公庫扱いなのに民間て何？♪証券化ローン♪

[匿名さん]

すいません、初心者で。
ローンて本当にいろいろあって難しいですね。
当方、新築マンションの購入を考えているのですが
借入２０００万で公庫一本でいけるとの事なのですが
なんか本当に金利が高いような気がして、、、
それでこの証券化ローンはどうなんでしょう。
みなさんのあたたかいお返事お待ちしております。

[2: 匿名さん]

私も気になっています。
新型住宅ローンというのは、保証料も繰り上げ手数料もかからないで、長期固定が組めるとの事。
金利もそれ程変わらなければ、普通に公庫で借りるよりもメリットが大きいような・・・・

[3: 匿名さん]

新型住宅ローンは「証券化ローン」というように、
民間が買主に対して融資した債権を公庫が買い取り、
公庫はそれを証券化して投資家に買ってもらうのです。

公庫のHP
http://www.jyukou.go.jp/support_index.html

[4: 匿名さん]

私もチェックしています。購入金額の8割なんですよね・・・。
見る限りみずほが一番お安い金利のような・・・。
でも引渡しが来年なのでその時の金利には
なってしまうのですが。。でも今までの公庫よりも断然
いいような感じですが。審査は厳しくなるのでしょうか？

[5: 匿名さん]

保証料が不要ということは、リスクは証券を買った投資家が取るに
せよ、それだけ審査は厳しくなると思います。
・・・と書いたけど、公庫も実績作りを焦って「ゆとり返済」に時のように甘くなる可能性も。

[6: 匿名さん]

いろいろ考えると公庫一本でいけるのなら
それがいいんじゃない?

[7: 匿名さん]

住宅金融公庫の独立行政法人化に伴って、民業圧迫と言われていた公庫の直接融資は廃止に
なることが決まっています。従って公庫側としても新しい証券化型ローンになるべく早くシフトしたい
という意向があるものと思われます。ので、おそらく金利面で直接型ローンより証券化型ローンの
方を有利にしていくと今後考えられます。

この証券型ローンは、米国では一般的（いわゆるモーゲージ）で、多数の証券化型ローンを
米国政府機関（ＦＮＭＡ・ＦＨＬＭＣ等）が集めて証券化し、その証券化された債券を銀行など
の投資家に販売されています。その証券化された債券（モーゲージ債）の流通市場は米国債
と同じくらいの規模に発展しています。

[8: 教えてください]

来年3月入居物件で、9月に証券化ローンと通常のローンを意識せずみずほ銀行の審査をうけました。
みずほ銀行の証券化ローンで借りたい場合は、新たに審査を受ける必要があるのでしょうか？？

[9: 匿名さん]

もちろん実際は公庫なので再度必要でしょう。で、申し込みも
公庫のようにぎりぎりしか駄目でしょう。

[10: 便乗]

すみません。私も新型ローンを検討しています。
来年三月入居予定の場合の公庫のように申し込みぎりぎりとは
何月をさすのでしょうか？
私も銀行の事前審査済みです。

[11: 匿名さん]

住宅金融公庫に申し込みを済ませたのですが、証券化ローンに切り替えできるのでしょうか。

[12: 匿名さん]

私も公庫全額予定でしたが、
証券化ローン（みずほ銀行）の金利の低さが気になっております。
来年3月入居予定で、そろそろ公庫の正式申込となるのですが、
今のままの金利でいくならば、どう考えても証券化ローンの方が
得になります。

現在みずほの金利は２．８７％ですが、来年の3月までにあがる
可能性はあるのでしょうか。
公庫側としてもシフトしていきたい気持ちがあるわけですよね。
うーん、悩みます。

[13: 匿名さん]

通常の公庫は申し込み金利で証券化ローンは銀行融資と同じで
実行金利です。
現状都市銀行は証券化ローンの取り扱いをあまりしたがらなく
上記のようにみずほが率先して取り扱いをすすめてますね。
通常の公庫融資から証券化ローンへはまず通常公庫の申し込みを
取り消せばＯＫのようです。
ちなみに金利は通常公庫の11年目からの金利がいまだに3％超えてる
現状では証券化ローンの方が有利ですね。

[14: 匿名さん]

率先して行ってるみずほ銀行へ相談したところ、
公庫の手続きと、証券化ローンの手続きを並行してしておいて、
最終段階（入居の前月くらいといわれました）にどちらかに決めればＯＫ，
といわれました。
ただ、公庫は一度キャンセルすると、数年間？申込ができないペナルティ
のようなものがあるとも言われました。
（でも、数年間はそりゃ申し込まないだろうとも思いましたが）

あと、証券化ローンはつなぎ融資が必要ですが、
公庫の場合、物件（不動産会社）によってはつなぎ融資が必要ではない
ところがあるそうです。本当かどうかまだわからないのですが。
となると、つなぎ融資の期間に相当する金利分は出費になるということ
なのでしょうか？
でも公庫の保証料よりは安いですよね。

[15: 匿名さん]

銀行に行ってきいたところ、借入額が多いと、
団信が年に１０万円単位で支払うこととなり
民間ローンの保証料を単純計算で10年ちょっとで超すそうです。
35年金利固定だからしょうがないけど、どこで借りるにしても１００万単位の
保証料を持っていかれるようで、トホホって感じです。

[16: 匿名さん]

>15
その発言からすると、その銀行さんは証券化ローンをすすめていませんね。
民間ローンと証券化ローンを単純比較（それも団信と保証料とで）するのは
ちょっと違うような。。。

期間固定での金利変動のリスクを避けたい方が考える場合は、
公庫（団信あり、保証料あり）と証券化ローン（団信あり、保証料なし）のみを
比べた方がいいのでは？

[17: 匿名さん]

僕も、公庫予定なんですが、３月の入居時に
金利が2.87なら、証券化ローンに切り替えも
ありかなと思ってます。

でも、融資の決定は２月なんですよね。
３月に入って急に証券化ローンの金利が上がる
かもしれないし、不安な面もありますね。
悩みどころです。

[18: 証券化すでに契約済みの人]

４月にすでに申し込んで、
今月実行、みずほの 2.87% で申し込みました。
私は新居を買うに当たって、ほとんど「例」がなかった当時に
申し込んだために、不動産屋も銀行も手違いが多く、大変でした
が、なんだか人柱になったようです^^;

もし聞きたいことがあれば、なんでも聞いてください。
私は今月実行です。

公庫からの切り替えはできないこともないのですが、
若干難しいかもしれません。切り替えるなら早めに切り替えましょう。

[19: 証券化すでに契約済みの人]

>銀行に行ってきいたところ、借入額が多いと、
>団信が年に１０万円単位で支払うこととなり

これは最初だけですね。団信は残高によって、
毎年減っていきます。また、残高がある程度小さくなって、
自分のかけている生命保険でなんとかなりそう...と思った時点で
やめることができますね。銀行はできませんが...。

[20: 証券化すでに契約済みの人]

公庫と同じか？
と思って申し込んでみると、初期費用は公庫の方が得なことが
多いです。

というのは、公庫の特約火災保険が使えないということ...。
まぁ、保証料がいらないので相殺できますし、
繰り上げ返済が無料なので、それを考えたらこっちが得かなぁ
と思い、申し込んでありました。

[21: 匿名さん]

証券化ローン、私も悩んでいます。
火災保険は、公庫に比べるとどれ位高いのですか？？
ネックがあるとすれば、その火災保険と、金利が実行時という事でしょうか。