金利がアップデートされてますね。

[79: 匿名さん]

>>77
同じ銀行ならほぼ間違いなく併用は可能
俺は違う銀行でも認めてもらったけどレアケースっぽい

[80: 匿名さん]

証券化ローンの２重申込って可能なのでしょうか。
公庫の申込と証券化ローンの申込は可能と聞きました。
ぎりぎりでどちらか一方をキャンセルすればよいと。
では、証券化ローンと証券化ローンの申込は可能なのでしょうか。
今、みずほにしようか、八千代にしようか迷っています。
みずほと八千代それぞれに証券化ローンの申込をすることが
可能であれば、ぎりぎりで金利の安い方や他のメリットを含め、
選択ができるのでは考えたのですが、やってみた方いらっしゃいますか？

[81: 80]

76さんのスレと内容がかぶってしまっていました。
すみません。

[82: 匿名さん]

>>66さん
今日の朝見たときは確かに５年固定1.3%だったのに、夜見たら
なくなってました。何で？
＞３年固定は、０．９５％に下がってますね。
＞５年固定１．３０％も良いかも。
＞http://www.mizuhobank.co.jp/loan/campaign/loan_hou_limited.html

[83: 66]

新しい金利キャンペーンは、１２月６日受付分からだそうです。（チラシにそう書いてあります。）
１２月６日になれば再掲載されるのではないでしょうか？

[84: 匿名さん]

79さん
どういうケースで可能になったのですか？どのような銀行の組み合わせですか？
差し支えなければ教えて下さい。

[85: 匿名さん]

７９さん、７７です。情報ありがとうございます。
銀行に確認したところ、大丈夫とのことでした。公庫やめてこっちにします！

[86: 匿名さん]

5月に引渡しの物件なのですが、ここにきて証券化ローンが次々安くなって悩んでいます。
みずほで決まりかなぁと思っていたのに・・・
ぎりぎりまで、様子を見たほうがいいのでしょうか？？

[87: 匿名さん]

ほんとそうですね。いつかは反転するんでしょうが、ここ半年はだいじょうぶな感じ
はしますよね。為替にしても株価にしても”大方の観測からはずれる”が定石なの
で”あたらぬも八卦、はずれるも八卦”と思いつつ、いろんな動向をWatchして判断
しないと。。。後はあきらめと思い切りで決めないと！

【住宅公庫の直接融資、2006年度に廃止・国交省方針】
http://sumai.nikkei.co.jp/news/latestnews/index.cfm?i=20041203p2000p2
【住宅減税、中古の築年制限を緩和へ・自民税調検討】
http://sumai.nikkei.co.jp/news/latestnews/
これらに加え、年金・保険アップ、定率減税廃止、先々消費税、米国経済動向、
米国固定歩合0.5％上げ、円高ドル安、元切り上げ。。。いろいろな複合要素が
ありますね。

勝手な結論としては、アメリカは財政赤字の消しこみを考え「円高ドル安」を容認
する中、日本は内需の活性化をしなくてはいけなくなるが、公共投資は財政の
問題でNG、そして増税もしたい。よって内需の柱を住宅関連におくため、物件の
活性化をはかりたいので、住宅減税の中古対象物件の年数拡大と、金利据え置
きを考えるのではないでしょうか。
まっ、あたらぬも八卦、はずれるも八卦。

[88: 匿名さん]

>>84
えーと、口止めされてるのでどこの銀行かってのは申し訳ないがちょっと。
現時点でその２つを組み合わせてるのは俺だけだろうし。
普通のローンを組んだ方の銀行は割と素直に認めてくれたけど、保証会社がかなり難色を示したらしい。
担当者も「今回はＯＫでしたけど他の人もＯＫかどうかは分からないので、他の人には言わないで下さい」って言ってた。

証券化ローンは2つの銀行に話を聞きにいったけど、どっちの銀行でも
「自分達は抵当権が第1位になるから問題はないが、第2位になる（普通のローンを組む）他銀は認めないのではないか」
と言われた。
まあ結果的にはＯＫだったけど、ほんとレアケースだったみたい。
ちなみに俺が別々の銀行を組み合わせた理由は、会社の利子補給制度を使える銀行が証券化ローンをやってなかったから。

[89: 匿名さん]

>>88
なるほど。有難うございます。ホント、稀なケースなのでしょうね？参考にさせて頂きます。

[90: 匿名さん]

協同住宅でローンを組もうと思ってるんですけど、どうなんですかね？
『ＪＡバンクグループを出資者とした住宅ローン専門会社です。』って言ってるけど...
誰かここでローン組んだ方、いらっしゃいますか？

[91: 匿名さん]

すいません。
証券化ローンって、良いことばっかりのようですけど、
何か落とし穴のようなこととか、後々気をつけたほうが良いことって、
無いのでしょうか？　詳しい方教えてください。

[92: 匿名さん]

>91さん
現在検討中のものです。
証券化ローンの欠点について、うろ覚えですが、
１　公庫同様、団信は別
２　通常の公庫で使える割安の火災保険が使えない
３　住宅財形と併用ができない
こんなところですかね・・・。
どなたか詳しい方、フォローお願いいたします。

[93: 匿名さん]

証券化ローンを8割まで借り入れなくて、
6割ぐらいを証券化ローンで、残りの3割を銀行ローンにするのは無理でしょうか。

[94: 匿名さん]

年収等の条件がひっかからない前提であれば、証券化ローンを８割以下として銀行ローンと組み合わせても問題ありません。

[95: 匿名さん]

＞９４
ありがとうございます！

みずほの証券化ローンと普通の住宅ローンは、
申し込みは別々なんでしょうか。

いまみずほ以外の銀行で公庫と銀行の併用を決めていますが、
みずほの証券化ローンは魅力的ですね。
もしいま証券化ローンにしようとしたら、
みずほで、証券化ローンの審査と銀行ローンの審査を受けなければならないのですね。
仮に審査が通ったとしたら(自信ないですけど）、
公庫の取扱銀行もみずほに変更して、
直前まで様子をみることになりますね。

もし直前になって証券化ローンの金利が上がってしまって、
そこで証券化ローンをキャンセルして、みずほで公庫と普通の住宅ローンの融資をうけることは可能でしょうか？

ややこしい質問でどうもすみません。

[96: 匿名さん]

大丈夫ですよ。
私はみずほで証券化ローン一本（8割全部）、りそなで公庫と普通の
申込をしています。
デベと話し、直前でどちらかをキャンセルすることになっています。

[97: 匿名さん]

みずほで証券化ローンを申し込む場合の必要書類、
ご存知の方、よろしければお教えください。

[98: あ]

グッドローンが証券化ローンで２．２３％です

[99: 匿名さん]

そうそう、グッドローンも気になりますよね〜
審査だけなら、みずほとグッド両方かけても良いのかなぁ？？

[100: ＢＵ]

今、住宅ローンを（長期50％）+（短期or変動50％）で検討中。
①みずほ証券化＋短期
②横浜証券化＋変動（−１．２％）
③グッドローン
　＊月曜夜に見積り依頼したが、いまだ見積もり来ず・・・
本日、”証券化”は、つなぎ融資が実質必要と判明。プラス団信を
毎年払うと実質２．５〜３％アップ。初期諸費用＋ランニングコスト
を踏まえた判断が必要の模様。う〜んややこしい・・・。週末相談
会に行って来なければ！

[101: 匿名さん]

＞ＢＵ様
つなぎ費用、諸期初費用・・・これを考慮するとどこがお得ですかね〜
相談会で明確になったら、良かったら教えていただけますか？
ほんと、どれが最終的にメリットあるのか・・・悩むところです。