年収440万で2900万円のローンでがんばります！

[ひろく〜ん。。。]

31歳でかみさんと子供（2歳）の3人家族

3300万円の物件を当初頭金200万円でしたが、
車を手放すなどして頭金400万まで貯めました。

当初の頭金200万での計算で、デベの提携ローンりそな銀行の仮審査は一応通りました。
りそな銀行提携ローン
2・3・5・7・10年の固定もしくは変動金利で、全期間優遇0.7%
しかし、その時もう一つの、住友信託銀行の提携ローンは落ちました。
2・3・5・7・10年の固定もしくは変動金利で、全期間優遇1.1%

落ちたのは頭金20%を用意できなかったためだと思われます。
そこでうかがいたいのですが、絶対に頭金20%ないとローンは借りられないものでしょうか？
住信は一回落ちたのでやめますが、同じ内容で中央三井信託銀行がオール電化優遇ということをやっています。
http://www.tepco-switch.com/denka/price/yugu/02-j.html

そこで今度の夏休み（9/20〜9/22）に仮審査をうけてこようかとおもうのですが、どうでしょう？
頭金がこれ以上増える事はないとは思いますが（10〜20の微増なら可能）、
以前仮審査うけた時より多少境遇が変わりそうなのです。

かみさんがバイトを始める（ローン返済のあてにはしない予定ですが、、、）
車を手放したこと、オール電化とインターネット代金がかからなくなる（管理費にくみこまれてる）ことによる、
住居費にかかる費用がUPできそうなこと、などなどをプレゼンしても貸してくれませんかね？

ちなみに今現在の家賃は10万8千円に車の駐車場を9千円払って1馬力でなんとかこなしてはいました。。。
なので、一応ローンと管理費込みで月12万までならいけると思っているのですが、、、

全期間優遇が1.1%なら、リスクはありますが、2年固定で最初の10年くらい耐えようかと思っております。
っーか耐えたい。っーか耐えます！

長々とすいません。
プレゼンは無駄でしょうか？

また、手付金（200万）を手放す気はないので、なんとかがんばりたいです。
他にいいローンややり方あればご教授いただけると助かります。m( _"_ )m

何故かデベから10/8までに提携ローンか違うローンなのか決めろといわれてあせっております。
よろしくお願いいたします。。。

[22: ひろく〜ん。。。]

銀行員さん。

失礼なんてとんでもありません。
デベを信用なんてしてはいませんでしたが、自分で調べれば調べるほど不安になり、
よく審査通ったなぁ。っとも感じておりました。
あわよくば車も維持してなんて思っていましたが、
現実を直視すればそんなこと言ってる状況じゃないなということで処分しました。

ここの板はどうも、高所得者が多く、それでも厳しいと言われている現状ですので、
とても恥ずかしくはあったのですが、聞くは一時の恥、聞かぬは一生の恥とばかりに、
思い切って聞いてみることにしました。

銀行員さんにぎりぎりと言われ、あらためてギリギリを痛感しておりますｗ
モチベーションはかえってUPしておりますので大変ありがたく思っております。

し、しかしあと100万ですか、、、
く、、き、厳しいですねぇ。。。
怖くて詳しく聞いていませんが、何故頭金200万UPできたのか考えると、
多分かみさんの実家関係かもしれません。
（昔からの貯金とは言ってましたが）

こちらこそあつかましお願いではあるのですが、
是非聞いていただけると嬉しく思います。

銀行員さんみたいに真剣に聞いていただけて、
返済可能（ギリギリでもｗ）と判断（？）していただけて貸してもらえるものなのか？
それとも、システマチックになっていて絶対に条件を満たさないと貸してもらえないものなのか？

恐れ入りますがなにとぞお願いいたします。m( _"_ )m

[23: ひろく〜ん。。。]

