公庫扱いなのに民間て何？♪証券化ローン♪

[匿名さん]

すいません、初心者で。
ローンて本当にいろいろあって難しいですね。
当方、新築マンションの購入を考えているのですが
借入２０００万で公庫一本でいけるとの事なのですが
なんか本当に金利が高いような気がして、、、
それでこの証券化ローンはどうなんでしょう。
みなさんのあたたかいお返事お待ちしております。

[2: 匿名さん]

私も気になっています。
新型住宅ローンというのは、保証料も繰り上げ手数料もかからないで、長期固定が組めるとの事。
金利もそれ程変わらなければ、普通に公庫で借りるよりもメリットが大きいような・・・・

[3: 匿名さん]

新型住宅ローンは「証券化ローン」というように、
民間が買主に対して融資した債権を公庫が買い取り、
公庫はそれを証券化して投資家に買ってもらうのです。

公庫のHP
http://www.jyukou.go.jp/support_index.html

[4: 匿名さん]

私もチェックしています。購入金額の8割なんですよね・・・。
見る限りみずほが一番お安い金利のような・・・。
でも引渡しが来年なのでその時の金利には
なってしまうのですが。。でも今までの公庫よりも断然
いいような感じですが。審査は厳しくなるのでしょうか？

[5: 匿名さん]

保証料が不要ということは、リスクは証券を買った投資家が取るに
せよ、それだけ審査は厳しくなると思います。
・・・と書いたけど、公庫も実績作りを焦って「ゆとり返済」に時のように甘くなる可能性も。

[6: 匿名さん]

いろいろ考えると公庫一本でいけるのなら
それがいいんじゃない?

[7: 匿名さん]

住宅金融公庫の独立行政法人化に伴って、民業圧迫と言われていた公庫の直接融資は廃止に
なることが決まっています。従って公庫側としても新しい証券化型ローンになるべく早くシフトしたい
という意向があるものと思われます。ので、おそらく金利面で直接型ローンより証券化型ローンの
方を有利にしていくと今後考えられます。

この証券型ローンは、米国では一般的（いわゆるモーゲージ）で、多数の証券化型ローンを
米国政府機関（ＦＮＭＡ・ＦＨＬＭＣ等）が集めて証券化し、その証券化された債券を銀行など
の投資家に販売されています。その証券化された債券（モーゲージ債）の流通市場は米国債
と同じくらいの規模に発展しています。

[8: 教えてください]

来年3月入居物件で、9月に証券化ローンと通常のローンを意識せずみずほ銀行の審査をうけました。
みずほ銀行の証券化ローンで借りたい場合は、新たに審査を受ける必要があるのでしょうか？？

[9: 匿名さん]

もちろん実際は公庫なので再度必要でしょう。で、申し込みも
公庫のようにぎりぎりしか駄目でしょう。

[10: 便乗]

すみません。私も新型ローンを検討しています。
来年三月入居予定の場合の公庫のように申し込みぎりぎりとは
何月をさすのでしょうか？
私も銀行の事前審査済みです。

[11: 匿名さん]

住宅金融公庫に申し込みを済ませたのですが、証券化ローンに切り替えできるのでしょうか。

[12: 匿名さん]

私も公庫全額予定でしたが、
証券化ローン（みずほ銀行）の金利の低さが気になっております。
来年3月入居予定で、そろそろ公庫の正式申込となるのですが、
今のままの金利でいくならば、どう考えても証券化ローンの方が
得になります。

現在みずほの金利は２．８７％ですが、来年の3月までにあがる
可能性はあるのでしょうか。
公庫側としてもシフトしていきたい気持ちがあるわけですよね。
うーん、悩みます。

[13: 匿名さん]

通常の公庫は申し込み金利で証券化ローンは銀行融資と同じで
実行金利です。
現状都市銀行は証券化ローンの取り扱いをあまりしたがらなく
上記のようにみずほが率先して取り扱いをすすめてますね。
通常の公庫融資から証券化ローンへはまず通常公庫の申し込みを
取り消せばＯＫのようです。
ちなみに金利は通常公庫の11年目からの金利がいまだに3％超えてる
現状では証券化ローンの方が有利ですね。

[14: 匿名さん]