１７さん。

>借金に対してのすごい熱意を感じます。

ギリギリなんでｗ

>その分を今後の収入アップや支出削減にも振り向ければきっと大丈夫でしょう。
>是非、管理組合の理事になって管理費削減に貢献して下さい。
>がんばって下さい。

大丈夫と信じてがんばるしかありませんですよね。
管理組合の理事は多分自分みたいに若輩者では返って迷惑かけるのではないでしょうか？
ありがとうございます。ここ数年は繰り上げ返済を趣味にしたいと思いますｗ

１８さん。

いえ、全然失礼とは思いません。ごく自然な疑問かと思います。

現在以前の職場から復帰の要請がきているみたいです。
今週末に条件等話し合う予定になっております。
今無認可保育園を探しているところですが、なかなか空が無いようです。
また、パート復帰となるようですので、
入園料及び保育料と収入を考えてこれからパートに出てもらう予定です。

今まで仕事をしていなかったのは、キツキツながら1馬力でなんとか過ごせていたからかと思います。
契約後、厳しい事を理解してくれて仕事復帰に前向きになってくれたところです。
保育園などのタイミングを計りながら無理の無いように働いてもらう予定です。

とはいえ無認可は高いです。。。(ノ_< )

[24: ひろく〜ん。。。]

19さん

恥ずかしながら、多分かみさんの方の実家から多少援助があったのかと推測しております。
4月契約していくら車を手放したとはいえ、現在で200万上乗せできるはずもありません。
（へそくりがあったとしても、結婚後のではなく、結婚前のかと推測）

>保育園や幼稚園に入った時毎月いくらなのかがポイントですね。

た、確かに、、、この辺は入れる入れないもあるので難しいところです。
ご助言ありがとうございました。m( _"_ )m

２０さん

いえいえ。水をさすだなんてとんでもありません。
ご指摘感謝したいくらいであります。
不安な気持ちは、契約した時から一向に薄れておりませんｗ
多分10年後くらいに繰り上げ返済で一息つける頃まではずーと不安なままだと思います。

しかしながら、ローンを組める銀行が限られている点。
（いまのところりそな1行のみ）
りそな以外でもっといいローンがあるのか？また借りられるのか？
どういった風にローンを組めばいいのか？
（何かと併用したほうがいいのか？）

何もなければりそなということになってしまいます。

手付金放棄という案以外に、ポジティブないい案があればお伺いしたかったため、
ご相談させていただきました。

お友達さんに是非よろしくお伝えくださいｗ

また、まったくの不勉強ながら、景気に関してはよくならないとふんでおります。
現在期待感で景気が回復しているように見えますが、具体的に景気がよくなる材料は何にもないと考えております。
ガソリン・年金・消費税・etcetc
なので心配事は金利の上昇より、リストラの方かと考えておりますので、
自衛策として資格武装を試みております。

連続カキコ申し訳ありませぬ。。。

[25: 匿名さん]

さて、また、辛い事を書く事をお許し下さい。
ずっと頑張り続けられるのなら、百歩譲って「うまく行くようお祈り致します」です、
お家も、買ってすぐは、「あーやった！これで私も、この家の主人だ、頑張ろう！」
などと、思えるものです。
しかし、残念ながら、家も古くなって行くんです、必ず！
5年、10年経ち、老朽化してきて、部屋もよごれて来るし飽きも来る！
車もない、金もない、借金あるから遊びも制限って.......
想像してみて下さい、我慢してor頑張って住宅購入なんてしちゃダメです！

[26: 7/10/15/16]

　朝かみさんがでかけるときにちょっと聞いてみましたが、融資できるかどうかの練習問題の
ためにつくったような、本当にぎりぎりの条件ねぇとかいっていました。住宅ローン融資の直接の
担当ではないのですが、信託銀行勤めなので、不動産のからんだ仕事は多くて、私よりは信用できる
筈です。　現行の会社の勤続年数や、会社規模などなどの属性と、銀行によって、可能だったり
不可能だったりと変わるところなので、あと100万へらせれば大丈夫かどうかは実際に審査してみないと
いけないそうですが、りそなが通っているところから、多分他行が通りやすくなるための計算式は
私の書いたので大体あっているそうです。ぎりぎりなので、当然車を含めて他のローン支払いはない
こと、消費者金融などの利用がないってのは必須条件です。

　パークウエストは割安物件でしたからね。どうしても欲しいという気持ちは判りますけれども、
管理費/修繕積み立ての金額は、今でているキャンセル住戸でも、各々 170/70円/m^2/月　くらいに
なっているようなのですが.... これ当然ですが月あたりですよ。 　各々東京の平均よりは
少しだけ格安という程度なので、修繕つみたてが15-20年後には倍以上に上がっていないというのは
普通では考えにくいと思います。 (私はマンション理事の11さんではないですが、このあたりの
リスクはいろいろ調べるほうなので；中古マンションが売りにでている情報に大抵、現時点での
修繕積み立ての額が書いてありますから調べてみられたらいかがでしょう。え..って金額なのが
殆どですよ）　物件概要はよく見ていないのですが、直床/直天井で、水周り配管埋め込みってこと
だけはないですよね？　維持費的には直床でも問題ないですが、配管のスラブ埋め込みだと
すると、20年ほどでかかる配管メンテ費用は莫大なものになります。あんまり頑張らないで
ローンキャンセルすれば、手附(手付金ではなくこっちが正式名称）は戻ってきますので、
そうしておけばよかったとか思われるかもしれませんので確認まで。

[27: 匿名さん]

通りすがりで何気に読ませてもらってたら、
気になる点が１つ。
修繕費安い！！
スタートが８００円！２０年後も４０００円！
そんな物件あるの〜〜？？
と感心してたら、物件がリンクされてて、
概要見たらやはり修繕費５６９０円〜になってますけど？
どちらがほんとの金額でしょう？
スレ主さんのお尋ねとは関係ない話で
恐縮ですが気になったものですから・・・

[28: 7/10/15/16]

>>25 さん家を買うというのも一つの贅沢です。車あって、レジャーも楽しむというのも
一つの生きかたですが、早くちゃんとお城が欲しいというのも、個人の価値観ですから、
すれ主さんが、リスクについてきちんと理解をされているのであれば、それも一つの生き方
としてよいのではないかと思います。
　ただ、30位のうちは非常に収入も少ないので、生活費を引いたあとの余剰金も少ない
ですよね。私自身を考えてみても、30のときに購入を検討できた物件と、40の今検討するだ
ろうなという物件の価格レベルは1-2000万上がっています。　これからの人口減少時代、
例え都内といえども、都心でなければ激しい値落ちは避けられないので、買い替えというのは
ますます考えにくい時代になっていくかもしれません。まだお若いので家族の人数も変わるかも
しれません。　買ってしまうと”場所に縛られる”他に、間取りの洗濯自由度も失われることには
注意がいるかと。　うちは上が男の子、あとから女の子ができましたが、賃貸住まいですので、
小さめの子供部屋が各々確保できるような間取りを探して引越しも可能です。共稼ぎで定年まで賃貸、
で、子供が巣立ったところで都心部に小さめの2LDKでも買って住もうやということで
了解ができていて、老後資金+マンション代が、2人の貯金+退職金で貯まればＯＫという
ころで、逆に家賃上限を考えています。　

[29: 匿名さん]

>26
手附が戻ってくるのは、借主が努力したけれど銀行が貸してくれなかったときで
「デベの提携ローンりそな銀行の仮審査は一応通りました。」
ということは本審査で落ちない限り手附は戻ってこないのでは？
>1
手附に関しては、契約内容を確認したほうがいいですよ。

　

[30: ひろく〜ん。。。]