率先して行ってるみずほ銀行へ相談したところ、
公庫の手続きと、証券化ローンの手続きを並行してしておいて、
最終段階（入居の前月くらいといわれました）にどちらかに決めればＯＫ，
といわれました。
ただ、公庫は一度キャンセルすると、数年間？申込ができないペナルティ
のようなものがあるとも言われました。
（でも、数年間はそりゃ申し込まないだろうとも思いましたが）

あと、証券化ローンはつなぎ融資が必要ですが、
公庫の場合、物件（不動産会社）によってはつなぎ融資が必要ではない
ところがあるそうです。本当かどうかまだわからないのですが。
となると、つなぎ融資の期間に相当する金利分は出費になるということ
なのでしょうか？
でも公庫の保証料よりは安いですよね。

[15: 匿名さん]

銀行に行ってきいたところ、借入額が多いと、
団信が年に１０万円単位で支払うこととなり
民間ローンの保証料を単純計算で10年ちょっとで超すそうです。
35年金利固定だからしょうがないけど、どこで借りるにしても１００万単位の
保証料を持っていかれるようで、トホホって感じです。

[16: 匿名さん]

>15
その発言からすると、その銀行さんは証券化ローンをすすめていませんね。
民間ローンと証券化ローンを単純比較（それも団信と保証料とで）するのは
ちょっと違うような。。。

期間固定での金利変動のリスクを避けたい方が考える場合は、
公庫（団信あり、保証料あり）と証券化ローン（団信あり、保証料なし）のみを
比べた方がいいのでは？

[17: 匿名さん]

僕も、公庫予定なんですが、３月の入居時に
金利が2.87なら、証券化ローンに切り替えも
ありかなと思ってます。

でも、融資の決定は２月なんですよね。
３月に入って急に証券化ローンの金利が上がる
かもしれないし、不安な面もありますね。
悩みどころです。

[18: 証券化すでに契約済みの人]

４月にすでに申し込んで、
今月実行、みずほの 2.87% で申し込みました。
私は新居を買うに当たって、ほとんど「例」がなかった当時に
申し込んだために、不動産屋も銀行も手違いが多く、大変でした
が、なんだか人柱になったようです^^;

もし聞きたいことがあれば、なんでも聞いてください。
私は今月実行です。

公庫からの切り替えはできないこともないのですが、
若干難しいかもしれません。切り替えるなら早めに切り替えましょう。

[19: 証券化すでに契約済みの人]

>銀行に行ってきいたところ、借入額が多いと、
>団信が年に１０万円単位で支払うこととなり

これは最初だけですね。団信は残高によって、
毎年減っていきます。また、残高がある程度小さくなって、
自分のかけている生命保険でなんとかなりそう...と思った時点で
やめることができますね。銀行はできませんが...。

[20: 証券化すでに契約済みの人]

公庫と同じか？
と思って申し込んでみると、初期費用は公庫の方が得なことが
多いです。

というのは、公庫の特約火災保険が使えないということ...。
まぁ、保証料がいらないので相殺できますし、
繰り上げ返済が無料なので、それを考えたらこっちが得かなぁ
と思い、申し込んでありました。

[21: 匿名さん]

証券化ローン、私も悩んでいます。
火災保険は、公庫に比べるとどれ位高いのですか？？
ネックがあるとすれば、その火災保険と、金利が実行時という事でしょうか。

[22: 匿名さん]

>>証券化すでに契約済みの人さんへ
希望していた融資額は全額もらえましたか？それとも減らされました？
初期費用は公庫よりどれくらい多くかかるのでしょう？
あと建築審査は手続きは簡単でしたか？
いろいろ沢山聞いてすみません。

[23: 証券化すでに契約済みの人]

>>21
火災保険ですが、通常の火災保険付保が条件となります。
ですので、通常公庫を使うと半額になる火災保険が同程度に
なります。
　ネックと言えば、そうですね。利点は保証料がいらないこと。
逆に大きいと言えばこちらの方が大きいかもしれません。火災
保険が、家の大きさや、地域で異なります。あと、実行日が
毎日決められていますので、引き渡しに時間がかかります。

>>22
はい。全額。ただし私の場合は銀行ローンと併用しました。
リスク分散ってやつで...。初期費用はたぶんそんなに変わりません。
変わったとすれば、私の場合は２つにローンをわけたことによる、
手続き分が余分にかかりました(印紙代、手数料とか[数万円程度])。
火災保険ですが、70万程度とすれば、保証料 50万とか取られる状態
だと、半額の 35万で公庫が入れるとしても、５０万の保証料は証券化
ローンでは全くとられませんから、トントンに近いかと。金利はご存じ
の通り、今は証券化の方がどう考えてもお得。
　建築審査はなんの問題もなかったです。公庫とは違うので、民間機関
がやります。

[24: 匿名さん]

みずほに行って来ました。
証券化ローンはほとんど扱ったことが無いようで、何を聞いてもまともに答えられる状態ではありませんでした。
新しくわかった事もなく、ここのトビで得られた事の方が多かったです。
とりあえず、審査をしてもらう為の書類一覧をＦＡＸしますという事で終わりました。
大分、イライラしてしまいましたが、金利・保証料なしを考えるとメリット大きいんですよね。
建築審査の事は、初めて聞きました。
これは実費でということですか？？

[25: 匿名さん]

>>22さん
詳しい解説ありがとうごさいます。
証券化ローンは手数料、保証料とも他に比べると激安で、
おまけに長期固定と最強のように思われるのに、利用する人が少なくて
詳しい内容があまり分からないため、
本当に使っている人から話を聞けて大変参考になりました。
あともう一つ教えていただきたいのは、実際借りてみて
以外に費用がかかったもの（団信とか）や、想像していたのと
違った点はありましたか？
たとえば不動産会社の対応が冷たかったとか
細かいことでもいいので教えてください。

[26: 証券化すでに契約済みの人]

>>25
２２ではありませんが(笑)

特に費用がかかったということはありません。別途費用がかかると
言えば、民間に検査を頼むので別途３万程度かかりますが、
そんなの誤差だと思っています。逆に単なる１０年保証の検査だけ
でなく、公庫の高耐久性住宅のお墨付きをもらえるというのはおっきい
です。

ただ、融資実行が毎月20日固定されています。
前に勘違いされて書いてる人もいましたが、
「つなぎ融資」は必要ありませんが、竣工後検査を前月の２７日
迄に終え、実際に融資されるのが２０日と、完成してるのに約１ヶ月
待たされることになりました＞一戸建てです。

不動産会社の対応は、そんなことは一切ありませんでしたよ。
ただ、不手際は残念ながら多かったです。

[27: 匿名さん]

すみません、>>２３と書くつもりが>>２２と間違えて書いてしまいました。
ところで一戸建ての融資だったのですね。私はマンションを購入する際、
証券化ローンの話をすると不動産会社の人がけげんそうな表情になって
否定的なことしか言わなくなったもので、少し不安に思っていました。
あまり提携ローン以外は使わないでほしいという態度がみえみえでした。
ちなみに三○○所ですけど…。やはりグループの結束は強かった。

[28: 証券化すでに契約済みの人]

>>27
なるほど。
まぁ、そんなんは、買う方の勝手なので、
我が道を進んで下さい。問題ないと思います。

[29: 匿名さん]

東京三菱は新型住宅ローンは消極的だね
おそらく今までの住宅ローンの実績が少ないため
公庫の融資金利が高いことが原因
みずほの以前の金利と比べても明らかに高い

[30: 新型ローン希望]

公庫の審査と新型ローンでの審査には違いがありますか？
額としては１９００万円借りようとしています。
（夫婦二人で収支合算で世帯年収６００万）
分譲マンションなのですが、ローン特約が新型ローンの
場合は使えないようなのですが。
とりあえず公庫を申し込んで、直前の金利で判断してやはり新型ローンで
行こう！と決めたとします。
でも新型ローンの審査に落ちる場合もありますよね？
どうしたらいいか困っています。
どなたかアドバイスをよろしくお願いします。

[31: 証券化すでに契約済みの人]

>>30
それくらいならば何の問題もなく大丈夫だと思いますよ。

[32: 証券化もうすぐ契約です]

私も色々銀行ローンなどを比較して、結局証券化ローンに決めました。
26の方が書いていましたが、確かに融資実行日は決められていましたが、
私が使った所は5日と20日と月2回融資日がありました。。。銀行によってちがうのでしょうか？
火災保険は外資の会社に入りましたが、35年の長期で51万でした。（家財・地震保険5年含む）
建物価格が低いので参考になるかはわかりませんが。。。。

もう契約された方に質問です。

引渡し日の一週間前まで（ローン実行日）に住民票を移動して、銀行に住民票を
提出してくださいと言われているのですが・・・・・
どのようにしましたか？役所には引越ししたと嘘ついて大丈夫なのか？
心配なので、手続きの流れを教えて頂けませんでしょうか？