や、やばい、仕事が全然手につかない。。。ｗ

と、取り急ぎ気になったことを一つ。
（のちほど返答レスさせていただきます。）
２７さんのご指摘見ました！

た、たしかに
修繕積立金 5,690円〜7,400円（月額）
っとなっていますね。

今会社なので、分かりませんが、昨日確かに修繕積み立て計画表なるものを見て書いていたのですが、、、むう、、、

しかし、これ逆に高すぎませんか？
5690×611（万宅だとして）＝月340万×12＝4080万
10年貯めると驚愕の4億なんですけどｗ

帰ったら再度見直してみますが、どんなもんなんでしょう？

29さん

その通りです。
こちらの都合で解約するともちろん帰ってきません。
なので、りそなが通ってるので、他が駄目ならりそなということになります。

[31: ひろく〜ん。。。]

２５さんご指摘ありがとうございます。

人生の先達のお言葉身にしみております。

>5年、10年経ち、老朽化してきて、部屋もよごれて来るし飽きも来る！
>車もない、金もない、借金あるから遊びも制限って.......
>想像してみて下さい、我慢してor頑張って住宅購入なんてしちゃダメです！

確かに制限だらけなのですが、実は今でもそう変わりが無いんです。
こんな1馬力の収入で家賃10万8千円では相当暮らしは厳しいです。
結婚式なんかあったら即マイナス。飲み会2回重なるともう厳しいですね（恥）
なので、同じ苦労ならマンションあった方が、まだいいかな？っと、、、
（結局車無くなったので同じではないですが、、、）

しかしながらそれほど自分ではみじめな暮らしをしているわけでもないんです。
車無くても小金井公園すぐ近くですし（今住んでいる所も）、趣味を制限しているわけでもありません。（競馬なんですが、100円単位でしょぼしょぼ遊んでおります）かみさんはまったくの無趣味ですが、ママ友達とわいわいやってるのが楽しいようです。（パートに出させてしまうので申し訳ないのですが、、、）

たまにお金の事で喧嘩とかもしますが（悲しい）、厳しいけどがんばれるか？
っと聞いたところ、家賃に払うくらいならと張り切っていました。
（契約後はえらい落ちてましたがｗ）

なのでお金は厳しそうですが、心まで厳しくならないようがんばろっかなぁ。。。みたいな。。。
なので是が非でも1.1%の優遇欲しいんですけどねぇ。。。

[32: 匿名さん]

＞しかし、これ逆に高すぎませんか？
ぜんぜん高すぎません。
これだけの世帯数なのでもう少し安くてもいいかな？と思わないこともないけど・・・

[33: ひろく〜ん。。。]

銀行さん（勝手にコテハンすいません）

おお！早速聞いてみていただいてありがとうございます！
な、なるほどやはり当確線上ギリギリということですね！
いや、俄然やる気でてきました！
プレゼンやってみる価値がありそうですね！
（正直あと100万は難しいかもしれませんが、、、）

管理費/修繕積み立ての金額はちょっと自分がなんか勘違いしてるのかもしれません。今かなり不安になってきました。。。
家に帰ったら速攻調べます。

なるほど。少し急ぎすぎた感も確かにあります。
実は来年の4月が家賃改正の時期で、なにはともあれ引っ越す予定でした。
今の家賃はさすがに高い。
しかし、今の環境そのままに家賃をさげるということは広さを犠牲にするということになります。
そこまで苦労して何年か我慢して果たしてどれくらい頭金貯まるのか？
（手附を放棄するとなると、そのマイナス分も考慮したら、、、）
っと考えたところ待てば待つほどたいした貯まらないだろうというのが見解でした。そのうち教育費が高くなればそれにつられるわけですし、、、
なので、今のうちがんばっちゃわね？っといった結論になりました。。。

老後の心配は決して無くならないとは思いますが、がんばって繰り上げ返済してなるべく早く終わらせようかと考えてはおります。
（子供の小学校〜高校の間は繰り上げできないと想定）

っとの意気込みを熱く語れば、、、ローン担当者もあるいは、、、ｗ

[34: 7/10/15/16/26/28]