宜しくお願いします。

[33: 証券化すでに契約済みの人]

>>32
それを言われてる人がいるみたいですね。
私の周りにも同じく来月決済の人がいまして、同じ事を言われてる
みたいですよ。

それは銀行が面倒なので、そうしたがってるだけと思います。
私の場合は、

「引っ越してから１週間以内に、新住民票を取り、
変更手続きを取ってください。」

と言われています。この方法でも問題ないはずなので、一度、
銀行に問い合わせてみてください。

[34: 証券化もうすぐ契約です]

証券化すでに契約済みの人様
早速のお返事ありがとうございます。
今日銀行に確認したら、他の方も問題なく移動して住民票を取っているとの
返事だったので、どうしたものかと思っておりました。

早速明日もう一度伺ってみます。

ありがとうございました。

[35: 匿名さん]

住民票の件は、銀行の怠慢ではなく、住宅金融公庫の融資(規定)にまつわる問題としてしょうがないと聞いたことがあります。
住民票をうつすときは「住んでいます」と言うしかないようですよ。
不確か情報ですが。

[36: 証券化すでに契約済みの人]

>>35
そんなことないですよー。現に私はまだ住民票を動かさないまま
金消を完了しています。だからそうだと思いますよ。

公庫が本来やってはいけない
「実際住んでいないのに住民票を動かす」
なんてことをさせないと思いますよ。

実際に、私は公庫に提出用の変更届をすでに頂いていて、
引っ越したらすぐに出してください...
との指示を受けています。＞大手都市銀です。

[37: 検討中]

直前で辞退することが可能だと聞いたので、
証券化ローンの申込書を提出しました。
公庫の場合、民間銀行と併用しないと希望額の
ローンを組むことができませんが、こちらの場合は
物件自体の8割まで借りれるので、ローンが一本化
できるのが魅力です。ただし、収入ではアウトなので
夫婦合算で申し込みをしました。
共有名義にするつもりはないので、債務者は主人のみ
です。
マンションができるまでまだ月日があるので、証券化ローンの
金利があがるようなことがあれば、公庫で申し込もうと考えて
います。（公庫にも申込書は提出済みです）
できれば、金利がさらにダウンしてくれるとうれしいのですが。

[38: 証券化もうすぐ契約です]

証券化ローン金利は少し下がるようですよ・・・・みずほ銀行などの貸付総額
が大きい銀行に公庫がキャンペーンで金利を下げると日経に出ていましたよ。
ちょっと前ですが。。。私の銀行にも確認して「まだ未定ですが、12月から
下げるかもしれないというお返事を頂き、凄く期待している最中です。
公庫は10年目から金利が上がるし、保証料も取られるので、金利が下がれば
証券化ローンはますます有利になるのでは？と勝手に思っております。
検討中の方も直前の金利動向で動いてみては如何でしょうか？

そうそう、うちも夫婦合算で申し込みをしたのですが、所得税減税を考えて共有名義
にしましたよ・・・両方の税金が帰ってくるので得な場合があるようです。
又、ローンの額、頭金の捻出方法にもよりますが、税務署によっては
夫婦内贈与とみなされてしまう場合もあるので、その辺も含めて調べてみては
どうでしょうか？
余計なお世話かもしれませんが、私も色々悩んだので・・・・

後、せっかくアドバイスを頂いたのですが、銀行に住民票を移動してくださいと
再度お願いされ、ごちゃごちゃするのも面倒で移動させてしまいました。
負けてしまいました。しかし、不思議な事務手続きですね・・・・

[39: 検討中]

＞証券化もうすぐ契約です

下がるんですか？！
うれしい情報をありがとうございます。

所得税減税ってローン控除のことですよね？
私も色々考えました。主人の所得税だけだとおつりがでて
しまうので、もったいないので共有名義にしようと考えた
のですが、私が仕事を辞めた場合に私の分の控除が受けられ
なくなってしまうので、それはそれでまたもったいないかなと
思ったことと、持分比率をどうすればよいのか全然わからなかった
からです。（７：３をよく耳にしますが・・・）
いろんなところで話を聞きましたが、結局よくわからずで、主人が
めんどくさくなってやめたのが本音ですが・・・。
私としては共有名義の方がよいと思ったんですけどね。
まだ子供はいないのですが、もしできたら私の扶養に入れることで（仕事を
続けていたらの話ですが）私の所得税は減らしていこうかなと考えています。

[40: 匿名さん]

みずほの証券化ローンを検討しているのですが、同時に固定短期のキャンペーン金利適用はできるのでしょうか？
長期と短期を組み合わせてローンを組みたいと考えているものでして・・・

[41: 匿名さん]

来年3月入居組です。
公庫へ申し込みをしていますが、昨今の情勢を考えて
新型ローンへ変更を考えています。相方がマンション担当営業に
その話をしたところ、まだできて半年だからいろいろ面倒でどうのこうのと
ネガティブな反応だったそうです。（こっちはどんなに面倒であろうと
得だと判断したら、恩恵を享受するために努力するのが
当たり前ですが・・・）

手続きはご自分で全てやってください。
といわれたそうです。そりゃやらなきゃいけないことはやりますが
フツーの公庫融資の手続きをじゃんじゃん手伝ってくれたのに
なんで新型ローンにはそんなに腰砕けなのか理解できません。
ちなみに、公庫と民間ローンで利用する窓口銀行を
変えるつもりは全くないのですが・・。

[42: 匿名さん]

たびたびすみません４１です。
ちなみに銀行はみずほです。
販売代理もいわゆる大手なんですが。　

[43: 匿名さん]

私が購入したマンションの販売代理店も新型ローンに消極的で
自分で手続きしてくれとの事で躊躇しましたが、
先週自ら銀行支店に行き申し込みしてきました。
公庫融資だとつなぎ融資不要なのに新型ローンだとつなぎ融資が
必要になります。まだ代理店と銀行との間で取り決めが
できていないので・・・っと銀行の融資担当の方から言われました。
今後、もっと活用されるであろう融資なのに対応悪しです。

現在、審査待ちです。公庫融資は承認されましたが、
新型ローンは大丈夫かなぁ？っと不安な毎日を送っています。

[44: 匿名さん]

新型ローンの承認出るまでって通常どのくらいかかるものですかね？

[45: 匿名さん]

来年2月末に引渡しを受ける者です。
現在、利用するローンについて最終検討中です。
先ほど、販売代理会社に、証券化ローンを利用したい旨伝えたところ
「それは辞めてください」ときっぱり言われてしまいました。
証券化ローンは、利用不可と制約を受ける筋合いの商品なのでしょうか？
あちらの言い分が不当である場合には、こちらとしては証券化ローン
を利用したいと考えているのですが。。

[46: 証券化すでに契約済みの人]

>38
転居完了です(^^;
みずほはすでに優遇を受けているので、これ以上は大きくは下がらない
と思います。日経に書いてあったと思うのですが、みずほが前例として
作ってみた...。みたいなこと書いてますよ。

>45
公庫が適用できる住宅ですか？
それならば問題ないのですが、「拒否する」のは怪しいですね。
公庫の検査が通らない可能性があります。

証券化ローンを借りるためには、「公庫の高耐久性仕様」を
満たしている必要があります。住宅性能保証などで適用される
住宅よりもきびしめの検査があり、さらには書類も多く提出する
必要があります。

できたら、そういう会社は避けた方がいいでしょう。

[47: 証券化すでに契約済みの人]

>41
おっけーです。

[48: 匿名さん]

45です。46さんレスありがとうございます。
物件は、公庫付物件なんです。
ちなみに、5月の契約時に公庫の申込みは済んでいて融資可能な状態
なっています。
ここへきて公庫にまったく魅力を感じておらず、証券化ローンもしくは
三井住友の長期固定の商品にしようと思っているところです。
販売会社には理由等詳しく聞いた方がよさそうですね。

[49: 証券化すでに契約済みの人]

来月のみずほの証券化ローンの金利が
2.69% だそうです。
少し損した気分。しょうがないですが(^^

[50: 証券化もうすぐ契約です。]

情報ありがとうございます。
すこし下がるんですね。ごめんなさい。。。素直にうれしいです。

この掲示板にも、ローンの事は沢山の書き込みがありますが、２．６９％で
35年固定はやはり最強と呼んでもいいですね。

証券化ローンがんばれー！！

[51: 証券化すでに契約済みの人]

>50
まぁ、１０月の方が大きく下がったので、このときは大きかった
んですが、今回はそんなにはかわらないので(^^;

3.4->3.2->2.87 と一気に下がったのはちょっと大きかったんです
けど(^^;