>>30 りそなは提携ローンでしたね。よーく読まずに書き込みして申し訳ありません。
ちゃんと通っているものがあるので、これは手附流ししない限りキャンセルできません。
自分でいろいろ調べられた段階で、デベ側のが通らなかったように錯覚しておりました。

また修繕積み立てですが、寧ろ安すぎるくらいですよ。 20年もしくは30年の長期修繕計画書
というのがつくられて、管理説明会や、重要事項説明会で貰っていませんか？
入居当初で、管理費 150-200円/m^2/月 修繕積み立てはその半分程度ってのが東京の相場
です。　日本のマンションの99% は修繕積み立ては不足しているといわれていますので、
これは実際に、段々上がっていく設定になっていなければ変です。　10年で4億とおっしゃいますが、
1戸あたりにすれば10年でたったの60万に過ぎません。　戸建てで外壁塗りなおしレベルのメンテを
10年に一回やるだけで、たちまち100万近いお金が飛ぶのが普通なわけですから（うちの実家の場合）
これではたいしたことができないのは明らかでしょう。1戸あたりのメンテ費用は寧ろマンションのほうが
高くつくといわれていますので。　管理費と違ってこちらは安ければよいというものではなく、ちゃんと
積みあがっていないと、20年とかで必要になる最初の配管系の大規模メンテナンスで、莫大な追加費用が
発生します。例えば1戸あたりのパイプコストは原価だけでも数１０万になります。例えば、鋳鉄竪排水管
とかをきちんと採用していなければ、業者が居室内に入って、パイプスペースのところでがりがりやるわけ
ですから、このくらいパイプ交換だけで軽く飛びます。　かつスラブ埋め込みで敷設してあったりしたら、
下手したらコンクリもがりがりやらないといけないわけです。
　ここの修繕積み立てスレあたりをご覧になってはいかがでしょう。
　http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/5851/
私の私見では、郊外でタワーでない場合でも、管理費+修繕積み立て+税金で、
500-700円/m^2/月程度。　都心タワーなら 700-900円/m^2/月程度が、20年後にローンとは
別に永久に支払いが続くのに耐えられる家計設計が必須であると考えます。
実際に東京市部で、1980年代地区の中古マンションの売られているものの、管理費+修繕積み立て
をチェックしてみましたが、300-400円ってところが多いものではないでしょうか。たまに、
修繕積み立ての少ない物件は、一時金が隠れているだけだと思います。

[35: ひろく〜ん。。。]

さらに申し遅れました。
現在のローンはびた一文ありません！やった〜！（当然？）

むむ、確かに管理費＆修繕費こみで2万と計算していて、
修繕費800円ってこたぁありませんね。

っーと昨日わちきは何を見てたのだろうか。。。
確かに長期修繕計画書だと思っていましたが、、、

す、すいません。ちょっと勉強しなおします。。。

[36: 匿名さん]

>スレ主さん
お気持ちは充分に理解出来ます。
せっかく理想の物件に出会えてがんばろうというお気持ちになっているので
是非がんばってほしいと思いますが、どうしても頭金、ローン費用を拝見すると
不安でたまりません。
もし、何かあった時（ご病気、その他）のための貯金は別でございますか？
最低でも300万〜400万（年収の約１割）別途貯金がありのでしたら
良いと思いますが、もしないのでしたらもう一度考え直してください。
払えなくなった時お困りになるのはご家族ですから。

[37: 休暇中銀行員]

　書きたいことは書いてしまったのでこれで去りますが、利率はこれ以上さがりようがない
ところまで下がっているわけですから、もし可能なら固定金利にすることだけは強くお奨めします。
　分かりやすく 3000万を35年借りている場合、Flat35の最低線 2.6％で固定できれば、
月10.9万/利息合計で、1572万ですみますが、　変動金利にしていて 4%に上がった場合には、
13.3万/利息合計で、2579万にまで上昇して利息負担だけで1000万超の上昇になります。
この数字で年収負担率が35%程度になるので、このあたりが本当の上限と融資する側では
考えるわけです。　これは、スレ主さんの今の年収の2年分以上がわずか1.4%の利息上昇だけで
飛んでしまうことを意味します。 一方、4%というのは、バブル崩壊後の平均に過ぎないわけです。
せっかく、格安で良質の物件（人気もすごかったですよね）を、この一番金利の安い時期に購入が
可能になったわけですから、車も手放されたわけですし、これは保険料のつもりでというのを
FP資格を（一応）持っているものとして強くお奨めいたします。　実際適当なFPにご相談
なさってはいかがでしょうか？　[ モデルルームの相談会にいる紐付きのFPだけは
ダメですよ ]
公庫の住宅利率の変遷 http://www.jyukou.go.jp/news/news/kinri_suii.html
をご覧ください。そうそう凄い好景気が10年以内にくるということはあり得ませんが、
”日本売り”になって、国債が暴落するような事態になれば、不況下での
長期金利の上昇は十分考えられることです。 ”スタグフレーション”という言葉を
ご存知でしょうか？　実際に、景気回復する前のアメリカが経験した現象です。
かならずしも好景気にならなくても、金利は急上昇する可能性があるということだけ
頭のどこかに覚えておいていただければと。　

[38: ついでに...]

　4% 35年の場合 3000万の返済のために、13.3万/月払っているうち、最初の１年間とかは、
元金の返済に回っている分は3.3万に過ぎません。　残り10万は利息分になります。
万が一(実際には確率的には5%をちょっと超えます）払えなくなった場合、4-5年と
いったところでは、元金は殆ど減っていない一方で、　物件そのものはかなり良質
なものとしても、4-5年での売却なら買値の70%で売れればまぁ良しとせねばなりません。
当然担保割れしますので、借金だけが残ってしまいます。　くれぐれも、そのような
事態を引き起こされませんように。

[39: 匿名さん]

こんにちは。

＞管理費/修繕積み立ての金額
私は今のところ２０年物の中古マンション（約５０世帯）に住んでますが、入居当時の資料と比べると
修繕積立金１０倍になってます。（当初は１０００円ぐらい。管理費は２割UPで済んでますけど）
マンションの工事っているのはべらぼうにかかります。外壁工事で３０００万円、排水管取替えで２０００万円
管理会社を通さなくてもいいものは、管理組合で独自交渉したものもあります。
とにかく４億ぐらい管理組合で貯めたって、「あっ」という間にすっからかんなので覚悟した方が。

>>っとの意気込みを熱く語れば、、、ローン担当者もあるいは、、、ｗ
いま、私も買い替え中で「ひろく〜ん。。。」さんと同じようにローン本審査中の状況ですが、
担当者曰く、「（私が納得したって）、保証会社が納得しないとダメですから。」とのことでした。
意気込みではなく、万人が納得する絵を描けって事ですね。

あと、３３００万の物件だとすると、ローンとかの諸費用１５０万ぐらいかかるんじゃないですかね。
そうすると３０００万以上借りないと、あとであわてそうな気がしますが。

[40: 匿名さん]

　横レス失礼。
世界的な例としても、1870年代のオイルショック時に、スタグフレーション起こりましたよね。
国債は積みあがっているし、　最近の石油価格の上昇をみると、また起こらないかなとか
怖くて、我が家もとても変動金利ではローン組めません。　なおスレ主さんより30%ほど収入は
上ですが、ローンも30%ほど多いので、年収負担率は殆ど同じです。

[41: 匿名さん]

>>39 外壁+配水管"だけ"で100万/戸ですか... やはり結構大変なものですね。　なんか戸建てと
違って、どかっとはかからないような錯覚をしていましたが、甘くはないってことですね。
30年とかのEVとっかえとかもありますし、決して安くはないですね。